Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 28 ноября 2018 г. по делу N 33-10669/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:

председательствующего Лобовой О.А,

судей Еремина В.А, Решетниковой И.Ф,

при секретаре Поздняковой А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя ответчика Масловой А.В. - Курцева И.А. на решение Новоалтайского городского суда Алтайского края от 24 сентября 2018 года по делу

по иску Зайцевой О.Ю. к Масловой А.В. о расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскании денежных средств.

Заслушав доклад судьи Решетниковой И.Ф, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Зайцева О.Ю. обратилась в суд с иском к Масловой А.В. о расторжении предварительный договора купли-продажи квартиры расположенной в "адрес" от ДД.ММ.ГГ; взыскании с ответчика уплаченных в счет стоимости квартиры денежных средств в размере 30 000 рублей, расходов по оплате государственной пошлины.

В обоснование заявленных требований указала, что 28.03.2018 между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по указанному адресу. Часть стоимости объекта в сумме 30 000 рублей передана продавцу до подписания договора. При подписании договора ответчик гарантировал, что объект не заложен, не состоит под арестом. Однако после подписания договора выяснилось, что квартира обременена ипотекой. Продавец обещал, что снятие обременения займет около двух недель. В итоге обременение было снято в конце апреля 2018 года. 01.06.2018 истица направила Масловой А.В. претензию о расторжении предварительного договора и возврате денежных средств. До настоящего времени требования не удовлетворены. Полагает, что договор должен быть расторгнут в силу существенного нарушения продавцом своих обязательств.

Решением Новоалтайского городского суда Алтайского края от 24 сентября 2018 года исковые требования Зайцевой О.Ю. удовлетворены.

Судом постановлено расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры от 28.03.2018, заключенный между Масловой А.В. в лице представителя Ярошевич Е.В. и Зайцевой О.Ю, в отношении квартиры, находящейся по адресу: "адрес".

Взыскать с Масловой А.В. в пользу Зайцевой О.Ю. денежные средства в сумме 30 000 рублей, переданные в счет предварительной оплаты по договору (аванса), а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 1 400 рублей, всего взыскать 31 400 рублей.

В апелляционной жалобе представитель ответчика просит решение отменить, ссылаясь на то, что ответчик претензию о расторжении договора не получала, ввиду ее направления по иному адресу, следовательно, заявленное ею требование о расторжении договора незаконно. Вопреки выводам суда, имеющиеся доказательства не свидетельствуют о передаче ответчику денежных средств.

В письменных возражениях истец просила оставить жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ответчика Курцев И.А. поддержал доводы жалобы. Истец полагала решение постановленным законно.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы.

На основании положений ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия определиларассмотреть дело при данной явке.

Проверив материалы дела, законность и обоснованность принятого решения в пределах доводов жалобы на основании ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, выслушав представителя ответчика, истца, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.

Разрешая спор, суд установил, что Масловой А.В. (предыдущая фамилия - Ярошевич) на основании договора купли-продажи от 29.03.2013 с использованием кредитных средств была приобретена квартира по адресу: "адрес". Квартира была обременена ипотекой в пользу Банка ВТБ 24 (ПАО).

Заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке подано Масловой А.В. в Управление Росреестра по Алтайскому краю 03.05.2018.

28.03.2018 между Масловой А.В. (продавец), действующей через представителя по доверенности Ярошевич Е.В, и Зайцевой О.Ю. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить недвижимое имущество: однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: "адрес".

Пунктами 2.1, 2.2 договора установлено, что цена объекта недвижимости составляет 1 130 000 рублей, расчет между сторонами производится в следующем порядке: часть стоимости объекта недвижимости в сумме 30 000 рублей оплачивается за счет собственных денежных средств покупателя до подписания настоящего договора, часть стоимости объекта недвижимости в сумме 400 000 рублей оплачивается за счет собственных денежных средств покупателя в момент подписания основного договора купли-продажи, оставшаяся часть стоимости объекта недвижимости в сумме 700 000 рублей оплачивается за счет кредитных средств, предоставляемых покупателю ПАО "Сбербанк России".

При этом в договоре имеется условие о том, что указано, что объект недвижимости не заложен, не обременен правами третьих лиц (п.3.4).

28.03.2018 между Ярошевич Е.В. и Зайцевой О.Ю. составлена расписка, из содержания которой следует, что Ярошевич Е.В. получила от Зайцевой О.Ю, то есть не указан предмет получения.

Истец, указывает, что денежные средства в размере 30 000 рублей, переданы Ярошевич Е.В. до подписания предварительного договора купли-продажи данной квартиры.

Вместе с тем, в дальнейшем было установлено, что данное жилое помещение является предметом ипотеки. Поскольку приобретение данной квартиры осуществлялось, в том числе, с использованием кредитных денежных средств, срок одобрение которых истекал к моменту снятия ответчиком обременения с нее, истцом в адрес Масловой А.В. направлены претензии с требованием о расторжении предварительного договора купли-продажи и возврате уплаченных в качестве задатка денежных средств.

Удовлетворяя заявленные требования в части расторжения предварительного договора купли-продажи, суд первой инстанции исходил из того, что основной договор купли-продажи квартиры не может быть заключен по причине ее отчуждения ответчиком иному лицу. При этом судом принята во внимание позиция стороны ответчика, выразившей согласие с данным требованием.

Разрешая требования в части взыскания с ответчика денежных средств в размере 30 000 рублей, суд первой инстанции, указав, что данные денежные средства по своей правовой природе являются авансом, а имеющиеся в материалах дела доказательства свидетельствуют о получении данной суммы Ярошевич Е.В, пришел к выводу о том, что такая денежная сумма подлежит взысканию с ответчика.

Судебная коллегия с таким выводом суда первой инстанции соглашается.

На основании ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

По правилам п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Пунктами 1, 4 ст. 380 ГК РФ установлено, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

В силу ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу положений статей 1103, 1102 ГК РФ к требованию одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством подлежат применению правила о неосновательном обогащении.

Учитывая приведенные правовые нормы, реализацию ответчиком предмета предварительного договора купли-продажи, а также что денежные средства, полученные стороной ответчика в качестве аванса, не были возвращены истцу, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об удовлетворении иска.

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии оснований для удовлетворения требований о расторжения предварительного договора ввиду несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора, опровергаются материалами дела, в связи с чем судебной коллегией отклоняются.

Как следует из содержания адресной справки, ответчик Зарегистрирована по адресу: "адрес".

В претензии от 01.06.2018, направленной в адрес ответчика, в качестве адреса проживания, указан аналогичный адрес.

Таким образом, вопреки доводам жалобы, претензия о расторжении договора направлена по адресу регистрации ответчика, следовательно, досудебный порядок расторжения договора истцом соблюден, поэтому требования о расторжении договора судом удовлетворены правомерно.

Доводы апелляционной жалобы, указывающие на безденежность предварительного договора направлены на иную оценку исследованных судом первой инстанции доказательств, в связи с чем не заслуживают внимания судебной коллегии.

Соглашаясь с таким выводом суда, судебная коллегия исходит из того, что п. 2.2. предварительного договора купли-продажи установлены обстоятельства передачи части стоимости объекта недвижимости в сумме 30 000 рублей до подписания настоящего договора.

Допрошенная в судебном заседании свидетель Е.Е.А. указала, что присутствовала при подписании предварительного договора купли-продажи и передаче Ярошевич Е.В. денежных средств в размере 30 000 рублей.

Также судом исследовалась переписка истца и ответчика в мобильном приложении, в которой Маслова А.В. факт получения указанной денежной суммы не отрицала. При этом ответчиком не оспаривались обстоятельства того, что "Аватар" (фотография) в телефонного номера, участвующего в данной переписке с помощью указанного приложения, принадлежит не ей.

Также на указанный номер телефона судом направлялись телефонограммы, которые принимались ответчиком. Что последней также не опровергнуто.

Судом исследовалась аудиозапись телефонного разговора истца с представителем ответчика Ярошевич Е.В, которая также не оспаривала факт получения денежных средств.

Кроме того, в судебном заседании суда апелляционной инстанции, представитель ответчика не смог опровергнуть тот факт, что фотография, привязанная к телефонному номеру с имеющейся переписки, принадлежит не ответчику.

Приведенные обстоятельства в их совокупности свидетельствуют о том, что при составлении расписки, стороны предусмотрели именно получение Ярошевич Е.В. от истца денежных средств в счет оплаты квартиры в размере 30 000 рублей.

Доказательств, опровергающих данные обстоятельства, стороной ответчика не представлено.

Доводы апелляционной жалобы о том, что факт передачи денежных средств не может быть подтвержден свидетельскими показаниями, основаны на неверном толковании норм материального права.

Статьей 812 ГК РФ установлено, что заемщик вправе доказывать, что предмет договора займа в действительности не поступил в его распоряжение или поступил не полностью (оспаривание займа по безденежности).

Если договор займа должен быть совершен в письменной форме (статья 808), оспаривание займа по безденежности путем свидетельских показаний не допускается, за исключением случаев, когда договор был заключен под влиянием обмана, насилия, угрозы или стечения тяжелых обстоятельств, а также представителем заемщика в ущерб его интересам.

Из буквального толкования приведенной правовой нормы следует, что по безденежности путем свидетельских показаний не может оспариваться договор займа заемщиком, в то время как данное правило на займодавца не распространяется, следовательно, истец вправе ссылаться на свидетельские показания о передаче денежных средств.

Доводы о том, что аудиозапись является ненадлежащим доказательством, из содержания исследованной судом переписки невозможно установить предмет беседы, как и иные доводы, отклоняются судебной коллегией по вышеизложенным обстоятельствам.

Поскольку доводы жалобы основанием для отмены решения не являются, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

апелляционную жалобу представителя ответчика Масловой А.В. - Курцева И.А. на решение Новоалтайского городского суда Алтайского края от 24 сентября 2018 года оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи