Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 28 ноября 2018 г. по делу N 33-8403/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе

председательствующего Берко А.В,

судей Минаева Е.В, Сицинской О.В,

при секретаре судебного заседания Фатневой Т.Е.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации Петровского городского округа Ставропольского края к Айдиняну М.А. о взыскании арендной платы,

по встречному исковому заявлению Айдиняна М.А. к администрации Петровского городского округа Ставропольского края о расторжении договора аренды земельного участка по апелляционной жалобе главы Петровского городского округа Ставропольского края Захарченко А.А. на решение Буденновского городского суда Ставропольского края от 1 августа 2018 года. Заслушав доклад судьи Ставропольского краевого суда Минаева Е.В, судебная коллегия

установила:

администрация Петровского городского округа Ставропольского края обратилась в суд с исковым заявлением к Айдиняну М.А. о взыскании арендной платы.

В обоснование исковых требований истец указал, что 7 июля 2008 года администрацией города Светлограда с Павловым А.Т. заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N602 сроком на 49 лет. Согласно данного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером.., местоположение: установлено относительно ориентира нежилое здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира:.., под торговый объект (павильон по продаже автозапчастей с благоустройством территории) в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью, общей площадью 500 кв.м. Данный договор зарегистрирован в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 12.08.2008г. за N... 12 сентября 2008 года права по данному договору были переданы новому арендатору Айдиняну М.А.

05.04.2018 года (исх. N 3326) администрацией Петровского городского округа Ставропольского края ответчику направлено претензионное письмо о размере задолженности по арендной плате за 2015, 2016, 2017 и 1 квартал 2018года. Данное письмо получено адресатом 10.04.2018 года. По настоящее время ответчик имеет задолженность по оплате арендной платы по состоянию на 31.03.2018 года в размере 708986,25 руб.

С учетом пункта 5.3 договора аренды земельного участка на сумму долга начислена пеня в размере 135612 руб. 95 коп.

Просит суд взыскать с Айдиняна М.А. в пользу администрации Петровского городского округа Ставропольского края сумму в размере 844599,20 рублей, из них: 708986,25 рублей за аренду земельного участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером.., местоположение: установлено относительно ориентира нежилое здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира:.., под торговым объектом (павильон по продаже автозапчастей с благоустройством территории) в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью, общей площадью 500 кв.м. по состоянию на 31.03.2018 года; пени за нарушение срока внесения арендной платы по состоянию на 03.04.2018 года в размере 135612,95 рублей.

Айдинян М.А. обратился в суд со встречным иском к администрации Петровского городского округа Ставропольского края о расторжении договора аренды земельного участка. В обоснование исковых требований указал, что ответчиком спорный земельный участок не использовался по его целевому назначению, а именно, строение, под которое был выдан земельный участок не возводилось, арендная плата не уплачивалась. Считает, что администрация Петровского городского округа злоупотребляет своим правом, поскольку ответчиком арендная плата никогда не вносилась на расчетный счет истца, тогда как согласно договору аренды N 602 от 07.07.2008 года, п. 4.1.1. администрация должна была требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев. Таким образом, истец, желая наступления для себя благоприятных последствий в виде материальных средств обратился в суд. Кроме того, истцом пропущен срок исковой давности, так как его необходимо исчислять с даты вынесения администрацией г. Светлограда постановления от 05.12.2007 г. N 1043, которым была утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории из земель населенных пунктов площадью 500 кв.м. с местоположением:... Исковое заявление администрацией подано в суд 16.05.2018 г, то есть за пределами установленного ст. 196 ГК РФ срока исковой давности, что в силу п. 2 ст. 199 ГК РФ является самостоятельным основанием для отказа в иске. Просит суд расторгнуть договор аренды N 602 от 07.07.2008 года земельного участка N.., заключенный между администрацией г. Светлограда и Павловым А.Т, отказать в исковых требованиях администрации Петровского городского округа Ставропольского края в полном объеме.

Обжалуемым решением Буденновского городского суда Ставропольского края от 1 августа 2018 года в удовлетворении исковых требований администрации Петровского городского округа Ставропольского края о взыскании арендной платы по договору аренды земельного участка N 602 от 07.07.2008 года к Айдиняну М.А. отказано. Заявленное встречное требования Айдиняна М.А. к администрации Петровского городского округа Ставропольского края о расторжении договора аренды земельного участка N602 от 07.07.2008 года и применении срока исковой давности по делу удовлетворено.

Не согласившись с указанным решением глава Петровского городского округа Ставропольского края Захарченко А.А. подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, удовлетворить исковые требования администрации Петровского городского округа Ставропольского края в полном объеме. В удовлетворении встречного заявления в части отказа администрации в заявленных требований - отказать, в части расторжения договора аренды - удовлетворить. Считает, что регистрация права аренды подтверждает использование ответчиком земельного участка по назначению. Следовательно, с указанной даты регистрации истец приобрел право на получение арендной платы за пользование спорным земельным участком и право на предъявление иска о взыскании задолженности с арендатора. Кроме того, с 2008 года по настоящее время ответчик ни разу не обращался в администрацию с просьбой расторгнуть договор аренды, что, в свою очередь, лишало возможность сдать данный земельный участок другому лицу в аренду и получать доход в бюджет. Считает несостоятельной ссылку суда о том, что, поскольку земельный участок ответчику в рамках заключенного договора аренды не передавался, то не возникли и правовые последствия, предусмотренные п. 2 ст. 621, п.п. 1, 2 ст. 622 ГК РФ, так как 19 августа 2008года Павлов А.Т. и Айдинян М.А. подали заявление, написанное собственноручно, в администрацию г. Светлограда, согласно которого просили произвести замену на стороне арендатора с Павлова А.Т. на Айдиняна М.А. 12.09.2008 года постановлением главы города Светлограда N 794 принято решение о передаче прав и обязанностей под договору аренды. При этом сам по себе переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Поэтому при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, в силу закона именно новый собственник становится новым арендодателем.

Письменных возражений относительно доводов апелляционной жалобы не поступило.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии со ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), исходя из доводов, изложенных в жалобе, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как установлено судом и следует из материалов дела, постановлением главы г. Светлограда Петровского района Ставропольского края от 07 июля 2008 года N 576 принято решение о передаче Павлову А.Т. в аренду земельного участка из земель населенных пунктов площадью 500 кв.м. под кадастровым номером N... расположен по адресу:.., под торговый объект (павильон по продаже запчастей с благоустройством территории).

7 июля 2008 года между администрацией г. Светлограда и ПавловымА.Т. заключен договор аренды земельного участка N 602, находящегося в государственной собственности.

Предметом вышеуказанного договора является земельный участок с кадастровым номером... с местоположением относительно ориентира нежилого здания, по адресу:.., площадью 500 кв.м, сроком на 49лет. К указанному договору аренды N 602 от 7 июля 2008 года составлено приложение 1, в п. 11 которого указано, что арендные платежи начинают начисляться с 1 июля 2008 года, размер арендной платы за единицу площади в годовом исчислении составляет 466,76 (933,52X0,50)руб. кв.м.

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю 17 августа 2008 года.

Впоследствии соглашением о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 602 от 07 июля 2008 года Павлов А.Т. передал права арендатора по указанному земельному участку Айдиняну М.А.

На основании соглашения N 602 от 7 июля 2008 года постановлением главы города Светлограда Петровского района Ставропольского края от 12сентября 2008 года N 794 права и обязанности по договору аренды на земельный участок под кадастровым номером N... расположенный по адресу:.., под торговый объект (павильон по продаже запчастей с благоустройством территории) переведены с арендатора Павлова А.Т. на нового арендатора Айдинян М.А. Данный переход прав арендатора зарегистрирован в Едином государственном реестре прав.

Согласно выписки из Управления Федеральной службы кадастра и картографии, земельный участок под кадастровым N... расположен по адресу:.., разрешенное использование под торговый объект (павильон по продаже запчастей с благоустройством территории), площадью 500+8кв.м, кадастровая стоимость земельного участка составляет 466760 рублей, удельный показатель кадастровой стоимости 933,52 кв.м.

По условиям пунктов 2.1, 2.2 договора аренды вышеуказанный земельный участок предоставляется в аренду на срок 49 лет.

По условиям пунктов 3.1 - 3.4 договора аренды размер арендной платы за участок составляет 50 % от кадастровой стоимости земельного участка согласно приложения 1, в годовом исчислении 233380,00 руб, за текущий период 116689,99; арендная плата вносится арендатором, согласно расчета арендной платы, ежеквартально равными долями не позднее 15 числа второго месяца квартала текущего года (приложение 1) на расчетный счет администрации г. Светлограда; арендная плата начисляется с 1 июля 2008года, обязательство по внесению арендной платы считается исполненным после предъявления копии квитанции об оплате арендодателю; расчет арендной платы определен в приложении к договору, которое является неотъемлемой частью договора; размер арендной платы изменяется: в связи с изменением уровня инфляции - ежегодно путем умножения размера арендной платы на индекс инфляции на текущий финансовый год, установленный в федеральном законе о федеральном бюджете на соответствующий год; в связи с переоценкой кадастровой стоимости земельного участка; в связи с изменением базового размера арендной платы, пересмотр арендной платы осуществляется без дополнительного соглашения к договору в одностороннем порядке арендодателем.

По условиям пункта 4.1, 4.1.1 договора аренды, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6месяцев, в случае не подписания арендатором дополнительных соглашений к договору в соответствии с п. 3.4 и нарушений других условий договора.

Как следует из материалов дела, в срок с 7 июля 2008 года и по настоящее время договор аренды не был ни досрочно расторгнут сторонами, ни признан в установленном порядке недействительным.

Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался статьями 209, 606, 610, 611, 614, 622 Гражданского кодекса РФ, а также правовой позицией, изложенной в п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", и пришел к выводу об отсутствии в материалах дела доказательств, свидетельствующих о передаче ответчику земельного участка в рамках заключенного между сторонами договора аренды, а также доказательств, подтверждающих факт использования этого участка ответчиком, указав, что факты постановки земельного участка на кадастровый учет и государственной регистрации договора аренды земельного участка сами по себе таким доказательством не является.

При этом, суд указал, что в материалах дела отсутствует акт приема-передачи или иной подписанный обеими сторонами или надлежаще уполномоченными ими лицами документ о передаче участка арендодателем арендатору во исполнение п. 1.1 договора аренды, а также отсутствуют сведения о фактическом исполнении ответчиком Айдиняном М.А. возложенных на него постановлением главы г. Светлограда от 12.09.2008 N 794 обязанностей. Суд также указал, что истец не представил доказательства осуществления им в спорный период указанного контроля, а также не требовал досрочного расторжения договора аренды при использовании участка не по целевому назначению или способами, приводящими к его порче (ст. ст. 615, 619 ГК РФ, п. 4.1.5 договора), тогда как такие доказательства могли бы свидетельствовать о фактическом использовании ответчиком арендуемого земельного участка. Также не представлены доказательства и предъявления истцом требований к ответчику об оплате арендных платежей в спорный период.

Кроме того, суд принял во внимания доводы ответчика в встречном требовании на иск о том, что в ходе проведения изыскательских работ было установлено, что использование земельного участка по целевому назначению, указанному в договоре аренды, а именно размещение торгового павильона по продаже запчастей с благоустройством территории не осуществлялось. Земельный участок с момента заключения договора аренды по настоящее время не огорожен, свободен от строений, не препятствует проходу и проезду третьих лиц по проезжей части улицы.., кроме того, ответчик с 2008 года ни разу не вносил арендные платежи. Данные возражения ответчика относимыми и допустимыми доказательствами истец не опроверг.

Отказывая в иске администрации Петровского городского округа Ставропольского края, суд первой инстанции сослался не истечение срока исковой давности, сославшись на то, что периодические платежи согласно п.3.2 договора подлежали уплате ежеквартально равными долями не позднее 15 числа второго месяца квартала текущего года (приложение 1), последний срок уплаты арендных платежей за период с 01.07.2008 по 01.02.2009 года, то срок исковой давности истек 01.02.2012 года. Так как, согласно п. 4.1.1 договора аренды арендодатель имеет право досрочного расторжения договора аренды при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев.

С такими выводами суда судебная коллегия согласиться не может, поскольку они не соответствуют требованиям закона и установленным судом обстоятельствам дела.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Как следует из материалов дела, соглашение о передаче прав и обязанностей от 12.09.2008 г. по договору аренды земельного участка N 602 от 07 июля 2008 года зарегистрировано ответчиком Айдиняном М.А. в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии по Ставропольскому краю 26.11.2008 г. за номером регистрации...

Таким образом, регистрация права аренды подтверждает использование ответчиком земельного участка по назначению.

Отказывая в удовлетворении основного требования истца о взыскании задолженности по арендной плате, суд сослался на разъяснения, содержащиеся в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" о применении положений статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, к арендным отношениям в случаях, когда арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений.

При этом, вопреки выводам суда первой инстанции, материалы дела не содержат возражений ответчика по факту не передачи ему земельного участка, являющегося объектом аренды по договору. Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

Более того, во встречном исковом заявлении Айдинян М.А. по сути признает, что земельный участок был ему передан, а в обоснование своих требований ссылается на не освоение земельного участка.

Кроме того, факт передачи земельного участка подтверждается п. 1.1. договора аренды, согласно которому арендатор принимает земельный участок, и заявлением Айдиняна М.А. от 13.11.2008 г. о регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды.

При таких данных выводы суда о том, что земельный участок не передавался ответчику, несостоятельны.

В силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В материалы дела представлены приложения к договору с расчетом арендной платы за период с 16.03.2015 по 03.04.2018, в соответствии с которым задолженность ответчика по оплате арендной платы по состоянию на 31.03.2018 составила 708986 рублей 25 копеек, пеня в размере 135612 рублей 95копеек.

Согласно п. 5.3. договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Арендные платежи ответчик не вносил, что и послужило основанием к предъявлению требований.

Вместе с тем ответчиком заявлено о применении срока исковой давности.

Согласно п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В силу разъяснений пунктов 24 и 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки (статья330ГК РФ) или процентов, подлежащих уплате по правилам статьи395ГК РФ, исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки.

Фактически истцом заявлены требования о взыскании задолженности с 16.03.2015 г, в то время как исковое заявление предъявлено 14.05.2018 г. (по оттиску штемпеля на конверте).

В связи с этим судебная коллегия приходит к выводу о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате и пени за три года до обращения в суд, а именно, задолженности по арендной плате в размере 628557 рублей 05копеек, задолженности по уплате пени в размере 107105 рублей 34 копейки.

Выводы суда об истечении срока исковой давности 01.02.2012г.противоречат нормам материального права, поскольку по периоду задолженности с 14.05.2015 г. по 14.05.2018. г. право требования у истца на 01.02.2012 г. еще не возникло.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции подлежит отмене, с принятием по делу нового решения о частичном удовлетворении исковых требований администрации Петровского городского округа Ставропольского края.

Рассматривая встречные исковые требования Айдиняна М.А. о расторжении договора аренды, судебная коллегия полагает необходимым оставить их без рассмотрения, ввиду нарушения требований абз. 2 ст.222ГПКРФ о соблюдении установленного федеральным законом досудебного порядка урегулирования спора.

В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Доказательства соблюдения Айдиняном М.А. досудебного порядка урегулирования спора материалы дела не содержат.

Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда

определила:

решение Буденновского городского суда Ставропольского края от 1августа 2018 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым исковое заявление администрации Петровского городского округа Ставропольского края к Айдиняну М.А. о взыскании арендной платы удовлетворить частично.

Взыскать с Айдиняна М.А. в пользу администрации Петровского городского округа Ставропольского края задолженность в размере 735662 рубля 39 копеек, из них: задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка за период с 14.05.2015 г. по 14.05.2018 г. в размере 628557 рублей 05 копеек, а также пеня за период с 14.05.2015 г. по 14.05.2018 г. в размере 107105 рублей 34 копейки.

В удовлетворении остальной части исковых требований администрации Петровского городского округа Ставропольского края отказать.

Взыскать с Айдиняна М.А. в доход бюджета муниципального образования города Буденновска Ставропольского края государственную пошлину в размере 10556 рублей 62 копейки.

Встречные исковое заявление Айдиняна М.А. к администрации Петровского городского округа Ставропольского края о расторжении договора аренды земельного участка - оставить без рассмотрения.

Апелляционную жалобу главы Петровского городского округа Ставропольского края Захарченко А.А. - удовлетворить в части.

Председательствующий:

Судьи: