Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 19 декабря 2018 г. по делу N 33-8372/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:

председательствующего Кудря Т.Л,

судей Рассказовой Г.В, Дзюбенко А.А,

при секретаре Александровой Т.С.

рассмотрела в судебном заседании 19 декабря 2018 года гражданское дело по апелляционной жалобе истца Н.А.В. на решение Центрального районного суда г. Омска от "... ", которым постановлено:

"Взыскать с Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска в пользу Н.А.В. выкупную цену в связи с изъятием для муниципальных нужд жилого помещения, признанного аварийным и подлежащим сносу, в общем размере 280 000 руб.; судебные расходы 6 000 рублей.

Прекратить право собственности Н.А.В. на принадлежащее жилое помещение "... " долю в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером N "... " после выплаты Департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска в пользу истца выкупной цены указанного жилого помещения в вышеуказанной присужденной сумме.

Настоящее решение является основанием для внесения регистратором соответствующих записей о переходе прав на вышеуказанное право собственности на жилое помещение и земельный участок в Единый государственный реестр недвижимости".

Заслушав доклад судьи областного суда Дзюбенко А.А, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Н.А.В. обратилась в суд с иском к Администрации г. Омска, департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска о взыскании выкупной цены в связи с изъятием для муниципальных нужд жилого помещения. В обоснование указала, что является собственником в порядке наследования после смерти своей матери Р.И.В. "... " многоквартирном "... " в "... ". На основании заключения межведомственной комиссии г. Омска от "... " указанный многоквартирный дом был признан аварийным и подлежащим сносу. "... " года дом был снесен. В целях восстановления своих жилищных прав при жизни мать истца Р.И.В. обращалась в суд с требованиями о предоставлении ей взамен изъятой у нее квартиры другого жилого помещения. Однако, решением Центрального районного суда г. Омска ей было отказано в удовлетворении иска с разъяснением права требования выкупа жилого помещения. Согласно отчету ООО "Ново-Омск" размер выкупной цены жилого помещения был определен в 823 800 руб.

С учетом уточнений исковых требований просила взыскать с Администрации г. Омска в лице департамента имущественных отношений Администрации г. Омска в ее пользу выкупную цену в связи с изъятием для муниципальных нужд жилого помещения - "... ", в размере 823 800 руб. и земельного участка в размере 101 904 руб.; расходы за проведение оценки в размере 4 500 руб, всего 930 204 руб. Прекратить право собственности Н.А.В. на указанное жилое помещение после выплаты Администрацией г. Омска в лице департамента имущественных отношений Администрации г. Омска в ее пользу выкупной цены указанного жилого помещения и судебных расходов в размере 930 204 руб. Взыскать расходы за оказание экспертных услуг в размере 6 000 руб.

В ходе подготовки дела к судебному разбирательству судом к участию в деле в качестве соответчика привлечено Муниципальное образование городской округ город Омск Омской области.

В судебном заседании истец Н.А.В. и ее представитель Новгородова Г.А. уточненные исковые требования поддержали. Настаивали на том, что выкупная стоимость жилого помещения должна быть определена на основании отчета ООО "Ново-Омск".

В судебном заседании представитель ответчика департамента имущественных отношений Администрации г.Омска Пятков К.В. возражал против заявленных требований. Поддержал доводы, изложенные в письменном отзыве на исковое заявление, согласно которым полагал, что у истца не возникло право требования выкупной цены. Отметил, что ранее в жилом доме проживал отец истца Р.В.П. После его смерти мать истца приняла наследство лишь спустя 5 лет, после признания спорного дома аварийным. Также отметил, что Администрацией г. Омска мероприятия по сносу спорного объекта не осуществлялись. Полагал завышенной выкупную цену, заявленную истцом.

Представитель ответчика Администрации г. Омска Бруева Е.А. в судебном заседании участия не принимала, извещена надлежаще. В представленном в материалы дела письменном отзыве указала, что надлежащим ответчиком по делу является департамент имущественных отношений Администрации г. Омска.

В судебном заседании представитель третьего лица департамента жилищной политики Администрации г. Омска участия не принимал, извещен надлежащим образом.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе истец Н.А.В. просит отменить решение суда в части определения выкупной цены жилого помещения и земельного участка, удовлетворив исковые требования в полном объеме. Полагает неверными выводы эксперта-оценщика, изложенные в заключении судебной экспертизы. Считает, что определенная экспертом рыночная стоимость однокомнатной квартиры значительно занижена, не позволяет истцу приобрести жилое помещение взамен изъятого. Отмечает, что у эксперта отсутствовали основания для применения понижающего коэффициента в 75% в отсутствие сведений об износе квартир, подобранных экспертом в качестве аналогов. Полагает, что понижающий коэффициент не мог быть применен в отношении земельного участка.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежаще.

Изучив материалы дела, выслушав истца Н.А.В, представителя истца Новгородову Г.А, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании договора безвозмездной передачи жилого помещения в собственность граждан в порядке приватизации от "... " ГУ "Центр технической инвентаризации Омской области" передало, а Р.В.П. принял в собственность жилое помещение - "... " (т. 1 л.д. 158-159).

Согласно свидетельству о смерти "... " Р.В.П. умер (т. 1 л.д. 9).

После смерти Р.В.П. принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение перешло в порядке наследования в собственность его супруги Р.И.В, что подтверждается свидетельством о праве на наследство по закону от "... ", а также свидетельством о государственной регистрации права (т. 1 л.д. 43, 164).

Решением Омского городского Совета от "... " наименование "... " изменено на "... "

Согласно информации департамента жилищной политики Администрации г. Омска в жилом "... "" было расположено шесть жилых помещений, четыре из которых находились в собственности муниципального образования городской округ "... "; два жилых помещения принадлежали на праве собственности гражданам, в том числе Р.И.В.

"... " в жилом "... "" произошел пожар, в результате которого была разрушена часть жилых помещений. Администрацией г. Омска приняты меры по переселению нанимателей аварийных квартир. "... " жилой "... " в установленном порядке признан аварийным и подлежащим сносу. Постановлением Администрации г. Омска от "... " установлен срок отселения физических лиц из аварийного жилья до "... ".

Решением Центрального районного суда г. Омска от "... " по гражданскому делу N "... " постановление Администрации г. Омска от "... " N "... "-п "О сроках расселения физических лиц в связи с признанием многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу" в части срока отселения жильцов дома, расположенного по адресу: "... "", "... " до "... ", признано недействительным. При этом судом было установлено, что проживание и нахождение людей в данном доме в силу его технического состояния создает реальную угрозу их жизни и здоровью.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от "... " N "... " "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" при рассмотрении споров, связанных с обеспечением жилищных прав собственников жилых помещений в многоквартирном доме, в котором проживают не только собственники жилых помещений, но и наниматели жилых помещений по договору социального найма, суд вправе исходя из норм части 1 статьи 7 ЖК РФ о применении жилищного законодательства по аналогии применить к названным отношениям положения части 10 статьи 32 ЖК РФ об изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа либо о предоставлении ему другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2012 года, утв. Президиумом Верховного Суда РФ "... " (ответ на вопрос N "... ") обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, осуществляется в зависимости от включения либо невключения такого дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с Федеральным законом от "... " N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства".

Если аварийный многоквартирный дом, в котором находится жилое помещение собственника, включен в указанную адресную программу, то собственник жилого помещения в силу ст. 16, п. 3 ст. 2 Федерального закона от "... " N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп (ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

При этом собственник имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

В случае невключения многоквартирного дома, признанного аварийным и подлежащим сносу, в адресную программу жилищные права собственника жилого помещения обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ.

В Региональную адресную программу Омской области по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в "... " годах, утвержденную постановлением Правительства Омской области от "... " N "... "-п, "... " включен не был по причине признания его аварийным после "... ".

Согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном чч. 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

В соответствии с ч. 1 указанной статьи жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Согласно ч. 8 статьи 32 ЖК РФ предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон.

"... " Р.И.В. обратилась в Администрацию г. Омска с заявлением, в котором просила в связи со сносом спорного жилого дома предоставить ей взамен изъятого у нее жилого помещения - "... " общей площадью 21.2 кв.м, другое жилое помещение, отвечающее санитарно-гигиеническим и техническим нормам, находящееся на территории "... ", равнозначное по количеству комнат, общей площадью не менее 21,2 кв.м.

Согласно ответу департамента жилищной политики Администрации г. Омска от "... " соглашение о предоставлении взамен изъятого у Р.И.В. другого жилого помещения между сторонами достигнуто не было, что явилось поводом для обращения Р.И.В. в суд с иском к Администрации г. Омска о предоставлении жилого помещения.

Решением Центрального районного суда г. Омска от "... ", оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от "... " в удовлетворении исковых требований Р.И.В. было отказано. При этом судом было установлено, что поскольку жилой дом, в котором была расположена квартира Р.И.В, в региональную адресную программу Омской области по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в "... " годах, утвержденную постановлением Правительства Омской области от "... " N "... "-п, включен не был, а соглашение с ответчиком о предоставлении другого жилого помещения не достигнуто, Р.И.В. вправе требовать выкупа жилого помещения.

"... " Р.И.В. умерла, что подтверждается свидетельством о смерти (т. 1 л.д. 10).

Единственным наследником после смерти Р.И.В, оформившим наследственные права, является дочь наследодателя - истец Н.А.В. (до регистрации брака "... ") А.В, которой "... " выдано свидетельство о праве на наследство по закону на "... " (т. 1 л.д. 11-13).

В соответствии со ст. 218 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

При этом ст. 1112 ГК РФ предусмотрено, что в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Учитывая, что Р.И.В. на момент смерти принадлежало право на получение выкупной цены за изъятие принадлежащего ей имущества, которое не было ею реализовано по объективным причинам, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии у Н.А.В. как единственного наследника Р.И.В, принявшего наследство после ее смерти, права на получение соответствующей денежной компенсации.

Согласно ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В ходе рассмотрения настоящего дела судом первой инстанции сторонами не оспаривалось, что жилой "... " был снесен.

В связи с наличием спора между сторонами относительно выкупной цены жилого помещения - "... ", судом по ходатайству стороны истца была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "ОМЭКС" (т. 1 л.д. 190-191).

Согласно заключению ООО "ОМЭКС" N "... " (эксперт Н.В.В.) рыночная стоимость спорного жилого помещения с учетом рыночной стоимости доли истца в праве на общее имущество в многоквартирном доме, с учетом рыночной стоимости доли истца в праве общей собственности на земельный участок, составляет 280 000 руб. Рыночная стоимость доли истца в праве общей собственности на земельный участок под указанным домом составляет 101 904 руб. (т. 2 л.д. 47).

Анализируя обстоятельства дела, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о необходимости определения выкупной цены жилого помещения в соответствии с заключением эксперта ООО "ОМЭКС".

В судебном заседании эксперт Н.В.В. выводы, изложенные в заключении судебной экспертизы, подтвердила. При этом эксперт была предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, данных о том, что она заинтересована в исходе дела, не имеется.

В экспертном заключении приведено нормативное и методическое обеспечение, которым руководствовался эксперт. Кроме того, выводы, изложенные в заключении судебной экспертизы, согласуются с иными материалами дела и требованиями действующего законодательства РФ об оценочной деятельности, содержат описание расчетов, непосредственно расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов исследования (оценки).

Экспертом определена рыночная стоимость жилого помещения с учетом рыночной стоимости доли в праве на общее имущество, а также земельный участок.

Доводы апелляционной жалобы о том, что выкупная цена, определенная экспертом ООО "ОМЭКС", значительно ниже рыночной стоимости жилых помещений, использованных экспертом в качестве аналогов, судебной коллегий не могут быть приняты во внимание, поскольку такая позиция истца приведена без учета корректировок, применение которых было необходимо в целях обеспечения сопоставимости объектов сравнения.

Так, согласно таблице N "... " расчета стоимости предмета исследования N "... " (жилой "... "") сравнительным подходом, итоговая рыночная стоимость квартиры истца была определена с учетом применения корректировок на площадь спорного жилого помещения (площадь предмета исследования меньше площади объектов-аналогов), корректировки на уторговывание, уровень отделки жилого помещения, с учетом наличия инженерных коммуникаций, материала стен, дополнительных улучшений (наличие окон ПВХ у объектов-аналогов).

Экспертом также было принято во внимание техническое состояние конструктивных элементов здания. При этом, вопреки изложенному в апелляционной жалобе, применяя понижающий коэффициент в данной части, экспертом также было учтено техническое состояние конструктивных элементов объектов-аналогов, что отражено в таблице 5.1.2 (т. 2 л.д. 44-45).

Проводя исследование, эксперт Н.В.В. оценила техническое состояние исследуемой квартиры как "плохое", руководствуясь заключением межведомственной комиссии "... " о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу от "... " (т. 2 л.д. 14).

Согласно данному заключению, основанному на техническом отчете НТООО "Научно-исследовательский институт стройсервиспроект" (специалист Ж.В.В.) техническое состояние указанного многоквартирного дома оценивается как аварийное; техническое состояние здания характеризуется повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения (при физическом износе - 75 %); дальнейшая эксплуатация не является безопасной; данный дом не пригоден для эксплуатации с дальнейшим проживанием и подлежит сносу (т. 1 л.д. 81-82).

Судебная коллегия также принимает во внимание, что согласно решению Центрального районного суда г. Омска от "... " по гражданскому делу N "... ", копия которого была приобщена к материалам дела на момент предоставления материалов настоящего дела эксперту для исследования, допрошенный в судебном заседании в качестве специалиста НТООО "Научно-исследовательский институт стройсервиспроект" Ж.В.В, проводивший исследование указанного жилого дома, подтвердил, что в результате пожара жилые помещения в многоквартирном доме были разрушены и приведены в состояние, непригодное для проживания. В здании сгорели отдельные элементы, обрушились кровля, стропила, деревянные балки, чердачное перекрытие. Не обрушившееся перекрытие находится в состоянии критического равновесия, что означает возможность обрушения любого участка перекрытия в любой момент времени (т. 1 л.д. 63 оборот).

Техническое состояние конструктивных элементов здания объектов-аналогов экспертом было оценено как "удовлетворительное" на основе данных фотоматериалов, содержащихся в публичных офертах, а также по данным специалистов агентств, сопровождающих этих оферты (т. 2 л.д. 43).

С учетом изложенных обстоятельств, показатель корректировки рыночной стоимости 1 кв. м жилого помещения истца относительно рыночной стоимости 1 кв. м объектов сравнения был определен экспертом в "-35%" (т. 2 л.д. 44).

Судебная коллегия также полагает необходимым отметить, что применение понижающего коэффициента в данном случае направлено на приведение применяемых аналогов к состоянию, близкому к объекту оценки (аварийное состояние). Таким образом, применение понижающего коэффициента приводит в соответствие применяемые аналоги и подлежащий оценке объект недвижимости, находящийся в аварийном состоянии. Данное обстоятельство исключает для истца возможность получения какого-либо неосновательного обогащения.

Кроме того, в качестве объектов-аналогов экспертом были взяты данные о предложениях по продаже в том же округе города, что соответствует принципу равноценного возмещения.

Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы стоимость жилого помещения, определенная экспертом ООО "ОМЭКС", соответствует сложившейся ситуации на рынке недвижимости.

Не может судебная коллегия согласиться и с доводами апелляционной жалобы в части того, что рыночная стоимость земельного участка, определенная экспертом ООО "ОМЭКС", была неправомерно уменьшена на процент износа жилого помещения. Изложенное опровергается содержанием заключения эксперта, а именно таблицей N "... " из которой не следует применение экспертом такой корректировки.

Кроме того, судебная коллегия полагает необходимым отметить, что в ходе рассмотрения настоящего дела судом первой инстанции, истец, уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, настаивала на взыскании в ее пользу рыночной стоимости земельного участка в размере 101 904 руб, то есть в размере, определенном заключением ООО "ОМЭКС".

Однако, взыскание самостоятельной рыночной стоимости земельного участка ст. 32 ЖК РФ не предусмотрено.

Положениями ст. ст. 36 - 38 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Оснований для определения выкупной цены жилого помещения в размере 823 800 руб, определенной в соответствии с заключением ООО "НОВО-ОМСК", представленным истцом в материалы дела, судебной коллегией не усматривается.

Из приведенного отчета ООО "НОВО-ОМСК" не следует, что выкупная цена жилого помещения была определена с учетом рыночной стоимости доли истца в праве на общее имущество в многоквартирном доме и с учетом рыночной стоимости доли истца в праве общей собственности на земельный участок.

Кроме того, при проведении исследования специалист ООО "НОВО-ОМСК" исходил из того, что объект оценки ( "... ") и аналоги имеют хорошее состояние. Корректировка на техническое состояние конструктивных элементов жилого помещения истца, которое, как следует из материалов настоящего дела, являлось аварийным, в отчете ООО "НОВО-ОМСК" не применена (т. 1 л.д. 71-72).

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел в верному выводу о том, что заключение ООО "ОМЭКС" достоверно отражает размер возмещения собственнику за изымаемое жилое помещение, исследование было проведено экспертом, имеющим соответствующую квалификацию и значительный стаж работы, в связи с чем может быть положено в основу определения выкупной цены жилого помещения.

Указание в жалобе на то, что определенная судом первой инстанции выкупная цена не позволяет истцу приобрести жилое помещение взамен изъятого, судебной коллегий отклоняется, поскольку выплата выкупной цены в соответствии с положениями ст. 32 ЖК РФ носит компенсационный характер, и ее размер зависит исключительно от рыночной стоимости изымаемого жилого помещения.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что, разрешая заявленные требования, суд первой инстанции согласно ст. ст. 12, 55, 56 ГПК РФ правильно определилюридически значимые обстоятельства дела, распределил между сторонами бремя доказывания, всесторонне и полно исследовал представленные доказательства, дал им надлежащую правовую оценку. Нормы материального права судом применены верно и приведены в решении.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием к отмене судебного акта, судебная коллегия не усматривает.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к субъективному толкованию норм материального права, по существу, повторяют изложенную истцом позицию по делу, которая была предметом исследования и оценки суда первой инстанции, в связи с чем не могут служить основанием к отмене решения суда.

С учетом приведенных обстоятельств решение суда следует признать законным и обоснованным, а доводы апелляционной жалобы несостоятельными.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Центрального районного суда г. Омска от "... " оставить без изменения, апелляционную жалобу истца Н.А.В. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи