Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 16 октября 2018 г. по делу N 33а-1153/2018

Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего Фомина М.В,

судей Луневой С.П. и Солдатова С.В,

при секретаре Габриеляне М.Г,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Молочкова Александра Владимировича к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

по апелляционной жалобе представителя заинтересованного лица администрации г. Буденновска Пугачевой Ольги Вячеславовны на решение Ставропольского краевого суда от 02.07.2018 года.

Заслушав доклад судьи Фомина М.В, судебная коллегия

установила:

Молочков А.В. обратился в суд с административным иском, в котором просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 9562 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: склады, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 года в сумме 4072360 руб.

В обоснование требований указал, что является арендатором земельного участка.

По условиям договора арендная плата рассчитывается исходя из кадастровой стоимости участка, размер которой приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 года N 1380 на 01.01.2015 года утвержден в сумме 12129961,97 руб.

Кадастровая стоимость существенно превышает рыночную оценку объекта недвижимости согласно отчету N, подготовленному 26.12.2017 года оценщиком ООО "БизнесПрофиль", что нарушает имущественные права истца.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости N от 25.01.2018 года в пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отказано.

Обжалуемым решением Ставропольского краевого суда от 02.07.2018 года заявленные требования удовлетворены.

Кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 года в сумме 4857000 руб.

Тем же решением датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости признано 29.12.2017 года.

В апелляционной жалобе представитель заинтересованного лица администрации г. Беденновска Пугачева О.В. просит решение суда отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать. Ссылается на недостоверность заключения эксперта ООО ОК "Эксперт" ФИО14 N, положенного в основу решения суда, на допущенные экспертом нарушения требований пунктов 3, 5 ФСО N 3, пункта 22 ФСО N 7, выразившиеся в применении в качестве аналогов объектов, существенно отличающихся от оцениваемого по основным ценообразующим факторам, нарушение прав муниципального бюджета.

Письменных возражений на апелляционную жалобу не поступило.

Представитель заинтересованного лица Маилян В.В. в заседании судебной коллегии решение суда просила отменить по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.

Остальные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежаще, о причинах неявки суд не уведомили, ходатайств об отложении судебного заседания не заявили, в связи с чем, дело рассмотрено в их отсутствие на основании статей 150, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ).

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения по правилам части 1 статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Закона об оценочной деятельности).

Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если затрагивают права и обязанности этих лиц.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 9562 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: склады, расположенный по адресу: "адрес", поставлен на кадастровый учет 27.01.2006 года, передан административному истцу в аренду сроком на 49 лет на основании договора от 31.01.2006 года N, заключенного с администрацией г. Буденновска.

Согласно приложению N к договору размер арендной платы рассчитывается исходя из кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, размер которой по состоянию на 01.01.2015 года установлен в сумме 12129961,97 руб.

Кадастровая стоимость утверждена приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 N 1380 "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае", внесена в государственный кадастр недвижимости 20.12.2015 года и на момент рассмотрения дела является актуальной (https://pkk5.rosreestr.ru/).

С учетом изложенного, суд первой инстанции в соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", пришел к обоснованному выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости недвижимого имущества затрагивают права административного истца как плательщика арендной платы, в связи с могут быть оспорены им в установленном законом порядке.

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

К числу таких оснований пункт 2 части 1 статьи 248 данного Кодекса относит установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

В соответствии с положениями статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, Молочков А.В. в подтверждение величины его рыночной стоимости в сумме в сумме 4072360 руб. представил составленный оценщиком ООО "БизнесПрофиль" ФИО15 отчет N от 26.12.2017 года.

Несоответствие отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности послужило основанием для отклонения заявления административного истца о пересмотре кадастровой стоимости решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости N от 25.01.2018 года.

В ходе судебного разбирательства в целях определения достоверной рыночной стоимости земельного участка на основании ходатайства административного истца 24.04.2018 года судом первой инстанции на основании статьи 77 КАС РФ назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО ОК "Эксперт" ФИО14

Согласно заключению эксперта N от 31.05.2018 года рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2015 года составила 4857000 руб.

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оно является достоверным подтверждением рыночной стоимости оцениваемого участка.

Оснований не согласиться с данными выводами у судебной коллегии не имеется, поскольку они основаны на фактических обстоятельствах дела, соответствуют требованиям закона.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31.05.2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Из содержания заключения эксперта ФИО14 N от 31.05.2018 года следует, что исследование проводилось с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж.

Доказательств, ставящих под сомнение достоверность выводов эксперта, суду представлено не было, эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку, которая представлена вместе с заключением по результатам оценочной экспертизы и приобщена к материалам дела.

Согласно пунктам 12-14 ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).

Вопреки доводам апелляционной жалобы, в полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 ФСО N 7 экспертом исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся разрешенное и фактическое использование оцениваемого объекта, с учетом назначения расположенных на нем объектов капитального строительства (пункт 20 ФСО N 7).

Подобранные экспертом аналоги сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 ФСО N 7.

Отбор в качестве объектов-аналогов земельных участков, расположенных в иных районах Ставропольского края соответствует требованиям подпункта "б" пункта 11 ФСО N 7 и обоснован экспертом рыночными условиями.

В силу подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7 удельный показатель стоимости должен быть скорректирован по выявленным различиям объекта оценки и аналогов, к которым в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7 относятся, местоположение и физические характеристики, а также условия их продажи, а также иные характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

С учетом требований пункта 20 ФСО N 7 застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования, в связи с чем, поправка на данный фактор экспертом не вводилась.

В силу требований пункта 5 ФСО N 3 и пункта 20 ФСО N 7, исходя из развитости инфраструктуры местоположения, эксперт исходил из допущения о равнозначности оцениваемого объекта с аналогами по фактору наличия коммуникаций по меже либо возможности их подключения.

В заключении проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности) в разделе "Объяснение корректировок".

Аналоги с нетипичными условиями продажи экспертом не использованы, факторы, свидетельствующие о существенном изменении цен за период между датами сделки (предложения) и оценки (условия рынка) не выявлены.

В силу пункта 25 ФСО N 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Отказ от применения затратного и доходного подходов мотивирован в заключении и соответствует требованиям пункта 4 раздела II ФСО N 4.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7.

Эксперт обладает необходимой квалификацией, отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности, в соответствии с положений абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика, в связи с чем, оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

Выводы, изложенные в заключении, подтверждены экспертом ФИО14 в заседании судебной коллегии 16.10.2018 года и заявителем апелляционной жалобы не опровергнуты.

Доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в заключении эксперта, предусмотренных частью 2 статьи 83 КАС РФ оснований для назначения повторной экспертизы заявителем жалобы не приводится и судебной коллегией не установлено.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03.07.2014 года N 1555-О, само по себе отличие от кадастровой стоимости земельного участка величины рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы, не может свидетельствовать о недостоверности последней.

Представленный административным истцом при обращении в суд отчет об оценке приведенным выше требованиям закона не отвечает, не был положен в основу решения по основаниям, которые не оспорены лицами, участвующим в деле.

Доводы апелляционной жалобы не содержат обстоятельств, которые не были бы предметом проверки судом первой инстанции, сводятся по существу к переоценке представленных доказательств.

Предусмотренных частью 1 статьи 310 КАС РФ оснований для безусловной отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь статьями 307 - 311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 02.07.2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи