Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 31 июля 2018 г. по делу N 33-14035/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:

председательствующего

Зарочинцевой Е.В.

судей

Александровой Ю.К, Савельевой Т.Ю.

при секретаре

Максимовой К.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Акционерного общества "Эталон ЛенСпецСМУ" на решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 29 марта 2018 года по гражданскому делу N 2-928/2018 по иску Сагитдинова Т. Д. к Акционерному обществу "Эталон ЛенСпецСМУ" о взыскании денежных сумм и по встречному иску Акционерного общества "Эталон ЛенСпецСМУ" к Сагитдинову Т. Д. о расторжении договора.

Заслушав доклад судьи Зарочинцевой Е.В, выслушав объяснения представителя ответчика АО "Эталон "ЛенСпецСМУ" - Деминой Д.А, поддержавшей доводы апелляционной жалобы объяснения истца Сагитдинова Т.Д, его представителя Короткевича С.Н, возражавших против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Сагитдинов Т.Д. обратился в Невский районный суд Санкт-Петербурга с иском к АО "Эталон ЛенСпецСМУ" о взыскании денежных средств, внесенных по предварительному договору, в размере 1 245 112 рублей, убытков в размере 142 672 рубля, штрафа, предусмотренного п.6 ст.13 Закона о защите прав потребителей.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 17 октября 2016 года заключил с АО "Эталон ЛенСпецСМУ" предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи квартиры стоимостью

7 565 275 рублей, по указанному договору истец оплатил 1 245 112 рублей, 27 октября 2016 года при осмотре квартиры были выявлены многочисленные недостатки, которые, по его мнению, являются существенными.

АО "Эталон "ЛенСпецСМУ" предъявило встречный иск к Сагитдинову Т.Д, в котором просило расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры от 17 октября 2016 года на условиях возврата Сагитдинову Т.Д. внесенных по договору денежных средств за вычетом

134 700 рублей, подлежащих удержанию за период пользования квартирой; обязать Сагитдинова Т.Д. освободить занимаемую квартиру и передать ключи от квартиры в течение 7 (семи) календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу, на случай неисполнения решения суда присудить ответчику судебную неустойку в размере 3000 рублей за каждый день неисполнения в течение первых 7 (семи) календарных дней, в размере 5000 рублей за каждый последующий календарный день неисполнения решения (л.д.131).

В обоснование встречного искового заявления АО "Эталон ЛенСпецСМУ" указало, что с февраля 2017 года истец не выполняет свои договорные обязательства по внесению ежемесячных платежей за квартиру, от погашения задолженности по договору уклонился. Так как срок оплаты квартиры нарушен истцом более чем на 15 дней, ответчик просил расторгнуть договор по основаниям п.6.7. договора, с удержанием суммы в счет оплаты за пользование истцом квартирой в период с 17 октября 2016 года по 10 января 2018 года.

Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 29 марта 2018 года первоначальный иск удовлетворен частично, с АО "Эталон "ЛенСпецСМУ" взыскана предоплата по договору в размере 1 245 112 рублей, убытки в размере 90 128 рублей 51 копейка, штраф в размере 667 620 рублей 26 копеек, в остальной части иска отказано. Встречный иск АО "Эталон "ЛенСпецСМУ" оставлен без удовлетворения.

В апелляционной жалобе АО "Эталон "ЛенСпецСМУ" просит решение суда отменить, считая его незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм процессуального и материального права, при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела.

В соответствии с ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, выслушав объяснения сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда, постановленного в соответствии с установленными обстоятельствами и требованием закона.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 15 мая 2015 года произведена государственная регистрация права собственности ЗАО ССМО "ЛенСпецСМУ", правопреемником которого является АО "Эталон ЛенСпецСМУ" на жилое помещение, расположенное по адресу: "адрес" (л.д.138).

17 октября 2016 года между ЗАО ССМО "ЛенСпецСМУ" (АО "Эталон ЛенСпецСМУ") и Сагитдиновым Т.Д. заключен предварительный договор

N 678-ЛГ-5 купли-продажи квартиры, в соответствии с которым стороны договорились заключить в будущем договор купли-продажи квартиры

N 434, без отделки, общей приведенной площадью 59,00 кв. м в доме 19 корпус 2 по ул.Русановской в Санкт-Петербурге, стоимостью 7 565 275 рублей (л.д. 9).

В пункте 1.2. договора стороны установили, что обязанность продавца продать покупателю квартиру по договору купли-продажи наступает только в случае полной предоплаты общей стоимости квартиры.

Пунктом 3.1.1. договора на покупателя возложена обязанность произвести предоплату общей стоимости квартиры в полном объеме до момента подписания договора купли-продажи квартиры в порядке и сроки установленные разделом 4. договора, которым установлен график оплаты квартиры.

Истцом произведена предоплата стоимости квартиры в размере

1 245 112 рублей (л.д.16-22),

Как следует из содержания встречного искового заявления, предусмотренная условиями договора квартира фактически передана покупателю 17 октября 2016 года, в указанную дату от продавца покупателю переданы ключи от квартиры (л.д. 131).

Начиная с 27 октября 2016 года истец неоднократно обращался к ответчику с претензиями, в которых просил устранить выявленные в квартире строительные дефекты, препятствующие выполнению чистовой отделки квартиры (л.д.24, 122-125). Требования истца ответчиком удовлетворены не были, доказательств иного не представлено.

В заявлении от 19 сентября 2017 года истец выразил отказ от исполнения договора и потребовал вернуть ему уплаченные по договору денежные средства (л.д.112-113).

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 421, 429, 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, правомерно квалифицировал, заключенный между сторонами предварительный договор как договор купли-продажи недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, указав, что спорный договор, поименованный предварительным договором купли-продажи жилого помещения, не являлся предварительным договором по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в соответствии с условиями данного договора стороны предусмотрели не только обязанность заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества, но и обязанность Сагитдинова Т.Д. уплатить полную стоимость помещения до подписания основного договора, то есть произвести предварительную оплату основного договора купли-продажи, квартира, предусмотренная условиями договора, фактически передана от продавца покупателю.

При этом суд первой инстанции обоснованно учел, что заключенный между сторонами договор купли-продажи жилого помещения, названный предварительным, содержит данные, позволяющие определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество, а также что объект купли-продажи, который подлежит передаче при заключении основного договора, определен сторонами в предварительном договоре настолько подробно, насколько это было возможно на дату его подписания, следовательно, предварительный договор содержит условия, позволяющие установить его предмет.

Доводы АО "Эталон ЛенСпецСМУ" о неверной квалификации судом первой инстанции договора, заключенного между сторонами противоречат разъяснениям, содержащимся в п.8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", следует, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления. Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

Податель жалобы неверно трактует указанные разъяснения Пленума ВАС РФ, поскольку указанные разъяснения даны относительно как договоров заключенных о недвижимом имуществе будет создано (будущая вещь), так и которое будет приобретено в последующем, то есть уже имеющегося.

Вопреки доводам апелляционной жалобы судом первой инстанции не устанавливался факт передачи квартиры истцу в собственность, учитывая, что в силу ст.209 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности возникает с момента государственной регистрации, фактическую передачу квартиры истцу ответчик не оспаривал, во встречном иске просил обязать истца освободить квартиру.

В силу п.1 ст.549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст.469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В соответствии со ст.557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Пунктом 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право покупателя отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы, в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков).

Приходя к выводу об удовлетворении исковых требований в части взыскания с ответчика в пользу Сагитдинова Т.Д. предоплаты по договору в размере 1 245 112 рублей, суд первой инстанции исходил из того, что переданная продавцом покупателю квартира, не соответствует условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, при этом имеющиеся в жилом помещении недостатки возникли до заключения договора купли-продажи и являются существенными, так как не могут быть устранены без несоразмерных затрат времени (4-5 месяцев), угрожают жизни и здоровью проживающих.

Суд первой инстанции обоснованно принял в качестве доказательства заключение специалиста ЦНЭ "Петроградский эксперт" от 18 сентября 2017 года, которое оценено судом в совокупности с иными представленными в дело доказательствами, в том числе фотографиями жилого помещения, на которых зафиксированы многочисленные дефекты жилого помещения; заключение выполнено специалистом, обладающим необходимыми познаниями в области проведенного исследования, большим опытом работы по специальности и стажем экспертной работы, заключение содержит подробное описание проведенного исследования, и однозначные выводы на поставленные вопросы.

В нарушение требований ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ответчик в обоснование своих доводов об отсутствии существенных недостатков в квартире никаких доказательств не представил, ходатайство о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы не заявлял, отрицая при этом все доводы истца и представленные им доказательств.

Частично удовлетворяя требования истца о возмещении убытков, суд первой инстанции правомерно руководствовался требованиями ст.15 Гражданского кодекса Российской Федерации и п.2 и п.6 ст.13 Закона "О защите прав потребителей". Доводы жалобы о несогласии с выводами суда в указанной части основаны на неверном толковании норм материального права.

В силу положений ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте ч.3 ст.123 Конституции Российской Федерации и ст.12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Отказывая в удовлетворении встречных требований АО "Эталон ЛенСпецСМУ", суд первой инстанции верно указал, что оснований для расторжения договора по требованию продавца не имеется, в связи с чем не могут быть удовлетворены производные требования ответчика об обязании истца вернуть квартиру, ключи от квартиры, оплатить неустойку за пользование квартирой.

Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда первой инстанции, поскольку они подтверждаются исследованными в судебном заседании доказательствами, не противоречат требованиям закона.

В данном случае основанием для расторжения договора являются существенные недостатки товара - спорной квартиры, а не нарушение договорных обязательств покупателем (неоплата стоимости квартиры).

По этим же основаниям правомерно отклонены встречные требования ответчика о взыскании суммы за пользование квартирой, которые были основаны на положениях п.8 дополнительного соглашения от 17 октября 2016 года к предварительному договору N 678-ЛГ-5 купли-продажи квартиры, согласно которому в случае, когда покупатель вследствие допущенных нарушений (по эксплуатации объекта недвижимости и оплате стоимости объекта недвижимости) по требованию продавца обязан в течение 5 (пяти) дней освободить квартиру, не освобождает ее, по истечении указанного времени до фактического освобождения объекта уплачивает продавцу штраф в размере 300 рублей за каждый день просрочки.

Факт нарушения покупателем обязанностей, предусмотренных предварительным договором купли-продажи, а также дополнительным соглашением к нему, не нашел своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Материалами дела подтверждается, что истец дважды заявлял ответчику о готовности передать квартиру (л.д.192 - заявление от 24 марта 2017 года, л.д.112 - заявление от 19 сентября 2017 года), не отрицал данные обстоятельства и в суде апелляционной инстанции.

Учитывая, что истец добровольно готов передать квартиру ответчику, судебная коллегия находит правильным решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований об обязнаии освободить спорную квартиру.

Рассматривая дело, суд объективно исследовал обстоятельства дела, проверил доводы истца, положенные в обоснование заявленных требований, возражения ответчика, правильно определилобстоятельства, имеющие значение для дела, и в соответствии с требованиями закона, регулирующего данные правоотношения, верно оценил представленные доказательства.

Таким образом, судебная коллегия считает, что обжалуемое решение, постановленное в соответствии с установленными в суде обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба АО "Эталон ЛенСпецСМУ", которая не содержит предусмотренных статьёй 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения суда первой инстанции, - оставлению без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 29 марта 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Акционерного общества "Эталон ЛенСпецСМУ" - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: