Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 23 августа 2018 г. по делу N 33-14203/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе:

председательствующего судьи Р.А. Фахрутдиновой,

судей Р.Я. Калимуллина и С.М. Тютчева,

при секретаре судебного заседания В.С. Горбуновой,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи

Тютчева С.М. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ООО "СпецСтройКубань" - Л.О. Галустян на решение Приволжского районного суда города Казани от 4 июня 2018 года, которым постановлено:

Исковое заявление Енгибаряна Гегама Валерьевича к обществу с ограниченной ответственностью "СпецСтройКубань" о признании недействительным условия договора участия в долевом строительстве, взыскании излишне оплаченных денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, штрафа удовлетворить частично.

Признать недействительным п.4.4 Договора NК/744/2017 участия в долевом строительстве жилого дома, заключённого 03.02.2016 года между обществом с ограниченной ответственностью "СпецСтройКубань" и Енгибаряном Гегамом Валерьевичем.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "СпецСтройКубань" в пользу Енгибаряна Гегама Валерьевича 162 865 рублей 56 копеек, излишне оплаченные за объект долевого строительства, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 5 749 рублей 38 копеек, компенсацию морального вреда в размере 2 000 рублей, штраф в размере 85 307 рублей 47 копеек.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "СпецСтройКубань" в бюджет муниципального образования г. Казани государственную пошлину в размере 4 872 рублей 30 копеек.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы представителя ООО "СпецСтройКубань" - Л.О. Галустян об отмене решения суда, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Г.В. Енгибарян обратился в суд с иском к ООО "СпецСтройКубань" о признании недействительным условия договора участия в долевом строительстве, взыскании излишне оплаченных денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда и штрафа. В обоснование иска указал, что 3 февраля 2016 года между ним и ответчиком ООО "СпецСтройКубань" заключен договор NК/744/2016 участия в долевом строительстве жилого дома, согласно которому застройщик принял на себя обязательства построить жилой кирпичный многоквартирный дом по адресу: "адрес", литера 1, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать истцу объект долевого строительства - трехкомнатную квартиру со строительным N 744 общей площадью 73,05 кв.м, жилой - 38,63 кв.м. в подъезде 11/3А угловая, расположенную на 16 этаже, стоимостью 3 605 251 рубль. В соответствии с пунктом 3.3.3 договора участия в долевом строительстве ответчик обязан передать истцу вышеуказанный объект недвижимости в срок - до 6 ноября 2016 года. Истцом обязательства по оплате объекта долевого строительства исполнены в полном объеме. В указанный договором срок объект долевого строительства ответчик по акту приема-передачи до настоящего времени ему не передал. По его инициативе произведен контрольный замер площади квартиры ИП Д.Н. Кравчуком. Согласно произведённым замерам площадь квартиры составляет 69,07 кв.м. Таким образом, разница между заявленной общей площадью квартиры, указанной в договоре, и площадью, указанной в акте контрольного замера независимой строительной экспертизы, составила 3,98 кв.м. 6 июля 2017 года он обратился к ответчику с претензией о передаче объекта долевого строительства, возврате излишне уплаченных денежных средств в размере 196 425 рублей.

Обращение истца оставлено ответчиком без удовлетворения. В связи с изложенным истец просил суд взыскать с ответчика излишне оплаченные им денежные средства в размере 196 425 рублей за разницу между заявленной площадью объекта долевого строительства и площадью, указанной в акте экспертизы; проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 26 517 рублей 11 копеек; компенсацию морального вреда в размере 15 000 рублей, штраф в размере 98 212 рублей 50 копеек, расходы по оплате юридических услуг в размере 10 000 рублей.

В ходе разбирательства в суде первой инстанции истец увеличил размер исковых требований в части процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 7 ноября 2016 года по дату вынесения судебного решения (л.д 155-156), а также просил признать незаконным пункт 4.4 Договора NК/744/2016 участия в долевом строительстве от 3 февраля 2016 года (л.д 158-160), в остальной части исковые требования поддержал в заявленном объеме.

На судебное заседание истец не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие (л.д. 230).

Представитель ответчика на судебное заседание также не явился, представил письменный отзыв в котором указал о несогласии с исковыми требованиями, сдаче дома в эксплуатацию и увеличении площади квартиры на 5,35 кв.м. (л.д.115-117, 202).

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечённых судом к участию в деле по ходатайству представителя ответчика, ФГКУ "Росвоенипотека", АО АКБ "Связь-банк" в суд не явились.

Суд постановилрешение о частичном удовлетворении иска в вышеприведенной формулировке.

В апелляционной жалобе представителем ООО "СпецСтройКубань" - Л.О. Галустян ставится вопрос об отмене решения суда первой инстанции в связи с незаконностью и необоснованностью принятого решения. При этом указывается о том, что пункт 4.4 договора о признании недействительным которого просил истец вытекает из содержания других пунктов договора, а также пункта 53 Постановления Правительства Российской Федерации от 15 мая 2008 года N 270 "О порядке ипотечного кредитования участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих", согласно которому цена договора является фиксированной и не подлежит изменению (подпункт б). Кроме того, заключив данный договор, истец добровольно выразил согласие с условиями договора.

Рассмотрев дело в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия оснований к отмене, либо изменению решения суда по данному гражданскому делу не находит.

В соответствии с пунктом 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе: оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционные жалобу, представление без удовлетворения.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании пункта 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации одностороннее изменение условий обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных этим Кодексом.

Согласно части 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" данный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу положений части 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Частями 1 и 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Согласно частям 1, 2, 3, 4 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Согласно положениям статьи 29 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги).

В соответствии с частью 9 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В силу статьи 4 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору.

Пунктом 1 статьи 16 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" предусмотрено, что условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В соответствии со статьей 15 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Согласно пункту 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года N17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем, размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий, исходя из принципа разумности и справедливости.

В соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Согласно пункту 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года N17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей").

Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции исходил из того, что пункт 4.4 договора, предусматривающий условие, что если площадь квартиры по результатам технической инвентаризации окажется меньше или больше общей проектной площади, указанной в п.1.1.2 договора, доплата/возврат полученных от участника долевого строительства средств не производится, ущемляет права потребителя и является недействительным.

Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда первой инстанции, поскольку передача застройщиком квартиры меньшей площади является отступлением от условий договора, предусматривающего характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер, и свидетельствует о наличии недостатка в предмете договора.

Кроме того, частью 4 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Согласно пункту 3.3.3 договора сторон N К/744/2016 от 3 февраля 2016 года предусмотрено, что застройщик обязуется после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участнику объект долевого строительства в состоянии и с характеристиками, согласно приложению N 2 к настоящему договору, не позднее 6 ноября 2016 года (л.д. 45).

Согласно пункту 1.1.2 договора общая проектная площадь квартиры спорной квартиры со строительным N 744 составляет 73.05 кв.м.

С учетом подписанного сторонами акта приема-передачи квартиры N 193 (строительный N 744) общая площадь квартиры с учетом балкона и лоджии составила 69,75 кв.м. (л.д. 70).

При таких данных суд первой инстанции правильно установилразницу уменьшения площади квартиры по сравнению с проектной в размере 3,3 кв.м. (73,05- 69,75 = 3,3 кв.м.) и стоимость такого снижения - 162865,56 рублей (49353,2 рублей за кв.м. * 3,3 кв.м. = 162865,56 рублей).

Установление в договоре долевого строительства условия исключающего возврат участнику долевого строительства денежных средств при передаче объекта меньшей площади, чем предусмотрено в договоре, при фиксированной цене, ущемляет права истца, как потребителя, и в силу пункта 1 статьи 16 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" является недействительным.

Поскольку направленная в адрес ответчика претензия истца оставлена без удовлетворения, суд первой инстанции обоснованно взыскал с ООО "СпецСтройКубань" проценты за пользование чужими денежными средствами 5 749,38 рублей, компенсацию морального вреда за нарушение прав потребителя в размере 2 000 рублей, а также штраф в соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" размере 50% от взысканных судом в пользу потребителя сумм, составившего 85 307,47 рублей.

Доводы апелляционной жалобы о незаконности решения суда на том основании, что в силу пункта 4.4. Договора участия в долевом строительстве в случае, если площадь квартиры по результатам технической инвентаризации окажется меньше или больше общей проектной площади, указанной в пункте 1.1.2 Договора, пересчет цены договора, указанной в пункте 4.1 Договора, доплата или возврат полученных от участника долевого строительства средств не производится, являются несостоятельными.

Решение суда данный пункт договора признан недействительным, поскольку передача застройщиком квартиры с меньшей площадью является отступлением от условий договора, предусматривающего определенные характеристики объекта долевого строительства, что свидетельствует о нарушении прав дольщика как потребителя.

Так указанная в договоре общая проектная площадь квартиры согласно пункту 1.1.2 являлась ориентировочной, условной и подлежала уточнению после выдачи уполномоченными организациями государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства (далее по тексту - "органы БТИ") технического паспорта на жилой дом.

Определение площади объекта долевого строительства имело важное значение для потребителя, поскольку именно от площади квартиры зависела ее цена, которая, в свою очередь, являлась существенным условием договора.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

С учетом данных положений цена такого договора не может определяться проектной площадью квартиры.

Из пункта 4.1 договора следует, что цена заключенного сторонами договора N К/744/2016 определена из расчета стоимости 1 кв.м. площади.

Таким образом исходя из положений части 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" стоимость квартиры подлежит определению после уточнения общей площади жилого помещения органами БТИ, подлежащего передаче дольщику, в соответствии с пунктом 1.1.2 договора.

Поскольку ответчик передал истцу по акту приема-передачи квартиры от 14 декабря 2017 года квартиру общей площадью меньше, чем указано в договоре участия в долевом строительстве жилого дома N К/744/2016 от 3 февраля 2016 года, то в силу части 2 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" участник долевого строительства, вправе потребовать от застройщика: соразмерного уменьшения цены договора.

Данное положение является гарантом прав дольщиков от злоупотреблений застройщика в отношениях долевого строительства жилья. Обратное нарушает права дольщиков как потребителей, поскольку ведет к возможности неоправданного завышения застройщиками общей проектной площади квартир, при исключении встречного права дольщика на возврат разницы стоимости между оплаченной проектной площадью квартиры и определенной органами БТИ общей площадью жилого помещения, подлежащей оплате в соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Так в договоре застройщик - ООО "СпецСтройКубань" указал общую проектную площадь спорной квартиры - 73,05 кв.м, в соответствии с планом квартиры, являющимся приложением N 1 к договору. Согласно данному плану в общую площадь квартиры частично включены площади лоджий и балконов, что противоречит пункту 1.1.2 договора сторон, согласно которому общая проектная площадь квартиры является ориентировочной и состоит из суммы площадей всех частей квартиры, включая площадь помещений вспомогательного использования, за исключением балконов, лоджий и террас.

Таким образом пункт 4.4 заключенного сторонами договора как абсолютно исключающий возврат истцу суммы переплаты без учета значения разницы между проектной и общей площадью спорной квартиры, обоснованно признан судом недействительным, как нарушающий права истца на получение оплаченного объекта долевого строительства в соответствии указанной в договоре площадью, либо на гарантированный возврат излишне уплаченных по договору сумм при существенной разнице в общей площади жилого помещения (квартиры) после ее уточнения органами БТИ.

Доводы апелляционной жалобы о том, что пунктом 53 Постановления Правительства Российской Федерации от 15 мая 2008 года N370 "О порядке ипотечного кредитования участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих" установлено обязательное для договора участия в долевом строительстве условие о фиксированной и не подлежащей изменению цене договора, основаны на неверном понимании положений действующего закона.

Согласно подпункту б пункта 53 Постановления Правительства Российской Федерации от 15 мая 2008 года N370 "О порядке ипотечного кредитования участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих", в договоре участия в долевом строительстве должно быть предусмотрено, что цена договора является фиксированной и не подлежит изменению.

Цена договора определена сторонами исходя из стоимости одного квадратного метра в 49 353,20 рубля и площади квартиры со строительным N 744 в 73,05 кв.м.

Условие пункта 4.1 договора о фиксированной цене договора и ее неизменности, а также пункт 53 Постановления Правительства Российской Федерации от 15 мая 2008 года N370 "О порядке ипотечного кредитования участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих" действуют при надлежащем соблюдении сторонами условий договора.

Однако застройщиком нарушены обязательства по передаче истцу квартиры соответствующей общей площади жилого помещения, указанной в договоре.

В связи с этим условие пункта 4.1 договора о фиксированной цене и ее неизменности, не освобождают ответчика от выполнения условий договора в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и гарантированной ответственности по части 2 статьи 7 вышеприведенного закона, в случаях нарушения существенного условия договора о размере объекта долевого строительства, подлежащего передаче дольщику.

С учетом изложенного другие доводы апелляционной жалобы являются несостоятельными.

При таких данных, решение суда следует признать законным и обоснованным, поскольку юридически значимые обстоятельства дела установлены судом первой инстанции правильно и в необходимом объёме, к возникшим правоотношениям правильно применены нормы материального права, нарушений норм процессуального права не допущено.

Выводы судом сделаны с учетом обстоятельств дела, на основании представленных сторонами доказательств, которым по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дана надлежащая оценка.

Апелляционная жалоба представителя ООО "СпецСтройКубань" - Л.О. Галустян удовлетворению не подлежит.

Исходя из изложенного, руководствуясь статьей 327, пунктом 1 статьи 328, статьями 329, 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Приволжского районного суда города Казани от 4 июня 2018 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ООО "СпецСтройКубань" - Л.О. Галустян без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в шестимесячный срок в кассационную инстанцию Верховного Суда Республики Татарстан.

Председательствующий

Судьи