Решение Санкт-Петербургского городского суда от 21 августа 2018 г. по делу N 3а-120/2018

Санкт-Петербургский городской суд в составе:

судьи Леонтьева С.А.

при секретаре Михайловой Т.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Бабинской Н. В. об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Бабинская Н.В. обратилась в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит суд установить в отношении нежилого помещения, принадлежащего ей на праве собственности, площадью 337,4 кв.м, расположенного по адресу Санкт-Петербург, "адрес" с кадастровым N.., кадастровую стоимость, равную рыночной стоимости в размере 27 623 000 рублей по состоянию на 01.12.2014 года.

В подтверждение своих требований административным истцом представлен отчёт об оценке рыночной стоимости данного объекта.

В качестве правового обоснования заявленных требований административный истец ссылается на ст.24.18 Закона об оценочной деятельности, согласно которой основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Представитель административного истца в судебное заседание явилась, заявленные требования поддержала.

Представитель административного ответчика - Комитета имущественных отношений по Санкт-Петербургу, в суд явился, считает, что кадастровая стоимость должна быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы.

Представители ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в суд не явился, о времени и месте судебного заседания надлежаще уведомлен, с ходатайством об отложении разбирательства дела не обращался, в связи с чем его неявка не является препятствием к рассмотрению дела по существу.

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, допросив эксперта, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Понятие кадастровой стоимости определено в п. 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)" (утв. Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года N 508). Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135).

Согласно п. 8 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 N 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (ФСО N 4).

Как следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит вышеуказанный объект недвижимости.

Кадастровая стоимость данного объекта определена в размере 34 347 106,93 рубля по состоянию на 01.12.2014 года и утверждена Приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 27.08.2015 года N59-П.

В соответствии с отчетом независимого оценщика ООО "Гильдия экспертов Северо-Запада" N... от 22.03.2018 года об оценке рыночной стоимости данного объекта недвижимости, проведенного по заказу административного истца, рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 27 623 000 рублей по состоянию на 01.12.2014 года.

В ходе рассмотрения настоящего дела, учитывая мотивированные возражения административного ответчика (КИО СПб), по ходатайству данного ответчика, судом назначена судебная экспертиза отчета.

Перед экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. В случае отрицательного ответа на первый вопрос, предложено установить рыночную стоимость объекта недвижимости.

Согласно заключению эксперта, проводившего судебную экспертизу, от 04.07.2018 года при проверке отчета было установлено, что он не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. При составлении отчета допущены нарушения, напрямую повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости. Информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной.

В результате самостоятельно проведенной оценки объекта недвижимости его рыночная стоимость по состоянию на 01.12.2014 года определена экспертом в размере 31 000 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы, суд принимает во внимание, что экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает достаточным профессиональным стажем (с 2003 года) и необходимой квалификацией для данной деятельности: является членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков "Сообщество профессионалов оценки".

Заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества и не имеет противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Представитель административного истца с заключением судебной экспертизы не согласен, заявил ходатайство о назначении повторной экспертизы

Представитель административного ответчика против назначения повторной экспертизы возражает, полагает необходимым установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной в заключении судебного эксперта.Согласно ч.2 ст.83 КАС РФ повторная экспертиза может быть назначена судом в случае возникновения сомнении в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта.

Суд не находит оснований для назначения повторной экспертизы в связи со следующим.

В обоснование вывода о несоответствии отчета требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, наличии в отчете существенных ошибок, повлиявших на результат оценки, экспертом в частности указано, что в нарушение п.8 ФСО N1 оценщик в рамках сравнительного подхода использовал объекты-аналоги, информация о которых опубликована значительно позже даты оценки - по состоянию на март 2018 года, при том, что дата оценки 01.12.2014 года. Аналогичное нарушение выявлено и в рамках доходного подхода при определении величины арендной ставки.

Также допущены ошибки при выполнении корректировок. Для текущей даты (март 2018 года) за основу взят показатель динамики стоимости по состоянию на 1 квартал 2017 года, а на дату оценки (01.12.2014 года, то есть четвертый квартал 2014 года) принят показатель на 3 квартал 2014 года. Принятие показателей на указанные даты оценщиком не мотивировано. При этом, расчет также неверен ввиду ошибочной трактовки оценщиком данных: в таблице, использованной оценщиком представлены не индексы цен, а прирост цен относительно 1 квартала 2010 года. Кроме того, при определении скидки на торг необоснованно выбрана максимальная величина скидки - 9% (при этом, по неизвестным причинам для земельного участка, а не для нежилого помещения).

Указанные выводы эксперта представителем административного истца не опровергнуты, не доказана их необоснованность и противоречивость.

В частности, довод о том, что оценщик имеет право принять любое значение скидки на торг в заданных границах, не опровергает указание эксперта на то, что принятие максимальной скидки на торг оценщиком не обосновано.

Иные доводы, представителя административного истца в части экспертизы отчета касаются либо формальных нарушений, выявленных экспертом в отчете, либо несогласия с выводами эксперта при отсутствии доводов о необоснованности экспертного заключения.

Учитывая изложенное, заключение судебной экспертизы, суд не находит возможным использовать представленный административным истцом отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости, в качестве доказательства действительной рыночной стоимости данного объекта.

В обоснование ходатайства о назначении повторной экспертизы представитель административного истца указывает, что расчет рыночной стоимости объекта недвижимости, проведенный судебным экспертом, составлен с нарушениями.

В частности информация об объектах- аналогах указана не в полном объеме. База, которую использует эксперт, является закрытым источником информации и не соответствует принципу проверяемости.

Как обоснованно указал судебный эксперт (т.2 л.д.76, 91) подробная и достаточная информация об объектах-аналогах получена им из аналитической базы данных "Нежилой фонд Санкт-Петербурга", размещенной на сайте Некоммерческого партнерства СРО "Сообщество профессионалов оценки", в приложениях к заключению имеются копии материалов с информацией об объектах аналогах. Кроме того, разовый доступ к базам объектов нежилого фонда может быть предоставлен по запросу в том числе для пользователей, не являющихся членами Ассоциации.

Также является необоснованным довод представителя административного истца о том, что экспертом в анализе рынка использованы данные, которые имели место после даты оценки (по состоянию на 2014 год).

Судебный эксперт пояснил, что в соответствии с правилами п.8 ФСО N1 возможность использования информации после даты оценки обусловлена подтверждением тенденции существовавшей на дату оценки. На стр. 46,47 экспертного заключения представлена часть аналитического обзора по состоянию на конец 2014 года. Однако данная информация в расчетах не учитывалась и не подтверждала в качестве рыночных данных какие-либо полученные результаты в рамках расчета. При этом, в отчете оценщика цена предложений объектов-аналогов в 2018 году отражает текущие ожидания продавцов и не может характеризовать тенденции рынка, сложившиеся на дату оценки (декабрь 2014 года).

Как пояснил судебный эксперт, размах скорректированных цен в результате расчета в рамках сравнительного подхода составляет 1,2. Наблюдаемое различие в скорректированных ценах объектов аналогов обусловлено в основном субъективными факторами, не поддающимися формализации и корректировкам. Данное явление подтверждено научными исследованиями, демонстрирует несовершенство реального рынка, на котором, цена на одинаковые товары с идентичными характеристиками предлагаемая продавцами на рынке может отличаться до 39%. После проведения расчетов экспертом проведен анализ полученных скорректированных цен объектов-аналогов. Предельная ошибка составила 8,7% и не превысила предельно допустимого значения - 15%. Таким образом, довод представителя административного истца о том, что при заданном размахе скорректированных цен имеется вероятность некорректного подбора аналогов, несостоятелен.

Представитель административного истца указывает на то, что в судебной экспертизе расхождение между стоимостями объекта оценки, определенными различными подходами, составляет порядка 20 %, что может свидетельствовать о некорректном подборе аналогов.

Данный довод не свидетельствует о необоснованности или противоречивости заключения судебной экспертизы. Как пояснил эксперт, проведенные им расчеты в рамках сравнительного и доходного подходов, в равной степени достоверны, оснований отдавать предпочтение одному из данных подходов не имеется, на стр.113 экспертного заключения приведены обоснования соответствующих выводов и расчетов эксперта, согласования полученных результатов рамках различных подходов. Разница в размере до 20 % не является существенной. Обосновывая данный вывод, эксперт сослался на положения п.2 ст.40 НК РФ по смыслу которой существенным признается отклонение в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20% от уровня цен, применяемых по однородным товарам.

Учитывая изложенное, оценивая заключение судебной экспертизы, письменные и устные пояснения судебного эксперта суд не находит противоречий в выводах эксперта, а также оснований для сомнения в обоснованности экспертизы.

С учетом изложенного, оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными доказательствами, суд полагает возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере, определенном в заключении судебной экспертизы.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Бабинской Н. В. удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения площадью 337,4 кв.м, расположенного по адресу Санкт-Петербург, "адрес", назначение помещения: нежилое, расположенное на первом этаже дома, с кадастровым N.., в размере его рыночной стоимости равной 31 000 000 рублей, по состоянию на 01.12.2014 года.

Датой обращения Бабинской Н. В. с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать 07.04.2018 года.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в апелляционную инстанцию Санкт-Петербургского городского суда.

Судья С.А.Леонтьев