Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 20 ноября 2018 г. по делу N 33-10591/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:

председательствующего Новоселовой Е.Г.,

судей Медведева А.А, Юрьевой М.А.

при секретаре Богдан Л.Ф.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу истца Министерства имущественных отношений Алтайского края на решение Индустриального районного суда г.Барнаула Алтайского края от 28 августа 2018г. по делу

по иску Министерства имущественных отношений Алтайского края к Галкиной М. С. об обязании возвратить земельный участок, взыскании судебной неустойки, по встречному иску Галкиной М. С. к Министерству имущественных отношений Алтайского края о понуждении заключить договор аренды земельного участка,

Заслушав доклад судьи Медведева А.А, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Обратившись в суд, Министерство имущественных отношений Алтайского края (далее так же Минимущества) в обоснование своих исковых требований указывало, что на основании договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 17.04.2002г, дополнительных соглашений от 11.04.2011г, от 14.05.2012г, от 21.05.2013г. Галкиной М.С. за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов предоставлен земельный участок площадью "данные изъяты" кв.м, имеющий кадастровый ***, расположенный по адресу: "адрес", для индивидуального жилищного строительства сроком до ДД.ММ.ГГ. Договор аренды, дополнительное соглашение зарегистрированы в установленном законом порядке.

Письмом от 05.03.2018г. *** Минимущества уведомило ответчика об истечении ДД.ММ.ГГ. срока действия договора, о возражении против продления (возобновления) договора на неопределенный срок после истечения срока его действия, указав на необходимость в связи с этим переоформить права на земельный участок в установленном законом порядке. Об истечении срока действия договора ответчику также было известно из письма от 19.04.2018г. Договор прекратил свое действие "данные изъяты", в связи с чем, запись о регистрации права аренды на земельный участок погашена.

28.04.2004г. администрацией "адрес" принято постановление *** о возведении ответчиком жилого дома на земельном участке, однако разрешения на ввод в эксплуатацию объектов недвижимости по данному адресу не выдавались.

В силу п. ДД.ММ.ГГ договора ответчик обязан в недельный срок после прекращения срока действия договора передать участок истцу по передаточному акту. До настоящего времени земельный участок не возвращен, ответчик пользуется им без правоустанавливающих документов. Земельный участок огорожен единым ограждением с соседним земельным участком, на участке расположены хозяйственные постройки (назначение не установлено), беседка, теплица, что подтверждается актом обследования от ДД.ММ.ГГ и не отрицается ответчиком (заявка от ДД.ММ.ГГ ***).

В этой связи Минимущества просило обязать ответчика возвратить спорный земельный участок в недельный срок с момента вступления решения суда в законную силу свободным от движимых и недвижимых объектов, а так же установить компенсацию на случай неисполнения решения суда в размере 50 000 руб. за первые 30 дней со дня истечения месяца с момента вступления решения суда в законную силу, за каждые последующие 30 дней с увеличением взыскиваемой суммы на 50 000 руб.

В ходе судебного разбирательства ответчиком Галкиной М.С. предъявлен встречный иск к Министерству имущественных отношений Алтайского края с требованиями о понуждении заключить договор аренды земельного участка без торгов сроком на 3 года для завершения строительства индивидуального дома.

Требования мотивированы тем, что Галкиной М.С. на спорном земельном участке возведен жилой дом, что подтверждается выпиской из технического паспорта на домовладение по состоянию на ДД.ММ.ГГг, а также подтверждается техническим заключением о безопасной эксплуатации строительных конструкций, признании дома жилым и являющимся объектом капитального строения по адресу: "адрес", указано, что дом Литер А признается жилым и отвечает признакам капитального строения. Актом обследования, представленного Министерством имущественных отношений Алтайского края, подтверждено нахождение объектов недвижимости на земельном участке площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по адресу: "адрес", что есть Минимущество на момент предъявления иска располагало данными о том, что на земельном участке расположен объект, обладающий признаками капитального строения, возведенного на законных основаниях. К рассматриваемым правоотношениям не могут быть применены положения ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и служить основанием для возложения на Галкину М.С. обязанности по освобождению земельного участка. ДД.ММ.ГГг. Галкина М.С. подала в Министерство имущественных отношений Алтайского края заявление на расторжение договора аренды от 17.04.2002г. указанного земельного участка, а также заявление о предоставлении его в аренду без торгов сроком на 3 года, для завершения строительства индивидуального жилого дома. В удовлетворении указанных заявлений Министерством имущественных отношений Алтайского края было отказано. Данный отказ Галкина М.С. не получала. О наличии писем от Минимущества Галкиной М.С. стало известно только в ходе судебного разбирательства. ДД.ММ.ГГг.

Галкина М.С. представила документы в Управление Росреестра по Алтайскому краю, необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. ДД.ММ.ГГ Управление Росреестра по Алтайскому краю приостановило осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности до ДД.ММ.ГГ в связи с отсутствием правоустанавливающего документа на земельный участок, расположенный по адресу: "адрес".

Решением Индустриального районного суда г.Барнаула Алтайского края от 28 августа 2018г. (с учетом определения суда от 10 октября 2018г. об исправлении описки) в удовлетворении требований Минимущества к Галкиной М.С. отказано.

Встречные исковые требования Галкиной М.С. удовлетворены.

На Минимущества возложена обязанность в течение 5 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить с Галкиной М.С. договор аренды земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: "адрес" сроком на три года однократно для завершения строительства расположенного на земельном участке незавершенного строительством жилого дома без проведения торгов.

С Министерства имущественных отношений Алтайского края в пользу Галкиной М.С. взыскано в возмещение расходов по оплате государственной пошлины 300 руб.

Постановлено возвратить Галкиной М.С. излишне уплаченную госпошлину в размере 300 руб. по чек-ордеру *** от 08.08.2018г.

В апелляционной жалобе истец просит отменить решение суда, принять по делу новое решение, которым исковые требования Минимущества удовлетворить, встречный иск Галкиной М.С. оставить без удовлетворения. В обоснование жалобы настаивая, что спорный договор аренды прекращен ДД.ММ.ГГг. ввиду направления истцом ответчику письма о несогласии на продление срока его действия в установленном договором и законом порядке. Выводы суда о противоположенном не основаны на надлежащей оценке доказательств. Неполучение Галкиной М.С, названного письма арендодателя вызвано ее поведением, и она должна нести вызванные этим неблагоприятные последствия. Об изменении своего адреса ответчик истца в нарушение условий договора не уведомляла. В этой связи на ответчике лежит обязанность возвратить предмет аренды арендодателю. Поскольку право аренды на спорный земельный участок за Галкиной М.С. в настоящее время не зарегистрировано, участок не может быть предоставлен ей по основаниям ст.3 п.21 Федерального закона "О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Кроме того ответчиком избран ненадлежащий способ защиты. Будучи несогласной с принятым Минимущества решением от отказе в продлении срока действия договора, Галкина М.С. могла оспорить такой отказ в порядке административного производства, однако установленный законом срок для оспаривания действий административного органа ответчиком пропущен.

В настоящем судебном заседании ответчик Галкина М.С. и ее представитель просят оставить решение суда без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились. Об отложении судебного разбирательства не просили, о наличии уважительных причин неявки не сообщали. В этой связи, с учетом положений ст.167 ГПК РФ их неявки не препятствует рассмотрению дела.

Проверив материалы дела в пределах доводов жалобы, заслушав участников процесса, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610, и пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно п. п. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта. В случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Судом по делу установлено, что 17.04.2002г. между администрацией села Власиха (арендодатель) и Галкиной М.С. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, предметом договора является предоставление арендатору - арендодателем за плату и во временное владение и пользование земельный участок площадью "данные изъяты" кв.м, расположенный по адресу: "адрес". Согласно п. 1.3 договора, цель использования участка: для индивидуального жилищного строительства. Договор заключен сроком на 5 лет (п. 2.1. договора).

17.04.2011г, 14.05.2012г. и 21.05.2013г. к договору аренды земельного участка от 17.04.2002г. были заключены дополнительные соглашения, которые так же зарегистрированы в установленном законом порядке.

Постановлением администрации "адрес" *** от ДД.ММ.ГГ Галкиной М.С. разрешено возведение одноэтажного жилого дома с пристроенным баней на земельном участке, площадью "данные изъяты" га по адресу: "адрес" домовладения принята - "данные изъяты" кв.м, жилая площадь - "данные изъяты" кв.м, баня с предбанником общей площадью по наружному обмеру "данные изъяты" кв.м.

Из кадастрового паспорта *** от ДД.ММ.ГГ, наименование - незавершенный строительством жилой дом, расположенный по адресу: "адрес" следует, что степень готовности объекта незавершенного строительства - 92%. Дата обследования: ДД.ММ.ГГ.

Согласно акту обследования земельного участка от ДД.ММ.ГГ, составленного специалистом отдела по предоставлению свободных от застройки земельных участков без торгов управления по земельным отношениям Министерства имущественных отношений Алтайского края установлено, что на участке расположено капитальное строение, беседка, теплица. Со стороны "адрес" участок огорожен единым забором со смежным земельным участком ***, фактическая граница между земельными участками *** и *** отсутствует.

Из технического заключения о безопасной эксплуатации строительных конструкций, признании дома жилым и являющимся объектом капитального строения от августа 2018г, выполненного ООО проектная мастерская "Алтай" следует, что результат освидетельствования конструкций строения здания Литер А по адресу: "адрес" и представленная исполнительная документация позволяет классифицировать исправным их текущее состояние, согласно действующим строительным правилам (СП 13 - 102-2003 "Правила обследования несущих конструкций зданий и сооружений"), и позволяют считать их пригодными для дальнейшего использования в качестве жилого дома, являющимся объектом капитального строения, что не нарушает нормативных документов действующих на территории Российской Федерации, не нарушает прав третьих лиц и не создает угрозу для жизни и здоровья людей. Дом Литер А признается жилым и отвечает признакам капитального строения.

06.03.2018г. истцом в адрес ответчика направлено уведомление, в котором указано, что Министерство имущественных отношений Алтайского края возражает против продления (возобновления) договора на неопределенный срок после истечения срока его действия ( ДД.ММ.ГГ). Также указано на необходимость переоформления прав на земельный участок в порядке, предусмотренным земельным законодательством, путем обращения в Министерство имущественных отношений Алтайского края с соответствующим заявлением в срок до ДД.ММ.ГГ.

Однако Галкина М.С. до истечения срока аренды земельного участка 26.03.2018г. обратилась в адрес Минимущества с заявкой о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГ на земельный участок, а также с заявкой о предоставлении в аренду без торгов сроком на "данные изъяты" года земельного участка для завершения строительства индивидуального жилого дома. Таким образом, Галкина М.С. обратилась, т.е. до ДД.ММ.ГГ. Данный факт Министерством имущественных отношений Алтайского края не оспорен.

Письмом Министерства имущественных отношений Алтайского края от 19.04.2018г. в удовлетворении вышеуказанных заявлений Галкиной М.С. от 26.03.2018г. отказано на основании пункта 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с тем, что зарегистрированные права на объект незавершенного строительства отсутствуют.

Проанализировав выше приведенные положения материального закона, районный суд пришел к выводу о том, что законодательно предусмотрено право владельцам незавершенного строительства на арендованном земельном участке, выделенном для строительства жилого дома, по договорам аренды, заключенным до ДД.ММ.ГГ, т.е. до введения в действие изменений в Земельный Кодекс РФ, на продление договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

Учитывая, что земельный участок предоставлен Галкиной М.С. в аренду для строительства до ДД.ММ.ГГ, на участке имеется объект незавершенного строительства, Галкина М.С. имеет право на продление договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

В этой связи суд в иске Минимущества отказал, встречный иск удовлетворил, с чем судебная коллегия соглашается, поскольку выводы суда сделаны при правильном определении и применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, на основе установленных по делу обстоятельств, выводы суда таким обстоятельствам отвечают.

Доводы жалобы о неполучении ответчиком письма Минимущества судебной коллегией отклоняются, как не влияющие на законность и обоснованность обжалуемого решения при установленных обстоятельствах.

Ссылка в жалобе на избрание ответчиком ненадлежащего способа защиты, на необходимость оспаривания Галкиной М.С. в рамках Кодекса административного производства РФ отказа Минимущества в предоставлении спорного земельного участка в аренду - несостоятельна. Заявленные требования по правилам КАС РФ разрешению не подлежали, поскольку носят частный характер, вытекают из договорных отношений сторон. Как правильно указал суд, в данном случае несогласие Галкиной М.С. с отказом в предоставлении земельного участка, являлось основанием ее иска.

При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, изложенных в решении, построены на неверном толковании норм материального права, направлены на иную оценку доказательств, оснований для которой не имеется. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы судебная коллегия не находит.

Процессуальных нарушений, которые в силу ст.330 ч 4 ГПК РФ являлись бы безусловным основанием к отмене обжалуемого судебного постановления, судебной коллегией по делу не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.328-329 ГПК РФ судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Апелляционную жалобу истца Министерства имущественных отношений Алтайского края на решение Индустриального районного суда г.Барнаула Алтайского края от 28 августа 2018г. оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи