Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 19 декабря 2018 г. по делу N 33-22462/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Зинкиной И.В.

судей Кушнаренко Н.В, Семеновой О.В.

при секретаре Шерстобитовой Е.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ерохиной Лидии Федоровны к Администрации г.Ростова-на-Дону, третьи лица Департамент имущественно - земельных отношений г.Ростова-на-Дону, Департамент координации строительства и перспективного развития г.Ростова-на-Дону, Администрация Кировского района г.Ростова-на-Дону об установлении выкупной стоимости нежилого помещения по апелляционной жалобе Администрации г.Ростова-на-Дону на решение Ленинского районного суда г.Ростова-на-Дону от 25 сентября 2018г.

Заслушав доклад судьи Зинкиной И.В, судебная коллегия

установила:

Ерохина Л.Ф. обратилась в суд с иском к Администрации г.Ростова-на-Дону, третьи лица Департамент имущественно - земельных отношений г.Ростова-на-Дону, Департамент координации строительства и перспективного развития г.Ростова-на-Дону, Администрация Кировского района г.Ростова-на-Дону об установлении выкупной стоимости нежилого помещения.

В обоснование заявленных требований указала, что является собственником нежилого помещения (бывшая квартира НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), общей площадью 33,8 кв. м, номера на поэтажном плане НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, к/н: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 18.04.2011 г, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 12.05.2011 г.; а также собственником 24/1000 доли в праве собственности на земельный участок к/н НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, что подтверждается справкой МУПТИиОН г. Ростова-на-Дону НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 12.08.2014 г, расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Постановлением Администрации г. Ростова-на-Дону НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 22.08.2008 г. "О признании многоквартирных жилых домов по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН аварийными и подлежащими сносу" многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением Администрации г. Ростова-на-Дону НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 15.10.2014 г. земельный участок с к/н НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 889 кв. м изъят для муниципальных нужд, также изъято путем выкупа нежилое помещение, в том числе, бывшая квартира НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Согласно отчету от 20.09.2017 г. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН "Об оценке рыночной стоимости нежилого помещения аварийного жилого фонда", Выписки из протокола НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН заседания городской комиссии по согласованию результатов оценки от 27.10.2017 г, представленных Администрацией г. Ростова-на-Дону, стоимость возмещения за изымаемое нежилое помещение (бывшая квартира НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) общей площадью 33,8 кв. м, расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, а также обязательств по возмещению убытков, составляет 2 192 331 руб. С

Совместно с отчетом истцу был направлен проект соглашения об изъятии нежилого помещения для муниципальных нужд, для принятия решения о его заключении. Соглашение о выкупе нежилого помещения между истцом и ответчиком не достигнуто.

Не согласившись с указанной оценкой рыночной стоимости нежилого помещения, истец обратилась для проведения независимой оценки в ООО "Центр судебной экспертизы и оценки НовЭкс" НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, который по состоянию на 26.03.2018г. определилрыночную стоимость спорного нежилого помещения (бывшая квартира НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), общей площадью 33,8 кв.м. в размере 3 129 796 руб.

Также были определены убытки, причиняемые изъятием земельного участка по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, посредством сложения размера реального ущерба и размера упущенной выгоды, составляющие 1 157 628,00 руб.

Истец с учетом уточнения исковых требований в порядке ст.39 ГПК РФ просил суд установить выкупную стоимость нежилого помещения, изымаемого Администрацией г. Ростова-на-Дону у собственника - Ерохиной Л.Ф. в сумме 3 310 336 руб, которая включает в себя рыночную стоимость нежилого помещения (бывшая квартира НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), общей площадью 33,8 кв.м, в размере 3 071 000 руб, убытки, причиняемые изъятием земельного участка по адресу: РО, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере 239 336 руб. Одновременно Ерохина Л.Ф. просила суд взыскать с ответчика судебные расходы.

Решением Ленинского районного суда г.Ростова-на-Дону от 25 сентября 2018 года исковые требования Ерохиной Л.Ф. удовлетворены.

Установлена выкупная стоимость нежилого помещения, изымаемого Администрацией г. Ростова-на-Дону у собственника - Ерохиной Л.Ф, в сумме 3 310 336 руб, которая включает в себя рыночную стоимость нежилого помещения (бывшая квартира НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), общей площадью 33,8 кв.м, к/н НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, определенную по состоянию на 30.08.2018 г, в размере 3 071 000 руб, убытки, причиняемые изъятием земельного участка по адресу: РО, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, к/н НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью: 889 кв.м, на котором расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, в размере 239 336 руб.

Взысканы с Администрации г. Ростова-на-Дону в пользу ООО "ЦСЭ "Прайм" расходы на проведение судебной экспертизы в размере 25 000 рублей.

В своей апелляционной жалобе Администрация г. Ростова-на-Дону считает решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просит его отменить, назначить по делу повторную судебную экспертизу об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, принадлежащего истцу, и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Апеллянт считает, что экспертное заключение ООО "ЦСЭ ПРАЙМ", положенное судом в основу постановленного решения, не является относимым, допустимым и достоверным доказательством действительного размера рыночной стоимости спорного нежилого помещения, выводы эксперта не соответствуют федеральным стандартам оценочной деятельности и положениям ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

Так, экспертом были подобраны объекты-аналоги, стоимость 1 кв. м. которых составляет от 90 000 рублей до 126 000 рублей, что не соответствует действительной рыночной стоимости 1 кв. м. аварийного фонда. Все объекты аналоги являются торгово-офисными помещениями, в то время как объект оценки эксплуатируется как салон красоты.

Экспертом были подобраны объекты-аналоги, расположенные в зданиях удовлетворительного состояния, и необоснованно не применена корректировка по данному элементу сравнения.

Считает, что экспертом необоснованно произведено включение суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в рыночную стоимость нежилого помещения. Оценка спорного нежилого помещения должна производиться с учетом аварийного состояния дома.

Рыночная стоимость нежилого помещения, определенная экспертом, является завышенной и не соответствует действительной рыночной стоимости.

Ссылается на то, что о дате и времени проведения осмотра объекта исследования Администрация города и третьи лица не были извещены, тем самым были лишены возможности присутствовать при проведении осмотра.

Полагает, что суд, не обладая специальными познаниями, необоснованно отклонил ходатайство Администрации г.Ростова-на-Дону о назначении повторной судебной экспертизы и разрешилспор по существу.

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя Администрации г. Ростова-на-Дону Грибову О.В, представителя Ерохиной Л.Ф. Ленскую М.П, представителя Департамента координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону Чебаняна Э.С, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных положениями статьи 330 ГПК РФ, для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, Ерохина Л.Ф. является собственником нежилого помещения (бывшая квартира НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), общей площадью 33,8 кв. м, а также 24/1000 доли в праве собственности на земельный участок расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 12.05.2011 г. и справкой МУПТИиОН г. Ростова-на-Дону НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 12.08.2014 г.

Постановлением Администрации г. Ростова-на-Дону НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 22.08.2008 г. "О признании многоквартирных жилых домов по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН аварийными и подлежащими сносу" многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, был признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением Администрации г. Ростова-на-Дону НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 15.10.2014 г. земельный участок с к/н АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 889 кв. м изъят для муниципальных нужд, также изъято путем выкупа нежилое помещение, в том числе, бывшая квартира НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Согласно отчету ООО "Экспертное учреждение "СОЮЗЭКСПЕРТИЗА" от 20.09.2017 г, представленному ответчиком, стоимость возмещения за изымаемое нежилое, а также обязательств по возмещению убытков, составляет 2 192 331 руб..

В соответствии с представленным истцом отчетом ООО "Центр судебной экспертизы и оценки НовЭкс" рыночная стоимость нежилого помещения составляет 3 129 796,00 руб.

Соглашение о выкупе нежилого помещения между сторонами не было достигнуто.

Поскольку вопрос об установлении действительной рыночной стоимости недвижимого имущества являлся спорным, определением Ленинского районного суда г.Ростова-на-Дону от 26.07.2018 г. по делу была назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО "ЦСЭ "Прайм".

Согласно заключению эксперта ООО "ЦСЭ "ПРАЙМ" НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 30.08.2018 г. рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, с учетом рыночной стоимости доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе и на земельный участок, с определением стоимости убытков, причиняемых в связи с изъятием нежилого помещения, по состоянию на 30.08.2018 г. составляет 3 310 336 рублей, в том числе, рыночная стоимость нежилого помещения с учетом рыночной стоимости доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме, в том числе и на земельный участок, составляет 3 071 000 руб.; величина убытков, причиненных собственнику изъятием объекта недвижимости, составляет 239 336 руб.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.235 ГК РФ, ст.32,36,37 ЖК РФ, п.22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", и исходил из того, что обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, производится путем его выкупа либо предоставления другого жилого помещения с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение по соглашению с собственником

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Действующее жилищное законодательство не предусматривает включения в состав выкупной цены отдельно стоимости земельного участка, и размер выкупной цены жилого помещения определяется с учётом стоимости самого помещения и стоимости доли в праве собственности на земельный участок.

Устанавливая выкупную стоимость нежилого помещения с учетом вышеприведенных норм, суд принял за основу выводы судебной экспертизы, выполненной экспертом ООО "ЦСЭ "ПРАЙМ" и не усмотрел оснований для принятия во внимание отчета об оценке ООО "Эксперта учреждение "СОЮЗЭКСПЕРТИЗА" от 20.09.2017, поскольку оценка рыночной стоимости объекта оценки по инициативе ответчика производилась исходя из правоустанавливающей и технической документации, предоставленной заказчиком, без осмотра нежилого помещения. Кроме того, суд учел, что указанный отчет составлен 20.09.017г, т.е. на момент разрешения спора истек предусмотренный Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" срок, в связи с чем принятие за основу указанного отчета противоречит положениям ч.6 ст.32 ЖКРФ.

Отчет от 06 апреля 2018г, выполненный ООО "Центр судебной экспертизы и оценки НовЭкс", согласно которому рыночная стоимость изымаемого нежилого помещения, составила 3 129 796 руб, также не принят судом во внимание, поскольку специалист, проводивший исследование, не был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, данное заключение составлено на основании заявления истца, в распоряжение специалиста материалы данного гражданского дела представлены не были.

С такими выводами суда первой инстанции в обжалуемой части судебная коллегия согласна.

В силу частей 1 и 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии с положениями ч.6 ст. 32 ЖК РФ принадлежащее истцу на праве собственности жилое помещение, расположенное в признанном аварийным и подлежащим сносу многоквартирном доме, может быть изъято у истца только при условии предварительного и равноценного возмещения изымаемого жилого помещения. Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Таким образом, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке изъятия помещения в доме путем выкупа.

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Разрешая спор о размере выкупной цены за изымаемое у истца нежилое помещение, суд из трех заключений о рыночной стоимости спорного имущества счел возможным положить в основу решения суда результаты оценки судебной экспертизы, мотивировав свои вывод ссылкой на то, что указанное доказательство наиболее полно соответствует квалифицированной форме доказательств по делам указанной категории, исследование проведено с учетом всех имеющихся в деле доказательств.

Поскольку судом верно применен материальный закон и применимость норм материального права при разрешении данного спора апеллянтом не оспаривается, судебная коллегия оценивает правильность применения норм процессуального права при оценке доказательств и оснований не согласиться с выводами суда, сделанными на основании такой оценки, не усматривает.

Принимая во внимание выводы судебной экспертизы, суд обоснованно указал на то, что экспертное заключение наиболее полно отвечает требованиям допустимости доказательств. При проведении экспертизы эксперты были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, для объективных ответов на поставленные вопросы эксперты использовали имеющиеся в деле материалы, приобщенные судом по инициативе как истцовой, так и ответной стороны.

Приведенные выше доводы, по которым судом первой инстанции отклонены иные отчеты о рыночной стоимости, обоснованны, и исключают в смысле положений ст.67 ГПК РФ применимость данных доказательств для обоснования выводов суда.

В апелляционной жалобе не приведены основания для отмены решения суда.

Доводы жалобы о необходимости назначения повторной экспертизы сводятся к несогласию с выводами суда, положившего в основу решения судебную экспертизу. Однако, ссылки на процессуальные основания, предусмотренные ч. 2 ст. 87 ГПК РФ, апеллянтом не приведены.

Выводы эксперта, основанные на подобранных объектах-аналогах, не противоречат федеральным стандартам оценочной деятельности и положениям ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

Ссылки на необоснованное включение экспертом суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в рыночную стоимость нежилого помещения подлежат отклонению как не основанные на положениях ч.7 ст.32 ЖК РФ и сложившейся практике применения указанной нормы.

Доводы о неизвещении апеллянта о дате и времени проведения осмотра объекта исследования не влияют на правильность выводов суда и не свидетельствуют о незаконности судебного постановления.

Учитывая, что апеллянтом не приведены основания для отмены решения суда, жалоба подлежит отклонению, а решение суда - оставлению без изменения.

Руководствуясь ст.ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г.Ростова-на-Дону от 25 сентября 2018г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу Администрации г.Ростова-на-Дону - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 25 декабря 2018 года.

Председательствующий

Судьи