Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея от 02 ноября 2018 г. по делу N 33-2435/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея в составе:

председательствующего судьи - Аутлева Ш.В,

судей - Дагуф С.Е. и Шишева Б.А,

при секретаре судебного заседания - Гречиной Е.С,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя третьего лица ПАО "Сбербанк России" по доверенности К.А.В. и апелляционной жалобе представителя ответчика Х.З.М. по доверенности Х.М.Б. на решение Майкопского городского суда Республики Адыгея от 13.08.2018, которым постановлено:

исковые требования Г.В.В, действующей как в своих интересах, так и в интересах несовершеннолетних детей Г.Э.С. и К.Э.М. к Х.З.М. о расторжении договора купли-продажи недвижимости и взыскании убытков удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с кадастровым N и жилого строения с кадастровым N, находящихся по адресу: "адрес", заключенный 15.08.2016 между Г.В.В. в своих интересах, в интересах несовершеннолетних детей Г.Э.С, К.Э.М. и Х.З.М..

Расторгнуть дополнительное соглашение от 30.08.2016 к договору купли-продажи от 15.08.2016, заключенное между Г.В.В. в своих интересах, в интересах несовершеннолетних детей Г.Э.С, К.Э.М. и Х.З.М..

Взыскать с Х.З.М. в пользу Г.В.В, Г.Э.С. и К.Э.М. денежные средства, полученные по договору купли-продажи земельного участка и жилого строения от 15.08.2016 и дополнительному соглашению от 30.08.2016 к договору купли-продажи от 15.08.2016, в размере 1 241 974 рублей.

Взыскать с Х.З.М. в пользу Государственного Учреждения - Отдел Пенсионного фонда Российской Федерации в "адрес" Республики Адыгея денежные средства в сумме 433 026 рублей.

Прекратить государственную регистрацию права собственности Г.В.В, Г.Э.С. и К.Э.М. на земельный участок с кадастровым N и строение с кадастровым N, находящихся по адресу: "адрес".

Взыскать с Х.З.М. в пользу Г.В.В. убытки, связанные с оплатой страхования и процентов по кредитному договору от 05.08.2016 в размере 283 244 рублей.

Прекратить ипотеку в силу закона в отношении земельного участка с кадастровым N и строение с кадастровым N, находящихся по адресу: "адрес".

Погасить в Едином государственном реестре надвижимости регистрационные записи об ипотеке недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым N и строение с кадастровым N, находящихся по адресу: "адрес".

Заслушав доклад судьи Шишева Б.А, объяснения представителей ответчика Х.З.М. по доверенности и ордеру Х.М.Б, С.Ф.В, поддержавших доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя третьего лица ПАО "Сбербанк России" по доверенности Б.Е.Н, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя истца Г.В.В. по ордеру Я.Н.А, полагавшей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Г.В.В. в интересах несовершеннолетних детей Г.Э.С. и К.Э.М, а так же в своих интересах обратилась в суд с иском к Х.З.М. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и взыскании понесенных убытков.

В обоснование заявленных требований указала, что согласно заключенному 15.08.2016 с ответчиком Х.З.М. договора купли- продажи и дополнительного соглашения к нему от 06.09.2016, она от своего имени, и в интересах детей Г.Э.С. и К.Э.М, купили в общую долевую собственность по 1/3 доле каждый, земельный участок площадью 400 кв.м. с кадастровым N и расположенное на нем жилое строение пригодное для проживания, общей площадью 56.2 кв.м, находящиеся по адресу: "адрес". Недвижимость приобретена по цене 1 671 000 рублей, из которых: 50 000 рублей - ее личные средства, 433 026 рублей - средства материнского (семейного) капитала предоставленные ей Управлением Пенсионного фонда РФ в "адрес" Республики Адыгея на приобретение жилого помещения на основании Государственного сертификата серия МК-8 N от ДД.ММ.ГГГГ, и 1 187 974 рублей - заемные средства, взятые ею в ПАО "Сбербанк России" по кредитному договору от 05.08.2016 N. В процессе использования строения выявились его скрытые недостатки, не позволяющие использовать помещения по прямому назначению. По предварительному осмотру специалиста в области строительства и архитектуры зданий и сооружений от 04.10.2017, спорное строение не соответствует требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным установленным законодательством требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, вследствие чего, по её мнению, не может быть признано жилым строением. Проявившиеся недостатки дома, после его приобретения не могут быть устранены без несоразмерных расходов и затрат времени, в связи с чем она 09.10.2017 направила ответчику претензию с требованием о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и возврате уплаченной за товар суммы, однако ответа не получила.

Ссылаясь на ч.ч. 1,2 ст. 450, ч.ч. 2,3 ст. 453, п. 2 ст. 475 ГК РФ, а также на ч. 2 ст. 2, ч.ч. 1, 2 ст. 9, ст.ст. 10-11 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", полагает, что дом не пригоден для постоянного проживания, и цель закона об улучшении жилищных условий ее семьи не достигнута. В связи с чем, средства материнского (семейного) капитала являющиеся средствами федерального бюджета подлежат возврату пенсионному органу, перечислившему их ответчику. Просила расторгнуть договор купли - продажи земельного участка и жилого строения от 15.08.2016 находящихся по адресу: "адрес", и дополнительное соглашение от 06.09.2016 к договору купли - продажи от 15.08.2016, заключенные в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей Г.Э.С. и К.Э.М. с Х.З.М. и взыскать с ответчика в ее пользу денежные средства, полученные по вышеуказанному договору купли-продажи от 15.08.2016 и дополнительному соглашению к нему от 06.09.2016 в размере 1 237 974 рублей, взыскать с ответчика в пользу Государственного учреждения - Отдел Пенсионного фонда Российской Федерации в "адрес" Республики Адыгея денежные средства в сумме 433 026 рублей, прекратить государственную регистрацию ее, Г.Э.С. и К.Э.М. права собственности на земельный участок и строение находящиеся по адресу: "адрес".

В судебном заседании суда первой инстанции истец, в порядке ст. 39 ГПК РФ увеличила исковые требования, просила взыскать с ответчика убытки, прекратить ипотеку на недвижимое имущество и погасить регистрационную запись об ипотеке, указав, что она уплатила государственную пошлину за регистрацию перехода права собственности в сумме 1 018 рублей, во исполнение обязательств по кредитному договору от 05.08.2016 N выплатила банку, проценты в сумме 259 298, 44 рублей, а так же уплатила страховые премии за страхование жизни, здоровья, и недвижимого имущества (ипотеки) за 2016-2017 годы. В связи с заключением договора купли-продажи с ответчиком она понесла убытки в сумме 283 244 рублей, в виду чего также просила прекратить ипотеку в силу закона в отношении земельного участка с кадастровым N и строения с кадастровым N находящихся по адресу: "адрес"; погасить в Едином государственном реестре недвижимости регистрационные записи об ипотеке недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым N и строения с кадастровым N, находящихся по адресу: "адрес" и взыскать с Х.З.М. в ее пользу убытки, связанные с оплатой страхования и процентов по кредитному договору от 05.08.2016 в общей сумме 283 244 рубля.

Суд принял указанное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель третьего лица ПАО "Сбербанк России" по доверенности К.А.В, ссылаясь на незаконность решения суда первой инстанции, просит его отменить в части и отказать истцу в удовлетворении требований о прекращении договора ипотеки, возникшей в силу закона и погашении в ЕГРН регистрационных записей об ипотеке недвижимого имущества, при этом взыскав с нее в пользу банка судебные расходы в размере 3 000 рублей, понесенные при подаче апелляционной жалобы.

В жалобе ссылается на неправильность произведенной судом первой инстанции правовой оценки обстоятельств дела, существенное нарушение судом норм материального права. Указывает, что решение суда первой инстанции в части расторжения договора купли-продажи порождает права и обязанности именно для сторон данного договора, заключенного между Г.В.В. и Х.З.М, а не для банка, который не получил от истца исполнения кредитных обязательств. При этом банк в силу закона является добросовестным залогодержателем, так как на день предоставления кредита под залог недвижимости не знал и не мог знать, что законный залогодатель в последующем заявит о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости.

В апелляционной жалобе представитель ответчика Х.З.М. по доверенности Х.М.Б. просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований истца.

В обоснование доводов жалобы, ссылается на незаконность и необоснованность обжалуемого решения суда, как вынесенное с нарушением норм материального и процессуально права. Указывает, что в основу решения положены выводы судебно-строительной экспертизы, не отвечающие требованиям действующего законодательства "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ". Так, в частности, вопреки определению суда о назначении судебной экспертизы, экспертами проведена комиссионная экспертиза в составе трех участников, кроме того, в заключении содержится большое количество ошибок и необоснованных выводов, в связи с чем, не могут быть признаны допустимым доказательством. Полагает, что суд необоснованно взыскал убытки, которые истец понес в результате заключения договора купли-продажи, а также проценты по кредиту. Считает, что суд первой инстанции необоснованно не принял во внимания показания свидетеля М.Х.А. и напротив принял в качестве доказательства заключение специалиста от 08.05.2018.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу представителя ответчика Х.З.М, представитель истца Г.В.В. - Я.Н.А. просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения участников процесса, обсудив доводы апелляционных жалоб и возражения нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

В силу ч. ч. 1, 2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу ч. 2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, Г.В.В. имеет двоих несовершеннолетних детей - Г.Э.С. ДД.ММ.ГГГГ года рождения и К.Э.М. ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в зарегистрированном браке не состоит (т. 1 л.д. л.д. 12-13).

05.08.2016 в "адрес", между Г.В.В. и ПАО "Сбербанк России" заключен кредитный договор N (т. 1 л.д. л.д. 14-15), согласно которому Банк (Кредитор) предоставляет Г.В.В. (Заемщику) кредит "Загородная недвижимость" в размере 1 187 974 рублей, сроком на 240 месяцев под 13.25% годовых, с целью приобретении объектов недвижимости: садовый дом и земельный участок, расположенные по адресу: "адрес" (п.11), в размере ежемесячного платежа по кредиту на дату заключения Договора: 14 130, 13 рублей. В обеспечение обязательств по кредитному договору до выдачи кредита Заемщик предоставляет Кредитору в залог приобретаемые объекты недвижимости (п.п.10,11). Права залогодержателя ПАО "Сбербанк России" по Договору удостоверены закладной от 05.08.2016 составленной залогодателем Г.В.В. по обеспеченному ипотекой обязательству (п. 19).

Дополнительным соглашением от 05.08.2016 N поручила Кредитору средства материнского (семейного) капитала, перечислить на счет представителя продавца Х.Н.М. N открытый в доп.офисе N ПАО "Сбербанк РФ".

15.08.2016 между Г.В.В. действующей лично и в интересах несовершеннолетних детей Г.Э.С. и К.Э.М, (Покупатели) и Х.З.М. в лице представителя Х.М.Н. (Продавец) заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым N площадью 400 кв.м. из категории земли населенных пунктов - для ведения садоводства, и расположенного на нем жилого строения, общей площадью 56.2 кв.м. пригодного для проживания, находящихся по адресу: "адрес".

По условиям указанного договора (т. 1 л.д. л.д. 9-10) покупатели купили у продавца каждый по 1/3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилое строение по цене 1 675 000 рублей (п.1, п.4), за счет собственных денежных средств в сумме: 50 000 рублей, денежных средств, предоставляемых в кредит Банком в сумме: 1 171 974 рублей и средств материнского (семейного) капитала в сумме: 453 026 рублей, согласно Государственного сертификата серии МК-8 N от 10.12.2015 (п.п. 4.1). Земельный участок и жилое строение находится в залоге у Банка с момента государственной регистрации права собственности Покупателя на земельный участок и жилое строение (п.5).

Недвижимое имущество принадлежит на праве собственности ответчику Х.З.М. на основании договора купли-продажи земельного участка с жилым строением без права регистрации проживания от 22.07.2009 (свидетельства о государственной регистрации права "данные изъяты" "данные изъяты" от 16.09.2009 (п.п.2,3)

Государственная регистрация перехода права собственности и ипотеки в силу закона, осуществлены 23.08.2016 в установленном порядке.

Недвижимое имущество передано истцу по акту приема-передачи недвижимости к договору купли-продажи земельного участка и жилого строения от 15.08.2016.

Дополнительным соглашением к договору купли - продажи земельного участка и жилого строения находящихся по адресу: "адрес" 30.08.2016 стороны внесли изменения в п.4.1 Договора в части указания суммы средств материнского (семейного) капитала: 433 026 рублей, а так же дополнили Договор пунктом 4.2. о произведенном расчете за земельный участок за счет кредитных средств.

Расчет между истцом и ответчиком по договору купли-продажи недвижимого имущества произведен в полном объеме, и сторонами не оспаривается.

Удовлетворяя исковые требования истца, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что продавцом существенно нарушены условия договора купли-продажи, так как переданное имущество, не соответствуете по качеству условиям договора, а именно условия пункта 11 договора купли-продажи от 15.08.2016 и пункта 4 акта приема- передачи к договору купли-продажи носят формальный характер, а существенные недостатки товара могли быть (и были) выявлены покупателем только при определенных погодных условиях, после покупки недвижимости. Недостатки, которые имеются в приобретенном истцом для проживания жилом доме, являются существенными, не отвечают требованиям качества, нарушают нормативные предписания, а также требования строительных норм и правил, требуют несоразмерных расходов и временных затрат на их устранение. Последствия расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества подробно изложены в мотивировочной части решения.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции и оценкой исследованных им доказательств, поскольку при разрешении спора суд правильно определилхарактер спорных правоотношений, закон, которым следует руководствоваться при разрешении спора, и обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда мотивированы, соответствуют требованиям материального закона и установленным обстоятельствам дела.

Так, согласно экспертному заключению ООО "Оценка и право" от 20.04.2018 N, объект исследования расположенный по адресу: "адрес", представляет собой строение Литер "А" - жилое без права регистрации проживания площадью 22.7 кв.м. и Литер "а" - основная пристройка, площадью 33,5 кв.м. Согласно выводам экспертизы, исследуемое строение не соответствует строительным нормам и правилам предъявляемым к жилым помещениям, а именно в части устройства фундамента, конструкции стен и устройства крыши; строение не пригодно для постоянного (круглогодичного) проживания; стоимость устранения недостатков и дефектов строения может составлять 552 156 рублей. За стоимостью устройства дренажной системы экспертами рекомендовано дополнительно обратиться в специализированную организацию, так как необходимо проведение исследований грунта и грунтовых вод; строение имеет повреждения и скрытые дефекты (сырость, плесень под линолеумом, вздутие штукатурного слоя, развитие грибка; неправильно выполнена пароизоляция на кровле и недостаточный шаг обрешетки для монтажа профилированного листа С21, отсутствие боковой изоляции на фундаменте и горизонтальной между стенами и фундаментом; конструкция не соответствует требованиям по теплопередаче (т. 1 л.д. л.д. 155-157).

Согласно выводам заключения специалиста биолога ООО "Эксперт" от 08.05.2018 N, в спорном помещении, находящемся по адресу: "адрес" выявлены дефекты биологического характера в виде плесневых грибов и дрожжеподобных грибов. Повышение уровня содержания установленных плесневых грибков в воздухе исследуемых спорных помещений и количество появления грибков конкретных видов возникли в результате повышения уровня влажности. По количеству и характеру расположения биологических образований на день осмотра, можно предположить, что время заражения выделенными плесневыми грибами могло произойти с установлением теплой погоды весной 2017 года. Выделенные виды плесневых грибов могут оказывать существенное негативное влияние на здоровье граждан проживающих в спорном исследуемом помещении. При установленной завышенной концентрации в воздухе выделенных видов плесневых грибов, без угрозы для здоровья граждан дальнейшее проживание в спорном помещении невозможно (т. 2 л.д. л.д. 12-13).

При этом свидетель К.В.Т. также показал суду, что ему на праве собственности с 1980-х годов принадлежит дачный дом и земельный участок N смежный с участком Г.В.В. N, находящийся в "адрес". До нее хозяином дачного дома был Х.Н.М, до Х. жила семья, злоупотреблявшие спиртными напитками. Последние три года он редко бывал на даче. Г.В.В. жаловалась на сырость в доме. Это дачное товарищество находится на землях не пригодных для строительства, из-за особенностей почвы и грунтовых вод. У него в садовом доме сгнил деревянный пол, что бы он не делал данное место не подходит для строительства жилых домов. Для того чтобы там строить дома, нужна серьезная система дренажа для отвода грунтовых вод.

Вопреки доводам жалобы ответчика, экспертное заключение ООО "Оценка и право" от 20.04.2018 N судом первой инстанции обоснованно принято в качестве допустимого и достоверного доказательства состояния спорного дома, поскольку из его содержания усматривается, что при производстве экспертизы были соблюдены общие требования к производству судебных экспертиз: эксперты при производстве экспертизы были предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, эксперты компетентны в вопросах, поставленных судом на их разрешение, обладают необходимыми знаниями, не заинтересованы в исходе дела, содержание заключения соответствуют нормативно-правовым требованиям, является полным и ясным, не обнаруживает каких-либо противоречий между описательной, исследовательской частью и выводами, не противоречит другим имеющимся в материалах дела доказательствам.

Доводы апелляционной жалобы представителя ответчика относительно несогласия с результатами проведенной экспертизы, являются несостоятельными и не влекут отмену решения суда, поскольку противоречат установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. При этом не имеется оснований ставить под сомнение достоверность заключения судебной экспертизы, поскольку оно в полном объеме отвечает требованиям статей 55, 59, 60 ГПК РФ. Оснований не доверять выводам экспертизы у судебной коллегии не имеется, поскольку доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, не представлено.

Надлежащих доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, ответчиком суду первой инстанции не представлено.

Само по себе несогласие представителя ответчика с данной судом оценкой обстоятельств дела не дает оснований считать решение суда неправильным.

К тому же, вопреки доводам жалобы, материалами дела объективным образом подтверждается наличие у приобретенного Г.В.В. дома существенных и неустранимых недостатков, которые были скрыты от покупателя на момент заключения договора и должны были быть известны продавцу.

Иные, представленные в материалы дела доказательства, в том числе и пояснения свидетелей по делу, также получили надлежащую правовую оценку с приведением мотивов в решении суда, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования своих выводов, а другие отвергнуты, что соответствует требованиям ст. 67 ГПК РФ.

Оснований для иной оценки судебная коллегия не находит.

Кроме того, суд верно указал, что выявленные в спорном доме недостатки являются скрытыми и не могли быть обнаружены покупателями при его осмотре, в силу отсутствия специальных познаний в области строительства покупатели не могли оценить техническое состояние дома в полном объеме, исходили из добросовестности продавца, пояснившего, что дом находится в хорошем техническом состоянии, что не соответствовало действительности.

Судебная коллегия также принимает во внимание, что предусмотренный ст. 452 ГК РФ порядок расторжения договора соблюден истцом, поскольку до обращения в суд с настоящим иском ответчику было направлено предложение о расторжении договора (т. 1 л.д. 23), на которое ответа не последовало.

Суд первой инстанции надлежащим образом применил предусмотренные законом последствия расторжения договора купли-продажи, возложив обязанность по возврату денежных средств на продавца и одновременно прекратив право собственности на приобретенное недвижимое имущество покупателя, что предполагает в дальнейшем восстановление права собственности продавца.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что судом первой инстанции, согласно ст. 67 ГПК РФ дана надлежащая оценка фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права. В свою очередь иные доводы, изложенные в апелляционных жалобах в силу ст. 330 ГПК РФ не могут служить основанием для отмены решения суда, так как не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции

Оснований для удовлетворений апелляционных жалоб представителя третьего лица ПАО "Сбербанк России" по доверенности К.А.В. и апелляционной жалобе представителя ответчика Х.З.М. по доверенности Х.М.Б. не имеется.

Руководствуясь п. 1 ст. 328, ст. 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Майкопского городского суда Республики Адыгея от 13.08.2018 оставить без изменения, а апелляционные жалобы представителя третьего лица ПАО "Сбербанк России" - К.А.В. и представителя ответчика Х.З.М. - Х.М.Б. - без удовлетворения.

Председательствующий - Аутлев Ш.В,

судьи - Дагуф С.Е, Шишев Б.А.

Копия верна:

судья Верховного суда

Республики Адыгея Б.А. Шишев