Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе:
председательствующего судьи Калимуллина Р.Я,
судей Пичуговой О.В, Моисеевой Н.Н,
при секретаре судебного заседания Хабибуллиной Р.Р,
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьиКалимуллина Р.Я. гражданское дело по апелляционной жалобе истца Германова С.А. на решение Советского районного суда г. Казани от 4 сентября 2018 года, которым постановлено:
В удовлетворении иска Германова С.А. к обществу с ограниченной ответственностью "Жилой комплекс "Молодежный" о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве отказать.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав возражения представителя ответчика - ООО "Жилой комплекс "Молодежный", судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Германов С.А. обратился в суд с иском к ООО "ЖК "Молодежный" о признании предварительного договора купли-продажи договором участия в долевом строительстве, ссылаясь на то, что 31 марта 2014 года ООО "Фон-Ривьера", действуя от имени ООО "ЖК "Молодежный" на основании агентского договора, и ООО "ПСК Артек" заключили предварительный договор купли-продажи "адрес", общей площадью (проектной) 36,96 кв.м, расположенной на 2 этаже секции N 1, 16-18-20 этажного кирпично-монолитного жилого "адрес"
29 октября 2015 года стороны заключили дополнительное соглашение, в соответствии с котором указанное выше жилое помещение заменено на однокомнатную "адрес", общей площадью (проектной) 46,60 кв.м, расположенную на 2 этаже секции N 3 16-18-20 этажного кирпично-монолитного жилого дома по "адрес"
Обязательства по оплате жилого помещения ООО "ПСК Артек" исполнило надлежащим образом в соответствии с условиями предварительного договора, однако обязанность по передаче объекта строительства не исполнена.
10 июня 2016 года ООО "ПСК Артек" и Германов С.А. заключили договор уступки прав требований, в соответствии с которым истцу перешло право требование указанной квартиры.
Истец указывает, что ответчик безосновательно уклоняется от передачи жилого помещения, поскольку дом не построен, не сдан в эксплуатацию в установленном законом порядке.
Суд в иске отказал.
В апелляционной жалобе истец Германов С.А. просит решение суда отменить и принять новое решение об удовлетворении иска в полном объеме, ссылаясь на неправильное применение районным судом норм материального и процессуального права, ненадлежащую оценку собранных по делу доказательств, противоречия сделанных судом выводов фактическим обстоятельствам дела. В жалобе отмечается, что предварительным договором запрет на уступку прав требований не предусмотрен, истец полностью исполнил обязательства по оплате спорных договоров и известил о заключении договора уступки прав требований ООО "Фон-Ривьера".
Судебная коллегия не находит оснований к отмене решения.
В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно части 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" данный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Помимо заключения договора участия в долевом строительстве часть 2 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусматривает и иные способы привлечения денежных средств граждан для строительства - путем выпуска жилищных сертификатов, а также посредством жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативов.
Частью 2.1 этой же статьи вышеуказанного Федерального закона установлено, что сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 данной статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.
Из приведенных выше положений Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" следует, что сделка, совершенная юридическим лицом с целью привлечения денежных средств гражданина для долевого строительства многоквартирного дома с последующим возникновением у этого гражданина права собственности на объект долевого строительства, хотя бы и совершенная с нарушением требований Закона о долевом строительстве, является действительной и подлежащей исполнению, пока она не оспорена гражданином.
Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части 1 названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
С учетом изложенного суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.
Если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого Закона, в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным федеральным законом.
Из материалов дела следует, что 26 января 2011 года ООО "ЖК "Молодежный" и ООО "Фон-Ривьера" заключили агентский договор, в соответствии с которым ООО "Фон-Ривьера" обязалось по поручению ООО "ЖК "Молодежный" за вознаграждение осуществлять функции заказчика строительства первой очереди 14-16-этажного жилого дома со встроенными офисными помещениями по "адрес"
31 марта 2014 года ООО "Фон-Ривьера", действуя на основании указанного агентского договора и ООО "ПСК Артек" заключили предварительный договор купли-продажи "адрес", общей площадью (проектной) 36,96 кв.м, расположенной на 2 этаже секции N 1, 16-18-20 этажного кирпично-монолитного жилого "адрес".
В силу пунктов 2.2.1, 2.3.1 договора цена, подлежащая уплате покупателем продавцу за приобретенную квартиру, устанавливается сторонами в размере 1 921 920 рублей, оплата производится до 10 апреля 2014 года.
5 февраля 2014 года ООО "ЖК "Молодежный" выдано разрешение на строительство указанного жилого дома.
31 марта 2014 года между ООО "Фон-Ривьера", ООО "КазаньЦентрСтрой" и ООО "ПСК "Артек" заключено соглашение о зачете взаимной задолженности на сумму 1 921 920 рублей, из которых следует, что ООО "Фон-Ривьера" на основании указанного предварительного договора купли-продажи жилого помещения произвело зачёт задолженности в общей сумме 1 92
