Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики от 22 августа 2018 г. по делу N 33-1268/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:

Председательствующего - Макоева А.А,

судей Шомахова Р.Х. и Тхагалегова З.Т,

при секретаре: Узденовой Ф.Р,

с участием: представителя ООО "Эдна" - Карежева Д.М, ответчика-истца Метовой Е.М. и ее представителя Лакуновой Т.П,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Тхагалегова З.Т. гражданское дело по иску ООО "Эдна" к Метова Е.М, о признании недействительным договора купли-продажи объектов недвижимости, применении последствий недействительности сделки и встречному иску Метова Е.М, к ООО "Эдна" о возврате денежных средств уплаченных по договору и взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами,

по апелляционной жалобе ООО "Эдна" на решение Нальчикского городского суда КБР от 05 июня 2018 года,

установила:

ООО "Эдна" обратилось в суд с иском к Метовой Е.М, в котором просило признать недействительным договор купли-продажи от 03 апреля 2015 года, заключенный между ООО "Эдна" и Метовой Е. М, применить последствия недействительности сделки, аннулировав в Едином государственном реестре недвижимости записи регистрации N от 01.06.2015г.; N от 01.06.2015г.; N от 01.06.2015г.

В обоснование иска истец указал, что 03.04.2015г. между ООО "Эдна" и Метовой Е.М. был заключен договор купли-продажи, согласно условий, которого последняя прибрела в собственность следующее недвижимое имущество: -земельный участок из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование: для производственных целей, общей площадью 3171 кв.м, расположенный по адресу: КБР, "адрес", с кадастровым номером N; -здание конторы с маслохранилищем, общей площадью 556,8 кв.м, инв. N, лит. А, расположенное по адресу: КБР, "адрес"; -склад, общей площадью 191,5 кв.м, инв. N, лит. Г, расположенный по адресу: КБР, "адрес".

Переход права собственности по названному договору купли-продажи был зарегистрирован Управлением Росреестра по КБР 01.06.2015г, о чем произведены соответствующие записи регистрации. Между тем, после заключения названной сделки, в собственности ООО "Эдна" остались объекты недвижимости, в частности нежилое здание общей площадью 1021 кв.м, расположенное по адресу: КБР, "адрес". При этом, оставшееся в собственности здание общей площадью 1021 кв.м, распложено на земельном участке с кадастровым номером N общей площадью 3171 кв.м, который был отчужден в собственность Метовой Е.М.

Таким образом, со ссылкой на п. 4 ст. 35 ЗК РФ, ст. ст. 166, 167 ГК РФ истец полагал, что заключенная сделка купли-продажи от 03.04.2015г. является недействительной.

Метова Е.М. в свою очередь, предъявила встречный иск, заявив требование об обязании ООО "Эдна" возвратить ей полученные по договору купли-продажи от 03.04.2015г. денежные средства в размере 8 100 000 руб, в порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки и взыскании в порядке ст. 395 ГК РФ процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 2 178 266,13 руб.

Решением Нальчикского городского суда КБР от 05 июня 2018 года постановлено:

Исковые требования ООО "Эдна" удовлетворить частично.

Признать частично недействительным договор купли-продажи недвижимости от 03.04.2015г. заключенный между ООО "Эдна" и Метова Е.М, в отношении той части земельного участка, по адресу: КБР, "адрес", с кадастровым номером N, на котором находится нежилое здание с кадастровым номером N, пл. 1021 кв.м.

Применить последствия недействительности ничтожных сделок, прекратив (аннулировав) право собственности Метова Е.М, на указанную часть земельного участка, на которой находится нежилое здание с кадастровым номером N, пл. 1021 кв.м.

Обязать ООО "Эдна" возвратить Метова Е.М, полученные по договору купли-продажи денежные средства в размере стоимости земельного участка пл. 1021 кв.м. в сумме 470 088,82 руб.

В удовлетворении остальной части требований ООО "Эдна" и встречного иска Метова Е.М,, отказать.

По вступлении решения суда в законную силу отменить принятие определением суда от 19.03.2018г. обеспечительные меры в виде запрета на совершение Управлением Росреестра по КБР регистрационных действий в отношении спорных объектов недвижимости.

Не согласившись с данным решением, ООО "Эдна" подало апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение Нальчикского городского суда КБР от 05 июня 2018 года и принять по делу новое решение, об удовлетворении исковых требований и отказе в удовлетворении встречных Метовой Е.М, мотивируя тем, что судом допущены существенные нарушения норм материального права. Так, суд первой инстанции применил положения ст. 180 ГК РФ, согласно которым недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. Однако названные положения о недействительности части сделки не могут применены в связи со следующим. Так, предметом оспариваемой сделки являлся, в том числе земельный участок, площадью 3171 кв.м, на котором расположены объекты недвижимости: здание конторы с маслохранилищем, общей площадью 556,8 кв.м, инв. N, лит. А; склад, общей площадью 191,5 кв.м, инв. N, лит. Г; а также спорное нежилое здание общей площадью 1 021 кв.м. При этом, земельный участок с кадастровым номером N является единым (цельным) объектом.

Исходя из условий признания заключенной сделки недействительной в части, содержащихся в ст. 180 ГК РФ законодатель называет возможность ее совершения без включения недействительной части. Однако по настоящему делу подобный подход недопустим. Невозможно заключить сделку по продаже здания конторы с маслохранилищем, общей площадью 556,8 кв.м, инв. N, лит. А и склада, общей площадью 191,5 кв.м, инв. N, лит. Г без земельного участка, на котором они расположены. Как и невозможно заключить сделку по продаже нежилого здания общей площадью 1 021 кв.м. без соответствующего земельного участка под ним. Между тем, земельный участок, на котором расположены все объекты недвижимости, как проданные по договору купли-продажи, так и не проданный, является цельным и не разделен. Для совершения сделки с частью объектов недвижимости (строений) необходимо было предварительно разделить земельный участок, индивидуализировать его, а затем заключать соответствующие сделки. Но подобные действия не выполнены, а значит, отсутствует возможность заключения сделки по частям.

В виду приведенных положений отсутствует также правовая возможность признания заключенной сделки недействительной в части, до раздела земельного участка, поскольку в таком случае нарушаются законоположения, регулирующие порядок образования земельных участков.

Также, в жалобе, приводя положения ст.ст. 11.2, 11.9 Земельного кодекса РФ указывает, что все эти законоположения направлены на соблюдение установленного порядка образования земельных участков. Вынося обжалуемое решение суд первой инстанции не исследовал имеющие существенное значение для дела обстоятельства. Суд не устанавливал, имеется ли возможность образования нового земельного участка под спорным нежилым зданием площадью 1021 кв.м, какова площадь необходимая для эксплуатации названного здания, каким образом будет осуществляться проход, проезд к спорному зданию. Все эти вопросы не обсуждались и не разрешались при рассмотрении дела в суде первой инстанции, однако суд посчитал возможным удовлетворить требования истца частично, признав недействительной сделку лишь в части продажи земельного участка под спорным зданием площадью 1021 кв.м.

Кроме того, необоснованными являются и выводы суда в части необходимости возврата денежных средств в качестве применения последствий недействительности сделки, так как в материалы дела не представлено надлежащих доказательств поступления оплаты со стороны Метовой Е.М. В судебном заседании ответчик подтвердила, что у нее отсутствуют документы, подтверждающие факт оплаты стоимости по договору купли-продажи от 03.04.2015г. Суд не дал оценки доводам о том, что фактически передача имущества от ООО "Эдна" к Метовой Е.М. не состоялась, поскольку в случае передачи, она не могла не увидеть наличие на спорном земельном участке здания площадью 1021 кв.м, которое не включено в предмет договора купли-продажи от 03.04.2015г. Ответчик в течение трех лет не осуществлял никаких действий по владению, пользованию и распоряжению переданных по договору купли-продажи от 03.04.2015г. имуществом, не нес никаких расходов по ее содержанию, не извлекал из них доходов, не распоряжался ими (то есть не относился к ним, как к своему имуществу). Эти обстоятельства и свидетельствовали о том, что денежные средства по договору купли-продажи не вносились. Указание в п. 5 оспариваемого договора на оплату стоимости было сделано лишь с целью проведения государственной регистрации перехода права без каких-либо ограничений имущества. Таким образом, поскольку надлежащих доказательств оплаты стороной ответчика не представлено, то не может быть удовлетворено требование о применении последствий недействительности сделки в виде возврата оплаченной суммы. При таких обстоятельствах, считает, что вынесенное решение нельзя признать законным.

Надлежащим образом извещенное о времени и месте заседания суда апелляционной инстанции третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР в суд не явилось.

Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Тхагалегова З.Т, обсудив доводы апелляционной жалобы, поддержанной представителем истца-ответчика ООО "Эдна" - Карежевым Д.М, выслушав возражения ответчика-истца Метовой Е.М. и ее представителя Лакуновой Т.П, Судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 330 ч. 1 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Подобных нарушений судом первой инстанции при разрешении дела не допущено, и решение суда соответствует требованиям ст. 195 ГПК РФ.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Статья 130 ГК РФ относит к недвижимым вещам земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу п. 4 ст. 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Таким образом, законодательством предусмотрен запрет перехода земельного участка в собственность другого лица отдельно от расположенного на этом участке здания, если эти земельный участок и здание принадлежат одному лицу.

В силу положений ст. 180 ГК РФ сделка может быть признана недействительной в части, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Применение положений данной нормы возможно при условии, что отсутствие части сделки не препятствует признанию сделки в остальной ее части совершенной (объективный критерий); стороны в момент совершения сделки были бы согласны совершить сделку без включения ее недействительной части (субъективный критерий).

Судом по делу установлено, что по договору купли-продажи от 03.04.2015г. ООО "Эдна" (продавец) продало, а покупатель Метова Е.М. купила: земельный участок из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование: для производственных целей, общей площадью 3171 кв.м, расположенный по адресу: КБР, "адрес", с кадастровым номером N, за 1 460 000 руб.; здание конторы с маслохранилищем, общей площадью 556,8 кв.м, инв. N, лит. А, расположенное по адресу: КБР, "адрес", за 5 500 000 руб.; склад, общей площадью 191,5 кв.м, инв. N, лит. Г, расположенный по адресу: КБР, "адрес", за 1 140 000 руб.

Указанные в договоре объекты недвижимости были приняты Метовой Е.М. по передаточному акту от 03.04.2015г.

За Метовой Е.М. право собственности на объекты недвижимости - здание конторы с маслохранилищем, склад и земельный участок по указанному адресу, зарегистрировано в установленном законом порядке.

Также судом установлено и сторонами не оспаривалось, что согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N.03 ООО "Эдна" по состоянию на 03.10.2017г. является собственником нежилого здания, пл. 1021 кв.м, расположенного на земельном участке, с кадастровым N по адресу: КБР, "адрес" с 30.08.2001г.

Из договора купли-продажи от 03.04.2015г. усматривается, что указанное недвижимое имущество - нежилое здание, с кадастровым номером N пл.1021 кв.м, по договору не отчуждалось.

Разрешая спор, суд первой инстанции, исходя из того, что договор купли-продажи земельного участка не соответствует требованиям закона, поскольку заключение собственником объекта недвижимого имущества и земельного участка договора купли-продажи, предметом которого является только земельный участок без указания в договоре на отчуждение находящегося на нем здания, нарушает требования закона, пришел к выводу о том, что требования ООО "Эдна" подлежат частичному удовлетворению, и следует признать оспариваемую сделку недействительной в части продажи земельного участка, расположенного под нежилым зданием площадью 1021 кв.м.

При этом, суд посчитал, что в остальной части, заключенный между сторонами договор купли-продажи недвижимости полностью соответствует требованиям закона, и правовых оснований для удовлетворения остальных требований ООО "Эдна", так и встречного иска Метовой Е.М. не имеются.

Кроме того, в связи с признанием оспариваемой сделки частично недействительным, суд пришел к выводу о возложении на ООО "Эдна" обязанности возвратить Метовой Е.М. полученные по договору купли-продажи денежные средства в размере стоимости части земельного участка пл. 1021 кв.м. в сумме 470 088,82 руб.

Судебная коллегия в полной мере соглашается с такими выводами суда первой инстанции, поскольку они обоснованы, сделаны на основании исследованных судом доказательств и их надлежащей оценки.

Основания и мотивы, по которым суд пришел к таким выводам, а также доказательства, принятые судом во внимание, приведены в мотивировочной части решения суда и, оснований считать их неправильными не имеется.

При этом, Судебная коллегия отмечает, что суд первой инстанции, правильно применил положения ст. 180 ГК РФ, предусматривающие возможность признания недействительной части сделки, так как оснований для признания сделки недействительной в отношении всего земельного участка не имеется, поскольку в этом случае будет нарушены принцип единства судьбы участка и строения, и положения п. 4 ст. 35 ЗК РФ, ст. 273 ГК РФ.

Доводы апелляционной жалобы о том, что для совершения сделки с частью объектов недвижимости (строений) необходимо было предварительно разделить земельный участок, индивидуализировать его, а затем заключать соответствующие сделки, не могут служить основанием для отмены решения суда, поскольку, в данном случае, права ООО "Эдна" как собственника нежилого здания площадью 1021 кв.м. были восстановлены настоящим решением путем признания недействительной сделки в части земельного участка под этим нежилым зданием.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд не устанавливал, имеется ли возможность образования нового земельного участка под спорным нежилым зданием площадью 1021 кв.м, какова площадь необходимая для эксплуатации названного здания, каким образом будет осуществляться проход, проезд к спорному зданию, Судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку ООО "Эдна" не лишено возможности обратиться к Метовой Е.М. с заявлением об установлении сервитута по правилам ст. 274 ГК РФ.

Доводы апелляционной жалобы о том, что денежные средства по договору купли-продажи продавцом не вносились, в связи с чем не могло быть удовлетворено встречное требование Метовой Е.М. о применении последствий недействительности сделки в виде возврата оплаченной суммы, Судебная коллегия находит необоснованными, поскольку неоплата покупателем денежных средств за проданное ему имущество может служить основанием для предъявления продавцом требования о взыскании денежных средств либо о расторжении договора купли продажи, а не для признания данной сделки недействительным.

При таких обстоятельствах, поскольку доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда и не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, других доказательств суду не представлено, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, по делу не установлено, то Судебная коллегия считает, что обжалуемое решение суда является законным и обоснованным и оснований для его отмены не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда КБР,

определила:

Решение Нальчикского городского суда КБР от 05 июня 2018 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ООО "Эдна" - без удовлетворения.

Председательствующий А.А.Макоев

Судьи Р.Х.Шомахов

З.Т.Тхагалегов