Решение Ставропольского краевого суда от 14 ноября 2018 г. по делу N 3а-347/2018

ФИО1 СУД

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 ноября 2018 года г. ФИО1

Ставропольский ФИО1 суд в составе: председательствующего судьи

Луневой С.П,

при секретаре судебного заседания ФИО2

с участием представителя административного истца ПАО "КАМАЗ"

по доверенности (с использование системы видеоконфиренцсвязи)

ФИО4,

представителя Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по доверенности ФИО5,

представителя Комитета по управлению муниципальным имуществом города ФИО1 по доверенности ФИО6

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению публичного акционерного общества "КАМАЗ" к Министерству имущественных отношений "адрес", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по "адрес" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ПАО "КАМАЗ" обратилось в Ставропольский ФИО1 суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений "адрес", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по "адрес" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N общей площадью 28 046 кв.м, вид разрешенного использования: по фактическому пользованию, расположенный по адресу: "адрес", г. ФИО1, пр-кт Кулакова, 20 а в размере его рыночной стоимости.

В обоснование искового заявления указано, что

административный истец ПАО "КАМАЗ" является арендатором вышеназванного земельного участка на основании договора аренды земель несельскохозяйственного назначения N от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительным соглашением к договору аренды земель несельскохозяйственного назначения N от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированных в установленном законом порядке.

Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости от ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 61764864 рублей 42 копейки.

Полагая установленную кадастровую стоимость земельного участка завышенной, административный истец, реализуя предусмотренное действующим законодательством право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, обратился к независимому оценщику.

Согласно отчета об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ

(оценщик ИП ФИО3), рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 23680000 рублей.

По мнению административного истца, кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные как плательщика арендной платы, исчисляемой из кадастровой стоимости предмета аренды.

Заявление, поданное ПАО "КАМАЗ" в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по "адрес" отклонено решением этой комиссии N от ДД.ММ.ГГГГ года

Просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", г. ФИО1, пр-кт Кулакова, 20-а, общей площадью 28046,00 кв.м, в размере 23680000 рублей, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ; взыскать с административного ответчика солидарно в пользу истца сумму государственной пошлины, уплаченной при подаче настоящего административного искового заявления в размере 2000 рублей.

В судебном заседании представитель административного истца

ПАО "КАМАЗ по доверенности ФИО4 на административном исковом заявлении настаивал, просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной рыночной на основании отчета об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по доверенности ФИО5 просила вынести решение в соответствии сдействующим законодательством.

Представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом города ФИО1 по доверенности ФИО6 возражала против удовлетворения административных исковых требований.

Остальные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не уведомили, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляли.

На основании части 2 статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) суд, с учетом мнения явившихся лиц, участвующих в деле, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с пунктами 2, 4, 10 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель).

В силу статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности") под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Статья 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности" в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ПАО "КАМАЗ" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 28046 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: по фактическому пользованию, адрес "адрес", г. ФИО1, пр-кт Кулакова,

20-а на основании дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка муниципального образования г. ФИО1 в связи с переименованием организационно-правовой формы юридического лица N от ДД.ММ.ГГГГ. Дата регистрации: 13.01.2014г. Номер регистрации: N; договора аренды земель несельскохозяйственного назначения N от ДД.ММ.ГГГГ, договора переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ, дата регистрации: ДД.ММ.ГГГГ. Номер регистрации: N2.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ N/ИСХ/18-294540 кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости составляет 61764864,42 рубля. Кадастровая стоимость определена на дату ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно отчета об оценке рыночной стоимости N от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного ИП ФИО3, рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 23680 000 рублей.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по "адрес" N от ДД.ММ.ГГГГ, поступившее ДД.ММ.ГГГГ от ПАО "КАМАЗ" заявление отклонено в виду того, что отличие рыночной стоимости объектов недвижимости от их кадастровой стоимости составляет более чем 30%. Кроме того, оформление и содержание отчета не соответствует положениям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N135-ФЗ

"Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки.

В соответствии с положениями статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В процессе рассмотрения дела, в целях подтверждения достоверности заявленной величины рыночной стоимости земельного участка, по ходатайству представителя административного истца определением Ставропольского ФИО1 суда по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Центр Поддержки Бизнеса" ФИО7

В соответствии с заключением эксперта N от ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:010201:78 определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 43437 000 рублей.

Допрошенный судом в ходе судебного разбирательства эксперт

ФИО7 выводы, изложенные в заключении поддержала, дала пояснения аналогичные выводам судебной экспертизы. Правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд находит его достоверным, оснований не доверять выводам эксперта не имеется.

При этом суд исходит из того, что заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим достаточный профессиональный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемых объектов и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Представленное заключение эксперта составлено в соответствии с требованиями Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", противоречий которому не установлено.

Заключение содержит исчерпывающие ответы на все поставленные вопросы, в том числе описание объектов оценки, объектов-аналогов, методику их отбора, сопоставления, аргументацию применения необходимых корректировок.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости.

По результатам проведенного анализа, экспертом было принято решение при расчете рыночной стоимости использовать сравнительный подход (метод сравнения продаж). Отказ от использования доходного и затратного подходов экспертом обоснован.

На основе произведенного исследования земельного участка, транспортных потоках и других факторов, эксперт охарактеризовал местоположение земельного участка следующим образом. Окружение объекта экспертизы - коммерческая и производственно-складская застройка; удаление от центра г. ФИО1; удовлетворительная транспортная доступность - 2-я линия от "адрес"; имеется возможность подключения всех коммуникаций. Вышеуказанные характеристики местоположения позволяют охарактеризовать данную зону, как пользующуюся средним спросом на объекты промышленного назначения.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами суду представлено не было, в заключении эксперт ответил на поставленные вопросы.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

Из заключения по результатам судебной оценочной экспертизы следует, что в распоряжении эксперта был предоставлен весь объем необходимой информации обо всех существенных для расчета рыночной стоимости факторах и параметрах объекта оценки, оснований полагать, что экспертом были неверно определены сегмент рынка, искажены ценообразующие характеристики, не имеется.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N).

Аналоги с нетипичными условиями продажи экспертом не использованы, факторы, свидетельствующие о существенном изменении цен за период между датами сделки (предложения) и оценки (условия рынка) не выявлены.

При этом суд учитывает, что выбор аналогов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

В заключении проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранных подходов (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности)

. Подробное объяснение применения конкретных корректировок дано в заключении. Все корректировки, применяемые в расчетах, обоснованы в применении, расчеты не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными, приведенные в заключении сведения дают надлежащее представление о рынке объекта на дату оценки и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость, экспертом произведен качественный анализ подобранных объектов-аналогов в целях их сопоставления.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Представленные административным истцом отчет об оценке, суд не может признать надлежащим доказательством, достоверно подтверждающих указанную в них итоговую величину рыночной стоимости объектов недвижимости, поскольку отчет вызывает сомнения в правильности выводов оценщика, а кроме того согласно выводам заключения судебной экспертизы N от ДД.ММ.ГГГГ эксперта ФИО7, оценщиком допущены нарушения требований ФСО к предъявляемым к форме и содержанию отчета, корректному подбору объектов-аналогов, к применяемым корректировкам. Факторы, влияющих на стоимость объекта недвижимости определены правильно. Ошибки, при выполнении математических действия не допущены. Информация использованная оценщиком не является проверяемой, достаточной и достоверной.

В связи с вышеизложенным данные доказательства не могут быть положены в основу решения, поскольку опровергаются заключением эксперта N от ДД.ММ.ГГГГ.

Оснований сомневаться в правильности выводов и объяснений эксперта не имеется, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от ДД.ММ.ГГГГ N-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

В таких обстоятельствах, само по себе отличие от кадастровой стоимости земельного участка величины рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы, не может свидетельствовать о недостоверности последней.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной согласно заключению эксперта

ФИО7 N от ДД.ММ.ГГГГ.

При этом, согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункту 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N от ДД.ММ.ГГГГ, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пункту 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами, случаях.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 28 резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ).

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления - ДД.ММ.ГГГГ год.

Согласно положениям пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" в случаях, когда удовлетворение требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, не имеющего противоположных с заявителем юридических интересов.

Из материалов дела следует, что ответчики не оспаривали размер рыночной стоимости земельного участка, а заявитель реализовал право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, предусмотренное действующим законодательством Российской Федерации.

Поскольку, судебные расходы понесены административным истцом во исполнение обязанности по представлению доказательств в связи с реализацией права на пересмотр кадастровой стоимости объекта недвижимости, а решение суда не является принятым против административных ответчиков, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований о взыскании солидарно с административного ответчика государственной пошлины в размере 2 000 рублей.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административные исковые требования публичного акционерного общества "КАМАЗ" к Министерству имущественных отношений "адрес", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по "адрес" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", г. ФИО1, пр-кт Кулакова, 20а, общей площадью 28 046 кв.м. в размере 43437 000 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ год.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, считать дату обращения ПАО "КАМАЗ" в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по "адрес" - ДД.ММ.ГГГГ год.

В удовлетворении административных исковых требований о взыскании с административного ответчика солидарно в пользу истца сумму государственной пошлины, уплаченной при подаче настоящего административного искового заявления в размере 2000 рублей - отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме в апелляционную инстанцию Ставропольского ФИО1 суда.

Судья подпись С.П. Лунева

Копия верна

Судья С.П. Лунева