Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 06 августа 2018 г. по делу N 33-26068/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Суменковой И.С.,

судей Павловой И.П, Матлахова А.С,

при секретаре Леоничевой Е.А,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Павловой И.П. дело апелляционной жалобе истца Савинова П.Е. на решение Хорошевского районного суда города Москвы от 06 марта 2018 года, которым постановлено:

В иске Савинова П.Е. к ООО "НДВ-Недвижимость для Вас" о взыскании денежных средств отказать,

установила:

Истец Савинов П.Е. обратился в суд с иском к ООО "НДВ-недвижимость для Вас" о взыскании денежных средств.

В обоснование исковых требований ссылается на то, что *** между ним и ответчиком заключены договоры: поручения N ***; агентский N ***; предварительный купли-продажи нежилого помещения N ***. Обязательства по указанным договорам истцом выполнены в полном объёме и в срок. Общая сумма, уплаченная истцом по трём договорам, составляет ***руб. Ответчиком выполнены только обязательства по агентскому договору. Решением Хорошевского районного суда г. Москвы от ***г. расторгнут предварительный договор купли-продажи N *** от ***, в пользу истца взыскан обеспечительный платёж в размере *** руб, компенсация морального вреда в размере *** руб. Истец полагает, что предварительный договор купли-продажи нежилого помещения N *** по своей сути является договором долевого участия в соответствии с Федеральным законом N 214 -ФЗ. Ответчик, не являясь застройщиком, привлек средства истца для строительства многоквартирного дома, в связи с чем, ссылаясь на п. 3 ст. 3 Закона просил взыскать проценты по ст. 395 ГК РФ за период с **** по *** в двойном размере в сумме *** руб, а также убытки в виде разницы среднерыночной стоимости недвижимого имущества, подобного приобретаемому и суммой уплаченной по предварительному договору на основании отчёта об оценке рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью *** кв.м, расположенного по адресу: **** от ***г, составленного ООО "С**" в размере *** руб. Предметом договора поручения N *** являлось выполнение ответчиком, как агентом, необходимых юридических действий, направленных на регистрацию прав собственности покупателя (истца) на недвижимое имущество в органе, осуществляющем государственную регистрацию (п.п. *. и *), в связи с тем, что указанные обязательства ответчиком не выполнены, просил суд взыскать вознаграждение, уплаченное по договору поручения N **** в сумме ** руб, а также отступных в соответствии с п.*** договора поручения в размере *** руб. Взыскать с ответчика судебные расходы в размере *** руб, за проведение оценки ООО "С*".

Истец в судебное заседание явился, исковые требования поддержал.

Представитель ответчика Буданов Д.А. в судебное заседание явился, представил возражения, в которых просил в иске отказать в полном объёме

Судом постановлено изложенное выше решение, об отмене которого просит истец Савинов П.Е. по доводам апелляционной жалобы о неправильном определении судом обстоятельств, имеющих значение для дела.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав истца Савинова П.Е, представителя ООО "НДВ-недвижимость для Вас" Лазутину В.В, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене.

Отказывая в удовлетворении о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, суд первой инстанции исходил из того, что предварительный договор до момента его расторжения решением Хорошевского районного суда г. Москвы действовал, предметом договора, исходя из буквального толкования текста, было заключение основного договора на нежилое помещение, а не передача указанного помещения истцу, следовательно, на данный договор, по мнению суда, не распространяются положения Федерального Закона N 214-ФЗ от 30.12.2004.

Суд также не нашел оснований для взыскания денежных средств, уплаченных истцом по договору поручения, исходя из того, что истцом ответчику не представлены документы, без которых ответчик не мог должным образом исполнить свои обязательства.

Суд также отказал во взыскании убытков и указал, что решением Хорошевского районного суда города Москвы ранее расторгнут обеспечительный платеж и взыскана компенсация морального вреда.

С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может.

Как следует из материалов дела *** года между истцом и ответчиком заключены:

- договор поручения N *** (л.д.112-115), оплата по которому составила ** руб.

- агентский договор N ****;

- предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи нежилого помещения N ****.

Согласно п. ***. предварительного договора купли-продажи нежилого помещения продавец обязуется передать в собственность Покупателя нежилое помещение с возможностью осуществления прямого доступа к местам общего пользования, состоящее из * (**) комнаты, а также помещений вспомогательного использования, необходимых для эксплуатации нежилого помещения, расположенного по строительному адресу***, ориентировочной площадью всех помещений ** кв.м.

Пунктом *** предварительного договора предусмотрено, что стороны обязуются заключить основной договор в срок не позднее ***.

По предварительному договору истец произвел обеспечительный платеж в сумме *** руб, что не оспаривалось сторонами.

Вступившим в законную силу решением Хорошевского районного суда г. Москвы от **** предварительный договор купли-продажи N *** от *** года расторгнут, в пользу истца взыскан обеспечительный платёж в размере *** руб, компенсация морального вреда в размере *** руб.

Согласно ч. 2 ст. 1 ФЗ от 30.12.2004 N 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: на основании договора участия в долевом строительстве; путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку (ч. 2.1 ст. 1 Закона).

В Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 г, указано, что и после введения запрета, предусмотренного частью 2.1 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", привлечение денежных средств граждан для строительства осуществляется посредством иных сделок, совершаемых без учета требований названного Федерального закона: заключения договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключения предварительных договоров участия в долевом строительстве; заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключения договоров займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность; внесения денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность; заключения договоров простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность; выдачи векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости); заключения договоров инвестирования строительства; заключения иных договоров, связанных с передачей гражданином денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность.

При рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила (ч. 2 ст. 170 ГК РФ).

Исходя их существа предварительного договора купли-продажи, обстоятельств дела, судебная коллегия приходит к выводу, что заключенный договор направлен на привлечение денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома с последующим приобретением гражданином права собственности на объекты недвижимости в построенном многоквартирном доме, в нарушение ответчиком установленного законом порядка такого привлечения денежных средств граждан, а потому считает, что вывод суда о неприменении к сложившимся отношениям положений Федерального Закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 года, ошибочным.

В связи с чем судебная коллегия находит решение суда, как постановленное с нарушением норм материального права, подлежащим отмене с вынесением по делу нового решения.

Согласно ч. 3 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных ч. 2 ст. 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

В силу п. 1 ст. 395 ГК РФ, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Исходя их того, что предварительный договор купли-продажи, заключенный между сторонами по своей правовой природе является договором долевого участия, к нему применяются указанные выше правовые нормы, следовательно, проценты в двойном размере за период с *** года по *** года (согласно заявленных требований) составят сумму, равную *** рубля (сумма определена в соответствии с калькулятором расчета процентов, который находится в общем доступе в сети "Интернет").

Согласно п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

В соответствии с п. 69, п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", - подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (п. 1 ст. 333 ГК РФ).

При этом, коллегия отмечает, что правовая природа подлежащих взысканию с ответчика неустоек свидетельствует о том, что они подлежат начислению за нарушение денежного обязательства.

Согласно п. 9 "Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017), - следует учитывать, что к отношениям, связанным с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора, заключенного после 1 июня 2015 г, статья 333 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит применению в редакции Федерального закона от 8 марта 2015 г. N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации". Кроме того, необходимо руководствоваться разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств".

Согласно п. 6 ст. 395 ГК РФ, - если подлежащая уплате сумма процентов явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд по заявлению должника вправе уменьшить предусмотренные договором проценты, но не менее чем до суммы, определенной исходя из ставки, указанной в пункте 1 настоящей статьи.

Учитывая заявление представителя ответчика о применении ст. 333 ГК РФ, явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, судебная коллегия полагает возможным уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ, взыскав с ответчика в пользу истца *** рубля.

Наряду с этим, судебная коллегия не находит правовых оснований для взыскания денежных средств, оплаченных истцом по агентскому договору N ***, поскольку исполнение по данному договору носило реальный и длящийся характер, обязательства по нему прекратились в связи с их фактическим исполнением.

Поскольку в соответствии с п. 1 ст. 408 ГК РФ, имеющиеся у сторон друг перед другом обязательства по агентскому договору, прекратили свое действие, а потому, согласно п. 4 ст. 453 ГК РФ истец не вправе требовать возвращения с ответчика денежные средства по исполненной сделке.

Судебная коллегия находит требования истца о взыскании денежных средств в сумме *** рублей, оплаченных в счет договора поручения обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Так, предметом данного договора, в соответствии с п. п. 1.1, 1.2, 1.2.1 является представление интересов истца в органе, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, куда представить документы, полученные от истца для обеспечения проведения государственной регистрации: договор купли-продажи либо договор участия в долевом строительстве либо договор уступки прав требований (в зависимости от того, какой договор заключит доверитель с правообладателем) в отношении объекта недвижимого имущества со строительным адресом: ***.

Исходя из того, что предварительный договор купли-продажи расторгнут, следовательно, договор поручения исполнен быть не может, а потому, денежные средства, уплаченные по данному договору в сумме *** рублей, подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Вместе с тем, судебная коллегия не находит правовых оснований для взыскания отступных, предусмотренных п. *** договора поручения.

Так пунктом *** договора поручения, заключенного между сторонами предусмотрено, что стороны пришли к соглашению, выраженному в настоящем пункте договора, что в случае отказа любой из сторон от исполнения настоящего договора до того, как поручение исполнено полностью, настоящий договор подлежит прекращению с одновременной выплатой взамен его исполнения другой стороне отступного в виде денежного возмещения: в размере ***% от общей суммы вознаграждения по настоящему поручению - в случае прекращения в период с даты подписания сторонами договора и до даты исполнения Агентством по п.** договора (п. ***).

В пункте *** указано, что агентство (ответчик по настоящему делу) обязуется представить в регистрирующий орган документов, переданные истцом согласно п.***, а также иные документы, необходимые для осуществления государственной регистрации, за исключением документов за предоставление которых отвечает правообладатель.

Исходя из существа указанных пунктов, судебная коллегия считает, что п.** договора предусматривает негативные последствия в виде денежного возмещения при отказе одной из сторон от исполнения настоящего договора.

В данном случае, договор поручения не может быть исполнен как истцом, так и ответчиком, поскольку отсутствует предмет договора - представление интересов истца в регистрирующих органах, связанных с оформлением объекта недвижимости, договор в отношении которой расторгнут решением суда.

В связи с чем, судебная коллегия считает, что ответчик не должен выплачивать денежное вознаграждение, предусмотренное указанным выше пунктом.

Судебная коллегия приходит к выводу, что не подлежат взысканию с ответчика в пользу истца убытки в виде разницы между ценой объекта недвижимости по расторгнутому договору и ценой на аналогичный объект в размере *** рубля, поскольку истцом не доказан факт причинения ему неправомерными действиями ответчика убытков в заявленном размере.

Так представленный истцом отчет, составленный ООО "С*", который, по мнению истца, подтверждает разницу между ценой объекта недвижимости по расторгнутому договору и ценой на аналогичный объект не отвечает принципам относимости и допустимости, поскольку в данном отчете идет речь не об объекте недвижимости по расторгнутому договору и его стоимости на настоящий момент с учетом месторасположения (*** (строительный адрес), площади, типа здания, техническом состоянии и т.д, а о другом объекте недвижимости, расположенной по другому адресу (****). В отчете не содержится сравнительной характеристики между этими двумя объектами недвижимости. Иных доказательств, подтверждающих размер убытков, как того требует ст. 56 ГПК РФ, стороной истца не представлено.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ судебная коллегия не находит оснований для взыскания с ответчика в пользу истца судебных расходов, понесенных истцом по составлению отчета об оценке, поскольку в удовлетворении требований в этой части судебной коллегией отказано.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Хорошевского районного суда города Москвы от 06 марта 2018 года отменить.

Вынести новое решение, по которому:

Взыскать с ООО "НДВ-Недвижимость для Вас" в пользу Савинова П.Е. проценты в сумме 1763 434,74 рубля, денежные средства, уплаченные по договору поручения в сумме 58 200 рублей.

В остальной части исковых требований отказать.

Председательствующий

Судьи