Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 28 ноября 2018 г. по делу N 33-23046/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе

председательствующего Кривцовой О.Ю,

судей Портновой Л.В. и Смирновой О.В.

при секретаре Идельбаеве З.Р.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Ясавеева Р.З. на решение Уфимского районного суда Республики Башкортостан от 25 сентября 2018 г, по иску Ясавеева Р.З. к администрации муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан о возобновлении договора аренды земельного участка на новый срок.

Заслушав доклад судьи Кривцовой О.Ю, выслушав объяснения Ясавеева Р.З, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя администрации муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан - Баязитовой С.В, полагавшей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

установила:

Ясавеев Р.З. обратился в суд с иском к администрации муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан (далее - Администрация района) о возложении обязанности возобновить на неопределенный срок договора аренды N... от 6 июля 2011 г. земельного участка с кадастровым номером N... по адресу: адрес.

Заявленные требования мотивированы тем, что на основании договора аренды от 6 июля 2011 г N... Ясавееву Р.З. предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером N... площадью 1628 кв. м, по адресу: адрес на срок с 13 мая 2011 г..по 13 мая 2016 г..По истечении срока действия указанного договора аренды истец также продолжает пользоваться земельным участком, использует его в соответствии с видом разрешенного использования, осуществляет санитарную обработку земельного участка, оплачивает арендные платежи.

Условиями заключенного между сторонами договора аренды предусмотрено преимущественное право истца на заключение договора аренды на новый срок. В феврале 2018 г..истец обратился к ответчику с заявлением о подтверждении возобновления договора аренды земельного участка, на что получен отказ, который Ясавеев Р.З. полагает несоответствующим положениям статей 610 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая, что ответчик арендные платежи по спорному договору аренды земельного участка принимает, возврат денежных средств не осуществляет, что свидетельствует о том, что ответчик подтверждает существование и продолжение договорных отношений; других лиц, претендующих на спорный земельный участок, не имеется; за три месяца до истечения срока спорного договора аренды истец уведомил ответчика о желании возобновить договор аренды, ответчик о дальнейшей судьбе договора истца не уведомил; представленное суду почтовое уведомление о вручении Ясавееву Р.З. уведомления об освобождении спорного земельного участка не является допустимым доказательством по делу, поскольку с достоверностью не свидетельствует о том, что истцу ответчиком было направлено именно уведомление об освобождении земельного участка, опись вложений отсутствует, нет почтовой заказной квитанции; ответчик после истечения срока действия договора аренды правом на проведение торгов не воспользовался, спорный земельный участок никому не предлагал, новый договор аренды не заключал, требование статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации об уведомлении о расторжении договора не исполнил, тем самым подтвердил свое намерение возобновить договор аренд.

Решением Уфимского районного суда Республики Башкортостан от 28 июня 2016 г..Ясавееву Р.З. отказано в продлении спорного договора аренды земельного участка, однако, заявляя данные требования, истец указывал иные основания иска, нежели в данном споре; спорный земельный участок не находится в рекреационной зоне, что установлено решением суда; истец не просит предоставить ему спорный земельный участок бесплатно, как инвалид, истец просит предоставить его в аренду за плату.

Решением Уфимского районного суда Республики Башкортостан от 25 сентября 2018 г. постановлено:

исковые требования Ясавеева Рината Закиевича к Администрации Муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан, к Администрации сельского поселения Таптыковский сельсовет Муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан о признании договора аренды земельного участка N... от 06.07.2011 года возобновленным на неопределенный срок, оставить без удовлетворения.

В апелляционной жалобе Ясавеев Р.З. ставит вопрос об отмене вышеуказанного решения суда, считая его постановленным с нарушением норм материального и процессуального права.

В судебное заседание представитель ответчика - администрации сельского поселения Таптыковский сельсовет муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан (далее - Администрация поселения) не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, об уважительных причинах неявки не сообщал. В связи с чем, на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившегося представителя ответчика.

Проверив материалы дела, выслушав стороны, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями частей 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что на основании постановления главы Администрации района N 977 от 13 мая 2011 г, между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации района и П. 6 июля 2011 г. заключен договора аренды N... по условиям которого последнему предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером N... площадью 1628 кв. м, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование для ландшафтно-парковой зоны, расположенный по адресу: адрес с обременением участка: учетный номер части 1 площадью 213 кв. м - без права капитального строительства (береговая линия), учетный номер части 2 площадью 1073 кв. м - прибрежная полоса водоема (пункт 1.4 договора); сроком действия договора с 13 мая 2011 г. по 13 мая 2016 г. (пункт 2.1 договора).

Договором аренды N... стороны предусмотрели, что по истечении срока действия договора арендатор имеет право в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения действия договора (пункт 4.3.3); истечение срока действия договора влечет за собой его прекращение в случаях, если ко дню истечения срока действия договора не будет достигнуто соглашения о продлении (пункт 6.3).

На основании соглашения от 21 февраля 2012 г. П. права и обязанности по вышеуказанному договору передал Ясавееву Р.З, о чем 11 апреля 2012 г. произведена государственная регистрации права N...

18 января 2016 г. Ясавеев Р.З. обратился к главе Администрации поселения с заявлением о заключении договора аренды спорного земельного участка на новый срок, в чем письмом от 4 февраля 2016 г. сообщено о необходимости обращения с указанным заявлением не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора аренды спорного земельного участка.

22 марта 2016 г. Ясавеев Р.З. вновь обратился к главе Администрации поселения с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в аренду сроком на 49 лет и установлением вида разрешенного использования "садоводство".

Письмом от 25 апреля 2016 г. Администрация поселения сообщила Ясавееву Р.З, что истребуемый им в аренду спорный земельный участок в силу действующего законодательства может быть предоставлен ему в результате проведения торгов, проводимых в форме аукциона, а оснований для предоставления Ясавееву Р.З. спорного земельного участка без проведения торгов, исходя из представленных им документов, не имеется.

В настоящее время Ясавеев Р.З. продолжает пользоваться спорным земельным участком, что подтверждается актом от 25 апреля 2017 г, нести бремя его содержания, оплачивает арендную плату, что подтверждается соответствующими квитанциями.

Как следует из технического паспорта на нежилое здание по адресу: адрес истцом в 2014 г. осуществлено строительство объекта капитального строительства - нежилого одноэтажного здания общей площадью 32,3 кв. м, имеющего фундамент - свайный, ж/б ростверк, капитальные стены - металлический каркас, обшитый сайдингом, перегородки - гипсокартонные, чердачные перекрытия - деревянные, с металлическими дверями без дверного полотна, деревянные, без получения разрешения на строительство.

Возражая против удовлетворении исковых требований Ясавеева Р.З, Администрация района предоставила уведомление от 25 октября 2016 г, согласно которому Администрация поселения уведомила Ясавеева Р.З. о расторжении договора аренды земельного участка N... на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и просила освободить занимаемый им земельный участок от некапитального объекта и осуществить демонтаж ограждения, вернуть земельный участок по акту приема-передачи в надлежащем состоянии в течение трех месяцев с момента получения уведомления, которое согласно представленному почтовому уведомлению вручено Ясавееву Р.З. 26 октября 2016 г.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований Ясавеева Р.З, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 610 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиями договора от 6 июля 2011 г. о том, что он может быть расторгнут по требованию любой из сторон с предварительным предупреждением об этом другой стороны за три месяца до его расторжения; направив 25 октября 2016 г. уведомление, арендодатель выразил свое волеизъявление на расторжение заключенного ранее договора временной аренды земельного участка, в связи с чем, оснований для признания спорного договора аренды земельного участка возобновленным на неопределенный срок не имеется. Суд первой инстанции отверг доводы истца о том, что представленное суду почтовое уведомление о вручении Ясавееву Р.З. уведомления об освобождении спорного земельного участка является недопустимым доказательством по делу, поскольку с достоверностью не свидетельствует о том, что истцу ответчиком было направлено именно уведомление об освобождении земельного участка, опись вложений отсутствует, нет почтовой заказной квитанции, поскольку из представленного суду почтового уведомления следует, что Ясавееву Р.З. было направлено и получено им уведомление, исходя из даты направления и даты получения Ясавеевым Р.З. почтового отправления при отсутствии иных доказательств суд пришел к выводу о том, что речь в данном случае идет именно об уведомлении о расторжении спорного договора аренды земельного участка и об его освобождении Ясавеевым Р.З.

Судебная коллегия не усматривает оснований не согласиться с выводом суда первой инстанции, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем, положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, иными нормативными правовыми актами, регулирующими арендные правоотношения, отношения по поводу предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду частным лицам, не предусмотрено обязанности органа местного самоуправления заключить с бывшим арендатором земельного участка договор аренды на новый срок либо соглашение о продлении срока действия договора.

Из материалов дела усматривается, что срок действия договора аренды от 6 июля 2011 г. N.., заключенного с П, права по которому переданы истцу Ясавееву Р.З. в отношении земельного участка с кадастровым номером N.., составлял 5 лет.

Условиями договора предусмотрено, что по истечении срока действия договора аренды арендатор имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора на новый срок на согласованных условиях (пункт 4.3.3 договора), однако на основании пункта 6.3 договора истечение срока действия договора влечет за собой его прекращение в случаях, если ко дню истечения срока действия договора не будет достигнуто соглашения о продлении.

Таким образом, исходя из условий договора, преимущественное право истец имеет на заключение договора на новый срок перед другими лицами. Однако арендодатель решения о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером N... другим лицам не принимал.

Ко дню истечения срока действия договора 13 мая 2016 г. соглашения о продлении договора между Администрацией района и Ясавеевым Р.З. не достигнуто, что в силу вышеприведенных условий договора влечет его прекращение, и как следствие невозможность возобновления лишь по желанию арендатора на неопределенный срок, в связи с чем, ссылки истца на положения пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации являются несостоятельными.

Следует отметить, что в соответствии с действующей с 1 марта 2015 г. редакцией статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации из нее исключен пункт 3 о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, введенной Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ и вступившей в действие с 1 марта 2015 г, то есть более чем за год до прекращения договора аренды с истцом, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Исключение из этого общего правила составляют положения пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", подпункта 10 пункта 2, подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с положениями пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

В соответствии с положениями подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

На основании пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В названных положениях законодателем предусмотрен обязательный юридический факт, наличие которого, в числе прочего, является основанием для приобретения застройщиком земельного участка права приобрести такой земельный участок в аренду для завершения строительства без проведения торгов, а именно: наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства.

Отсутствие на земельном участке объекта незавершенного строительства исключает применение приведенных выше положений закона.

Ранее Ясавеев Р.З. обращался в суд с иском к Администрации района о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка без проведения торгов для завершения строительства нежилого строения, в чем решением Уфимского районного суда Республики Башкортостан от 2 августа 2018 г, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 17 октября 2018 г. (дело N 33-20064/2018), отказано, так как за Ясавеевым Р.З. право собственности на объект незавершенного строительства до 1 марта 2015 г. не зарегистрировано, спорный земельный участок не предоставлялся истцу для строительства объектов недвижимого имущества, а предоставлялся для ландшафтно-парковой зоны. В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В договоре аренды N... определены условия использования арендованного земельного участка - для ландшафтно-парковой зоны, и не предусмотрена возможность строительства каких-либо объектов недвижимого имущества, на возведение которых истцу уполномоченным на то органом разрешений не выдавалось, право собственности истца на объекты недвижимого имущества не зарегистрированы. Арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду. При решении вопроса о возможности изменить вид разрешенного использования земельного участка, который указан в договоре, арендодатель должен руководствоваться установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка.

Для целей строительства объектов недвижимого имущества спорный земельный участок Ясавееву Р.З. не предоставлялся, что означает любое строительство объектов недвижимого имущества самовольным; истцом не было представлено доказательств наличия на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства, дающего право на предоставление участков в аренду без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, с 1 марта 2015 г. урегулированы также пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

В силу пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

На момент прекращения действия договора аренды от 6 июля 2011 г. N... оснований, предусмотренных подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, для предоставления на неопределенный срок Ясавееву Р.З. без проведения торгов земельного участка для ландшафтно-парковой зоны в рассматриваемом случае также не имеется.

Доводы подателя жалобы о том, что к спорным правоотношениям применимы положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и положения статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, которые указывают на наличие у истца права на возобновление договора аренды на новый срок, отклоняются апелляционной коллегией, поскольку основаны на неправильном толковании закона.

В том числе в ответе на обращения Ясавеева Р.З, на который он ссылается в обоснование своей позиции по делу (л.д. 49-50), Комитетом по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации Седьмого созыва, разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока действия договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Однако это правило носит диспозитивный характер и применяется, если иное не предусмотрено законом или договором аренды. В рассматриваемом случае в договоре аренды, где арендатором выступает Ясавеев Р.З. установлено, что истечение срока действия договора влечет за собой его прекращение в случаях, если ко дню истечения срока действия договора не будет достигнуто соглашения о продлении. Такого соглашения между истцом и ответчиком не достигнуто, и норм права, позволяющих суду в рассматриваемой ситуации понудить к возобновлению, продлению договора аренды от 6 июля 2011 г. N... не имеется.

Доводы апелляционной жалобы Ясавеева Р.З. не содержат каких-либо обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда или опровергали бы выводы судебного решения, а в полном объеме сводятся к изложению позиции истца, изложенной в предъявленном иске и поддержанной при рассмотрении дела в суде первой инстанции, иному толкованию норм материального права, в связи с чем на законность и обоснованность решения суда не влияют, оснований для его отмены по правилам статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь статьями 327 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Уфимского районного суда Республики Башкортостан от 25 сентября 2018 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Ясавеева Р.З. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Справка: судья Вахитова Д.М.