Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 21 ноября 2018 г. по делу N 33-4128/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего Пуховой Е.В.,

судей Никодимова А.В, Осиповой А.А,

при секретаре Захаровой А.Е,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ответчика на решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 18 сентября 2018 г, которым по делу по иску ООО "Трансстрой" к Ю В.Ш. об обращении взыскания на заложенное имущество,

п о с т а н о в л е н о:

Взыскать с Ю В.Ш. в пользу ООО "Трансстрой" неустойку за неисполнение обязательств по договору долевого участия в строительстве за период с 01 июля 2017 г. по 31 августа 2018 г. в сумме 52467,45 руб.

В части взыскания основного долга по договору производство по делу прекратить.

Обратить взыскание на заложенное имущество - трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу:.., с кадастровым номером N.., путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость заложенного имущества в сумме ******** руб.

Взыскать с Ю В.Ш. в пользу ООО "Трансстрой" расходы по оплате госпошлины в размере 7774,02 руб.

Из вырученной от продажи предмета ипотеки суммы взыскателю подлежит уплате с учетом сумм, определенных судом при утверждении мирового соглашения 21 июля 2017 г. и частичного погашения долга, сумма в размере ******** руб.

Заслушав доклад судьи Осиповой А.А, объяснения представителя истца Ёлчинян М.К, судебная коллегия

установила:

ООО "Трансстрой" обратилось в суд с указанным иском к Ю В.Ш, мотивируя тем, что 30 сентября 2015 г. между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве N N... жилого помещения в многоквартирном жилом доме по адресу:... Объектом договора является трехкомнатная квартира с проектным номером N.., расчетной площадью ******** кв.м, расположенная на ******** этаже, в подъезде N... указанного дома. Стоимость объекта недвижимости определена в размере ******** руб. По условиям договора ответчик обязался осуществить оплату поэтапно: путем перечисления ******** руб. единовременно, а затем вносить оплату ежемесячно, начиная с 31 октября 2015 г. по 30 сентября 2020 г. В связи с неисполнением ответчиком условий договора по оплате объекта долевого строительства, Общество обратилась в суд с иском о взыскании долга. Определением суда от 21 июня 2017 г. утверждено мировое соглашение сторон, которым изменены сумма ежемесячного платежа и график платежей. Однако условия мирового соглашения ответчиком не исполнены, в связи с чем выписан исполнительный лист, возбуждено исполнительное производство, долг не погашен. Представитель истца просил взыскать с ответчика задолженность по договору долевого участия в строительстве в размере ******** руб. путем обращения взыскания на заложенное имущество, взыскать неустойку в размере 148154 руб, расходы по уплате госпошлины в размере 18401 руб. В последующем исковые требования были уточнены в связи с частичным гашением долга, представитель истца просил взыскать основной долга в размере ******** руб, неустойку в размере 52467,45 руб, возврат госпошлины в размере 17923 руб, обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру по адресу:.., с установлением начальной продажной цены согласно экспертному заключению, составленному по определению суда.

Судом вынесено вышеуказанное решение.

Не согласившись с решением суда, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить в связи с нарушением судом норм материального права. Выражает несогласие с оценкой заложенного имущества и начальной продажной ценой, со ссылкой на постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 8 июня 2010 г. N 13-П указывает на то, что предмет залога является единственным жильем его семьи с тремя несовершеннолетними детьми и при отчуждении квартиры будут нарушены права детей.

Ответчик Ю В.Ш. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель истца Ёлчинян М.К. в судебном заседании с жалобой не согласилась по доводам, изложенным в возражении.

В соответствии с ч.1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на нее, заслушав объяснение представителя истца, судебная коллегия приходит к выводу об оставлении решения суда без изменения.

Как следует из материалов дела, 30 сентября 2015 г. между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве N N.., согласно которому истец обязался построить многоквартирный дом и передать ответчику трехкомнатную... площадью ******** кв.м, расположенную по адресу:... Стоимость объекта недвижимости составила ******** руб. Условиями договора установлена поэтапная оплата стоимости квартиры.

Установлено, что истцом обязательства по договору долевого строительства выполнены, объект долевого участия передан ответчику, 21 января 2016 г. за ответчиком зарегистрировано право собственности на жилое помещение по адресу:... обременением в виде залога в силу закона в пользу ООО "Трансстрой".

Ю В.Ш. нарушил условия взятых на себя обязательств по оплате стоимости жилого помещения. Определением Якутского городского суда РС(Я) от 21 июня 2017 г. утверждено мировое соглашение, заключенное между ООО "Трансстрой" и Ю В.Ш, по условиям которого ответчик обязался уплатить истцу сумму основного долга по договору в размере ******** руб, сумму просроченного долга в размере ******** руб, неустойку в размере ******** руб, сумму уплаченной госпошлины в размере 19296 руб. Также по условиям мирового соглашения сокращен график платежей до 30 июня 2019 г.

В связи с неисполнением ответчиком условий мирового соглашения 07 ноября 2017 г. истцу выдан исполнительный лист о взыскании с ответчика задолженности по договору долевого строительства.

До настоящего времени условия мирового соглашения в полном объеме не исполнены.

Установив, что основной долг взыскан с ответчика по исполнительному листу на основании мирового соглашения, суд первой инстанции на основании ст. 220 ГПК РФ прекратил производство по данному делу в части требований о взыскании с ответчика основного долга. А также на основании ст. 309, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), п. 6 ст. 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.." взыскал с ответчика в пользу истца неустойку в размере 52467,45 руб. за период с 01.07.2017 по 31.08.2018.

В указанной части решение суда сторонами не обжалуется, в связи с чем не является предметом апелляционной проверки.

В соответствии с п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Согласно п.1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Согласно п. 1 ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

В силу ч.1 ст. 50 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии со ст. 54.1 Закона об ипотеке обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с данным Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названным Федеральным законом.

Как следует из материалов дела, согласно п. 4.7 договора долевого строительства от 30 сентября 2015 г. с момента государственной регистрации договора права требования, принадлежащие участнику долевого строительства по договору, считаются находящимися в залоге (ипотеке) у ООО "Трансстрой" на основании п.5 ст. 5, п.2 ст. 11 Закона об ипотеке.

Сумма неисполненного ответчиком обязательства составляет ******** руб. (основной долг) и многократно превышает пять процентов от стоимости предмета залога по договору участия в долевом строительстве, ответчиком неоднократно допускались пропуски платежей, не были исполнены условия договора от 30 сентября 2015 г, а также мирового соглашения, что в силу ст. 54.1 Закона об ипотеке является значительным нарушением обеспеченного ипотекой обязательства и основанием для обращения взыскания на заложенное имущество.

Согласно оценке ООО ОФ " ********" от 21 августа 2018 г, проведенной на основании определения Якутского городского суда РС(Я) от 04 июля 2018 г, рыночная стоимость жилого помещения по адресу:... составляет ******** руб.

Разрешая спор, суд первой инстанции с учетом вышеприведенных норм закона и фактических обстоятельств по делу, пришел к выводу об обоснованности требований истца об обращении взыскания на заложенное имущество - трехкомнатную квартиру по адресу:... установлением начальной продажной цены указанного имущества в размере ******** руб.

Судебная коллегия признает данные выводы суда первой инстанции правильными.

Довод апелляционной жалобы о том, что ответчик не согласен с оценкой квартиры, не может служить основанием к отмене решения, поскольку ответчик доказательств иной оценки имущества суду не представил.

Также подлежит отклонению довод жалобы о несогласии с определением начальной продажной цены заложенного имущества, поскольку начальная продажная стоимость квартиры в размере ******** руб. определена в строгом соответствии с п.4 ч. 2 ст. 54 Закона об ипотеке, согласно которому, если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Довод апелляционной жалобы о том, что заложенное имущество является единственным пригодным жильем ответчиков, в том числе несовершеннолетних детей, в связи с чем в случае отчуждения квартиры к участию в деле должны быть привлечены органы опеки и попечительства, судебной коллегией отклоняется ввиду следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 64 Семейного кодекса Российской Федерации защита прав и интересов детей возлагается на их родителей.

Согласно п. 2 ст. 20 ГК РФ местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов.

В соответствии с п. 4 ст. 292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 8 июня 2010 г. N 13-П п. 4 ст. 292 ГК РФ в части, определяющей порядок отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника данного жилого помещения, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы, признан не соответствующим Конституции Российской Федерации, ее статьям 38 (часть 2), 40 (часть 1), 46 (часть 1) и... (части 2 и 3), в той мере, в какой содержащееся в нем регулирование - по смыслу, придаваемому ему сложившейся правоприменительной практикой, - не позволяет при разрешении конкретных дел, связанных с отчуждением жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, обеспечивать эффективную государственную, в том числе судебную, защиту прав тех из них, кто формально не отнесен к находящимся под опекой или попечительством или к оставшимся (по данным органа опеки и попечительства на момент совершения сделки) без родительского попечения, но либо фактически лишен его на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, либо считается находящимся на попечении родителей, при том, однако, что такая сделка - вопреки установленным законом обязанностям родителей - нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего.

Из содержания приведенных положений следует, что в случае совершения родителями несовершеннолетних детей сделки по отчуждению жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние дети, суды обязаны проверить, не будут ли нарушены права несовершеннолетних детей совершением такой сделки.

Между тем, залог имущества в силу договора ипотеки или по ипотеке силу закона, являясь одним из способов обеспечения исполнения обязательства, не является сделкой по отчуждению жилого помещения и не влечет безусловного отчуждения недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, а привлечение органов опеки и попечительства при рассмотрении данной категории дел не предусмотрено действующим законодательством.

Вопреки доводам жалобы, обращение взыскания на заложенную квартиру возможно как в случае, когда такая квартира заложена по договору об ипотеке (независимо от того, на какие цели предоставлен заем (кредит), так и по ипотеке в силу закона; наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной).

На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, основанным на правильном толковании и применении норм материального права при соблюдении норм процессуального права, оснований к его отмене по доводам жалобы не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 18 сентября 2018 г. по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий: Е.В.Пухова

Судьи: А.В.Никодимов

А.А.Осипова