Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 22 августа 2018 г. по делу N 33-36891/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Ворониной И.В.,

судейЛемагиной И.Б, Щербаковой А.В,

при секретаре Кальченко А.Г,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Ворониной И.В,

дело по апелляционной жалобе Мухиной Ю.И. на решение Останкинского районного суда г. Москвы от 17 апреля 2018 года, которым постановлено:

расторгнуть предварительный договор аренды нежилого помещения от 31 марта 2016 года, заключенный между Мухиной Юлией Игоревной, Поляковой Натальей Николаевной и Фильковой Евгенией Витальевной.

Взыскать солидарно с Поляковой Натальи Николаевны, Фильковой Евгении Витальевны в пользу Мухиной Юлии Игоревны государственную пошлину в размере 300 рублей, в удовлетворении остальной части исковых требований - отказать,

УСТАНОВИЛА:

Истец Мухина Ю.И. обратилась в суд с иском к ответчикам Поляковой Н.Н. и Фильковой Е.В. о расторжении предварительного договора аренды нежилого помещения, взыскании обеспечительного платежа, процентов, судебных расходов, обосновывая тем, что 31 марта 2016 года между сторонами был заключен предварительный договор аренды, согласно которому ответчики обязались по завершению строительства и сдачи в эксплуатацию предоставить истцу в аренду за плату нежилое помещение, отвечающее требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым помещениям, расположенное в строящемся многоквартирном жилом доме по адресу: ***, площадь 90,90 кв.м. Истец заключила договор в целях ведения в будущем в арендованном помещении предпринимательской деятельности. В обеспечение обязательства по заключению договора аренды, истец оплатила ответчикам обеспечительный платеж в размере 450 000 рублей, из которых по условиям договора сумма в размере 225 000 рублей после заключения основного договора будет засчитана в качестве аванса за первый месяц аренды помещения, оставшаяся сумма в размере 225 000 рублей остается в счет обеспечения на весь срок аренды и возвращается поистечении 30 календарных дней после подписания сторонами акта приема-передачи помещения арендодателю по окончании срока аренды. Однако до настоящего времени право собственности на помещение не оформлено, основной договор аренды не заключен. 8 ноября 2017 года истец направила ответчикам уведомление о расторжении предварительного договора аренды в связи с длительной задержкой (более 20 месяцев) ввода здания в эксплуатацию, в котором находится помещение - объект аренды.

Истец была вынуждена выступить с предложением досрочного расторжения договора в досудебном прядке, однако ответчики уклоняются от расторжения договора. В связи с чем, истец просит расторгнуть предварительный договор аренды от 31 марта 2016 года, заключенный между истцом и ответчиками; взыскать с ответчиков обеспечительный платеж по договору в размере 450 000 рублей, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 8 065 рублей 87 копеек, проценты за несвоевременный возврат денежных средств, внесённых в качестве предоплаты в размере 6 586,64 руб. на день подачи иска.

Представитель истца по доверенности Кулагин О.А. в судебное заседание явился, исковые требования поддержал.

Представитель ответчика Фильковой Е.В. по доверенности Попович В.И. в судебное заседание явилась, исковые требования не признала по доводам письменных возражений.

Ответчик Полякова Н.Н. в судебное заседание явилась, исковые требования не признала, пояснила, что в день подписания предварительного договора сразу был подписан основной договор, акт приема-передачи спорного помещения, истцу переданы ключи, она могла пользовать помещением, делать там ремонт, после направления ей уведомления истец направила заявление о расторжении спорного договора по своей инициативе, а потому спорная сумма не может быть возращена, является обеспечительным платежом и об этом стороны договорились при подписании договора, который был составлен самим истцом.

Суд постановилвышеуказанное решение, об отмене которого в части отказа во взыскании денежных средств в размере 450 000 руб, процентов за пользование чужими денежными средствами, как незаконного, просит Мухина Ю.И, по доводам апелляционной жалобы.

Представитель Мухиной Ю.И. по доверенности Кулагин О.А. в суд явился,доводы жалобы поддержал.

Ответчик Полякова Н.Н, представитель Фильковой Е.В. - Попович В.И. в судебное заседание апелляционной инстанции явились, возражали против доводов жалобы.

Проверив материалы дела, заслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено, что в предварительном договоре срок заключения основного договора аренды - в течение 30 (тридцати) календарных дней с момента внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права собственности арендодателя на помещение, но в любом случае не позднее дня ввода здания в эксплуатацию.

В судебном заседании ответчики не возражали против расторжения спорного предварительного договора.

Таким образом, суд, руководствуясь ст. ст. 190, 429, 421, ст. 450 ГК РФ, счел возможным расторгнуть предварительный договор аренды нежилого помещения от 31 марта 2016 года, заключенный между Мухиной Ю.И, Поляковой Н.Н. и Фильковой Е.В.

В указанной части решение суда не обжалуется.

В соответствии с п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основанием для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке является несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, а также нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В силу ст.195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в п.п.2 и 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Принятое по делу решение суда в части разрешения требований о взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, не отвечает приведенным требованиям ст. 195 ГПК РФ.

Разрешая заявленные требования в указанной части, суд первой инстанции, руководствуясь ст.ст. 421, 380, 381, 309, 310 ГК РФ, пришел к выводу, что требования истца о возврате уплаченной денежной суммы в качестве обеспечительного платежа, не подлежат удовлетворению, поскольку истец отказался от исполнения предварительного договора, не заключив с ответчиками основной договор аренды, не представила доказательств исполнения обязательств или что договор незаключен по вине ответчиков.

При этом суд учел, что на основании п.4.3. предварительного договора стороны договорились, что в случае не заключения договора аренды, произошедшего по вине арендатора, или необоснованного отказа/уклонения арендатора от подписания договора аренды обеспечительный платеж в размере 450 000 рублей арендатору не возвращается.

Суд также не нашел оснований для удовлетворения требований о взыскании процентов в размере 6 586 рублей 64 копеек за несвоевременный возврат спорной суммы, поскольку данные требования являются производными от требований о взыскании спорной суммы, в удовлетворении которых истцу отказано.

Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда первой инстанции, поскольку находит их ошибочными, противоречащими обстоятельствам дела и нормам материального права.

В силу ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу требований ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

В соответствии со ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Исходя из анализа приведенных выше норм права следует, что соглашение о задатке заключается между сторонами по основному обязательству, исполнение которого обеспечивается задатком, при этом, основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора.

Поскольку задаток служит доказательством заключения между сторонами договора, то в случае отсутствия основного обязательства отсутствует и такое обязательство как задаток.

В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Ч. 4 ст. 429 ГК РФ предусмотрено, что в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Как следует из материалов дела, стороны 31 марта 2016 г. заключили предварительный договор аренды нежилого помещения, в п. 2.1. которого установлено, что стороны обязуются заключить в будущем договор долгосрочной аренды нежилых помещений с условным номером 2 площадью 90,90 кв.м, расположенных в строящемся многоквартирном жилом доме, создаваемом на земельном участке, имеющим ориентиры ***.

П.4.2. предварительного договора предусмотрено, что в обеспечение обязательства по заключению договора аренды, арендатор в течение 5 (пяти) банковских дней с даты подписания предварительного договора обязан перечислить обеспечительный платеж в размере 450 000 рублей, НДС не облагается. Данная сумма не возвращается, если арендатор уклонился от заключения основного договора аренды. Сумма в размере 225 000 рублей после заключения договора аренды будет засчитана в качестве аванса за первый месяц аренды помещения, оставшаяся сумма в размере 225 000 рублей остается в счет обеспечения на весь срок аренды и возвращается по истечении 30 календарных дней после подписания сторонами акта приема-передачи помещения арендодателю по окончании срока аренды.

Ответчики признали факт получения от истца 450 000 руб. по предварительному договору аренды.

Из пункта 4.3. договора следует, что в случае не заключения договора аренды, произошедшего по вине арендатора или необоснованного отказа/уклонения арендатора от подписания договора аренды в указанный срок, сумма, указанная в п. 4.2. предварительного договора, арендатору не возвращается, а удерживается в качестве неустойки без обязательного направления арендодателем в адрес арендатора письменного уведомления о применении указанной санкции.

П. 3.2. договора предусмотрено, что срок подписания договора аренды - в течение 30 календарных дней с момента внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации собственности арендодателя на помещение, но в любом случае не позднее дня ввода здания в эксплуатацию.

Вместе с тем, на ноябрь 2017 г. здание в эксплуатацию не введено, договора аренды помещений сторонами не заключен. Указанные обстоятельства подтверждаются актом приема-передачи от 26 октября 2017 г, подписанным ООО "Колизей. Инвестиции в недвижимость" и ответчиками и уведомлением в адрес истца о подписании акта приема-передачи нежилого помещения во временное пользование от 9 ноября 2017 г, направленным в адрес истца 14 ноября 2017 г, а также уведомлением от 29 января 2018 г, согласно которого, 29 декабря 2017 г. получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (л.д. 65-70, 71-76).

16 ноября 2017 г. истец направила в адрес ответчиков уведомление о расторжении предварительного договора аренды нежилого помещения от 31марта 2016 г. в связи с длительной задержкой сдачи дома в эксплуатацию, в котором находится объект аренды, в котором также просила возвратить обеспечительный платеж в размере 450 000 руб. (л.д.22).

Представленные в материалы дела документы не свидетельствуют о заключении договора аренды, поскольку имеют незаполненные графы по всему тексту документа (л.д. 11-20). Документы, представленные ответчиками (л.д. 92-102) также не свидетельствуют о фактической передаче объекта аренды, поскольку также содержат пропуски, не заполненные даты, и представитель истца не признал факт передачи нежилого помещения истцу.

При таких обстоятельствах, коллегия приходит к выводу, что истец отказалась от заключения договора аренды нежилого помещения и потребовала расторжения предварительного договора аренды по причине отсутствие ввода жилого дома в эксплуатацию, в котором находится объект аренды, не заключения основного договора свыше одного года с даты заключения предварительного договора. От возврата уплаченной по предварительному договору денежной суммы ответчики уклоняются, указанные обстоятельства ответчиком в силу ст. 56 ГПК РФ в установленном порядке не опровергнуты.

При указанных обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что денежные средства, переданные истцом ответчикам, следует считать задатком, который выполняет обеспечительную функцию и подлежит возврату, поскольку договор аренды не был заключен по вине ответчиков.

Таким образом, поскольку основной договор не был заключен,судебная коллегия считает, что ответчики обязаны возвратить истцу уплаченные денежные средства в сумме 450 000 рублей.

В связи с чем, судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда противоречат материалам дела и требованиям норм материального права. На основании чего, решение суда в указанной частинельзя признать законным и обоснованным, и оно подлежит отмене.

При новом рассмотрении дела, с учетом установленных по делу обстоятельств, судебная коллегия приходит к выводу о взыскании с ответчиковПоляковой Н.Н, Фильковой Е.В. в пользу истца Мухиной Ю.И. денежных средств в сумме 450 000 руб.

В соответствии со ст. 395 ч. 1 ГК РФ, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Требование о возврате денежных средств, уплаченных по предварительному договору, направлено в адрес ответчиков 16 ноября 2017 г, в нем истец просит возвратить денежные средства в течение 10 дней с момента получения требования.

Указанное требование истца не было исполнено в добровольном порядке в течение 10 дней с момента получения, в связи с чем, коллегия полагает, что с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами, начиная с 27 ноября 2017 г.по 23 января 2018 г, как просит истец, в размере 6 586 руб. 64 коп, исходя с процентной ставки, равной на 27 ноября 2017 г. - 8,25 % до 17 декабря 2017 г, и с 18 декабря 2017 г. по 23 января 2018 г. равной 7,75 %.

Истец при подаче иска оплатила госпошлину в размере 8 065 руб. 87 коп.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, ст. 333.19 НК РФ с ответчиков с учетом удовлетворенных требований о взыскании денежных средств в размере 450 000 руб. подлежит взысканию госпошлина в размере 8 065 руб. 87 коп, т.е. решение в указанной части подлежит изменению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Останкинского районного суда г. Москвы от 17 апреля 2018 года - отменить в части отказа Мухиной Ю.И. в удовлетворении требований о взыскании денежных средств, процентов.

Принять в указанной части новое решение.

Взыскать с Поляковой Натальи Николаевны, Фильковой Евгении Витальевны в пользу Мухиной Юлии Игоревны денежные средства в размере 450 000 руб, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 6 586 руб. 64 коп.

Изменить решение суда в части размера госпошлины.

Взыскать с Поляковой Натальи Николаевны, Фильковой Евгении Витальевны в пользу Мухиной Юлии Игоревны госпошлину в размере 8 065 руб. 87 коп.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий:

Судьи: