Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 15 ноября 2018 г. по делу N 33-22131/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе

председательствующего Нурмухаметовой Р.Р.

судей Идрисовой А.В.

Низамовой А.Р.

при секретаре Ахметове Р.Р.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Минаевой Е.В. на решение Иглинского межрайонного суда Республики Башкортостан от 24 июля 2018 года, которым постановлено:

исковые требования Галлямова И. А. удовлетворить: расторгнуть договор купли-продажи двухэтажного жилого дома с кадастровым номером N... общей площадью 165,2 кв.м, и земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное пользование: для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 1250 кв.м. с кадастровым номером N.., расположенных по адресу: адрес, заключенный дата между Галлямовым И. А. и Минаевой Е. В.;

возвратить двухэтажный жилой дом с кадастровым номером: N... общей площадью 165,2 кв.м, и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 1250 кв.м. с кадастровым номером N.., расположенные по адресу: адрес, в собственность Галлямова И. А..

Данное судебное решение является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя Минаевой Е. В. на жилой дом с кадастровым номером N... и земельный участок с кадастровым номером N... расположенные по адресу: адрес, и государственной регистрации права собственности Галлямова И. А. на указанные объекты недвижимости.

Взыскать с Минаевой Е. В. в пользу Галлямова И. А. расходы по оплате государственной пошлины в размере 900 рублей.

Действие меры по обеспечению иска (наложение ареста) в отношении двухэтажного жилого дома с кадастровым номером N... общей площадью 165,2 кв.м, и земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 1250 кв.м. с кадастровым номером N... расположенных по адресу: РБ адрес, принятой определением Иглинского районного суда Республики Башкортостан от 09 июня 2018 года, сохранить до исполнения решения суда и отменить исполнения вступившего в законную силу решения суда.

Заслушав доклад судьи Низамовой А.Р, судебная коллегия

установила:

Галлямов И.А. обратился с иском (с учетом уточнений) к Минаевой Е.В. о расторжении договора купли-продажи от 20 июля 2017 года, прекращении права собственности Минаевой Е.В. на указанные объекты недвижимости с погашением в ЕГРН записи о государственной регистрации права от 03 августа 2017 года за N.., возврате имущества в собственность Галлямова И.А, восстановлении записи в ЕГРН о праве собственности Галлямова И.А. на двухэтажный жилой дом общей площадью 165,2 кв.м, с кадастровым номером: N... земельный участок, общей площадью 1250 кв.м, разрешенное использование ЛПХ, с кадастровым номером N.., расположенные по адресу: адрес.

В обоснование иска указал, что ему принадлежали на праве собственности двухэтажный жилой дом с кадастровым номером 02:26:161301:1100 общей площадью 165,2 кв.м, и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 1250 кв.м. с кадастровым номером N... расположенные по адресу: адрес.

В мае 2017 года он намеревался продать жилой дом, в связи с ем его знакомый Мугрутдинов И.С. предложил, что ООО "Вояж-Агрросервис", где учредителями являются ФИО7 и Минаева Е.В, передает ему в собственность технику, а он им свой жилой дом и земельный участок, после чего Галлямов И.А. передает технику в ООО "Углехимпереработка", которое в свою очередь подберет Галлямову И.А. объект недвижимости, сопоставимый со стоимостью отчуждаемых жилого дома и земельного участка. Мотивировано было проведение сделок наличием долга ООО "Углехимпереработка" перед ООО "Вояж-Агросервис" за аренду экскаватора.

В результате стороны договорились, что спорные жилой дом и земельный участок будут оформлены на ФИО7 Сделка в связи с необходимостью получения согласия супруги истца была перенесена на 31 июля 2017 года, после получения 27 июля 2017 года согласия супруги.

Мугрутдинов И.С. ознакомился с документами, сделал замечания относительно даты - апрель, отсутствия имен и отчеств сторон, даты рождения и другие. В договоре было изменение порядка расчета, вместо оговоренной техники расчет предполагался наличными денежными средствами 8000000 рублей, после заверения о том, что в течение 3 дней техника будет оформлена, и после того, как Минаева Е.В. с ФИО7 выразили готовность исправить и внесли изменения, истец подписал договор.

Впоследствии истец обнаружил, что покупателем выступила Минаева Е.В, дата сделки изменена с апреля на 20 июля 2017 года, хотя сделка регистрировалась 31 июля 2017 года.

Согласно условиям договора купли-продажи стоимость объекта составляет 8000000 рублей, в том числе: стоимость здания - 7000000 рублей, стоимость земельного участка - 1000000 рублей. Оплата указанной стоимости объекта производится покупателем в течение трех дней с момента подписания настоящего договора. Способ оплаты - передача покупателем наличных денежных средств продавцу. Государственная регистрация права собственности на указанные объекты недвижимости была произведена 03 августа 2017 года. Между тем каких-либо денежных средств от покупателя ответчика Минаевой Е.В. или ее супруга истец не получил ни через три дня, ни в после государственной регистрации объектов недвижимости. Ответчик и ФИО7 изменили свое поведение, на контакт не выходили, вышли только в октябре 2017 года и направили предложение выкупить экскаватор за 6200000 рублей, а затем в ноябре 2017 года вообще забрали экскаватор.

В феврале 2018 года ответчик смог встретиться с Минаевой Е.В. и ФИО7, предложил расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка.

Передаточный акт противоречит условиям договора купли-продажи, так как расчет должен бы быть произведен в течение трех дней после подписания договора.

Считая допущенное со стороны контрагента по сделке нарушение существенным, истец просит суд расторгнуть заключенный с ответчиком договор купли-продажи. Полагает в действиях ответчика злоупотребление правом.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе, с учетом неоднократных дополнений, Минаева Е.В. просит отменить решение суда, в удовлетворении исковых требований отказать. В обосновании жалобы указывает, что по устному соглашению после переговоров в апреле 2017 года Минаевой Е.В. истцу переданы в качестве задатка-аванса средства 50000 рублей за жилой дом и прилегающий земельный участок. Стоимость всего объекта сторонами утверждена в сумме 8000000 рублей. Денежные средства в размере 7950000 рублей были переданы Галлямову И.А. в день подписания, регистрации договора купли-продажи в МФЦ. В связи с отказом Галлямова И.А. фактически передать дом, освободить дом для того, чтобы ответчик могла им пользоваться и жить, обратилась в суд с иском о выселении. До настоящего времени Минаевой Е.В. не представлено извещение с предложением о расторжении договора. Согласно действующему гражданскому законодательству и сложившейся судебной практике возврат почтовой корреспонденции, содержащей претензию, по причине истечения срока хранения является надлежащим доказательством соблюдения досудебного (претензионного) порядка урегулирования спора. Истцом заявлен иск о признании недействительным договора купли-продажи. При этом требование имущественного характера не оплачено госпошлиной в соответствии с правилами п.п. 1 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, что так же является основанием для возвращения иска. Суд, вопреки требованиям закона, приобщает к делу и рассматривает требования о расторжении спорного договора. От истца заявлений об отказе от первоначальных требований не поступило. Судом не вынесено решения в части требований о признании договора недействительным.

Ни законом, ни договором купли-продажи истцу (продавцу) не предоставлено право требовать от ответчика (покупателя) возврата переданной по договору недвижимости даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате ее стоимости, следовательно, исковые требования о расторжении договора дома и земельного участка не подлежат удовлетворению. Судом приобщено к материалам дела CMC оповещение - уведомление о расторжении договора купли-продажи недвижимости. Исходя из буквального текста не понятно о каком объекте недвижимости идет речь, если речь о спорном доме и земельном участке, то истец должен был предложить произвести оплату. Считает, что имеет место несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора ? что является основанием для возвращения искового заявления. Сроки даны неразумные. Суд в решении указывает на "супругов Минаевых". Однако Минаева Е.В. не замужем. В судебном заседании истец неоднократно заявлял о факте мошенничества в отношении него. На вопрос почему он не обратился в правоохранительные органы достойного вразумительного ответа не получено. В качестве доказательства суд принял аудиозапись, которую истец предоставил на флешкарте, оборудование, на которое была сделана запись не представлено, и не оговорено. Судом необоснованно аудиозапись оценена как доказательство. Протоколы заседаний изготовлены после изготовления мотивированного решения суда. Дата изготовления протоколов не соответствует датам, указанным в протоколах.

Лица, участвующие в деле и не явившиеся в суд апелляционной инстанции, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Судебная коллегия, руководствуясь ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрела дело без участия указанных лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя Минаевой Е.В. - Чанышеву Л.Р, Галлямова И.А, его представителя Насырову Р.Р, Мугуртдинова И.С, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как предусмотрено п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4).

В силу п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как установлено п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного кодекса, не применяются.

Установлено и не оспаривается, что договор купли-продажи двухэтажного жилого дома общей площадью 165,2 кв.м, с кадастровым номером: N.., земельного участка, общей площадью 1250 кв.м, разрешенное использование ЛПХ, с кадастровым номером N.., расположенных по адресу: адрес, датирован дата, подписан и передан на регистрацию дата.

Сторонами (Галлямов И.А. - продавец, Минаева Е.В. - покупатель) при заключении договора купли-продажи квартиры согласованы все существенные условия договора, в том числе цена жилого дома и земельного участка в размере 8000000 рублей.

Из заключенного сторонами договора у ответчика возникла обязанность уплатить истцу 8000000 рублей.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что Минаевой Е.В. не исполнено условие об оплате за приобретенные жилой дом и земельный участок, что является существенным нарушением договора купли-продажи и служит основанием для расторжения данного договора в силу ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается.

Доводы апелляционной жалобы Минаевой Е.В. о передаче истцу денежных средств правомерно отклонены судом как не подтвержденные допустимыми доказательствами.

Сумма в 50000 рублей, на которую ссылается Минаева Е.В. в своих возражениях на иск и в апелляционной жалобе, не указана в договоре купли-продажи от 20 июля 2017 года как внесенная в качестве предоплаты, хотя Минаева Е.В. настаивает на передаче данной суммы еще в апреле 2017 года.

Из договора ясно и недвусмысленно следует, что оплата будет произведена в размере 8000000 рублей после подписания договора. Стороны не оспаривали, что договор подписан 31 июля 2017 года.

Несостоятельна ссылка Минаевой Е.В. на имеющийся в материалах дела передаточный акт от 10 апреля 2017 года. Согласно данному акту продавец передал, а покупатель принял следующие объекты недвижимого имущества: жилой дом, земельный участок, указаны все необходимые характеристики передаваемого имущества (п. 1). В пункте 2 передаточного акта отражено, что до подписания акта покупатель произвел детальный осмотр, в пункте 3 отражено, что на момент передачи объекта оплата произведена в полном объеме, в пункте 4 отражено, что стороны не имеют претензий к техническому состоянию и по оплате.

Судебная коллегия полагает, что передаточный акт правильно признан судом ненадлежащим доказательством исполнения ответчиком своих обязательств по оплате, поскольку содержание акта противоречит достигнутым в договоре условиям относительно даты оплаты и даты передачи объектов и действиям сторон.

Ответчиком в судах первой и апелляционной инстанции указывалось на техническую ошибку в дате передаточного акта и на то, что передаточный акт в действительности подписан в день подписания договора в МФЦ, то есть 31 июля 2017 года.

Между тем, как это указано выше, суд учитывал не только несоответствие прописанной в передаточном акте даты "10 апреля 2017 года", но и противоречие условий акта договору и поведению сторон.

По условиям договора расчет должен был быть осуществлен в течение 3 дней, то есть в будущем, соответственно не ранее 31 июля 2017 года (дата подписания договора в помещении МФЦ), тогда как в акте указано о том, что расчет уже осуществлен. При этом передаточный акт сдан одновременно с подписанным договором (л.д. 47).

Из обращения Минаевой Е.В. в 2018 году в суд с иском о выселении следует, что дом остался в пользовании Галлямова И.А. В своих возражениях против настоящего иска Минаева Е.В. указывает, что фактически Галлямов И.А. отказался передать дом.

О наличии на 31 июля 2017 года необходимой денежной суммы у ответчика из материалов дела не следует.

Передаточный акт представлен суду с материалами истребованного судом дела правоустанавливающих документов, при этом Галлямов И.А. пояснил, что акт он не заметил, он был подписан в помещении МФЦ в день сдачи договора на регистрацию среди прочих документов.

Данные обстоятельства в совокупности с представленными доказательствами, в том числе пояснениями истца том, что он не видел акт, его подписал среди документов в МФЦ, у него нет экземпляра передаточного акта; протоколом осмотра нотариусом переписки за июнь 2017 года, содержащей копию технического паспорта и свидетельства о государственной регистрации права собственности истца на спорный жилой дом, направленных Мугрутдиновым И. на имя ФИО7, а за август 2017 года содержащей проект договора по продаже техники; договором, заключенным сторонами, где условие об оплате однозначно указывает на то, что она не осуществлена и состоится в будущем; показаниями свидетеля ФИО8 - работника МФЦ о том, что действительно в помещении МФЦ в день подписания договора в него вносились изменения по просьбе женщины, при этом говорилось о внесении изменений в части даты договора, подтверждают тот факт, что Галлямов И.А. полагал о подписании только договора, он и Минаева Е.В. не совершили действий по расчету и передаче имущества по состоянию на 31 июля 2017 года.

Галлямов И.А. оплату не получил.

Что касается записи разговора, где по пояснениям истца участвовала и Минаева Е.В, то о праве ходатайствовать о назначении экспертизы представителю Минаевой Е.В. было разъяснено, от такого права она отказалась. Позиция о том, что суд должен был назначить экспертизу самостоятельно, противоречит положениям Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации о состязательности сторон.

Суд учел аудиозапись только в совокупности с иными доказательствами.

Неоплата покупателем всей цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи квартиры.

Доводы Минаевой Е.В, что неисполнение обязанности по оплате проданного товара не влечет возникновение у продавца права на расторжение договора купли-продажи, а порождает у него лишь право требовать оплаты товара и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами основаны на неправильном толковании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно данной правовой норме, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако из буквального толкования этой правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Неоплата 8000000 рублей (100% стоимости приобретенного имущества) является существенным нарушением прав продавца Галлямова И.А.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Доводы апелляционной жалобы о том, что не урегулирован досудебный порядок отклоняются судебной коллегией.

Как следует из материалов дела, истцом в адрес ответчика заказным письмом 10 июля 2018 года направлено уведомление с предложением о расторжении договора купли-продажи от 20 июля 2017 года. Согласно отчету об отслеживании почтовых отправлений с почтовым идентификатором 12 июля 2018 года неудачная попытка вручения.

Пунктом 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу п. 1 ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (п. 1 ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), при этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по указанным выше адресам, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий. Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Кроме того, согласно Конституции Российской Федерации каждому гарантируется государственная, в том числе судебная, защита его прав и свобод (часть 1 статьи 45, часть 1 статьи 46 Конституции Российской Федерации). Право на судебную защиту является непосредственно действующим, оно признается и гарантируется в Российской Федерации согласно общепризнанным принципам и нормам международного права и в соответствии с Конституцией Российской Федерации (часть 1 статьи 17, статья 18 Конституции Российской Федерации).

В развитие закрепленной в Конституции Российской Федерации гарантии на судебную защиту прав и свобод человека и гражданина часть 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации устанавливает, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Из изложенного следует, что в тех случаях, когда соблюдение досудебного порядка урегулирования спора невозможно по объективным причинам, данное обстоятельство не должно приводить к лишению права на судебную защиту.

Из позиции Минаевой Е.В, настаивающей на полной оплате, следует, что в досудебном порядке разрешение спора невозможно.

Минаева Е.В. указывает, что из присланного ей на телефон сообщения с уведомлением о расторжении договора недвижимости, неясно о каком договоре недвижимости идет речь. Между тем, в уведомлении (факт направления которого подтвержден нотариально по состоянию на 11 июля 2018 года, сообщение на скриншоте переписки значится как направленное "вчера") указана дата договора 20 июля 2017 года. Минаева Е.В. не указывает какие еще, кроме договора о спорных объектах, ею заключены договоры с Галлямовым И.А. от 20 июля 2017 года.

Ссылка в апелляционной жалобе на то, что истец изначально просил признать недействительным договор купли-продажи и не отказался от такого требования, тогда как суд это требование не рассмотрел, отклоняются. В силу ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации Галлямов И.А. изменил предмет иска, в связи с чем суд не мог разрешать требование о недействительности договора купли-продажи. Основание иска, а именно неполучение оплаты, осталось неизменным.

Иные доводы апелляционной жалобы, в том числе о неоплате истцом надлежащим образом государственной пошлины при подаче иска, изложении неверного содержания разрешаемого спора в протоколах во вводной части, не опровергают выводов суда по существу спора, оснований для отмены решения по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 327-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Иглинского межрайонного суда Республики Башкортостан от 24 июля 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Минаевой Е.В. - без удовлетворения.

Председательствующий Р.Р. Нурмухаметова

Судьи А.В. Идрисова

А.Р. Низамова

Справка: судья Залов А.Ф.