Апелляционное определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 24 августа 2018 г. по делу N 11-11120/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего Марченко А.А,

судей Роговой Е.С, Шалиевой И.П,

при секретаре Вернигоровой Т.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям администрации Еткульского муниципального района Челябинской области на решение Еткульского районного суда Челябинской области от 07 июня 2018 года по иску Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям администрации Еткульского муниципального района Челябинской области к Косенковой Инне Юрьевне о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании задолженности по договору аренды,

по встречному иску Косенковой Инны Юрьевны к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям администрации Еткульского муниципального района Челябинской области, администрации Еткульского сельского поселения Еткульского муниципального района Челябинской области о досрочном расторжении договора аренды земельного участка и взыскании убытков.

Заслушав доклад судьи Марченко А.А. по обстоятельствам дела и доводам апелляционной жалобы, пояснения ответчика Косенковой И.Ю. и ее представителя Косенкова А.В. о правомерности решения, судебная коллегия

установила:

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям администрации Еткульского муниципального района обратился в суд с иском к Косенковой И.Ю. о расторжении договора аренды N **** от 15 февраля 2016 года земельного участка с кадастровым номером (далее - КН) ****, расположенного по адресу: ****, взыскании с Косенковой И.Ю. арендной платы по договору в размере 274 363 рублей 84 копеек, взыскании неустойки по договору в размере 13 109 рублей 07 копеек.

В обоснование заявленных требований указано, что по результатам аукциона между администрацией Еткульского сельского поселения и Косенковой И.Ю. 15 февраля 2016 года был заключен указанный выше

договор аренды земельного участка с КН ****, для использования в целях строительства здания магазина, сроком аренды 10 лет. По условиям договора арендатор обязан вносить арендную плату ежегодно до 15 ноября текущего года, путем перечисления на реквизиты указанные в договорах. Принятые на себя обязательства ответчик надлежащим образом не исполняла, в связи с чем образовалась искомая задолженность, на которую насчитана пеня.

Ответчик Косенкова И.Ю. обратилась в суд со встречным исковым заявлением о расторжении обозначенного договора аренды, взыскании с ответчика Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям администрации Еткульского муниципального района Челябинской области в ее пользу убытков, связанных с оплатой арендной платы в сумме 92 746 рублей.

В обоснование встречного иска указала, что договор аренды был заключен сторонами для использования в целях строительства здания магазина. Ею была произведена оплата аренды частями на общую сумму в размере 92 746 рублей. На сегодняшний день обязанность по оплате арендной платы арендатором не выполняется в связи с тем, что спорный земельный участок обременен правами третьих лиц, что делает невозможным целевое использование земельного участка, арендатору не было известно на момент заключения договора аренды, что под участком проходят теплосети АО "Челябоблкоммунэнерго", при проведении аукциона арендодатель не опубликовал в объявлении сведения о технологическом присоединении, в указанном объявлении отсутствуют сведения об обременениях, арендодатель не сообщив о данных обстоятельствах ввел в заблуждение арендатора. В связи с этим просит расторгнуть договор аренды с момента его заключения и взыскать убытки в сумме 92 746 рублей уплаченных в виде арендных платежей.

Представитель третьего лица АО "Челябоблкоммунэнерго" Севрюков А.В. в суде первой инстанции поддержал иск Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям администрации Еткульского муниципального района Челябинской области, указал на то, что производственно-техническим отделом были составлены и направлены Косенковой И.Ю. технические условия N 185 от 14 декабря 2017 года на вынос с арендуемого участка сетей, так как согласование технических условий без переноса тепловых сетей в целях дальнейшего строительства на указанном участке не представляется возможным.

Суд постановилрешение, которым в удовлетворении иска Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям администрации Еткульского муниципального района Челябинской области отказал, встречный иск Косенковой И.Ю. удовлетворил, расторг договор аренды

земельного участка, взыскал с администрации Еткульского сельского поселения Еткульского муниципального района Челябинской области в пользу Косенковой И.Ю. в счет возмещения судебных расходов 300 рублей, взыскал с Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям администрации Еткульского муниципального района Челябинской области в пользу Косенковой И.Ю. в счет возмещения убытков 92 746 рублей и судебные расходы 2 982 рубля 38 копеек.

В апелляционной жалобе Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям администрации Еткульского муниципального района Челябинской области просит об отмене решения суда, указывает на то, что в представленных в материалы дела документах отсутствуют признаки, позволяющие бесспорно индивидуализировать тепловые сети и охранные зоны на спорном земельном участке. Сведения об установлении охранных зон тепловых сетей или сервитута в выписке из ЕГРН отсутствуют. Ссылается на то, что ни в момент подписания договора, ни при передаче земельного участка арендатор не заявлял о недостатках земельного участка. Неиспользование участка, по мнению подателя жалобы, не является основанием для невнесения арендной платы по договору.

В возражениях на апелляционную жалобу Косенкова И.Ю. просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Указывает, что факт наличия обременения истцом не опровергнут, а за недостатки сданного в аренду имущества отвечает арендодатель.

Представитель истца Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям администрации Еткульского муниципального района Челябинской области (далее - Комитет), ответчика администрации Еткульского сельского поселения Еткульского муниципального района Челябинской области, третьего лица АО "Челябоблкоммунэнерго" не приняли участия в суде апелляционной инстанции, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом (том 1 л.д. 181-183, 188). Информация о рассмотрении дела заблаговременно размещена на официальном сайте Челябинского областного суда в сети Интернет. В связи с чем, на основании части 2.1 статьи 113, статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность принятого решения в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела, постановлением администрации Еткульского сельского поселения N 244 от 02 декабря 2015 года "О проведении аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков" (том 1 л.д. 20) был передан на торги в виде аукциона земельный участок из состава земель населенных пунктов, площадью **** кв. метров с КН ****, расположенного по адресу: ****, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования магазины.

15 февраля 2016 года по результатам аукциона между администрацией Еткульского сельского поселения Еткульского муниципального района (арендодатель) и Косенковой И.Ю. (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N**** (л.д. 16-17). В тот же день по акту приема-передачи участок передан Косенковой И.Ю. (л.д. 18). 26 сентября 2017 года договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Челябинской области (том 1 л.д. 13).

По условиям указанного договора аренды, арендодатель передал, а арендатор принял обозначенный выше земельный участок с КН ****, под строительство и размещение магазина. В соответствии с пунктом 4.2.1 вышеуказанного договора арендодатель обязан выполнять в полном объеме все условия договора, а арендатор в свою очередь использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием (п. 4.4.2). В силу п. 3.1 годовой размер платы за участок составляет 224 026 рублей. Арендная плата вносится ежегодно, не позднее 15 ноября текущего года (пункт 3.2).

В связи с ненадлежащим исполнением Косенковой И.Ю. обязательств по внесению платы за пользование участком Комитет обратился в суд с иском о взыскании задолженности и расторжением договора аренды.

14 марта 2018 года Косенкова И.Ю. обратилась в администрацию Еткульского муниципального района с требованием о расторжении договора аренды земельного участка и возмещении убытков в виде уплаченной арендной платы, указав на невозможность использования земельного участка (том 1 л.д. 70). Неисполнение указанного требования послужило основанием для обращения Косенковой И.Ю. в суд с настоящим встречным иском.

Разрешая спор по существу, отказывая в удовлетворении заявленных Комитетом требований и удовлетворяя встречный иск, суд первой инстанции исходил из того, что арендованный Косенковой И.Ю. у ответчика земельный участок невозможно использовать по его целевому назначению (под строительство магазина), в связи с наличием подземных тепловых сетей. Указанный недостаток не был оговорен в договоре аренды и не мог быть

обнаружен арендатором во время осмотра имущества при заключении договора или передаче имущества в аренду.

У судебной коллегии нет оснований не соглашаться с указанными выводами, поскольку они основаны на правильно установленных обстоятельствах, а также собранных по делу доказательствах, которым дана правильная и надлежащая оценка в соответствии с положениями статьями 12, 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, правильном применении норм материального и процессуального права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В соответствии с положениями статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных кодексом, другими законами или договором.

Как следует из пунктов 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор имеет право на досрочное расторжение в

судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (п. 2); имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (п. 4).

Согласно сведениям, содержащимся в аукционной документации, а также в условиях заключенного между сторонами договора аренды разрешенным видом использования земельного участка с КН **** является магазин, не имеющий каких-либо обременении (том 1 л.д. 58-60, 62).

Между тем, из градостроительного плана земельного участка, утвержденного Управлением строительства и архитектуры администрации Еткульского муниципального района Челябинской области выданного после заключения спорного договора аренды следует, что через арендованный Косенковой И.Ю. земельный участок проходят подземные тепловые сети, охранная зона которых отображена на плане размещения магазина на земельном участке. Место возможного размещения магазина с учетом охранной зоны, а также линии застройки и отступов от границ земельного участка в соответствии с градостроительным планом земельного участка площадью **** кв. метров составляет **** кв. метров (том 1 л.д.80-84).

На обращение Косенковой И.Ю. о согласовании строительства на земельном участке с КН **** АО "Челябоблкоммунэнерго" выдала заявителю технические условия на вынос тепловой сети, за границы земельного участка (том 1 л.д.68). В письменном отзыве привлеченное к рассмотрению в качестве третьего лица АО "Челябоблкоммунэнерго" подтвердило невозможность согласования технических условий в целях дальнейшего строительства магазина на спорном участке без переноса тепловых сетей.

При таких обстоятельствах, суд обоснованно пришел к выводу, что на предоставленном земельном участке Косенковой И.Ю. не представляется возможным ведение строительства здания магазина, о чем арендодатель не известил арендатора до заключения спорного договора аренды, хотя о наличии тепловых сетей на данном земельном участке органу местного самоуправления было известно.

Несостоятелен довод жалобы Комитета о, что в представленных в материалы дела документах отсутствуют признаки, позволяющие бесспорно индивидуализировать тепловые сети и охранные зоны на спорном земельном

участке, поскольку расположение тепловых сетей их охранной зоны в пределах спорного участка отображено на выданном уполномоченным органом местного самоуправления градостроительном плане земельного участка.

Кроме того, с цель проверки довода жалобы судебной коллегией были истребованы в АО "Челябоблкоммунэнерго" и в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации приобщены в качестве новых доказательств сведения о том, возможно ли осуществление строительства магазина на земельном участке с КН **** в границах зоны возможного размещения магазина согласно Плану размещения магазина, приведенного в градостроительном плане земельного участка с КН **** от 05 октября 2017 года, без выноса теплосетей за границы земельного участка с КН ****, а также сведения о том, соответствует ли отображение указанной теплосети на чертеже в градостроительном плане ее фактическому местоположению, и если нет, то представить чертежи взаимного расположения границ земельного участка с КН **** и охранной зоны тепловых сетей с КН **** (том 1 л.д. 184).

Согласно ответу АО "Челябоблкоммунэнерго" возможность строительства магазина на земельном участке с КН **** без выноса теплосетей отсутствует, поскольку невозможно соблюдение минимально допустимых расстояний от тепловых сетей до здания магазина, установленных "СНиП 124.1330.2012 Свод правил. Тепловые сети. Актуализированная редакция СНиП 41-02-2003", в связи с чем были составлены технические условия N 185 от 14 декабря 2017 года и направлены Косенковой И.Ю. Отображение указанной теплосети на чертеже в градостроительном плане ее фактическому местоположению соответствует (том 2 л.д.54).

Не влечет отмены решения суда утверждение апеллянта о том, что неиспользование участка арендатором не является основанием для невнесения арендной платы по договору.

Согласно пункту 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора. Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, должник не может нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса

Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору

имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Применительно к настоящему спору, арендатор имел право не вносить арендную плату по договору в связи с неиспользованием земельного участка, и арендная плата не подлежала взысканию с арендатора, поскольку в результате противоправных действий арендодателя, а именно предоставление земельного участка под строительство, не позволяющего его осуществлять, Косенкова И.Ю. была лишена возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды и целевым назначением этого имущества.

Судебная коллегия, учитывая изложенные обстоятельства и нормы права, а также то, что в материалы дела представлены доказательства невозможности строительства магазина на переданном в аренду участке, о чем не сообщил арендодатель арендатору при заключении договора аренды, приходит к выводу о том, что действия органа местного самоуправления являются незаконными, а вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения иска Комитета, и взыскания с Косенковой И.Ю. арендной платы, является верным.

В то же время судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что встречные исковые требования подлежат удовлетворению, так как в результате незаконных действий органа местного самоуправления по предоставлению в аренду спорного земельного участка Косенкова И.Ю.

понесла убытки в виде частично внесенной арендной платы.

То обстоятельство, что сведения об установлении охранных зон тепловых сетей или сервитута в выписке из ЕГРН отсутствуют не свидетельствует о надлежащем исполнении арендодателем своей обязанности по передачи пригодного для строительства земельного участка, поскольку фактически подземные тепловые сети по нему проходят, а его размер и местоположение не позволяет возведения на нем здания без выноса тепловых сетей за его границы. Данные недостатки участка заранее не были оговорены, в том числе параметры возможного места размещения объекта на участке, необходимость переноса тепловых сетей, и с учетом подземного размещения тепловых сетей при заключении договора не могли быть установлены, следовательно арендатор не имел возможности при отсутствии данной информации объективно оценить потенциал земельного участка, вышеуказанные доводы основанием для отмены решения суда не являются.

Ссылки на то, что ни в момент подписания договора, ни при передаче земельного участка арендатор не заявлял о недостатках участка, несостоятельны. Как следует из материалов дела, теплотрасса является подземной, в связи с чем обнаружить ее наличие на земельном участке ни в момент подписания договора, ни при передаче участка ответчик не имела возможности. Обстоятельство наличия на участке тепловой сети было выявлено Косенковой И.Ю. только при сборе разрешительных документов на строительство магазина.

Доводов, влекущих отмену решения суда, жалоба не содержит, доказательства, представленные по делу, получили оценку со стороны суда в соответствии с требованиями статей 55, 59, 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Еткульского районного суда Челябинской области от 07 июня 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям администрации Еткульского муниципального района Челябинской области - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи