Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 22 ноября 2018 г. по делу N 33-51106/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Максимовой Е.В.,

судей Артюховой Г.М, Кнышевой Т.В.

при секретаре Курбановой М.А,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Артюховой Г.М.

дело по апелляционной жалобе представителя Гужва Т.Н. по доверенности Лавочкина М.В. на решение Савеловского районного суда города Москвы от 05 июня 2018 года, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований Гужва Т.Н. к Рихтфертик Е.А, Рихтфертик А.А. о расторжении договора купли-продажи, передаче жилого помещения в собственность - отказать.

УСТАНОВИЛА:

Гужва Т.Н. обратилась с иском к Рихфертик Е.А, Рихтфертик А.А. о расторжении договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***, заключенного 09.11.2014 года, и обязании возвратить квартиру в собственность истца.

Свои требования истец мотивировала тем, что намерений продавать квартиру у нее не было. Подписывая договор, истец заблуждалась относительно правовой природы сделки. Между сторонами существовала договоренность о том, что ответчики произведут ремонт в спорной квартире, сдадут ее внаем, а денежные средства, полученные, от нанимателей будут распределяться между истцом и ответчиками в равных долях. Поскольку ответчики отказались выплачивать истцу денежные средства, полученные от сдачи квартиры в наем, истец потребовала расторгнуть договор. Кроме того, ответчиками не исполнены обязательства по договору купли-продажи, денежные средства за квартиру истцу не передавались, передаточный акт, предусмотренный договором, не подписывался.

Представитель истца по доверенности Ситникова М.А. в судебное заседание явилась, заявленные требования поддержала в полном объеме.

Представители ответчиков по доверенности Григорьев Д.В. и Лужецкий А.М. в судебное заседание явились, возражали против удовлетворения заявленных требований.

Представитель Управления Росреестра по Москве, привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания уведомлен надлежащим образом, в связи с чем суд счел возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит представитель Гужва Т.Н. по доверенности Лавочкин М.В. по доводам апелляционной жалобы.

Рихфертик Е.А, Рихтфертик А.А, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в суд апелляционной инстанции не явились, обеспечили явку своих представителей, в связи чем в соответствии со ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав объяснения Гужва Т.Н, ее представителя по доверенности Ситниковой М.А, поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителей Рихфертик Е.А, Рихтфертик А.А. по доверенности Григорьева Д.В, Лужецкого А.М, возражавших против отмены решения, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и поступивших на нее возражений, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении" решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ) (п. 2 Постановления Пленума ВС РФ).

Указанным требованиям решение суда первой инстанции не соответствует, поскольку судом неверно применены нормы материального права, что в соответствии со ст. 330 ГПК РФ является основанием для отмены решения.

Судом установлено, что 09.11.2014 года между Гужва Т.Н, с одной стороны, и Рихтфертик Е.А, Рихтфертик А.А, с другой стороны, заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***.

Право собственности Рихтфертик Е.А. и Рихтфертик А.А. на квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке.

Согласно условиям договора, отчуждаемая квартира оценена сторонами в 250 000 руб. (п.5), договор считается исполненным, а обязательства прекращаются после передачи квартиры продавцом, принятии ее покупателями и подписания сторонами передаточного акта (п.9).

01.11.2017 года сторонами было подписано соглашение о расторжении договора купли-продажи, а также акт приема-передачи квартиры.

14.02.2018 года Управлением Росреестра по Москве было отказано в регистрации перехода права собственности Гужва Т.Н. на спорное жилое помещение на основании вышеназванного соглашения.

Согласно уведомлению об отказе в регистрационных действиях в отношении вышеназванного объекта недвижимости от 14.02.2018 года, основанием для отказа в регистрации являлся тот факт, что обязательства по договору купли-продажи сторонами исполнены, таким образом, предметом соглашения о расторжении договора является уже недействующий (исполненный) договор.

Поддерживая заявленные требования, представитель истца пояснил суду, что ответчики являются племянницами истца. В сентябре 2014 года между сторонами была достигнута договоренность о том, что ответчики произведут в спорном жилом помещении ремонт, сдадут квартиру в наем, а получаемые денежные средства будут делить пополам с истцом. Договор бал написан в простой письменной форме, у нотариуса не заверялся, истец текст договора не читала, государственная регистрация договора была осуществлена в отсутствие согласия истца. По мнению представителя истца, договор является не исполненным, поскольку денежные средства за квартиру истцу не передавались, акт приема-передачи не подписывался.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, представители ответчика пояснили суду, что действительно первоначально 09.11.2014 года договор купли-продажи был совершен в рукописной форме, однако, данный договор не был зарегистрирован ввиду его нечитаемости. Позже сторонами с помощью нотариуса был составлен договор в печатном виде, подписан и передан на регистрацию. Акт приема-передачи квартиры был подписан сторонами 25.12.2014 года, денежные средства переданы истцу, однако расписку с истца ответчики не брали. В 2017 году истец попросила вернуть ей квартиру обратно, ответчики пошли ей на встречу, было подписано соглашение о расторжении договора. Однако, после того, как истец стала обращаться с заявлениями в полицию, ответчики передумали идти ей на встречу. Кроме того, истцом пропущен срок исковой давности для обращения в суд с данными требованиями.

В подтверждение своих доводов, представителями ответчиков представлены в материалы дела копия рукописного договора купли-продажи от 09.11.2014 года, уведомление Управления Росреестра по Москве о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на основании данного договора ввиду нечитаемости некоторых символов, а также акт приема-передачи квартиры от 25.12.2014 года, подписанный сторонами договора.

Согласно п. 4 указанного акта, стороны не имеют друг к другу претензий и подтверждают выполнение всех условий по договору купли-продажи, заключенному в простой письменной форме 09.11.2014 года.

В силу положений ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

На основании ч. 4 ст. 453 ГПК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Согласно п. 65 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015 года) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплату имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Отказывая истцу в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что ни закон, ни договор купли-продажи квартиры 09.11.2014 года не содержат условий, предусматривающих возможность его расторжения с возвращением квартиры продавцу в связи с неоплатой покупателем имущества, переход права собственности на которое за ним зарегистрирован.

Кроме того, суд посчитал, что истец пропустила срок исковой давности, о чем заявили ответчики, который суд исчислял с 25.12.2014 года - даты, когда продавец исполнил свои обязательства, передав квартиру покупателям, а, соответственно, ответчики, по ее утверждению, нарушили ее право на получение денежных средств, в суд с настоящим иском истец обратилась 30.03.2018 года.

Судебная коллегия не соглашается с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для расторжения договора купли-продажи, поскольку судом допущено неправильное толкование и применение норм материального права, а выводы, изложенные в решении, не соответствуют установленным по делу обстоятельствам.

Так, с учетом всех установленных по делу обстоятельств, которые сторонами не оспорены, следует признать такой вывод суд первой инстанции противоречащим положениям п. 2 ст. 450 ГК РФ, согласно которому существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Определяя существенность нарушения, допущенного покупателем, суд должен был исходить из установленного им обстоятельства о том, что по рассматриваемому спору продавец не получил за проданную ответчикам квартиру денежной суммы, на которую она рассчитывала. Указанное свидетельствует, что истец как продавец с очевидностью лишилась того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

Доказательств выплаты денежных средств в счет стоимости квартиры ответчики не представили, неуплата стоимости спорной квартиры является для Гужва Т.Н. существенным нарушением условий договора со стороны ответчиков и влечет для истца такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Суд также обосновывал свои выводы ссылкой на п. 3 ст. 486 ГК РФ, указав, что неисполнение обязанности по оплате проданного товара не влечет возникновения у продавца права на расторжение договора купли-продажи, а порождает у него лишь право требовать оплаты товара и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами.

Однако такой вывод основан на неправильном толковании п. 3 ст. 486 ГК РФ, предусматривающего, что, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Из буквального толкования текста правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ.

В этой связи суд первой инстанции неправильно истолковал и применил разъяснения, содержащиеся в п. 65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплату имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Также судебная коллегия не может согласиться с выводом суда о пропуске истцом срока исковой давности.

Так, из материалов дела следует, что 01.11.2017 года сторонами было подписано соглашение о расторжении договора купли-продажи, а также акт приема-передачи квартиры, при этом в данном соглашении (п.3) указано, что продавец денежные средства от покупателей по договору купли-продажи квартиры от 09.11.2014 года не получила. Указанное соглашение подписано как истцом, так и ответчиками.

14.02.2018 года Управлением Росреестра по Москве было отказано в регистрации перехода права собственности Гужва Т.Н. на спорное жилое помещение на основании вышеназванного соглашения.

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что истец с указанной даты - 14.02.2018 года узнала о нарушении своего права на возврат в собственность квартиры, стоимость которой не была оплачена покупателями - ответчиками по делу, и обратилась в суд с настоящим иском 30.03.2018 года в пределах срока исковой давности.

При таком положении судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции постановлено незаконное и необоснованное решение, которое подлежит отмене.

Разрешая настоящий спор по существу, с учетом изложенных выше обстоятельств и норм права, суд апелляционной инстанции принимает новое решение об удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст. ст.328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Савеловского районного суда города Москвы от 05 июня 2018 года отменить.

Постановить новое решение.

Исковые требования Гужвы Т.Н. удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***, заключенный 09 ноября 2014 года между Гужва Т.Н. и Рихтфертик Е.А, Рихфертик А.А.

Возвратить квартиру, расположенную по адресу: ***, в собственность Гужва Т.Н.

Настоящее решение является основанием для погашения в ЕГРН записи о праве собственности Рихтфертик Е.А, Рихфертик А.А. и регистрации права собственности Гужва Т.Н. на квартиру, расположенную по адресу: ***.

Председательствующий

Судьи