Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 11 сентября 2018 г. по делу N 33-8314/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:

председательствующего Кузнецовой С.В,

судей Довиденко Е.А, Новоселовой Е.Г,

при секретаре Поздняковой А.А,

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционные жалобы истца Варданяна Вардана Хачиковича, его представителя Еганяна Зори Генриховича на решение Алтайского районного суда Алтайского края от 21 июня 2018 года по делу

по исковым заявлениям Варданяна Вардана Хачиковича к Администрации Алтайского района Алтайского края, акционерному обществу "Банк Финсервис" о восстановлении нарушенных прав на землю путем расторжения договора аренды земельного участка, признании недействительным постановления администрации Алтайского района Алтайского края, признании недействительным договора аренды, возвращении администрации Алтайского района Алтайского края земельного участка,

встречному иску АО "Банк Финсервис" к Варданяну Вардану Хачиковичу о признании зарегистрированного права собственности отсутствующим.

Заслушав доклад судьи Новоселовой Е.Г, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

истец Варданян В.Х. обратился с вышеуказанными исками, в которых просил:

- отменить постановление администрации Алтайского района от 15.04.2013 N *** о предоставлении земельного участка площадью "данные изъяты" га. с кадастровым номером *** расположенного по адресу: "адрес" для эксплуатации базы отдыха сроком на 49 лет ( далее спорный земельный участок) ООО "Росбыттехника" как незаконное и нарушающее его права;

- расторгнуть договор аренды спорного земельного участка от 16.04.2013 N ***, заключенный между администрацией Алтайского района и ООО "Росбыттехника";

- признать недействительными постановление администрации Алтайского района Алтайского края от 15.04.2013 N *** и договор аренды земельного участка от 16.04.2013 N ***

-возвратить Администрации Алтайского района Алтайского края земельный участок.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником ряда строений и сооружений: выгребная яма, фонтан, замощение, малое архитектурное сооружение, теннисный корт, бассейн, беседка, распложенных по адресу: "адрес" "адрес", на земельном участке с кадастровым номером ***.

На момент строительства и регистрации права собственности на все указанные объекты, земельный участок, на котором они расположены, принадлежал ему на праве аренды, в связи с чем перечисленные объекты недвижимости самовольными постройками не являются, право собственности на них зарегистрировано в установленном порядке. По истечении срока договора аренды он пытался оформить земельный участок, на котором расположены указанные объекты в аренду, однако получил от администрации Алтайского района отказ в связи с тем, что на данном земельном участке расположен еще один объект недвижимости - санаторий "Корона Алтая", право собственности на который принадлежит ООО "Росбыттехника".

Вместе с тем, ему стало известно, что администрация Алтайского района заключила договор аренды спорного земельного участка с собственником санатория "Корона Алтая" - ООО "Росбыттехника". При этом он не был проинформирован об этом, ему не было предложено стать соарендатором земельного участка, земля под объектами недвижимости, принадлежащими ему, не была отмежевана.

Ответчик ООО "Росбыттехника" обратился со встречным иском, в котором просил признать зарегистрированные права собственности на объекты недвижимости отсутствующим, в том числе

-замощение - назначение нежилое, площадь застройки "данные изъяты" кв.м инвентарный номер ***, литер ***;

-фонтан - назначение нежилое, площадь застройки "данные изъяты" кв.м, инвентарный номер ***, литер ***

-беседку - назначение нежилое, площадь застройки "данные изъяты" кв.м инвентарный номер ***, литер ***;

-выгребную яму - назначение нежилое, площадь застройки "данные изъяты" кв.м инвентарный номер ***, литер ***

-теннисный корт - назначение нежилое, площадь застройки "данные изъяты" кв.м инвентарный номер ***, литер ***;

-бассейн - назначение нежилое, площадь застройки "данные изъяты" кв.м инвентарный номер ***, литер ***

-малое архитектурное сооружение - назначение нежилое, площадь застройки "данные изъяты" кв.м инвентарный номер ***, литер ***

В обоснование требований ответчик ссылался на то, что является собственником здания - санаторий на *** мест "Корона Алтая", назначение: нежилое, площадь: *** кв.м, расположенного по адресу: "адрес" Литер ***, этажность: ***, кадастровый номер ***.

Земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости, имеет площадь "данные изъяты" кв.м, кадастровый номер *** расположен по адресу: "адрес" и относится к категории земель особо охраняемых территорий, с разрешенным использованием: для эксплуатации базы отдыха. Данный земельный участок предоставлен в аренду администрацией Алтайского района Алтайского края на основании постановления администрации Алтайского района от 15.04.2013 N450.

Договор аренды земельного данного участка заключен и зарегистрирован в установленном порядке.

ООО "Росбыттехника" полагает, что Варданян В.Х. не имеет преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по указанному выше адресу, поскольку объекты, принадлежащие Варданяну В.Х. на праве собственности, не являются объектами недвижимого имущества и право собственности на них зарегистрировано в нарушение действующего законодательства, сам по себе факт государственной регистрации права собственности на указанные объекты не является бесспорным доказательством отнесения этих объектов к объектам недвижимости.

Также ответчик указал, что спорные объекты по своему функциональному назначению создавались исключительно для благоустройства территории санатория, предоставления услуг отдыха и развлечения пациентов санатория. Санаторий представляет собой недвижимый комплекс, включающий в себя здание санатория, состоящего из нескольких корпусов (медицинского, жилого, развлекательного, административного), объектов для обслуживания санатория и объектов, предназначенных для предоставления услуг отдыха, лицам, временно проживающим на территории санатория. Спорные объекты - фонтан, бассейн, выгребная яма, представляют собой объекты, соединенные общими инженерно-техническими сетями (электричеством, канализацией, водопроводом) и эксплуатация данных объектов в отдельности от санатория не представляется возможной.

Беседка, теннисный корт, малое архитектурное сооружение, замощение, не являющиеся объектами недвижимости, в силу своих функциональных свойств создавались с целью благоустройства территории и по своему назначению направлены на оказание санаторно-туристических услуг пациентам санатория.

Определением суда от 25.05.2018 произведена замена ответчика по первоначальному иску и истца встречному иску с ООО "Росбыттехника" на АО "Банк Финсервис" в связи с переходом к нему права собственности на здание санатория "Корона Алтая" и права аренды на спорный земельный участок.

Решением Алтайского районного суда Алтайского края от 21.06.2018 в удовлетворении исковых требований истцу Варданян В.Х. отказано, встречные исковые требования АО "Банк Финсервис" удовлетворены и постановлено.

Признать зарегистрированное за Варданяном Варданам Хачиковичем право собственности на объекты: замощение - назначение нежилое, площадь застройки "данные изъяты" кв.м инвентарный номер ***, литер *** фонтан - назначение нежилое, площадь застройки "данные изъяты" кв.м, инвентарный номер ***, литер ***; беседку - назначение нежилое, площадь застройки "данные изъяты" кв.м инвентарный номер ***, литер ***; выгребную яму - назначение нежилое, площадь застройки "данные изъяты" кв.м инвентарный номер ***, литер ***; теннисный корт - назначение нежилое, площадь застройки "данные изъяты" кв.м инвентарный номер ***, литер *** бассейн - назначение нежилое, площадь застройки "данные изъяты" кв.м инвентарный номер ***, литер *** малое архитектурное сооружение - назначение нежилое, площадь застройки "данные изъяты" кв.м инвентарный номер ***, литер "данные изъяты", расположенные на земельном участке с кадастровым номером *** по адресу: "адрес", отсутствующим.

В апелляционных жалобах истец Варданян В.Х, его представитель Еганян З.Г. просили решение суда первой инстанции отменить и удовлетворить исковые требования истца, в удовлетворении встречных исковых требований АО "Банк Финсервис" отказать.

В обоснование доводов жалобы авторы указали не необоснованное неприменение к возникшим правоотношениям положений п.2 ст.250 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) и несогласие с выводом суда об ином способе защиты нарушенного права в силу положений п.п.1,3 ст.250 ГК РФ, при том, что нарушение правил порядка продажи доли в общем имуществе не регулирует правоотношения по предоставлению земельного участка в аренду. Истец, заявляя требования о признании недействительным постановления о предоставлении земельного участка в аренду, а также расторжении договора аренды преследовал цель возврата земельного участка в муниципальную собственность и предоставления его в пользование с соблюдением закона - путем размежевания либо совместной аренды.

Полагают, что судом не правомерно были проигнорированы положения ст.25 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) и п.2 ст.250 ГК РФ, касающиеся порядка предоставления в аренду земельного участка собственнику здания или сооружения, на нем расположенного. Судом не дана оценка нарушениям администрации Алтайского района при предоставлении земельного участка в аренду ООО "Росбыттехника", в связи с чем требования истца фактически не рассмотрены.

Не согласились авторы жалобы с выводом суда первой инстанции об отсутствии права у истца требовать расторжения договора аренды, в связи с тем, что истец не является стороной договора, а также с выводом суда о пропуске истцом срока исковой давности, начало течения которого суд исчислил с выдачи разрешения на строительство, ввод санатория в эксплуатацию, заключение договора купли-продажи санатория. Полагают, что данные события не свидетельствуют об осведомленности истца о нарушении его права, поскольку в связи с отказом администрацией в предоставлении ему земельного участка на условиях аренды по причине расположения на этом земельном участке здания санатория, истец полагал, что данный земельный участок по этой же причине не мог быть представлен и собственнику здания санатория.

Не согласны истец, его представитель с решением в части признания отсутствующим его права на объекты недвижимости, поскольку законодатель предоставляет такую возможность только в случае, когда иные способы защиты нарушенного права не могут быть реализованы (признание права, виндикация). Признание права собственности на недвижимость отсутствующим не является признанием за Банком права на спорные объекты. Признание спорных объектов не объектами недвижимости не меняет ситуацию с законностью предоставления земельного участка в аренду.

Ссылаясь на заключение строительно-технической экспертизы, которой установлено, что теннисный корт, фонтан, выгребная яма обладают признаками недвижимого имущества, в отношении объекта капитального строительства не дан однозначный ответ, авторы жалобы не соглашаются с выводом эксперта, что спорные объекты являются элементами благоустройства и предназначены для пациентов санатория, поскольку данными объектами могут пользоваться и иные лица. Указывают, что в случае, если бы данные объекты являлись принадлежностью санатория "Корона Алтая", последний должен был зарегистрировать их как единый комплекс.

Не согласились истец, его представитель с выводом суда, что регистрация права собственности на данные объекты нарушает права Банка, поскольку данные объекты были построены на основании разрешения на строительство и самовольной постройкой не являются.

Критически относятся апеллянты к пояснениям эксперта в судебном заседании относительно того, что спорные объекты являются принадлежностью главной вещи - санаторию. В этой связи считают ненадлежащими доказательствами обстоятельства того, что все объекты были построены в 2008 году показания свидетеля Абабкова В.А. (слесаря-сантехника), который в спорный период времени в санатории "Корона Алтая" не работал. По этой же причине в качестве доказательств не может быть использован журнал, приобщенный к материалам гражданского дела с фотографиями якобы объектов Вардянана, поскольку из журнала не следует, что именно и где было сфотографировано.

Указывают, что объект недвижимости -малая архитектурная форма (кафе) согласно заключению экспертизы обладает всеми признаками объекта недвижимости. Несмотря на то, что данное кафе не может являться принадлежностью санатория и строилось гораздо позже, суд также признал отсутствующим прав собственности на данное имущество.

Часть объектов истца находится за пределами границ земельного участка, находящегося в аренде у Банка, не нарушают прав Банка, о чем было указано суду. Указывают, что объекты, могут функционировать без участия объектов Банка и не могут являться единым целым - санаторного комплекса.

Варданян В.Х. не строил данные объекты, не оформлял на них правоустанавливающие документы, следовательно, не мог знать о возможных нарушениях при их регистрации. Договоры купли-продажи недвижимости не признаны недействительными. Истец открыто владеет объектами более пяти лет, о чем должно быть известно и администрации района и новому собственнику санатория.

Спорные объекты недвижимости возведены бывшим арендатором земельного участка и санатория Гулгазаряном М.Б, который имел полномочия для застройки, данное обстоятельство не принято судом во внимание. Банк не приобретал по договору купли-продажи спорные объекты недвижимости.

В письменных возражениях представитель АО "Банк Финсервис" просил решение суда оставить без изменения.

В суде апелляционной инстанции представитель истца поддержала довод ы апелляционной жалобы, представители ответчика (Банка) возражали против отмены решения суда.

Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения гражданского дела извещены надлежаще, об уважительности причин неявки судебную коллегию не уведомили, что в силу ч.3 ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) является основанием рассмотрения гражданского дела в отсутствии этих лиц.

Проверив законность и обоснованность судебного акта в соответствии с ч.1 ст.327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Судебная коллегия считает, что при разрешении возникшего спора суд правильно определилобстоятельства, имеющие значение для дела, дал им надлежащую правовую оценку и постановилрешение, основанное на верной оценке совокупности представленных по делу доказательств и требованиях норм материального права, регулирующего возникшие спорные правоотношения.

Судом установлены следующие фактические обстоятельства.

Как следует из выписки из ЕГРН, спорный земельный участок площадью "данные изъяты" кв.м, кадастровый номер "данные изъяты" поставлен на кадастровый учет 26.09.2005 и относится к землям особо охраняемых территорий и объектов, вид разрешенного использования - для эксплуатации базы отдыха.

В 2002 году для ООО "Зори" разработан проект на строительство базы отдыха на *** мест в районе поселка Ая с мостовым переходом через протоку реки Катунь.

Согласно разделу 3 проекта проектируемая база отдыха расположена целиком на острове и включает в себя административный корпус, гостиницы "данные изъяты" блока, кафе-столовую, спортивно-оздоровительный корпус, водозаборные скважины, резервуар для воды, насосную, выгреб емкостью "данные изъяты" куб.м для бытовых нужд, выгреб емкостью "данные изъяты" куб.м. для бассейна, выгреб емкостью "данные изъяты" куб.м. для ливневых стоков, фонтан со смотровой площадкой, трансформаторную подстанцию. Проектом предусмотрены подъезды вдоль здания, отмостки, тротуары с асфальтовым покрытием, площадки отдыха с плиточным покрытием.

01.10.2008 ООО "Зори" дано разрешение на ввод в эксплуатацию санатория на "данные изъяты" мест "Корона Алтая".

Как следует из информации ФГБУ "ФКП Росреестра" по Алтайскому краю, в Едином государственном реестре недвижимости содержаться сведения о здании с кадастровым номером *** (здание-санаторий на "данные изъяты" мест "Корона Алтая", литер "данные изъяты", общая площадь "данные изъяты" кв.м, а также здания с кадастровым номером *** (котельная, литер "данные изъяты", общая площадь "данные изъяты" кв.м.). Данные объекты стоят на кадастровом учете в статусе "ранее учтенных", сведения об объектах внесены в рамках исполнения приказа Минэкономразвития России от 11.01.2011 N1 на основании копии кадастрового паспорта, составленного на дату обследования по состоянию на 03.02.2012 и 18.03.2008 соответственно.

30.06.2011 между администрацией Алтайского района и ООО "Зори" заключен договор аренды спорного земельного участка для эксплуатации санатория.

14.07.2011 между ООО "Зори" и ИП Гулгазарян М.Б. заключен договор перенайма спорного земельного участка в связи с арендной здания санатория.

Согласно кадастровым паспортам от 01.08.2011 на нежилое здание беседка, выгребная яма, теннисный корт, бассейн, нежилое здание, фонтан, замощение данные объекты недвижимости указаны как незавершенные строительством, при этом дата обследования объектов указана 11.05.2011 (л.д. "данные изъяты").

Разрешение на строительство данных объектов ИП Гулгазарян М.Б. постановлением администрации Алтайского района выдано на основании постановления от 26.07.2011 N ***. (л.д "данные изъяты").

Как следует из материалов регистрационных дел, на спорные объекты недвижимости регистрация права собственности за Гулгазаряном М.Б. произведена 20.08.2011 на основании его заявления от 02.08.2011 и постановления администрации Алтайского района от 26.07.2011 N *** о разрешении строительства этих объектов недвижимости.

22.08.2011 между ИП Гулгазарян М.Б. и Варданнян В.Х. заключены договоры купли-продажи спорных объектов недвижимость, регистрация перехода права собственности за Варданян В.Х. произведена 03.09.2011.

Решением Алтайского районного суда Алтайского края от 07.10.2011 Варданян В.Х. отказано в удовлетворении заявления о признании недействительным решения об отказе в предоставлении земельного участка площадью "данные изъяты" га в собственность в связи с нахождением на нем пяти объектов недвижимости.

18.12.2012 между ООО "Зори" и ООО "Росбыттехника" заключен договор купли-продажи здания санатория на "данные изъяты" мест "Корона-Алтая".

16.04.2013 между администрацией Алтайского района и ООО "Росбыттехника" заключен договор аренды спорного земельного участка.

21.03.2018 произведена регистрация перехода права собственности на здание-санатория на "данные изъяты" мест "Корона-Алтая" за АО "Банк Финсервис" на основании уведомления об оставлении за собой залогового имущества в связи с не реализацией данного имущества в рамках конкурсного производства в отношении ООО "Росбыттехника".

Разрешая исковые требования сторон, суд первой инстанции с учетом положений ст.ст.130,131,133,196,218,250,450 ГК РФ пришел к выводу о пропуске истцом Варданян В.Х срока исковой давности по заявленным требованиям, отсутствии права требовать расторжения договора аренды стороной которого он не является, избрании ненадлежащего способа защиты якобы нарушенного права. Удовлетворяя встречные исковые требования АО "Банк Финсервис" о признании зарегистрированного права собственности на спорные объекты недвижимости за Варданян В.Х. отсутствующим, суд с учетом представленных доказательств, в том числе заключения строительно-технической экспертизы, пришел к выводу, что принадлежащие истцу объекты, право собственности на которые зарегистрировано в ЕГРН, в отношении замощения, беседки не относятся к объектам недвижимости, а теннисный корт, бассейн, выгребная яма, фонтан, хотя и обладают признаками недвижимого имущества, но самостоятельного назначения не имеют, предназначены для обслуживания главной вещи, возведены в 2008 году, т.е. до получения разрешения на строительство в связи с чем обладают признаками самовольной постройки.

С выводами суда судебная коллегия соглашается.

Проверяя законность решение суда в пределах доводов, указанных в апелляционной жалобы истца, его представителя, судебная коллегия считает необходимым первоначально дать оценку законности и обоснованности решения суда по удовлетворению встречного иска АО "Банк Финсервис" о признании отсутствующим зарегистрированного право собственности истца Варданян В.Х на спорные объекты недвижимости, поскольку наличие зарегистрированного права собственности на объекты недвижимости предоставляет истцу Варданян В.Х. право претендовать на пользование земельным участком, на котором расположены данные объекты недвижимости.

Как следует из материалов гражданского дела, на основании договоров ипотеки, последующей ипотеки от 17.03.2015, от 08.06.2015 АО "Банк Финсервис" являлся залогодержателем здания-санаторий на "данные изъяты" мест "Корона Алтая" и права аренды на земельный участок для эксплуатации базы отдыха площадью "данные изъяты" кв.м. с кадастровым номером ***, принадлежащих ООО "Росбыттехника".

В связи с тем, что первоначально встречные исковые требования были заявлены ООО "Росбыттехника", но с оставлением за собой предметов ипотеки Банком в связи с нереализацией имущества на торгах в рамках конкурсного производства в отношении ООО "Робыттехника", последний приобрел право собственности на здание-санатория и право аренды земельного участка, то АО "Банк Финсервис" вправе требовать защиты нарушенного права связанного с расположением на перешедшем в пользование земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих иным лицам.

Заявляя встречные исковые требования, Банк ссылался на то, что зарегистрированные за Варданяном В.Х. объекты недвижимости к таковым не относятся, а также являются вспомогательными объектами санатория, возведены с нарушением градостроительного законодательства, поскольку возведены в 2008 году, тогда как разрешение на их строительство на основании которого произведена регистрация права собственности за ИП Галгузаряном М.Б. получено 26.07.2011. (л.д. "данные изъяты").

Согласно п.1 ст.2 Федерального закона от 21.07.1997 N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", действовавшего на момент регистрации ИП Галгузарян М.Б. права собственности на спорные объекты недвижимости (20.08.2011) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации; государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права; зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N10 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее Постановление N10/22) разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В силу статей 8.1, 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество.

Согласно п. 1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение; при этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п.1 ст. 130 ГК РФ).

При решении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, необходимо установить наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и правил.

Согласно положениям ст.98 ЗК РФ к землям рекреационного назначения относятся земли, предназначенные и используемые для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан. В состав таких земель входят земельные участки, на которых находятся дома отдыха, пансионаты, кемпинги, объекты физической культуры и спора, туристические базы и т.д. На землях рекреационного назначения запрещается деятельность, не соответствующая их целевому назначению.

Как следует из материалов гражданского дела, спорный земельный участок, относящийся к землям особо охраняемых территории и объектов, предоставлен ООО "Зори" администрацией Алтайского района с разрешенным видом использования - для эксплуатации санатория. В связи с этим, пользовавшийся на условиях договора перенайма земельного участка и аренды здания санатория ИП Гулгазарян М.Б. вправе был осуществлять строительство на данном участке объектов, связанных непосредственно с обслуживанием санатория и не имеющих своего обособленного назначения в виду особого назначения земельного участка.

В соответствии со ст.222 ГК РФ, в редакции по состоянию на 2008-2011 годы, самовольной постройкой является строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

Как установлено судом, спорные объекты недвижимости были возведены до получения ИП Гулгазаряном М.Б. разрешения на их строительство 26.07.2011, а соответственно возведены без разрешительной документацией и имели признаки самовольной постройки, на которое не могло быть зарегистрировано право собственности.

Так, из журнала Алтайский край город и село N7 (83) июль 2009 размещена информация с фотографиями о санаторном комплексе "Корона Алтая", "созданного Генрихом Еганян", на которых изображен внешний вид комплекса, в том числе открытый бассейн, теннисный корт. Факт возведения объектов, право собственности на которые зарегистрировано за Варданян В.Х, подтверждено показаниями свидетеля Абабкова В.А, который согласно записям в трудовой книжке в период с 09.09.2008 по 30.09.2009 состоял в трудовых отношениях с ООО "Санаторий "Корона Алтая" в должности слесаря-сантехника и пояснил, что все объекты были созданы в 2008 году, в здании кафе достраивался второй этаж, который согласно экспертному заключению к объекту недвижимости не отнесен.

Данный факт подтвержден и кадастровыми паспортами на данные объекты, составленными ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" 01.08.2011, в которых дата обследования указана 11.05.2011, что также подтверждает доводы истца по встречному иску, что объекты были возведены до получения разрешения на строительство, на основании которого произведена регистрация права собственности.

Судом с учетом выводов строительно-технической экспертизы сделан вывод, что ряд объектов: замощение, беседка, второй этаж малого архитектурного сооружения не обладают признаками объектами капитального строительства и объекта недвижимости, в связи с чем право собственности на них в силу закона не могло быть зарегистрировано.

В отношении остальных объектов: выгребной ямы, теннисного корта, бассейна, первого этажа кафе, которые обладают признаками недвижимого имущества, суд пришел к выводу о том, что данные объекты являются вспомогательными объектами санатория, самостоятельного значения не имеют и предназначена для обслуживания главной вещи - санатория, в связи с чем следуют его судьбе в силу ст.135 ГК РФ и не являются самостоятельными объектами недвижимости. С данными выводами суда судебная коллегия также соглашается.

Понятие недвижимого объекта дано в статье 130 ГК РФ, пункт 1 которой указывает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Понятие сооружения в гражданском, градостроительном законодательстве не закреплено.

Статья 2 Федерального закона от 30.12.2009 N384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" определяет сооружение как результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

Поскольку статья 130 ГК РФ четкого критерия не содержит, то вопрос об отнесении того или иного объекта к недвижимому имуществу подлежит разрешению судом с учетом конкретных обстоятельств и представленных в дело доказательств.

В пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъясняется, что по смыслу статьи 131 ГК РФ в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п.1 ст.130 ГК РФ).

Исходя из изложенного, следует, что факт регистрации сооружения в качестве недвижимости не лишает суд права иначе оценить правовой режим этого объекта.

Принимая во внимание, что земельный участок предоставлен для эксплуатации санатория, имеет специальное назначение, при проектировании санатория предусматривались выгребные ямы, кафе, резервуары для воды, фонтан со смотровой площадкой, спортивные сооружения и прочие объекты, необходимые для обеспечения комфортного отдыха в санатории "Корона Алтая", санаторий проектировался как единый комплекс, расположенный изолировано на острове Пихтовый, площадью "данные изъяты" кв.м, то на выстроенные для обслуживания санатория объекты капитального строительства право собственности отдельно не могло быть зарегистрировано.

Доводы жалобы истца, его представителя об обратном основаны на неправильном толковании норм материального права, регламентирующих спорные правоотношения, а также несогласии с оценкой судом представленных доказательств, что не является основанием отмены решения суда в силу ст.330 ГПК РФ.

Доводы жалобы о нахождении объектов за пределами предоставленного в аренду земельного участка надуманны и бездоказательны, при том, что оспаривая законность предоставления земельного участка в аренду 16.04.2013 ООО "Росбыттехника", Варданян В.Х. указывал на расположение спорных объектов на спорном земельном участке.

Не соглашается судебная коллегия с доводами жалобы о ненадлежащем способе защиты ответчиком нарушенного права.

В силу п.52 Постановления N10/22 предъявление иска о признании права отсутствующим возможно в случае, когда право истца не может быть защищено признанием права или истребованием имущества из чужого незаконного владения.

Поскольку в данном случае на спорные объекты капитального строительства право собственности в силу закона не могло быть зарегистрировано, то восстановление прав АО "банк Финсервис", являющегося собственником санатория "Корона Алтая", может быть защищено только путем признания зарегистрированного права отсутствующим.

Не имеет правового значения для разрешения требования ответчика Банка и тот факт, что истец Варданян В.Х. не совершал действия по первичной регистрации спорных объектов, поскольку в данном случае Варданян В.Х. не лишен возможности иным способом восстановить нарушенное право, связанное с признанием судом отсутствующим его права на объекты капитального строительства.

Поскольку судом первой инстанции обоснованно принято решение об удовлетворении встречных исковых требований АО "Банк Финсервис" о признании зарегистрированного право отсутствующим, то у истца Варданян В.Х отсутствует нарушенное право в отношении спорного земельного участка, производное от прав на объекты капитального строительства, и доводы жалобы относительно необоснованности выводов суда об отказе в удовлетворении его иска не имеют правового значения и не влияют на законность решения суда.

Руководствуясь ст.ст.328,329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Алтайского районного суда Алтайского края от 21 июня 2018 года оставить без изменения, апелляционные жалобы истца Варданяна Вардана Хачиковича, его представителя Еганяна Зори Генриховича - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: