Апелляционное определение СК по гражданским делам Брянского областного суда от 27 ноября 2018 г. по делу N 33-4027/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Брянского областного суда в составе:

председательствующего - Суярковой В.В.

судей - Шкобенёвой Г.В, Апокиной Е.В.

при секретаре - Коваленко А.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционному представлению прокурора Володарского района города Брянска Антонова С.Н. на решение Володарского районного суда города Брянска от 4 сентября 2018 года по исковому заявлению прокурора Володарского района города Брянска в интересах неопределенного круга лиц, муниципального образования город Брянск к Брянской городской администрации, Белодеду Александру Владимировичу, Петросовой Людмиле Ивановне о признании договоров купли-продажи земельного участка недействительными.

Заслушав доклад судьи Суярковой В.В, выслушав объяснения представителей прокуратуры Пахомовой Н.А, Пасечника А.В, возражения на жалобу представителя Брянской городской администрации Чебыкиной Е.В, представителя Белодеда А.В. - Астаховой Е.Н, представителя Петросовой Л.И.- Домашневой Я.А, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Прокурор Володарского района г. Брянска обратился в суд с исковым заявлением, в обоснование которого указал, что 23 июля 2015 года между Брянской городской администрацией в лице начальника Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации Гуленковой В.М. и Белодедом А.В. был заключен договор купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного по адресу: "адрес", кадастровый номер N, площадью 19980 кв.м. по льготной цене - 1 114 881 руб. 98 коп.

Основанием для совершения сделки послужило заявление Белодеда А.В. от 18 марта 2015 года о предоставлении в собственность земельного участка под объект недвижимости, находящийся у него в собственности. Ранее, 25 мая 2012 года, указанный земельный участок был предоставлен Белодеду А.В. в аренду с видом разрешенного использования: для строительства мебельной фабрики.

2 июня 2015 года от Белодеда А.В. поступила дополнительная информация к заявлению от 18 марта 2015 года и гарантийное письмо, из которого следует, что на земельном участке осуществляются подготовительные работы по строительству 2-го этапа фабрики по производству мебели. По результатам рассмотрения заявлений Белодеда А.В, с учетом заключения Управления по строительству и развитию территории города Брянска от 8 мая 2015 года, 10 июня 2015 года Белодеду А.В. было отказано в предоставлении земельного участка в собственность в связи с отсутствием на земельном участке основного объекта - мебельной фабрики. Позднее, 29 июня 2015 года, Управление по строительству и развитию территории города Брянска направило в Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации письмо о целесообразности рассмотрения вопроса о предоставлении Белодеду А.В. земельного участка.

Начальником Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации Гуленковой В.М. данный вопрос вынесен на рассмотрение комиссии по вопросам в области земельных отношений, и 10 июля 2015 года комиссия приняла решение согласовать возможность предоставления указанного земельного участка в собственность за плату.

Земельный участок предоставлен Белодеду А.В. в нарушение положений ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку на момент подписания договора купли-продажи земельного участка Белодед А.В. являлся собственником лишь контрольно-пропускного пункта, имеющего вспомогательный характер по отношению к объекту недвижимости, который должен быть на нем возведен. Земельный участок мог быть предоставлен Белодеду А.В. только для целей эксплуатации уже существующей мебельной фабрики.

На момент заключения договора купли-продажи площадь земельного участка в 1900 раз превышала площадь расположенного на нем объекта недвижимости, т.е. контрольно-пропускного пункта.

В результате сделки, нарушающей интересы муниципального образования город Брянск, из государственной собственности выбыл земельный участок, чем государству причинен имущественный ущерб в размере 6 317 664 руб. 56 коп, учитывая, что кадастровая стоимость земельного участка составляла 7 432 546 руб. 54 коп.

Указанная сделка ничтожна и в силу части 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительна.

8 октября 2015 года Белодед А.В. продал указанный земельный участок Петросовой Л.И, которая в своем объяснении пояснила, что земельный участок от ее имени приобрел родственник. Она не знает, где находится земельный участок, вид его разрешенного использования, оплату по договору она не производила.

Петросову Л.И. нельзя признать добросовестным приобретателем, поскольку она не приняла разумных мер для выяснения правомочий продавца, не проявила должной осмотрительности при приобретении земельного участка с конкретным целевым назначением, договор подписан формально.

Поскольку Белодед А.В. не имел права распоряжаться спорным земельным участком, договор между Белодедом А.В. и Петросовой Л.И. является недействительным, сделка ничтожна в силу части 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом уточнения исковых требований прокурор просил признать договор купли-продажи спорного земельного участка, заключенный между Брянской городской администрации и Белодедом А.В, недействительным; признать договор купли-продажи спорного земельного участка, заключенный между Белодедом А.В. и Петросовой Л.И, недействительным; применить последствия недействительности сделки, а именно, прекратить право собственности Петросовой Л.И. на спорный земельный участок.

Решением суда от 4 сентября 2018 года в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционном представлении прокурор Володарского района города Брянска Антонов С.Н. просит решение суда отменить, как вынесенное с нарушением норм материального права, ссылаясь на доводы искового заявления.

В возражениях на доводы апелляционного представления глава Брянской городской администрации Макаров А.Н. считает решение суда законным и обоснованным.

В возражениях на доводы апелляционного представления представитель Петросовой Л.И. - Домашнева Я.А, представитель Белодеда А.В. - Астахова Е.Н. просят решение суда оставить без изменения, апелляционное представление - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились Белодед А.В, Петросова Л.И, представитель муниципального образования город Брянск, представители Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Судебная коллегия в силу статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционного представления, возражений относительно них, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно пункту 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Как установлено судом первой инстанции, 25 мая 2012 года между Управлением имущественных отношений Брянской области и Белодедом А.В. был заключен договор аренды N земельного участка, находящегося в государственной собственности, категория земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес" для использования в целях: для строительства фабрики по производству мягкой мебели, общей площадью 19980,00 кв.м, сроком на три года.

8 августа 2014 года Белодед А.В. получил разрешение на строительство объекта капитального строительства - контрольно-пропускного пункта (1 очередь строительства мебельной фабрики), общей площадью 10,25 кв.м.

24 февраля 2015 года объект капитального строительства - контрольно-пропускной пункт площадью 10,1 кв.м. был введен в эксплуатацию, и 12 марта 2015 года на него зарегистрировано право собственности за Белодедом А.В.

18 марта 2015 года Белодед А.В. обратился в Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации с заявлением о предоставлении ему в собственность арендуемого им земельного участка с кадастровым номером N находящегося по адресу: "адрес" на том основании, что на земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий ему на праве собственности.

Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации 10 июня 2015 года Белодеду А.В. направило письмо, в котором сообщило, что предоставление в собственность земельного участка возможно после получения свидетельства о государственной регистрации права на основные объекты мебельной фабрики.

26 июня 2015 года Белодед А.В. обратился в Управление по строительству и развитию территории города Брянска с дополнительной информацией к заявлению от 18 марта 2015 года по вопросу предоставления в собственность земельного участка.

В письме от 29 июня 2015 года Управление по строительству и развитию территории города Брянска в адрес Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации указывает, что Управление не является уполномоченным органом, принимающим решения о предоставлении земельных участков, считает целесообразным вынести данный вопрос на рассмотрение заседания городской комиссии по вопросам в области земельных отношений.

10 июля 2015 года комиссия по вопросам в области земельных отношений решиласогласовать возможность приобретения в собственность за плату земельного участка площадью 19980 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" по заявлению Белодеда А.В.

23 июля 2015 года между Брянской городской администрацией и Белодедом А.В. был заключен договор купли-продажи указанного земельного участка по цене 1 114 881 руб. 98 коп. 11 сентября 2015 года договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Брянской области.

8 октября 2015 года Белодед А.В. по договору купли-продажи продал спорный земельный участок и находящийся на нем контрольно-пропускной пункт Петросовой Л.И. по цене 1 114 881 руб. 98 коп.

Прокурор Володарского района г. Брянска, обращаясь в суд с исковым заявлением о признании договоров купли-продажи указанного земельного участка недействительными, применении последствий недействительности сделки ссылается на то, что договор купли-продажи земельного участка от 23.07.2015 г, заключенный между Брянской городской администрацией и Белодедом А.В, противоречит требованиям части 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Поскольку спорные правоотношения возникли в связи с обращением Белодеда А.В. о приобретении земельного участка в собственность на основании заявления от 18 марта 2015 года, с учетом дополнительного заявления от 26 июня 2015 года, то подлежат применению нормы Земельного кодекса Российской Федерации с учетом вступивших в силу с 1 марта 2015 года изменений, внесенных Федеральным законом от 23 июня 2014 года N171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации установлен закрытый перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Данная статья не предусматривает такого основания для отказа, как несоответствие площади испрашиваемого земельного участка размеру участка, необходимого для использования расположенного на нем объекта недвижимого имущества, не предусмотрена и необходимость предоставления документа, обосновывающего такое соответствие, в целях предоставления земельного участка.

Согласно позиции Министерства экономического развития Российской Федерации, что касается застроенных земельных участков, которые в существующих границах значительно превосходят площадь застройки расположенных на них зданий, то, исходя из грамматического толкования положений ЗК РФ (подп.6 п.2 ст. 39.3), у правообладателя такого земельного участка имеется право выкупа всего земельного участка. Какой-либо обязанности разделить земельный участок на застроенную и пустующую его части действующим законодательством Российской Федерации не установлено (письма от 3 июля 2015 г. N, от 25 июня 2015 г. N).

Кроме того, предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть, в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.

Договор купли - продажи земельного участка от 23.07.2015 г, заключенный между Брянской городской администрацией и Белодедом А.В, был заключен в соответствии с действующим законодательством, поскольку Белодеду А.В. на праве собственности принадлежал объект недвижимости - контрольно-пропускной пункт (1 очередь строительства мебельной фабрики), который был введен в эксплуатацию. Земельный участок находился у Белодеда А.В. в аренде с видом разрешенного использования: для строительства мебельной фабрики по производству мягкой мебели.

Правила землепользования и застройки территории муниципального образования город Брянск, утвержденные Брянским городским Советом народных депутатов от 28 мая 2008 г. N, и действующие на момент заключения договора не содержат норм предоставления земельных участков под строительство 1 очереди мебельной фабрики.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно счел несостоятельными доводы прокурора о том, что договор купли-продажи земельного участка от N не мог быть заключен в связи с тем, что Белодед А.В. являлся лишь собственником вспомогательного объекта недвижимости- контрольно-пропускного пункта, и площадь земельного участка значительно превышала площадь расположенного на нем объекта недвижимости.

Судебная коллегия отмечает, что судом первой инстанции обоснованно принято во внимание и то обстоятельство, что при заключении договора купли-продажи земельного участка имущественный ущерб муниципальному образованию город Брянск, как указывает прокурор в исковом заявлении, не причинен, что подтверждается и отзывом Муниципального образования город Брянск в лице главы Брянской городской администрации.

Не причинен ущерб оспариваемым договором и неопределенному кругу лиц, в чьих интересах обращается прокурор, поскольку у Белодеда А.В. было исключительное право выкупа земельного участка, поскольку ему на праве собственности принадлежал расположенный на земельном участке объект недвижимости - здание контрольно-пропускного пункта.

Доводы о неправильном определении судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, и доводы о том, что цена, по которой отчужден земельный участок, является льготной и составляла 15 % от кадастровой стоимости земельного участка площадью 19980 кв.м, необходимость в которой ответчиком не доказана, судебная коллегия отклоняет, как противоречащие содержанию судебного решения, мотивировочная часть которого построена на правильном применении положений закона.

Кроме того, на спорном земельном участке находится недвижимое имущество, принадлежащее в настоящее время Петросовой Л.И. на праве собственности.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, в связи с чем, истребование земельного участка без решения судьбы названного объекта недвижимости неправомерно, поскольку противоречит закрепленному принципу единства земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Иск об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения может быть предъявлен одновременно либо с иском о сносе самовольной постройки, либо с иском о признании права собственности на постройку по правилам пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между тем, истец требований по объекту недвижимости не заявлял, сделка купли-продажи находящегося на земельном участке контрольно-пропускного пункта не признана недействительной.

Следовательно, нельзя истребовать у незаконного владельца земельный участок, если судьба расположенной на нем недвижимости не определена.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции правильно установилимеющие значения для дела фактические обстоятельства, дал им надлежащую юридическую оценку, правильно применил положения действующего законодательства, регулирующие спорные правоотношения.

Нарушений, которые привели или могли привести к неправильному разрешению спора, судом не допущено. Оснований к отмене решения суда не имеется.

Руководствуясь частью 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Володарского районного суда города Брянска от 4 сентября 2018 года по исковому заявлению прокурора Володарского района города Брянска в интересах неопределенного круга лиц, муниципального образования город Брянск к Брянской городской администрации, Белодеду Александру Владимировичу, Петросовой Людмиле Ивановне о признании договоров купли-продажи земельного участка недействительными оставить без изменения, апелляционное представление прокурора Володарского района города Брянска Антонова С.Н. - без удовлетворения.

Председательствующий В.В. Суяркова

Судьи Г.В. Шкобенёва

Е.В. Апокина