Решение Московского городского суда от 21 августа 2018 г. по делу N 3а-2882/2018

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Грицких Е.А.

при секретаре Тощакове В.С,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-2882/2018 по административному исковому заявлению наименование организации об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец обратился в Московский городской суд с уточненным административным исковым заявлением, в котором просил установить по состоянию на 01 января 2016 года кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:17: телефон:382, расположенного по адресу: адрес, домовл. 4, стр. 1, в размере 3 416 010 169,49 руб.

В обоснование исковых требований указано, что административный истец является собственником указанного объекта недвижимости. В соответствии со ст. 400 Налогового кодекса РФ истец является плательщиком налога на имущество в отношении принадлежащего ему нежилого помещения, налоговая база по которому исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Постановлением Правительства Москвы от 29.11.2016г. N 790-ПП утверждена кадастровая стоимость принадлежащего истцу объекта недвижимости в размере 6 906 407 548,77 руб.

Полагая, что кадастровая стоимость объекта недвижимости не соответствует рыночной стоимости, истец обратился к независимому оценщику наименование организации за составлением отчета об оценке рыночной стоимости нежилого помещения. Рыночная стоимость определена оценщиком в отчете N АРХ-95/18/М в размере 2 955 380 000 руб.

Реализуя свое право на пересмотр кадастровой стоимости, административный истец обратился с иском в Московский городской суд.

В судебном заседании от представителя административного истца поступило уточненное административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости согласно результатам судебной экспертизы.

В судебном заседании представитель Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы против удовлетворения иска возражал по доводам письменных пояснений.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о рассмотрении дела.

Выслушав участвующих в деле лиц, объяснения эксперта фио, исследовав материалы дела, обсудив исковое заявление и возражения на него, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьёй 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Судом установлено, что административному истцу на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером 77:17: телефон:382, расположенное по адресу: адрес, домовл. 4, стр. 1, что подтверждается представленной в материалы дела копией свидетельства о государственной регистрации права собственности от 20.04.2015 (л.д. 29).

Кадастровая стоимость нежилого помещения утверждена постановлением Правительства Москвы от 29.11.2016г. N 790-ПП в размере 6 906 407 548,77 руб. Полагая ее существенно завышенной, не соответствующей рыночной стоимости, административный истец обратился к независимому оценщику наименование организации.

Рыночная стоимость определена оценщиком в отчете N АРХ-95/18/М в размере 2 955 380 000 руб.

В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости спорных объектов недвижимости в целях устранения возникших сомнений определением Московского городского суда от 24.05.2018 года по настоящему делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам наименование организации (том 1 л.д. 229-230).

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, отчет об оценке рыночной стоимости объекта N АРХ-95/18/М, представленный административным истцом в обоснование исковых требований, составлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Судебным экспертом определена рыночная стоимость нежилого помещения в размере 3 416 010 169,49 руб.

Рыночная стоимость определена в заключении эксперта по состоянию на 01 января 2016 года, так как на указанную дату была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости согласно выписке о кадастровой стоимости.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам ст. 168 КАС РФ, суд находит, что судебный эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы, определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости в районах, идентичных району расположения объекта оценки, произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта.

Представитель административных ответчиков не согласился с выводами эксперта в части установления рыночной стоимости нежилого помещения, указал, что экспертом не учтены наличие в спорном помещении многоуровневых паркингов, этажность объектов-аналогов, в частности расположение значительной части площадей на подземных этажах, общая площадь объекта оценки в рамках доходного подхода, в результате чего искажены результаты определения стоимости объекта оценки.

Судом для проверки доводов административных ответчиков, а также по его ходатайству, была вызвана в судебное заседание и допрошена эксперт фио, которая выводы судебной экспертизы подтвердила, пояснила, что десятый этаж объекта исследования, используемый арендатором в качестве парковки, согласно экспликации отнесен к вспомогательным (складским) помещением, в связи с чем экспертом была сделана корректировка с учетом основного функционального назначения помещений, при этом заключение эксперта содержит отдельную корректировку относительно парковочных помещений, имеющихся в исследуемом объекте согласно экспликации. Относительно различий в этажности объекта исследования и объектов-аналогов эксперт пояснила, что с учетом местоположения объекта исследования этаж расположения не оказывает значительного влияния на стоимость помещений. Поскольку помещения аналогов на подземных этажах являются вспомогательными помещениями (парковка, технические помещения), не участвующими в формировании денежных потоков напрямую, как это происходит в случае с помещениями основного назначения, факт размещения вспомогательных помещений на подземных или надземных этажах не оказывает существенного влияния на стоимость объекта. Что касается использования арендопригодной, а не общей площади объекта при оценке, то эксперт пояснила, что на рынке коммерческой недвижимости г. Москвы наиболее распространенным и общепринятым вариантом сдачи помещений в аренду является сдача по арендной ставке, установленной арендодателем с учетом пропорциональной платы за содержание помещений общего пользования, таким образом, ставки аренды по аналогам косвенно включают в себя плату за пользование коридорами, лифтами, санитарными узлами, холлами, входными группами, а также за обслуживание технических помещений, подсобки, помещений охраны и пр, что является типичным как для объектов-аналогов, так и для объекта исследования.

Согласно ст.59 Кодекса административного судопроизводства РФ экспертиза является одним из доказательств по делу.

Наряду с экспертизой в качестве доказательств используются объяснения лиц, участвующих в деле, и показания свидетелей, полученные в том числе путем использования систем видеоконференц-связи, а также письменные и вещественные доказательства, аудио- и видеозаписи (ч.2 ст.59 КАС РФ).

В соответствии со ст.3 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Проанализировав экспертное заключение, оценив показания эксперта, допрошенного в судебном заседании, суд приходит к выводу, что правильность изложенных в нем выводов административным истцом не опровергнута, эксперт дал исчерпывающие ответы по всем возникшим у административных ответчиков вопросам, подтвердил установленную в отчете стоимость объекта. Определенная экспертом итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости в городе Москве в районах, идентичных району расположения объекта оценки; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчёты, проведённые в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 01 января 2016 года. Экспертиза назначалась непосредственно судом и ее производство поручалось выбранному им экспертному учреждению. Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

При таких обстоятельствах суд расценивает заключение эксперта как надлежащее доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, которая может быть положена в основу решения.

В этой связи судом отклонено ходатайство представителя административных ответчиков о назначении по делу повторной судебной экспертизы, мотивированное наличием вышеуказанных нарушений.

Кроме того, неоднократное проведение экспертиз за счет средств административного истца при отсутствии к тому безусловных оснований, приведет к нарушению баланса прав и законных интересов сторон при осуществлении правосудия.

Поскольку совокупность иных имеющихся в деле доказательств, указанных выше, подтверждает установленную в отчете об оценке стоимость объекта, административные исковые требования подлежат удовлетворению, кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2016г. подлежит установлению в размере 3 416 010 169,49 руб.

При этом судом отклоняются ранее изложенные в письменных возражениях доводы административных ответчиков о том, что истец не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости, суд отмечает, что соответствующее право предоставлено истцу Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Также подлежат отклонению и доводы административных ответчиков о законности государственной кадастровой оценки, результаты которой в части просит пересмотреть административный истец. Эти доводы правового значения для разрешения заявленных требований не имеют, поскольку проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении предметом рассмотрения по настоящему административному делу не являются.

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости следует считать дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах кадастровой стоимости, а именно 27 март 2018 года.

Правила статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Поскольку датой обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах кадастровой стоимости является 27 марта 2018 года, то в соответствии с правилами статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания - то есть с 1 января 2018 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

По смыслу ст. ст. 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 174 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить по состоянию на 01 января 2016 года кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:17: телефон:382, общей площадью 413,4 кв.м, расположенного по адресу: адрес, домовл. 4, стр. 1 в размере 3 416 010 169,49 руб, на период с 1 января 2018 г. и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой обращения наименование организации с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости считать 27 марта 2018 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда Е.А. Грицких

Мотивированное решение изготовлено 27 августа 2018 года.