Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 22 ноября 2018 г. по делу N 33-19079/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе:

председательствующего судьи Калимуллина Р.Я,

судей Пичуговой О.В, Моисеевой Н.Н,

при секретаре судебного заседания Хабибуллиной Р.Р,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьиКалимуллина Р.Я. гражданское дело по апелляционной жалобе истца Германова С.А. на решение Советского районного суда г. Казани от 4 сентября 2018 года, которым постановлено:

В удовлетворении иска Германова С.А. к обществу с ограниченной ответственностью "Жилой комплекс "Молодежный" о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве отказать.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав возражения представителя ответчика - ООО "Жилой комплекс "Молодежный", судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Германов С.А. обратился в суд с иском к ООО "ЖК "Молодежный" о признании предварительного договора купли-продажи договором участия в долевом строительстве, ссылаясь на то, что 31 марта 2014 года ООО "Фон-Ривьера", действуя от имени ООО "ЖК "Молодежный" на основании агентского договора, и ООО "ПСК Артек" заключили предварительный договор купли-продажи "адрес", общей площадью (проектной) 36,96 кв.м, расположенной на 2 этаже секции N 1, 16-18-20 этажного кирпично-монолитного жилого "адрес"

29 октября 2015 года стороны заключили дополнительное соглашение, в соответствии с котором указанное выше жилое помещение заменено на однокомнатную "адрес", общей площадью (проектной) 46,60 кв.м, расположенную на 2 этаже секции N 3 16-18-20 этажного кирпично-монолитного жилого дома по "адрес"

Обязательства по оплате жилого помещения ООО "ПСК Артек" исполнило надлежащим образом в соответствии с условиями предварительного договора, однако обязанность по передаче объекта строительства не исполнена.

10 июня 2016 года ООО "ПСК Артек" и Германов С.А. заключили договор уступки прав требований, в соответствии с которым истцу перешло право требование указанной квартиры.

Истец указывает, что ответчик безосновательно уклоняется от передачи жилого помещения, поскольку дом не построен, не сдан в эксплуатацию в установленном законом порядке.

Суд в иске отказал.

В апелляционной жалобе истец Германов С.А. просит решение суда отменить и принять новое решение об удовлетворении иска в полном объеме, ссылаясь на неправильное применение районным судом норм материального и процессуального права, ненадлежащую оценку собранных по делу доказательств, противоречия сделанных судом выводов фактическим обстоятельствам дела. В жалобе отмечается, что предварительным договором запрет на уступку прав требований не предусмотрен, истец полностью исполнил обязательства по оплате спорных договоров и известил о заключении договора уступки прав требований ООО "Фон-Ривьера".

Судебная коллегия не находит оснований к отмене решения.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно части 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" данный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Помимо заключения договора участия в долевом строительстве часть 2 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусматривает и иные способы привлечения денежных средств граждан для строительства - путем выпуска жилищных сертификатов, а также посредством жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативов.

Частью 2.1 этой же статьи вышеуказанного Федерального закона установлено, что сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 данной статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

Из приведенных выше положений Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" следует, что сделка, совершенная юридическим лицом с целью привлечения денежных средств гражданина для долевого строительства многоквартирного дома с последующим возникновением у этого гражданина права собственности на объект долевого строительства, хотя бы и совершенная с нарушением требований Закона о долевом строительстве, является действительной и подлежащей исполнению, пока она не оспорена гражданином.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части 1 названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого Закона, в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным федеральным законом.

Из материалов дела следует, что 26 января 2011 года ООО "ЖК "Молодежный" и ООО "Фон-Ривьера" заключили агентский договор, в соответствии с которым ООО "Фон-Ривьера" обязалось по поручению ООО "ЖК "Молодежный" за вознаграждение осуществлять функции заказчика строительства первой очереди 14-16-этажного жилого дома со встроенными офисными помещениями по "адрес"

31 марта 2014 года ООО "Фон-Ривьера", действуя на основании указанного агентского договора и ООО "ПСК Артек" заключили предварительный договор купли-продажи "адрес", общей площадью (проектной) 36,96 кв.м, расположенной на 2 этаже секции N 1, 16-18-20 этажного кирпично-монолитного жилого "адрес".

В силу пунктов 2.2.1, 2.3.1 договора цена, подлежащая уплате покупателем продавцу за приобретенную квартиру, устанавливается сторонами в размере 1 921 920 рублей, оплата производится до 10 апреля 2014 года.

5 февраля 2014 года ООО "ЖК "Молодежный" выдано разрешение на строительство указанного жилого дома.

31 марта 2014 года между ООО "Фон-Ривьера", ООО "КазаньЦентрСтрой" и ООО "ПСК "Артек" заключено соглашение о зачете взаимной задолженности на сумму 1 921 920 рублей, из которых следует, что ООО "Фон-Ривьера" на основании указанного предварительного договора купли-продажи жилого помещения произвело зачёт задолженности в общей сумме 1 921 920 рублей ООО "ПСК Артек", которое по договору на выполнение субподрядных работ от 26 октября 2012 года произвело зачёт на указанную сумму ООО "КазаньЦентрСтрой", которое в свою очередь так же на основании договора от 11 марта 2013 года произвело зачёт задолженности ООО "Фон-Ривьера".

29 октября 2015 года ООО "Фон-Ривьера" и ООО "ПСК "Артек" заключили дополнительное соглашение к предварительному договору, в соответствии с которым указанное выше жилое помещение заменено на однокомнатную "адрес", общей площадью (проектной) 46,60 кв.м, расположенную на 2 этаже секции N 3, 16-18-20 этажного кирпично-монолитного жилого "адрес"

10 июня 2016 года ООО "ПСК Артек" и Германов С.А. заключили договор уступки прав требований, в соответствии в которым истцу передано прав требование жилого помещения.

В силу пункта 3.2 предварительного договора купли-продажи покупатель при условии полной оплаты цены договора и обязательного письменного согласия продавца, вправе переуступить свои права по договору.

01 ноября 2016 года договор уступки права требования от 10 июня 2016 года ООО "ПСК "Артек" направлены ООО "Фон-Ривьера" для согласования, ООО "ЖК "Молодежный" для сведения.

В подтверждение исполнения условий договора об оплате стоимости квартиры истцом представлены копии протоколов соглашений от 31 марта 2014 года о зачете взаимной задолженности по указанному договору на сумму 1 921 920 рублей, подписанные представителями ООО "Фон-Ривьера", ООО "ПСК "Артек" и ОАО "КазаньЦентрСтрой".

Судом первой инстанции все обстоятельства дела, доводы сторон и представленные доказательства надлежащим образом исследованы и оценены, приняты все предусмотренные законом меры к установлению по делу юридически значимых фактов, постановлено не противоречащее материальному и процессуальному закону решение.

При указанных обстоятельства и с учетом вышеизложенных норм права районный суд пришел к правильному выводу об отказе в иске, поскольку надлежащих доказательств исполнения договора купли-продажи жилого помещения со стороны ООО "ПСК "Артек" истцом не представлено, а по неисполненному договору уступка права требования не допускается.

Также следует отметить, что в материалах дела отсутствуют сведения об оплате Германовым С.А. стоимости уступаемого права, которую он обязался оплатить в срок до окончания строительства, но не позднее 31 декабря 2017 года путём перечисления на расчётный счёт ООО "ПСК Артек".

Доводы, на которые истец Германов С.А. ссылается в апелляционной жалобе, не могут служить мотивом к отмене решения, они в ходе судебного разбирательства исследовались, что нашло отражение в принятом по делу решении.

С учетом изложенного судебная коллегия полагает, что при разрешении настоящего спора правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом первой инстанции правильно, выводы суда основаны на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании представленных сторонами доказательств, правовая оценка которым дана в соответствии с требованиями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Мотивы, по которым суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в иске подробно со ссылкой на установленные судом обстоятельства и нормы права изложены в решении, их правильность не вызывает сомнений у суда апелляционной инстанции.

Таким образом, обжалуемое решение, постановленное в соответствии с установленными в суде обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба, которая не содержит предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения, - оставлению без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 199, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Советского районного суда г. Казани от 4 сентября 2018 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу истца Германова С.А. - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в шестимесячный срок в кассационном порядке.

Председательствующий

Судьи