Решение Санкт-Петербургского городского суда от 28 августа 2018 г. по делу N 3а-93/2018

Санкт-Петербургский городской суд в составе:

судьи Леонтьева С.А.

при секретаре Михайловой Т.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Мироновой Н. Н. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Миронова Н.Н. обратилась в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит суд установить в отношении принадлежащего ей на праве собственности объекта недвижимости - нежилого помещения, расположенного по адресу Санкт-Петербург, "адрес", с кадастровым N.., площадью 145,5 кв м, кадастровую стоимость, равную рыночной стоимости в размере 9 970 000 рублей, указывая, что кадастровая стоимость данного объекта по состоянию на 01.12.2014 года определена в размере 12 810 564,06 руб.

В подтверждение требований административным истцом представлен отчёт об оценке рыночной стоимости данного объекта.

В качестве правового обоснования заявленных требований административный истец ссылается на ст.24.18 Закона об оценочной деятельности, согласно которой основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Представитель административного истца в судебное заседание явился, заявленные требования поддержал.

Представитель административного ответчика - Комитета имущественных отношений по Санкт-Петербургу, в суд явился, считает, что кадастровая стоимость должна быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы.

Представители административных ответчиков - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу и ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" филиал по Санкт-Петербургу в суд не явились, о времени и месте судебного заседания надлежаще уведомлены, с ходатайствами об отложении разбирательства дела не обращались, в связи с чем их неявка не является препятствием к рассмотрению дела по существу.

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, допросив эксперта, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Понятие кадастровой стоимости определено в п. 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)" (утв. Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года N 508). Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135).

Согласно п. 8 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 N 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (ФСО N 4).

Как следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит вышеуказанный объект недвижимости.

Кадастровая стоимость данного объекта определена в размере 12 810 564,06 рублей по состоянию на 01.12.2014 года и утверждена Приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 27.08.2015 года N59-П.

В соответствии с отчетом ИП Коржевенко Юрий Вадимович N... от 27.02.2018 года об оценке рыночной стоимости данного объекта недвижимости, проведенного по заказу административного истца, рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 9 970 000 рублей по состоянию на 01.12.2014 года.

В ходе рассмотрения настоящего дела, учитывая мотивированные возражения административного ответчика (КИО СПб), по ходатайству данного ответчика, судом назначена судебная экспертиза отчета.

Перед экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. В случае отрицательного ответа на первый вопрос, предложено установить рыночную стоимость объекта недвижимости.

Согласно заключению эксперта, проводившего судебную экспертизу N... от 23.05.2018 года отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности; при составлении отчета допущены иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе не корректно определены веса факторов, влияющие на стоимость недвижимости; инофрмация, использованная оценщиком, не во всех случаях является достоверной, достаточной, проверяемой.

В результате самостоятельно проведенной оценки объекта недвижимости его рыночная стоимость по состоянию на 01.12.2014 года установлена экспертом в размере 12 500 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы, суд принимает во внимание, что экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает достаточным профессиональным стажем (с 2002 года) и необходимой квалификацией для данной деятельности: является оценщиком первой категории, имеет квалификационный аттестат эксперта саморегулируемой организации оценщиков.

Заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества и не имеет противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Представитель административного истца с заключением судебной экспертизы не согласен, полагает, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на основании отчета об оценке, ходатайств о проведении повторной или дополнительной экспертизы им не заявлено. Представил письменные замечания на заключение судебной экспертизы, в которых указывает, что не согласен как с выводами эксперта относительно недостоверности отчета об оценке, так и с выводами о рыночной стоимости объекта оценки.

В связи с поступлением данных замечаний судом вынесено определение о допросе судебного эксперта.

Получив объяснения судебного эксперта, суд не находит его заключение необоснованным, противоречивым, неполным.

Так, представитель административного истца указывает, что по мнению судебного эксперта из 48 пунктов-требований законодательства в отчете не соблюдены только 7 пунктов. При этом, основания, изложенные в пунктах, указывающих на допущенные оценщиком нарушения, несостоятельны.

Данные доводы представителя административного истца не являются основанием для вывода о недостоверности экспертизы в части выводов об отчете об оценке, противоречат содержанию экспертизы и обоснованным пояснениям эксперта.

При этом, как следует из текста заключения экспертизы, объяснений эксперта, представитель административного истца, указывая на несостоятельность экспертизы, ссылается только на нарушения, допущенные экспертом при оценке описательной, формальной, аналитической части отчета. На существенные, влияющие на результат оценки, нарушения, выявленным экспертом в отчете, представителем административного истца не указано.

В качестве существенных эксперт указывает на следующие недостатки отчета.

Количество источников рыночной информации, использованной в отчете для подбора аналогов, недостаточно, эксперту удалось подобрать 35 объектов по продаже (у оценщика только 5 аналогов) встроенных помещений торгового назначения в Кировском районе на протяжении 2013-2014 г.г. Использование дополнительной информации может привести к существенному изменению характеристик, использованных для определения рыночной стоимости объекта оценки и определения итоговой величины рыночной стоимости данного объекта.

Результаты оценки объекта недвижимости, полученные в рамках сравнительного подхода, нельзя считать достоверными в силу математической неточности, наличия высокой чувствительности к изменению входных данных и неучтенных ценообразующих факторов (т.2 л.д.41-46).

Результаты определения арендной ставки за объект недвижимости, полученные в рамках сравнительного подхода, также нельзя считать достоверными в силу математической неточности, наличия высокой чувствительности к изменению входных данных. Потери от недозагрузки в первый год завышены и не обоснованы. Как следствие использования некорректных входных данных, результаты, полученные в рамках доходного подхода к оценке, занижены (т.2 л.д.46-47).

При этом, доводы представителя административного истца в части несогласия с заключением эксперта и по формальным основаниям также не состоятельны.

Так, указание представителя административного истца на то, что вопреки доводам экспертного заключения все характеристики объекта оценки в отчете отражены, противоречит экспертному заключению (т.2 л.д.30-31), согласно которого в отчете неверно определен физический износ здания (в котором расположено помещение) и физическое состояние самого помещения, что является нарушением п.5 ФСО N3 - содержание отчета не должно вводить в заблуждение.

Довод о том, что эксперт необоснованно указал на нарушение оценщиком п.11 ФСО N7 также противоречит экспертному заключению, в котором эксперт указал, что в отчете представлены таблицы с экономическими показателями без анализа их динамики и влияния на экономическую ситуацию и рынок недвижимости. Анализ влияния общей и социально-экономической обстановки в стране и регионе, расположения объекта оценки, на рынок оцениваемого объекта не приведен, чем нарушено требование п.11 а ФСО N7. Также не проведен анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости сегмента объекта оценки при фактическом и альтернативном вариантах использования, что является нарушением п.11в ФСО N7 (т.2 л.д.32).

В заключении судебной экспертизы (т.2 л.д.40-41) экспертом мотивирован вывод об отсутствии в отчете обоснования выбора методов расчета в рамках подходов и противоречия выбранных методов теоретическим критериям и условиям их применения, рекомендациям ФСО N7. Учитывая изложенное, соответствующий довод представителя административного истца несостоятелен.

Довод представителя административного истца о том, что экспертом в п.41 Таблицы проверки соответствия содержания отчета требованиям законодательства (т.2 л.д.27-29) не указано на конкретную норму, нарушенную оценщиком, является формальным и не влияет на вывод эксперта о несоответствии отчета требованиям действующего законодательства.

В п.42 данной таблицы экспертом отмечено, что ссылки на источники информации частично не удовлетворяют требованиям п.11ФСО N3. Как указал эксперт, данное требование касается оформления не только ссылок на аналоги, но и информации об использованных классификациях для идентификации объекта, описания района, данных обзора рынка. Ссылки на источники информации оценщиком оформлены не надлежащим образом или вообще не приведены в отчете.

Представитель административного истца также не согласен с указанием эксперта на нарушение оценщиком п.30 ФСО N7, предусматривающего указание в отчете не только итогового результата оценки стоимости недвижимости, но и суждения оценщика о возможных границах интервала, в котором может находиться эта стоимость (оценщиком суждение об интервале не приведено). Как обоснованно указал эксперт, в соответствии с вышеуказанной нормой, суждение об интервале стоимостей не приводится оценщиком только в случае если в задании на оценку не указано иное. Однако соответствующее допущение в задании на оценку отсутствует.

Таким образом, вывод эксперта о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности в достаточной степени обоснован.

Учитывая изложенное, оснований для определения рыночной стоимости объекта оценки, исходя из стоимости, установленной отчетом об оценке не имеется.

Доводы представителя административного истца о нарушениях, допущенных экспертом при определении рыночной стоимости объекта оценки также несостоятельны.

В частности, довод о том, что в рамках сравнительного и доходного подходов эксперт не исключил из стоимости объектов-аналогов налог на добавленную стоимость, что привело к неверному расчету итоговой величины, противоречит экспертному заключению. Экспертом удельные показатели стоимости по объектам-аналогам очищены от величины налога на добавленную стоимость (т.2 л.д.52, 64).

Также несостоятельна ссылка представителя административного истца на то, что экспертом допущено нарушение Приказа Минэкономразвития РФ от 18.03.2011 года N113 "Об утверждении определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой определения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущих за собой изменение их кадастровой стоимости".

Данный акт определяет правила установления кадастровой стоимости в определенных данным актом случаях. При производстве настоящей экспертизы эксперт устанавливал не кадастровую, а рыночную стоимость объекта оценки, и не должен был руководствоваться названным приказом.

Как пояснил судебный эксперт, действительно, им допущены описки: в таблице 21: (т.2 л.д.70) в части размера действительного валового дохода (указано 2 177 142,00 руб, вместо правильного 2 256 310,00); в части размера потерь от незаполняемости (указано 8,33%, вместо правильного - 5%). Однако наличие данных опечаток в указанной таблице не привело к неверному расчету стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода, где использовались надлежащие значения по данным показателям (т.2 л.д.73, таблица N26). Учитывая изложенное, наличие данных опечаток не свидетельствует о необоснованности заключения судебной экспертизы.

В качестве необоснованности и противоречивости расчетов эксперта при определении рыночной стоимости объекта оценки представитель административного истца ссылается на то, что по результатам опроса страховых компаний, приведенных экспертом на странице 59 заключения (таблица N22), данные тарифы составляют от 0,05% до 6 % от страховой суммы, однако в расчетах эксперт использует значение 0,03%, которое не попадает в приведенный диапазон, что приводит к погрешности при расчетах в рамках доходного подхода.

Однако, как пояснил эксперт, содержание данных тарифов раскрыто перед таблицей (т.2 л.д.70), а именно, то что в таблице представлены тарифы на страхование отделки помещений. Также в заключении указано, что при назначении данной величины учитывается текущее состояние объекта оценки. В свою очередь в рамках проведения расчетов доходным подходом применяется тариф рыночной стоимости объекта недвижимости (включая стоимость несущих стен, фундаментов, перекрытий, риск непреднамеренной утраты которых стремится к нулю). В связи с изложенным в расчетах было использовано округленное в большую сторону половинное значение минимальной границы диапазона тарифов: 0,05% : 2= 0,025%=0,03%..

С учетом изложенного, оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными доказательствами, суд полагает возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере, определенном в заключении судебной экспертизы.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Мироновой Н. Н. удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения, расположенного по адресу Санкт-Петербург, N.., с кадастровым "адрес", площадью 145,5 кв м, в размере его рыночной стоимости равной 12 500 000 рублей, по состоянию на 01.12.2014 года.

Датой обращения Мироновой Н. Н. с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать 29.03.2018 года.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в апелляционную инстанцию Санкт-Петербургского городского суда.

Судья С.А.Леонтьев