Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия от 06 декабря 2018 г. по делу N 33-1045/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия в составе:

председательствующего

Басангова Н.А,

судей

Гонеевой Б.П. и Цакировой О.В.

при секретаре Шургаевой Л.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бадаева И.А. к Администрации Уманцевского сельского муниципального образования Республики Калмыкия о признании права собственности на недвижимое имущество по апелляционной жалобе третьего лица Надеева А.Х. на решение Сарпинского районного суда Республики Калмыкия от 18 сентября 2018 года.

Заслушав доклад судьи Цакировой О.В, объяснения третьего лица Надеева А.Х, его представителя Тагировой А.В, поддержавших доводы жалобы, возражения истца Бадаева И.А, судебная коллегия

установила:

Бадаев И.А. обратился в суд с указанным иском, мотивируя свои требования следующим.

12 марта 2015 года по договору купли-продажи, заключенному с сельскохозяйственным производственным кооперативом "Уманцевский" Сарпинского района Республики Калмыкия (далее - СПК), он приобрел объекты недвижимости, а именно: животноводческую стоянку, состоящую из дома животновода, 1970 года постройки, общей площадью 96,48 кв.м, и овчарни, 1970 года постройки, общей площадью 1152,95 кв.м, расположенные по адресу: "... ". Указанное недвижимое имущество передано ему по акту приема-передачи от 12 марта 2015 года. Он оплатил стоимость этого имущества, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 22 июня 2015 года. После завершения 19 ноября 2015 года конкурсного производства продавец СПК "Уманцевский" ликвидирован, в связи с чем в настоящее время не может быть осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанное имущество. Ссылаясь на статьи 165, 218, 551 Гражданского кодекса РФ, с учетом уточнений к иску, просил признать за ним право собственности на указанную животноводческую стоянку и обязать регистрирующий орган осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на спорное имущество.

В возражениях на иск представитель третьего лица Надеева А.Х. Тагирова А.В. с заявленными требованиями не согласилась. Полагала, что договор купли-продажи спорной недвижимости от 12 марта 2015 года не имеет юридической силы, поскольку не прошел государственной регистрации. Оспаривала законность совершенной сделки, указывая на необходимость проведения торгов в рамках процедуры банкротства. Покупатель не реализовал свое право на государственную регистрацию перехода права собственности на спорный объект более трех лет.

В судебном заседании истец Бадаев И.А. заявленные требования поддержал в полном объеме, сославшись на доводы, изложенные в исковом заявлении.

Представитель ответчика Администрации Уманцевского СМО РК Зинченко Г.Г. возражала против удовлетворения заявленных требований.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Республике Калмыкия, надлежаще извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суду не сообщил, не заявлял о рассмотрении дела в его отсутствие.

Третье лицо Надеев А.Х, его представитель Тагирова А.В. возражали против удовлетворения иска по доводам, изложенным в своих возражениях на иск.

В силу статьи 167 Гражданского процессуального кодекса РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившегося лица.

Решением Сарпинского районного суда Республики Калмыкия от 18 сентября 2018 года исковые требования Бадаева И.А. удовлетворены.

Признано право собственности Бадаева И.А. на дом животновода, инвентарный номер "... ", общей площадью 96,48 кв.м, 1970 года постройки, и овчарню, инвентарный номер "... ", общей площадью 1152,95 кв.м, 1970 года постройки, расположенные по адресу: "... ".

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия обязано произвести государственную регистрацию перехода от продавца СПК "Уманцевский" к покупателю Бадаеву И.А, права собственности на недвижимое имущество: дом животновода, инвентарный номер "... ", общей площадью 96,48 кв.м, 1970 года постройки, и овчарню, инвентарный номер "... ", общей площадью 1152,95 кв.м, 1970 года постройки, расположенные по адресу: "... ".

В апелляционной жалобе третьего лица Надеева А.Х. ставится вопрос об отмене решения суда, принятии нового решения об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме. Судом при вынесении решения не учтены такие обстоятельства как то, что договор купли-продажи от 12 марта 2015 года не имеет юридической силы, поскольку не прошел государственной регистрации в установленном законом порядке. В связи с отсутствием правоустанавливающих документов у продавца на спорные объекты недвижимости СПК "Уманцевский", не обладая правом собственности на эти объекты, не мог продать это имущество, следовательно, у истца не возникло право собственности на них. Администрация Уманцевского СМО - ненадлежащий ответчик, так как не является ни наследником, ни универсальным правопреемником СПК "Уманцевский".

В возражениях на апелляционную жалобу третьего лица Надеева А.Х. истец Бадаев И.А. просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Согласно части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Проверив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает решение суда подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции правильно руководствовался требованиями статьи 129, пунктов 1 и 2 статьи 223, пункта 3 статьи 225, пункта 3 статьи 218, пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ, части 1 статьи 69 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", пунктов 58, 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и исходил из того, что отчужденные по договору купли-продажи объекты недвижимости, а именно: животноводческая стоянка, состоящая из дома животновода, 1970 года постройки, общей площадью 96,48 кв.м, и овчарни, 1970 года постройки, общей площадью 1152,95 кв.м, расположенные по адресу: "... ", принадлежали на праве собственности СПК "Уманцевский", ликвидированному на основании определения суда о завершении конкурсного производства в ноябре 2015 года. При наличии заключенного договора купли-продажи недвижимости и ликвидации продавца, истец (покупатель) имеет законные основания для государственной регистрации перехода права собственности в отсутствие продавца недвижимости.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют положениям материального и процессуального законов, фактическим обстоятельствам дела.

Согласно статье 129 Гражданского кодекса РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Лицо, являющееся правообладателем объекта недвижимости, вправе им распоряжаться по собственному усмотрению, в том числе, и произвести отчуждение.

Отсутствие на момент заключения сделки государственной регистрации права собственности лица на отчуждаемый объект не является препятствием для совершения сделки по отчуждению по тем основаниям, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являясь обеспечением условий защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объект которых - недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов, не ограничивая при этом свободы договоров.

С 1 января 2017 года государственная регистрация недвижимости осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Согласно части 1 статьи 69 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственной реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Аналогичные нормы содержались и в ранее действовавшем законодательстве о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального закона от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с последующими изменениями и дополнениями) права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной этим законом.

Согласно пункту 2 статьи 6 названного Федерального закона государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на спорный объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникшего после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Таким образом, с учетом приведенных норм материального закона, одним из юридически значимых обстоятельств по настоящему делу является установление следующего факта - возникновение у продавца по сделке права на спорное недвижимое имущество: до вступления в силу Закона о регистрации и отсутствия регистрации в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, или после указанного периода.

Как видно из материалов дела, отчужденные по договору купли-продажи, заключенному между СПК "Уманцевский" и Бадаевым И.А, объекты недвижимости, а именно: животноводческая стоянка, состоящая из дома животновода, 1970 года постройки, общей площадью 96,48 кв.м, и овчарни, 1970 года постройки, общей площадью 1152,95 кв.м, расположенные по адресу: "... ", принадлежали первоначально колхозу "40 лет Октября" Сарпинского района, реорганизация которого в СПК "Уманцевский" с передачей всех основных и оборотных средств была зарегистрирована постановлением Государственного комитета Республики Калмыкия по делам регистрации субъектов предпринимательской деятельности. СПК создавался на базе и в границах реорганизованного колхоза с передачей всех основных и оборотных средств. Спорная животноводческая стоянка была построена в 1970 году, введена в эксплуатацию, находилась на балансе и эксплуатировалась изначально колхозом "40 лет Октября", впоследствии СПК "Уманцевский".

При таких данных фактическим правообладателем спорного недвижимого имущества до совершения 12 марта 2015 года купли-продажи являлся колхоз "40 лет Октября" Сарпинского района, а затем СПК "Уманцевский", соответствующее право у которых возникло до момента вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и не регистрировалось согласно пунктам 1 и 2 статьи 6 названного Закона, а потому право на это недвижимое имущество, признается юридически действительным при отсутствии его государственной регистрации.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

По смыслу приведенной правовой нормы договор купли-продажи от 12 марта 2015 года является оспоримой сделкой.

Между тем, как видно из материалов дела, данный договор купли-продажи не оспорен, требования о признании его недействительным заинтересованными лицами не заявлялись.

Определением Арбитражного Суда Республики Калмыкия от 17 февраля 2012 года, вступившим в законную силу 06 марта 2012 года, сделка купли-продажи указанного спорного имущества, заключенная 22 марта 2010 года между СПК "Уманцевский" и Надеевым А.Х, признана недействительной. Применены последствия недействительности этой сделки. Надеев А.Х. обязан возвратить СПК "Уманцевский" в конкурсную массу указанное недвижимое имущество. Восстановлена задолженность СПК "Уманцевский" перед Надеевым А.Х. в сумме 320.000 руб. с момента совершения недействительной сделки, то есть с 22 марта 2010 года.

Таким образом, в силу пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество у истца возникло на основании договора купли-продажи от 12 марта 2015 года.

При таких обстоятельствах несостоятельным следует признать довод апелляционной жалобы о том, что при отсутствии регистрации прав на спорные объекты недвижимости за СПК "Уманцевский" договор купли-продажи от 12 марта 2015 года не имеет юридической силы.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим кодексом и иными законами (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ).

В силу частей 5 и 7 статьи 15 Федерального закона от 13 июля 2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются по заявлению представителя лиц, указанных в частях 1 - 3 настоящей статьи, при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

В абзацах 1 и 2 пункта 61, пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ), и покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

С учетом приведенных норм материального закона установленные по делу обстоятельства о принадлежности продавцу спорного объекта недвижимости на праве собственности, о фактическом заключении сделки, об исполнении сторонами в полном объеме обязательств по совершенной купле-продаже и об отсутствии спора о праве на эти объекты свидетельствуют о наличии оснований для государственной регистрации перехода данного права к истцу. При этом указанные действия не повлекут нарушения прав и законных интересов других лиц.

Между тем, как видно из дела, 19 ноября 2015 года СПК "Уманцевский" был ликвидирован в связи с завершением конкурсного производства.

Ссылаясь на невозможность совместного обращения в регистрационный орган с заявлением о переходе права собственности на объект недвижимости в связи с ликвидацией продавца, истец обратился в суд с настоящим иском.

Избрание конкретного способа защиты права, в том случае, если он не противоречит закону, является диспозитивным правом самого истца.

По этим основаниям несостоятельным следует признать довод апелляционной жалобы об избрании истцом ненадлежащего способа защиты права и избрании ненадлежащего ответчика.

В нарушение требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ третьим лицом, его представителем не приведены доводы и основания того, что администрация Уманцевского СМО является ненадлежащим ответчиком по делу.

Не может быть принят во внимание и довод апелляционной жалобы о том, что более трех лет истец не реализовал свое право на государственную регистрацию перехода права собственности на спорный объект, поскольку указанные обстоятельства не имеют правового значения при разрешении данного спора.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия,

определила:

решение Сарпинского районного суда Республики Калмыкия от 18 сентября 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий: Н.А. Басангов

Судьи: Б.П. Гонеева

О.В. Цакирова