Решение Верховного Суда Республики Бурятия от 06 декабря 2018 г. по делу N 3а-92/2018

ГАРАНТ:

Дата вступления в законную силу - 25 января 2019 г.

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

6 декабря 2018 года г. Улан-Удэ

Верховный Суд Республики Бурятия в составе судьи Назимовой П.С, при секретаре Черепановой О.М, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Ушаковой Н.В. к Правительству Республики Бурятия, Управлению Росреестра по Республике Бурятия об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости

установил:

26 июня 2018 года Ушакова Н.В. обратилась в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Требования основаны на том, что Ушакова Н.В. является собственником земельного участка, площадью... кв.м, с кадастровым номером.., расположенного по адресу:.., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под здание магазина и склада. Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 5 марта 2018 года в размере 17979435, 07 руб.

Ушакова Н.В. ссылается на то, что кадастровая стоимость принадлежащего ей земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, поэтому просит установить кадастровую стоимость данного земельного участка в размере его рыночной стоимости, составляющей на дату определения кадастровой стоимости 2748000 руб. на основании отчета N 10/18-РБ об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненного ООО "... ". Завышенный размер кадастровой стоимости земельного участка обуславливает существенное увеличение размера земельного налога.

В судебное заседание административный истец Ушакова Н.В. не явилась, о рассмотрении дела надлежаще извещена. Ее представитель Лобыкин С.В. настаивал на удовлетворении заявленных требований по изложенным в административном иске основаниям. Возражал относительно установления кадастровой стоимости земельного участка заявителя в размере рыночной стоимости, определенной на основании выводов эксперта ИП ФИО1.

Представитель заинтересованного лица Администрации г.Улан-Удэ ФИО2. полагала, что оспариваемая заявителем кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена в размере его рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы.

Представители административных ответчиков Правительства Республики Бурятия, Управления Росреестра по Республике Бурятия, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явились, направили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представитель заинтересованного лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Бурятия в суд не явился, о рассмотрении дела надлежаще извещен.

Поскольку явка указанных лиц не признана судом обязательной, на основании части 4 статьи 247 КАС РФ дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что административный иск Ушаковой Н.В. подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В пункте 3 данной статьи указано, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Судом установлено, что Ушакова Н.В. является собственником земельного участка, площадью... кв.м, с кадастровым номером.., расположенного по адресу:... "... ", категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под здание магазина и склада.

Указанное обстоятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 19 апреля 2018 года...

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом установлено, что кадастровая стоимость принадлежащего Ушаковой Н.В. земельного участка с кадастровым номером... определена по состоянию на 5 марта 2018 года и равна 17979435, 07 руб, что следует из кадастровой справки от 19 апреля 2018 года и сторонами не оспаривается.

В обоснование необходимости судебной защиты своих прав заявитель ссылается на то, что поскольку кадастровая стоимость названного земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, то она должна быть установлена в соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ в размере рыночной стоимости. Завышенный размер кадастровой стоимости земельного участка нарушает права заявителя, как лица, несущего бремя налоговых платежей, которые исчисляются исходя из его кадастровой стоимости.

При обращении в суд административным истцом в обоснование своих требований представлен отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости... -РБ от 25 апреля 2018 года (далее - отчёт), выполненный ООО "... ".

Поскольку в ходе рассмотрения дела были установлены обстоятельства, ставящие под сомнение обоснованность вывода оценщика по отказу от применения доходного метода исследования, по ходатайству Администрации г.Улан-Удэ по делу была назначена судебная экспертиза.

По результатам судебной экспертизы, выполненной ИП Малыгиным М.Н, представлено заключение эксперта N... от 7 сентября 2018 года.

Из указанного заключения эксперта следует, что рыночная стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером.., расположенного по адресу:.., по состоянию на 5 марта 2018 года составляет 3178000 руб.

В ходе рассмотрения дела судом было установлено, что заключение эксперта ИП ФИО1 являлось неполным и неясным в связи со следующим.

Из экспертного заключения N... от 7 сентября 2018 года следовало, что объект экспертизы относится к спальным микрорайонам средней застройки, в то время как, по мнению заявителя, он относится к объектам индивидуальной малоэтажной застройки. Выводы, изложенные в заключении эксперта, по данному вопросу являлись неясными. Также в экспертном заключении отсутствовала полная информация по объекту-аналогу N 2 по адресу: г..., который по сведениям публичной кадастровой карты предназначался для размещения домов отдыха, пансионатов, кемпингов и на котором расположены объекты капитального строительства. Кроме того, выводы эксперта о нецелесообразности применения доходного подхода определения рыночной стоимости земельного участка не являлись мотивированными, также как и вывод эксперта об отказе от применения корректировки на дату предложения объектов-аналогов.

Поскольку заключение эксперта являлось неполным и неясным по перечисленным выше вопросам, по делу назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза в порядке статьи 83 КАС РФ, ее проведение поручено ИП ФИО1

Проанализировав и оценив представленное ИП ФИО1 дополнительное экспертное заключение N... от 23 ноября 2018 года, суд приходит к выводу о том, что при его составлении экспертом некорректно выбран объект-аналог для определения рыночной стоимости земельного участка. Так, объект-аналог... по "... ", имеет вид разрешенного использования - "коммунальное обслуживание, объекты инженерной инфраструктуры", в то время как оцениваемый объект имеет иной вид разрешенного использования - под здание магазина и склада, при этом корректировку по этому различию эксперт не применил; кроме того, указанный объект-аналог по площади более чем в два раза меньше объекта оценки.

В связи с изложенным как заключение эксперта N... от 7 сентября 2018 года, так и дополнительное заключение эксперта N... от 23 ноября 2018 года, не могут быть приняты во внимание.

При этом суд полагает возможным положить в основу решения суда отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости... -РБ от 25 апреля 2018 года, выполненный ООО "... ", поскольку он является допустимым доказательством заявленных истцом требований.

Из отчёта следует, что оценщик визуально осмотрел оцениваемый объект недвижимости, установилколичественные и качественные характеристики объекта, провёл сбор и анализ данных, анализ рынка в сегменте оцениваемого объекта, осуществил выбор метода расчета в рамках каждого из подходов к оценке, обобщил результаты применения подходов к оценке, определилитоговую величину стоимости объекта оценки.

Оценщик использовал информацию газет "Все для Вас", "... ", сайты сети...

Оценщик при проведении оценки использовал сравнительный подход с применением метода сравнения продаж как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией. При этом отказ от использования затратного и доходного подхода к оценке подробно мотивирован в отчёте.

Отказ от использования доходного подхода оценщик обосновал низкой достоверностью результата в связи со значительным числом существенных допущений, способных оказать влияние на итоговый результат расчета. При определении рыночной стоимости объекта оценки методом остатка определялась рыночная стоимость объекта оценки с учётом здания, расположенного на оцениваемом земельном участке, затем рассчитывалась рыночная стоимость этого здания, после чего - рыночная стоимость объекта оценки без учета стоимости данного здания. Поскольку рыночная стоимость земельного участка при использовании данного метода составила отрицательное значение, оценщиком принято решение отказаться от применения метода остатка.

Применяя сравнительный подход, оценщик выбрал 3 объекта-аналога - земельные участки, расположенные в черте "... " (1. "... ",... ), имеющие аналогичный правовой режим, предназначенные для строительства магазина, объекта общественного питания, для размещения объектов торговли, как наиболее схожие по целевому назначению и разрешенному использованию, инфраструктуре и физическим характеристикам объекта оценки, по покупательской привлекательности.

Применена корректировка на дату продажи (1,37%, 0%, 0,67%).

Корректировка на торг применена в размере -16 % для всех объектов-аналогов на основе данных Справочника оценщика недвижимости под редакцией ФИО3, 2016 год, с учетом усредненных по городам России значений и границ доверительных интервалов.

Корректировка на территориальное местоположение рассчитана на основе данных Справочника оценщика недвижимости под редакцией ФИО3 2016 год, как разность между показателями, относящимися к различным районам, соответствующим районам расположения объекта оценки и объектам-аналогам, и равна 12% для объектов-аналогов... и.., относящихся к территориальной зоне V. Объект оценки и объект-аналог... отнесены к территориальной зоне IV.

Применена корректировка на локальное местоположение для объектов аналогов... и... в размере -24,81% на основании Справочника оценщика недвижимости под редакцией ФИО3 2016 года, поскольку объект оценки и объект-аналог... расположены внутриквартально, а объекты-аналоги... и... - на красной линии.

Корректировка на площадь земельного участка не применялась.

Корректировка на категорию земель, назначение и вид разрешенного использования не применялась. Объект оценки и объекты-аналоги не отличаются друг от друга по категории земель, функциональному назначению и разрешенному использованию.

Корректировка на наличие коммуникаций не применялась, поскольку объект оценки оценивается в предположении об отсутствии на нем коммуникаций, а объекты-аналоги, так же как и объект оценки, могут быть подключены к тем же коммуникациям. Возможности подключения к инженерным коммуникациям равные.

По результатам исследования оценщик пришел к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 5 марта 2018 года составляет 2748000 руб.

Оснований не согласиться с выводами оценщика не имеется, так как, проверив приведённый отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, не содержащий в себе каких-либо неясностей и противоречий, суд также находит его соответствующим требованиям федеральных стандартов оценки и положениям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В отчете об оценке указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки. Указаны точное описание объекта оценки, обоснование использования методов при проведении оценки, перечень использованных данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и его итоговая величина; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Допустимых доказательств, которые бы свидетельствовали о недостоверности сведений о величине рыночной стоимости земельного участка, определенной оценщиком, не представлено.

Отчет об оценке составлен компетентным оценщиком, обладающим специальными познаниями в данной области и имеющим стаж работы в оценочной деятельности, к отчету приложены копия соответствующего свидетельства, страховой полис.

Оценщик ФИО4 является членом Некоммерческого партнерства "... ", имеет высшее образование, диплом о профессиональной переподготовке по программе "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)".

У суда отсутствуют основания не доверять итоговой величине рыночной стоимости земельного участка заявителя, определенной в отчете об оценке.

Учитывая перечисленные правовые нормы и фактические обстоятельства дела, суд не находит оснований для отказа в удовлетворении заявления Ушаковой Н.В. и приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером... должна быть установлена в размере доказанной его рыночной стоимости по состоянию на 5 марта 2018 года - 2748 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административный иск Ушаковой Н,В, поступивший в суд 26 июня 2018 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью... кв.м, с кадастровым номером.., категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование: под здание магазина и склада, расположенного по адресу:.., в размере его рыночной стоимости - 2748000 руб. по состоянию на 5 марта 2018 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Бурятия в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 24 декабря 2018 года.

Судья П.С. Назимова