Определение Московского городского суда от 06 декабря 2018 г. по делу N 4г-15311/2018

Судья Московского городского суда Г.А. Тихенко, изучив кассационную жалобу представителя третьего лица АО "КБ ДельтаКредит" по доверенности Гаршиной С.В., направленную посредством почты 26.10.2018 г. и поступившую в Московский городской суд 06.11.2018 г., на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 22.05.2018 г. по гражданскому делу по иску К.А.В. к Б.Р.З. о признании договора купли-продажи недействительным, аннулировании записи в ЕГРП о государственной регистрации права собственности, возвращении в собственности жилого помещения, по встречному иску Б.Р.З. к К.В.И. о признании утратившим право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета,

установил:

К.А.В. обратился в суд с иском, уточненным в порядке ст.39 ГПК РФ, к

Б.Р.З. о признании недействительной сделкой договор купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств от 04 апреля 2016 года, предметом которого является квартира, расположенная по адресу: город Москва, улица *, дом 9, корпус 4, квартира 59, заключенный между К.А.В. и Б.Р.З. по мотиву притворности; аннулировании записи в ЕГРП о государственной регистрации права собственности Б.Р.З. на жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: город Москва, улица *, дом 9, корпус 4, квартира 59; возврате в собственность К.А.В. спорного жилого помещения. Иск мотивирован тем, что потеряв работу, имея долговые обязательства, истец обратился в ООО "Кредит-Экспресс" с целью получить денежные средства под залог недвижимости: квартиры N59 по адресу: Москва,

ул. *, д.9, корп. 4. Руководитель ООО "Кредит - Экспресс", А.А, сообщил, что вопрос о выдаче банком необходимой истцу суммы возможно решить только посредством оформления кредита на подставное лицо, для чего истцу необходимо было заключить договор купли-продажи спорной квартиры с использованием кредитных средств, а после выплаты кредита, Б.Р.З. "продаст" квартиру К.А.В. обратно. Т.к. истцу были нужны денежные средства, он был вынужден согласиться на такие условия. 03.04.2016г. между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, в соответствии с которым стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи жилого помещения: 1-комнатной квартиры, общей площадью 38,7 кв.м, расположенной по адресу: г. Москва, ул. *, д. 9, коп.4, кв. 59, в срок и на условиях указанного предварительного договора. 04.04.2016г. между АО "Коммерческий банк Дельта Кредит" и Б.Р.З. заключен кредитный договор N311785-КД-2016, с обеспечением кредита в виде ипотеки. 04.04.2016г. К.А.В. и Б.Р.З. заключили договор купли- продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств N311785-КП-2016, предметом которого является квартира N59 по адресу: Москва, ул. *, д. 9, корп.4, на следующих условиях: Б.Р.З. приобретает недвижимое имущество с использованием кредитных средств, предоставленных Б.Р.З. АО КБ "ДельтаКредит" по кредитному договору N311785-КД-2016 от 04.04.2016; цена квартиры N59 по адресу: Москва,

ул. *, д. 9, корп.4, определена в размере 2 000 000 рублей; оплата недвижимого имущества Покупателем Продавцу производится в счет кредитных средств путем уплаты Покупателем Продавцу суммы в размере 2 000 000 руб. не позднее 3- х банковских дней после государственной регистрации перехода права собственности по настоящему договору; продавец передает покупателю недвижимое имущество по передаточному акту не позднее

21 дня с момента государственной регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество. При совершении сделки в банке К.А.В. подписал заранее подготовленные Б.Р.З. две расписки на сумму 4965000 руб. и на сумму

2 000 000 руб, однако указанные денежные средства не получал. Также в банке К.А.В. оплатил необходимые расходы: на страхование, аренду банковской ячейки и др, в размере 61604 руб. вместо Б.Р.З. Государственная регистрация перехода права собственности на квартиру N59 по адресу: Москва, ул. *, д.9, клорп.4, от К.А.В. к Б.Р.З. проведена в отсутствие заявления К.А.В. (либо его представителя с надлежаще оформленными полномочиями). К.А.В. лично производил оплату ежемесячных платежей по кредитному договору N311785-КД-2016- от 04.04.2016г, заключенному между АО "КБ "ДельтаКредит" и Б.Р.З, путем внесения денежных средств через банкоматы "Росбанка" на счет Б.Р.З, открытого в банке для погашения кредита, а также ежемесячно выплачивал Б.Р.З. денежные средства в размере 25 000руб. на личный счет Б.Р.З, открытый в ПАО "Сбербанк России" как вознаграждение за содействие в получении кредита. При этом квартира Б.Р.З. реально не передавалась, Акт приемки- передачи не составлялся, коммунальные услуги, налоги и другие платежи К.А.В. оплачивает ежемесячно за счет личных средств, в квартире зарегистрирован и проживает К.В.И. - отец истца. Договор купли- продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств N311785-КП-2016 от 04.04.2016, заключенный между К.А.В. и Б.Р.З. предметом которого является квартира N59 по адресу: Москва, ул. *, д.9, корп.4, является притворной сделкой, поскольку фактически между сторонами был заключен договор займа. Все действия по заключению оспариваемого договора от 04.04.2016г, кредитного договора от 04.04.2016г, а также предварительного договора от 03.04.2016г, где К.А.В. был покупателем, а Б.Р.З. продавцом, произведены одновременно. Кроме того, фактически квартира передана Б.Р.З. не была, в настоящее время истец и его отец проживают в ней, истец оплачивает коммунальные платежи.

Ответчик Б.Р.З. предъявил иск к К.В.И, просит признать его утратившим право пользования жилым помещением - квартирой, расположенной по адресу: Москва,

ул. *, д.9, корп. 4, кв. 59, выселить К.В.И. из указанного помещения, обязать органы регистрационного учета снять его с регистрационного учета по месту жительства по адресу: Москва, ул. *, д. 9, корп. 4, кв. 59.

Истец К.А.В. и его представители Светлова Н.В, Степанова Н.В. в судебное заседание суда первой инстанции явились, поддержали заявленные требования с учетом уточнения по основаниям, изложенным в иске. Считают, что договор купли-продажи квартиры является притворной сделкой, т.к. был заключен договор займа, квартира ответчику фактически не была передана. Запись о регистрации была внесена с нарушением законодательства, без заявления истца. Против иска Б.Р.З. возражали.

Ответчик Б.Р.З. в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, обеспечил явку своего представителя по доверенности.

Представитель ответчика Шахманова И.А. в судебное заседание явилась, возражала по требованиям К.А.В. по основаниям, изложенным в возражениях, согласно которым предварительный договор купли-продажи от 03.04.2016г. не подписан ни истцом, ни ответчиком, является ненадлежащим доказательством по делу, не может иметь правовых последствий, т.к. является не заключенным. Между сторонами был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных денежных средств, подписанный сторонами лично. Вышеуказанный договор прошел государственную регистрацию. Как следует из расписки от 04.04.2016г. К.А.В. получил от Б.Р.З. денежные средства в размере 2 000 000 руб. в качестве оплаты за проданное истцом недвижимое имущество- квартиру по договору купли- продажи с использованием кредитных средств, расположенную по адресу: Москва, ул. *, д. 9, корп. 4, кв. 59. Из расписки от 04.04.2016г. следует, что К.А.В. получил от Б.Р.З. денежные средства в размере 5 100 000 руб. за проданную К.А.В. спорную квартиру, а всего 7 100 000 руб. Все расписки подписаны К.А.В. собственноручно. Истец не представил ни одного платежного поручения, в котором было бы указано, что истец оплачивает кредит ответчика. Истец обратился в суд с иском спустя 1 год 3 месяца после заключения договора купли- продажи, что подтверждает тот факт, что истец понимал, какую именно сделку он совершает, какова ее юридическая природа. Как следует из договора аренды банковского сейфа N64274 от 04.04.2016г, заключенного между АО КБ "Дельта Кредит", истцом и ответчиком, истец и ответчик арендовали во временное совместное пользование индивидуальный банковский сейф N141. В соответствии с п.1.2 сейф предоставлялся для хранения денежных средств, предназначенных для осуществления арендаторами расчета между ними по договору купли- продажи недвижимого имущества с использованием кредитных денежных средств от 04.04.2016г, предметом договора является квартира, расположенная по адресу: Москва, ул. *, д. 9, корп. 4, кв. 59.

Как следует из заявления о расторжении договора аренды банковского сейфа от 12.04.2016г. К.А.В. подтверждает освобождение сейфа N141, что содержимое сейфа получено им в полном объеме лично, ключ возвращен сотруднику банка. Иск Б.Р.З. к К.В.И. поддержала.

Ответчик (по встречному иску) К.В.И. в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещался надлежащим образом.

Представители третьих лиц ООО "Кредит-Экспресс", ГУ МВД России по г. Москве, Управление Росреестра по г. Москве, в судебное заседание не явились, о дате, месте и времени судебного заседания дела извещались надлежащим образом.

Представитель третьего лица АО КБ "ДельтаКредит" по доверенности Гаршина С.В. в судебное заседание явилась, возражала по требованиям К.А.В, указав, что 04.04.2016г. между АО КБ "ДельтаКредит" и Б.Р.З. был заключен кредитный договор N311785-КД-2016, в соответствии с которым ему был предоставлен кредит в размере 4 965 000 руб. на приобретение квартиры по адресу: Москва, ул. *, д. 9, корп. 4, кв. 59. Обеспечением исполнения обязательств по данному договору является залог недвижимого имущества в момент государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, осуществляемой одновременно с государственной регистрацией права собственности Б.Р.З. на недвижимое имущество. Таким образом, спорная квартира находится в залоге у АО КБ "ДельтаКредит". Предварительный договор от 03.04.2016г. не подписан сторонами, является ничтожным, не влечет каких-либо юридических последствий. Переход права собственности от К.А.В. к Б.Р.З. зарегистрирован надлежащим образом, что подтверждается свидетельством о праве собственности и закладной. Основания для возврата квартиры в собственность истца отсутствуют, т.к. покупатель оплатил полную стоимость недвижимости. В соответствии с расписками К.А.В. подтверждает, что денежные средства в счет оплаты недвижимости в размере 7 100 000 руб. им получены, не имеет материальных и каких-либо иных претензий, связанных с заключением и исполнением Договора купли-продажи к Б.Р.З. Договор купли- продажи не может быть признан притворной сделкой в связи с отсутствием намерения Б.Р.З. совершить ее как притворную.

Прокурор в судебном заседании первоначальные исковые требования полагал не подлежащими удовлетворению, встречные требования о выселении счел подлежащими удовлетворению в силу положений ст.292 ГК РФ.

Решением Чертановского районного суда г. Москвы от 28.02.2018 г. в удовлетворении требований К.А.В. отказано, встречный иск Б.Р.З. удовлетворен.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 22.05.2018 г. постановлено:

Решение Чертановского районного суда г. Москвы от 28 февраля 2018 года отменить.

Принять по делу новое решение.

Признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств от 04.04.2016г. N311785-КП-2016, заключенный между К.А.В. и Б.Р.З.

Прекратить право собственности Б.Р.З. на квартиру по адресу: город Москва, улица *, дом 9, корпус 4, квартира 59.

Признать за К.А.В. право собственности на квартиру по адресу: город Москва, улица *, дом 9, корпус 4, квартира 59.

Решение является основанием для погашения записи о регистрации права собственности Б.Р.З. на квартиру по адресу: город Москва, улица *, дом 9, корпус 4, квартира 59, и регистрации права собственности К.А.В. на квартиру по адресу: город Москва, улица *, дом 9, корпус 4, квартира 59.

В удовлетворении исковых требований Б.Р.З. к Калану В.И. о признании утратившим право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета отказать.

Не согласившись с вышеуказанным апелляционным определением, представитель третьего лица АО "КБ ДельтаКредит" - Гаршина С.В. обратилась в Московский городской суд с кассационной жалобой, в которой ставит вопрос о его отмене, просит оставить в силе решение суда первой инстанции.

В соответствии с ч. 2 ст. 381 ГПК РФ по результатам изучения кассационной жалобы или представления прокурора судья выносит определение:

1) об отказе в передаче кассационных жалобы, представления для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции, если отсутствуют основания для пересмотра судебных постановлений в кассационном порядке. При этом кассационные жалоба, представление, а также копии обжалуемых судебных постановлений остаются в суде кассационной инстанции;

2) о передаче кассационных жалобы, представления с делом для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (ст. 387 ГПК РФ).

Таких нарушений судами не допущено.

Судом первой инстанции установлено, К.А.В. на основании договора купли-продажи от 23.04.1998г, договора дарения ? доли в праве общей собственности на квартиру от 03.10.2013г. на праве собственности принадлежала квартира N59, расположенная по адресу: Москва, ул. *, д.9, корп. 4,

04.04.2016г. между К.А.В. и Б.Р.З. заключен договор купли-продажи спорной квартиры с использованием кредитных средств.

Согласно п. 1.1 Договора продавец продал, а покупатель купил в собственность квартиру, расположенную по адресу: Москва, ул. *, д.9, корп. 4, кв. 59.

Согласно п. 2.1 Договора стороны оценили квартиру в 2 000 000 рублей.

Согласно п. 1.2 Договора покупатель приобретает недвижимое имущество с использованием кредитных средств, предоставленных ему АО КБ "ДельтаКредит" по кредитному договору N311785-КД-2016 от 04.04.2016г.

В соответствии с п. 4.4 договора государственная регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю по настоящему договору осуществляется одновременно с государственной регистрацией ипотеки.

Согласно п.4.8 договора переход права собственности по настоящему договору, право собственности покупателя и ипотека в силу закона в пользу кредитора-залогодержателя подлежат государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, о чем органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, проставляются отметки о регистрации на оригиналах настоящего договора.

Собственником спорной квартиры в настоящее время является Б.Р.З, переход права собственности прошел государственную регистрацию.

Отказывая в удовлетворении иска К.А.В, суд первой инстанции исходил из того, что оснований для признания договора купли-продажи квартиры недействительным по мотиву притворности на основании п.2 ст.170 ГК РФ не имеется, поскольку оспариваемый договор купли-продажи не противоречит закону, условия договора сделки исполнены в полном объеме, имущество в виде квартиры передано покупателю, который в результате совершения сделки приобрел право собственности на квартиру, заключая оспариваемый договор, стороны достигли правового результата, соответствующего договору купли-продажи. При этом довод истца о том, что он не получал денежные средства по договору, районный суд отклонил, как несостоятельный, указав на расписку о получении К.А.В. денежных средств в сумме 2 000 000 руб. в качестве оплаты за проданное им недвижимое имущество по договору купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств N311785-КП-2016 и расписку о получении К.А.В. денежных средств в размере 5 100 000 руб. от Б.Р.З, указав также, что подлинность представленных расписок истцом не оспаривалась, ходатайство о проведении судебной экспертизы не заявлялось.

Проверяя данное решение в апелляционном порядке, судебная коллегия с такими выводами суда первой инстанции обоснованно не согласилась, поскольку судом не дана надлежащая оценка представленным сторонами в материалы дела доказательствам.

Так, в материалы дела был представлен предварительный договор купли-продажи от 03.04.2016г, подписанный Б.Р.З. (продавцом) с одной стороны и К.А.В. (покупателем) с другой стороны, по условиям которого стороны обязались заключить основной договор купли-продажи спорной квартиры при условии погашения К.А.В. ипотечного кредита, взятого Б.Р.З. в АО "КБ ДельтаКредит", и выплаты истцом на протяжении этого периода вознаграждения лично Б.Р.З. (п. 3.2. договора); в случае просрочки оплаты кредита п. 3.2.4 договора предоставлял Б.Р.З. право обратить взыскание на спорную квартиру и погасить долг перед банком из вырученной суммы.

Подлинный экземпляр указанного договора предъявлен истцом в судебном заседании, его копия приобщена к материалам дела. Подпись в данном договоре Б.Р.З. не оспорена.

Суд первой инстанции данному договору и содержащимся в нем условиям применительно к нормам ст. 429 ГК РФ оценку не дал.

Между тем, содержащиеся в нем условия фактически регулируют отношения сторон по возврату суммы займа и обращению взыскания на квартиру в период до наступления срока заключения будущего основного договора, а также условия, касающиеся использования и содержания квартиры в период до заключения основного договора обратного выкупа квартиры.

Вывод районного суда о том, что оспариваемый договор исполнен сторонами, является неправильным, поскольку весь период времени с момента заключения оспариваемого договора квартира находится во владении истца К.А.В, в ней продолжает проживать и быть зарегистрированным по месту жительства его отец К.В.И, истец исполняет обязанности по ее содержанию, а именно вносит коммунальные платежи, что подтверждается соответствующими платежными документами, представленными истцом; квартира не передавалась ответчику, не составлялся и не подписывался акт передачи недвижимого имущества, ответчик не предпринимал каких-либо действий по использованию жилого помещения, в него не заселялся, не оплачивал коммунальные платежи, не получал ключей от квартиры. В п. 3.3 предварительного договора купли-продажи от 03.04.2016г. предусмотрена обязанность К.А.В. нести бремя содержания спорной квартиры - вносить оплату по коммунальным и иным платежам (в том числе за газ, электроэнергию, отопление, домофон, абонентскую плату за телефон и телефонные переговоры и т.д.).

Учитывая изложенное, судебная коллегия пришла к выводу, что данные обстоятельства свидетельствуют о том, что предварительный договор от 03.04.2016 г. и договор купли-продажи от 04.04.2016 г. прикрывали залог в виде спорной квартиры, переданный в обеспечение исполнения договора займа.

Вывод суда, что Б.Р.З. была оплачена покупная стоимость квартиры со ссылкой на две представленные расписки на 5 100 000 руб. и 2 000 000 руб, является неверным, поскольку, как указала коллегия, в расписке на 5 100 000 руб. нет указания на продажу спорной квартиры по договору от 04.04.2016г, как основание получения денежных средств, а сумма в размере 2 100 000 руб. согласно п.3.1.1. предварительного договора купли-продажи от 03.04.2016г. была передана К.А.В. ответчику Б. Р.З. в качестве аванса при подписании предварительного договора.

Судом апелляционной инстанции установлено, что фактически денежные средства были переданы К.А.В. от Б.Р.З. 12.04.2016 г. с использованием банковской ячейки; полученная сумма в размере 4 965 000 руб. не являлась оплатой К.А.В. по договору купли-продажи квартиры от 04.04.2016 г, а являлась суммой займа, условия возврата которой определены в п. 3.2 предварительного договора от 03.04.2016 г.

Также коллегия указала, что в данных документах нет указания на получение

К.А.В. через банковскую ячейку 2 000 000 руб. (стоимость квартиры по договору купли-продажи от 04.04.2016 г.), как нет указания на сумму денег, заложенную

Б.Р.З. и полученную К.А.В. через банковскую ячейку.

К.А.В. пояснял, что им была получена через банковскую ячейку только сумма займа в размере 4 965 000 рублей, в отношении которой у него имелись обязательства по возврату, определенные условиями предварительного договора купли-продажи от

04.04.2016 г, а не условиями договора купли-продажи от 04.04.2016 г.

Таким образом, суд сделал ошибочной вывод об оплате Б.Р.З. покупной стоимости квартиры по договору купли-продажи от 04.04.2016г.

Суд также не дал оценки представленным К.А.В. доказательствам, подтверждающим погашение за Б.Р.З. ипотечного кредита и выплату Б.Р.З. вознаграждения.

В ходе рассмотрения спора истцом были представлены платежные квитанции в подтверждение неоднократного перечисления в адрес ответчика установленного п. 3.2 предварительного договора вознаграждения в размере 25 000 руб, в частности, от

03.05.2016 г, 04.07.2016 г, 05.09.2016 г, 04.10.2016 г, 17.11.2016 г. Кроме того, истец демонстрировал в суде пластиковую банковскую карту, привязанную к счету Б.Р.З, с которого банк был уполномочен списывать деньги в счет погашения кредита. Копия карты имеется в материалах дела. При помощи указанной карты истец имел возможность пополнять счет Б.Р.З, с которого производилось списание денежных средств в счет погашения ипотечного кредита Б.Р.З. перед банком.

Как пояснил суду истец, Б.Р.З. сам передал ему банковскую карту для проведения расчетов и внесения денежных средств от его имени; при этом Б.Р.З. не представил в суд никаких возражений в опровержение указанных обстоятельств. В подтверждение перечисления денежных средств в счет оплаты ипотечного кредита, оформленного на имя Б.Р.З, К.А.В. представил суду соответствующие платежные документы от 06.06.2016 г, 15.06.2016 г, 02.06.2017 г, 06.06.2017 г.

Разрешая настоящий спор, судебная коллегия, оценив в порядке ст. 67 ГПК РФ собранные по делу доказательства в их совокупности, судебная коллегия пришла к правильному выводу о том, что договор купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств от 04.04.2016г. N311785-КП-2016 является притворной сделкой, направленной на прикрытие собой договора займа, доказательств обратного стороной ответчика суду представлено не было.

Учитывая, что требования К.А.В. подлежали удовлетворению, суд апелляционной инстанции обоснованно отклонил встречные требования, заявленные Б.Р.З, правомерно указав также, что оснований для взыскания с К.А.В. в пользу Б.Р.З. денежных средств не имеется, поскольку возврат займа осуществляется по требованию кредитора, а таких требований Б.Р.З. в рамках настоящего дела не заявлял.

Оснований не согласиться с выводами судебной коллегии суд кассационной инстанции не находит.

Доводы кассационной жалобы третьего лица о том, что положенный в основу апелляционного определения предварительный договор купли-продажи от 03.04.2016 г. был, фактически, расторгнут 07.11.2016 г, так как его пунктом 3.2.4 стороны установили, что при наличии просрочки обязательств по кредитному договору N 311785-КД-2016 он является расторгнутым с момента указанной просрочки, которая была зафиксирована Банком 07.11.2016 г, таким образом, К.А.В, ссылаясь на указанный договор, как на основное доказательство по заявленным им требованиям, действовал недобросовестно, намеренно ввел заинтересованных лиц в заблуждение относительно обстоятельств сделки, в связи с чем его право не подлежало защите, а требования удовлетворению, являются несостоятельными и не могут повлечь отмену оспариваемого апелляционного определения, поскольку сам факт наличия указанного договора свидетельствует о притворности состоявшейся между сторонами сделки (договора купли-продажи спорной квартиры).

Доводы, указанные заявителем в настоящей кассационной жалобе, основаны на неверном толковании заявителем норм материального права, основанием к отмене либо изменению оспариваемого апелляционного определения служить не могут.

Существенных нарушений судебной коллегией норм процессуального права, а также норм материального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов, не выявлено.

Основания для передачи кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Президиума Московского городского суда отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь п. 1 ч. 2 ст. 381, ст. 383 ГПК РФ,

определил:

в передаче кассационной жалобы представителя третьего лица АО "КБ ДельтаКредит" по доверенности Гаршиной С.В. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 22.05.2018 г. для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции отказать.

Судья Московского

городского суда Г.А. Тихенко