Апелляционное определение СК по гражданским делам Камчатского краевого суда от 15 ноября 2018 г. по делу N 33-2417/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Камчатского краевого суда в составе:

председательствующего

Воскресенской В.А,

судей

Миронова А.А, Копылова Р.В,

при секретаре

Ткаченко А.В.

15 ноября 2018 года рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Петропавловске-Камчатском гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Федоренко Т.А. - Андреева А.В. на решение Елизовского районного суда Камчатского края от 16 августа 2018 года, которым постановлено:

в удовлетворении исковых требований Федоренко Т.А. к администрации Паратунского сельского поселения:

- зарегистрировать сделку договора купли-продажи квартиры N, расположенной в доме N "адрес", заключенной ДД.ММ.ГГГГ между Федоренко Т.А. и Осиповым А.С.;

- произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: "адрес" (кадастровый номер: N) от бывшего владельца Осипова А.С. к Федоренко Т.А. - отказать.

Заслушав доклад судьи Миронова А.А, объяснения представителя истца Федоренко Т.А. - Андреева А.В, поддержавшего апелляционную жалобу, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Федоренко Т.А. предъявила иск к администрации Паратунского сельского поселения о регистрации сделки договора купли-продажи квартиры по ул. "адрес" (далее - спорная квартира), заключенного 7 ДД.ММ.ГГГГ между истцом и Осиповым А.С, и регистрации перехода права собственности на спорную квартиру.

В обоснование иска указала, что в 1995 году для приобретения интересующей ее спорной квартиры между ней и Осиповым А.С. была достигнута договоренность о том, что последний приобретает указанную квартиру путем обмена своего жилого помещения, и впоследствии продает её истцу за 7000000 рублей и 450 долларов США. В счет будущей сделки купли-продажи 30 декабря 1995 года истцом Осипову А.С. была передана денежная сумма в размере 2500000 рублей, 28 января 1996 года денежная сумма в размере 4500000 рублей и 5 февраля 1996 года через пасынка ФИО1. передана денежная сумма 450 долларов США.

22 февраля 1996 года между Осиповым А.С. и третьим лицом был заключен договор мены. ДД.ММ.ГГГГ между новым собственником Осиповым А.С. и истцом заключен договор купли-продажи квартиры, денежные средства за которую были выплачены ранее. В тот же день был составлен акт передачи квартиры. С марта 1996 года по настоящее время Федоренко Т.А. проживает в спорной квартире, несет бремя ее содержания, вместе с тем зарегистрировать своё право собственности на нее не может, поскольку в 2017 году стало известно, что Осипов А.С. в "данные изъяты" году умер.

Федоренко Т.А. в судебном заседании не участвовала. Ее представитель Андреев А.В. исковые требования поддержал.

Администрация Паратунского сельского поселения в судебное заседание своего представителя не направила. В письменном отзыве ответчик полагал, что истец представил надлежащие доказательства, подтверждающие фактическое владение, пользование и распоряжение спорной квартирой, приобретенной на законных основаниях, вместе с тем иск подлежит оставлению без удовлетворения, поскольку стороны сделки за государственной регистрацией права собственности не обращались, в связи с чем не имеется доказательств уклонения Осипова А.С. от регистрации перехода прав собственности на спорную квартиру.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю в судебное заседание своего представителя не направило.

Рассмотрев дело, суд постановилуказанное решение.

В апелляционной жалобе представитель Федоренко Т.А. - Андреев А.В. просит решение суда отменить, как постановленное с нарушением норм материального права, исковые требования удовлетворить.

Не соглашается с выводом суда об отсутствии доказательств, свидетельствующих об исполнении истцом своих обязательств по оплате стоимости спорной квартиры по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Обращает внимание, что указанный договор по форме и содержанию соответствует требованиям ст. 550 ГК РФ, не содержит признаков ничтожности. Данная сделка незаключенной и недействительной не признавалась и не была расторгнута.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в порядке ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

На основании п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Отказывая в удовлетворении исковых требований суд исходил из того, что истцом не представлено доказательств, подтверждающих факт оплаты имущества. Этот вывод обосновал тем, что Осипов А.С. стал собственником спорной квартиры на основании договора мены от 22 февраля 1996 года, соответственно он не имел права распоряжаться указанным жилым помещением до его оформления в собственность, поэтому ссылки истицы на расписки Осипова А.С. от 30 декабря 1995 года, от 28 января 1996 года о получении от нее денег не свидетельствуют о получении им денежных средств за квартиру, собственником которой он на момент передачи ему денег не являлся. При этом доказательств того, что ФИО1, получая денежные средства, действовал в интересах Осипова А.С. и впоследствии передал ему денежные средства, в ходе рассмотрения дела не представлено.

Судебная коллегия считает выводы суда не соответствующими обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

Как видно из материалов дела, Федоренко Т.А, предъявляя иск, указала, что стоимость квартиры оплачена ею до заключения договора. Квартира передана продавцом по акту передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ и с этого момента находится в ее фактическом пользовании, она оплачивает жилищно-коммунальные платежи.

Обращаясь в суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру, истец представила договор купли-продажи квартиры в простой письменной форме и акт передачи квартиры.

Согласно п. 4 договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 13), заключенному между Осиповым А.С. (продавец) и Федоренко Т.А. (покупатель), стоимость квартиры составила 7000000 рублей и 450 долларов США, которые на момент подписания данного договора выплачены покупателем продавцу в полном объеме, что подтверждают письменные расписки продавца от 30.12.1995, 28.01.1996, 05.02.1996.

Указанные расписки истцом представлены. Они содержат информацию о получении денег как самим Осиповым А.С, так и ФИО1. именно за квартиру.

Согласно п. 5 договора квартира передается от продавца покупателю по передаточному акту, который сторона подписывают в день подписания настоящего договора.

Согласно п. 6 договора квартира продается свободной от проживания третьих лиц, имеющих право пользования указанной квартирой.

Факт подписания Осиповым А.С. договора купли-продажи квартиры, содержащего информацию о полной оплате покупателем по договору цены квартиры с подтверждением оплаты именно данными расписками, свидетельствует об исполнении истицей, как покупателем, своих договорных обязательств в полном объеме.

Договор купли-продажи квартиры на указанных условиях никем не оспорен.

Согласно акту передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ во исполнение указанного договора купли-продажи продавец сдал, а покупатель принял спорную квартиру (л.д. 14).

Исходя из разъяснений, изложенных в п.п. 60-61 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Пункт 62 названного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 разъясняет, что на основании ст.ст. 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано во владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией с иском о государственной регистрации перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Исходя из указанных норм права и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, следует, что юридически значимыми обстоятельствами для данных правоотношений является установление обстоятельств, связанных с надлежащей формой договора купли-продажи спорной квартиры, исполнением продавцами обязанности по передаче квартиры во владение истицы, исполнением обязанности истицы по оплате квартиры, нахождение спорной квартиры во владении истицы.

Поскольку все юридически значимые обстоятельства по делу установлены, подтверждены доказательствами, отвечающими признакам относимости, допустимости и достаточности, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска Федоренко Т.А. в части производства регистрации перехода на нее права собственности на спорную квартиру.

Требование истицы о регистрации сделки - договора купли-продажи спорной квартиры удовлетворению не подлежит, поскольку в настоящее время правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2012 года N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" не подлежит применению.

На основании изложенного, решение суда подлежит отмене согласно п.п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, в связи с несоответствием выводов суда, изложенных в решении суда первой инстанции, обстоятельствам дела; нарушением норм материального права, с принятием нового решения по делу об удовлетворении иска Федоренко Т.А.

Руководствуясь ст.ст. 327.1, 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Елизовского районного суда Камчатского края от 16 августа 2018 года отменить.

Иск Федоренко Т.А. удовлетворить.

Зарегистрировать переход права собственности от Осипова А.С. к Федоренко Т.А. на квартиру, расположенную по адресу "адрес"; кадастровый номер: N, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В удовлетворении требования о регистрации сделки - договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу "адрес", от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Осиповым А.С. и Федоренко Т.А. отказать.

Председательствующий

Судьи