Решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 06 декабря 2018 г. по делу N 3га-1011/2018

Верховный Суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Зайнуллиной Г.К,

при секретаре Таюповой Т.А,

с участием представителя административного истца Латыпова Р.Р,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Транспортная компания "Пегас" к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Башкортостан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью Транспортная компания "Пегас" (далее - ООО ТК "Пегас", общество) обратилось в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным исковым заявлением, с последующим его уточнением, об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве аренды земельного участка с кадастровым номером N... равной его рыночной стоимости по состоянию на 26 апреля 2018 года в размере 340 000 руб.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N... составляет 1 336 779,18 руб, которая не соответствует его рыночной стоимости в размере 340 000 руб, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка N... года, выполненном ООО "Топограф", что нарушает его права как арендатора и ведет к уплате арендных платежей в завышенном размере.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Латыпов Р.Р. поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении, и просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости исходя из результатов проведенной судебной экспертизы, не поддержав ранее представленный отчет об оценке.

Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан представило письменные возражения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания и явка которых не признана судом обязательной.

Выслушав представителя административного истца по доверенности Латыпова Р.Р, допросив эксперта Гайнетдинову К.Л, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Использование земли в Российской Федерации является платным. Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статья 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в том числе и решением суда.

В соответствии с частью 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" при проведении государственной кадастровой оценки датой определения кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости (абзац второй статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности).

Датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости.

При рассмотрении дела установлено, что между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (арендодателем) и ООО ТК "Пегас" (арендатором)... года заключен договор N... аренды земельного участка с кадастровым номером N... Срок действия договора установлен с... Расчет арендной платы, взимаемой за пользование земельным участком, производится исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Постановлением Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан N 5860 от 30 декабря 2014 года "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных в границах городского округа Уфа Республики Башкортостан" были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, расположенных в границах городского округа Уфа Республики Башкортостан, определенные по состоянию на 1 июня 2014 года.

Как следует из материалов дела, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N... определена Федеральным государственным бюджетным учреждением "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Башкортостан по состоянию на 26 апреля 2018 года с применением удельного показателя кадастровой стоимости в размере 6 751,41 руб./кв.м, утвержденного постановлением Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан N 5860 от 30 декабря 2014 года и составляет 1 336 779,18 руб.

В целях установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости административный истец 16 июля 2018 года обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Башкортостан, созданную на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 21 ноября 2011 года. N П/454 (далее Комиссия). Решением Комиссии N N... года заявление отклонено по причине несоответствия оформления и содержания отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Административный истец, полагая, что установленная кадастровая стоимость спорного земельного участка не соответствует его рыночной стоимости и нарушает его права как арендатора, обратился с административным исковым заявлением в суд.

В обоснование заявленных требований о несоответствии кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости истцом представлен отчет об оценке N N... года, выполненный ООО "Топограф", согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N... по состоянию на 26 апреля 2018 года составляет 340 000 руб.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (статья 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

По ходатайству представителя административного истца, с целью определения действительной рыночной стоимости спорного земельного участка, определением Верховного Суда Республики Башкортостан от 23 октября 2018 года по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Центр кадастра оценки права" ФИО8

Согласно представленному заключению эксперта ФИО7 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N... по состоянию на 26 апреля 2018 года составляет 350 000 руб.

Вышеуказанная экспертиза проведена в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации". Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение подготовлено лицом, обладающим специальными познаниями в указанной области и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, содержит подробное описание проведенного исследования стоимости земельного участка. При исследовании эксперт применил сравнительный подход к оценке методом сравнения продаж, для реализации которого им проанализирован рынок предложений земельных участков. В качестве аналогов объекта оценки выбраны три объекта сходные по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки, на различия между объектом оценки и объектами-аналогами экспертом применены соответствующие корректировки с обоснованием применения каждой корректировки, в заключении приведены расчеты и имеются ссылки на источники информации.

Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан представило письменные возражения по заключению эксперта и просило назначить по делу повторную судебную экспертизу, ссылаясь на несоответствие заключения эксперта требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

В соответствии с частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту.

Учитывая, что каких-либо доказательств наличия обстоятельств, вызывающих сомнение в достоверности заключения экспертизы, или свидетельствующих о том, что экспертом допущены нарушения, которые могли бы повлиять на итоговую стоимость оценки не имеется, оснований для назначения повторной либо дополнительной экспертизы по настоящему делу суд не усматривает.

Более того, допрошенный в судебном заседании эксперт Гайнетдинова К.Л, подготовившая вышеуказанное экспертное заключение, обосновала его, сославшись на методы проведенного исследования, мотивировала сделанные в их результате выводы, ответила на все поставленные участниками процесса в ходе судебного разбирательства вопросы.

Так, относительно выбора объектов-аналогов эксперт пояснила, что неоднородность аналогов обусловлена отсутствием предложений ввиду неразвитости рынка, отсутствием предложений по продаже участков, идентичных оцениваемому участку по всем параметрам, в результате анализа рынка и доступных предложений на дату оценки, она подобрала наиболее сопоставимые объекты-аналоги по основным ценообразующим факторам - назначению, площади объекта, району города, после применения корректировок на различия, коэффициент вариации не превысил допустимое значение. Также пояснила, что на различия между объектом оценки и объектами-аналогами по местоположению ею произведена соответствующая корректировка, обоснование которой приведено в заключении; определяя же сегмент рынка производственно-складской недвижимости, к которому эксперт отнесла земельный участок, исходила из вида его фактического использования земельного участка, а также данных справочника оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А.

Что касается возражений Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан об отсутствии в заключении эксперта корректировки на расположение сравниваемых объектов относительно "красной линии", эксперт пояснила, что для объектов, подобных объекту оценки, расположение на "красной линии" не является ценообразующим фактором, так как коммерческая привлекательность не обусловлена потенциальным пешеходным и автомобильным трафиками, в связи с чем данная корректировка не применялась.

При таких обстоятельствах, у суда не имеется оснований не доверять заключению эксперта N N... года и с учетом требований статей 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оценив данное заключение на предмет относимости, допустимости и достоверности, суд принимает его в качестве доказательства, подтверждающего требования административного истца.

Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца как арендатора земельного участка, поскольку определение в отношении спорного объекта недвижимости кадастровой стоимости влияет на его обязанность по уплате арендных платежей и у него имеется правовая заинтересованность в приведении кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью.

В силу положений статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 названного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

В данном случае административный истец обратился с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию 16 июля 2018 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью Транспортная компания "Пегас" удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N... равной его рыночной стоимости по состоянию на 26 апреля 2018 года в размере 350 000 руб.

Датой подачи заявления считать 16 июля 2018 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Верховного Суда

Республики Башкортостан Г.К. Зайнуллина