Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 24 декабря 2018 г. по делу N 33-6701/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе председательствующего Быстрова О.В.,

судей Калединой Е.Г. и Тепловой Т.В,

при секретаре судебного заседания Павловой Н.В,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе и дополнительной апелляционной жалобе представителя ответчиков Ванян С.С, Салахова Р.М. по доверенности Тарасова М.В,

на решение Октябрьского районного суда г.Ставрополя от 28 июня 2018 г,

по гражданскому делу по иску Акционерного общества "Ипотечное инвестиционное агентство Ставропольского края" к Ванян С.С. и Салахову Р.М. о взыскании долга, обращении взыскания на заложенное имущество, расторжении договора займа,

заслушав доклад судьи Быстрова О.В,

УСТАНОВИЛА:

Спор возник по факту образования задолженности из договора займа NВТ036 от ДД.ММ.ГГГГ, на основании которого истцом выдан кредит Ванян С.С, Салахову Р.М. в размере 1320000 рублей на срок до ДД.ММ.ГГГГ под 8,25% годовых.

Ответчики надлежащим образом не исполняли свои обязательства по возврату займа, что послужило основанием для обращения с иском.

Истец просил расторгнуть договор займа, взыскать образовавшуюся задолженность и обратить взыскание на заложенное имущество.

Обжалуемым решением Октябрьского районного суда г.Ставрополя от 28.07.2016 исковые требования удовлетворены.

Суд постановилвзыскать с Ванян С.С, Салахову Р.М. в пользу Акционерного общества "Ипотечное инвестиционное агентство "адрес" сумму задолженности по договору займа NВТ036 от ДД.ММ.ГГГГ, образовавшуюся по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в размере 861 956,12 (Восемьсот шестьдесят одна тысяча девятьсот пятьдесят шесть) рублей 12 копеек, в том числе: - остаток ссудной задолженности по основному долгу - 746 697 (семьсот сорок шесть тысяч шестьсот девяносто семь) рублей 95 копеек, - сумму начисленных, но неуплаченных процентов за пользование займом - 39 041,45 (тридцать девять тысяч серок один) рублей 45 копеек за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, - сумму начисленных пени на основной долг в соответствии с п. 6.1. договора займа за нарушение сроков возврата суммы займа - 72 429,70 (семьдесят две тысячи четыреста двадцать девять) рублей 70 копеек (за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ), - сумму начисленных пени в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа по процентам за период ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 3 787,02 (Три тысячи семьсот восемьдесят семь) рублей 02 коп.

Обратить взыскание на жилой дом и земельный участок, принадлежащие ответчикам Ванян С.С. и Салахову Р.М, расположенные по адресу: "адрес", Номер государственной регистрации ипотеки дома: N, Номер государственной регистрации ипотеки земельного участка: N

Определить способ реализации объектов недвижимости с публичных торгов, установив начальную продажную цену жилого дома и земельного участка в размере 1312800 (Один миллион триста двенадцать тысяч восемьсот) рублей.

Расторгнуть Договор займа NВТ036 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Ванян С.С, Салахову Р.М. и АО "Ипотечное инвестиционное агентство СК"

Взыскать с Ванян С.С, Салахову Р.М. в пользу Истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 23 322 (двадцать три тысячи триста двадцать два) рубля в равных долях, то есть по 11 661 руб. с каждого.

С решением суда ответчики Ванян С.С, Салахову Р.М. не согласились в апелляционной жалобе и дополнительной апелляционной жалобе их представитель просил о его отмене. Указывает, что оценка залогового имущества ответчиков не проводилось как самим истцом перед подачей иска, так и не назначалась судебная оценочная экспертиза судом после возбуждения производства по делу. Предмет залога не осматривался, не оценивался. Просил решение суда отменить в части взыскания пени и в части установления начальной продажной цены жилого дома и земельного участка и принять новое решение о снижении пени до 10000 рублей, установить начальную продажную цену на основании актуальной рыночной стоимости каждого из объектов залогового недвижимого имущества в отдельности, определенной заключением независимого эксперта.

Письменных возражений на апелляционную жалобу не поступало.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчиков Ванян С.С, Салахову Р.М. по доверенности Тарасов М.В, поддержавшего требования жалоб, просившего отменить решение суда, представителей истца по доверенности Киви А.Э, не признавшего требования жалобы, просившего решение суда оставить без изменения, допросив эксперта, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. Суд апелляционной инстанции в интересах законности вправе проверить решение суда первой инстанции в полном объеме.

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Как установлено судом первой инстанции и судебной коллегией при проверке доводов апелляционной жалобы, ДД.ММ.ГГГГ между Акционерным обществом "Ипотечное инвестиционное агентство "адрес"" и гр. РФ Ванян С.С. и Салахову Р.М. заключен Договор займа N от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 1.1.1 Договора займа Истец предоставил Ответчикам заем в сумме 1 320 000 (Один миллион триста двадцать тысяч) рублей на срок до ДД.ММ.ГГГГ (п. 1 Дополнительного соглашения N от ДД.ММ.ГГГГ к Договору займа N от ДД.ММ.ГГГГ) для приобретения в общую собственность в равных долях по 1/2 доли каждому жилого дома с кадастровым номером N, состоящего из 3 комнат, общей площадью 89,3 кв.м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером N, площадью 531 кв.м, расположенного по адресу: "адрес".

Согласно п. 1.3. Договора Займа обеспечением исполнения обязательства Ответчиков является ипотека в силу закона, в соответствии со статьей 77 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Заем в сумме 1 320 000 рублей зачислен ДД.ММ.ГГГГ на счет Салахову Р.М, что подтверждает копия платежного поручения N от ДД.ММ.ГГГГ.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ дом был оценен в сумме 1 641 000 рублей, что подтверждается отчетом N от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной и ликвидационной стоимости домовладения, расположенного по адресу: "адрес".

Права первоначального залогодержателя по Договору займа, обеспеченному ипотекой дома, были удостоверены Закладной, составленной Ответчиками, как Залогодателями и Должниками, ДД.ММ.ГГГГ и выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по "адрес" Первоначальному залогодержателю (Истцу) ДД.ММ.ГГГГ. Номер государственной регистрации ипотеки дома: N, Номер государственной регистрации ипотеки земельного участка: N

Денежная оценка предмета ипотеки, указанная в закладной, составила: дом: 1187000 рублей, земельный участок: 454000 рублей.

В основу определения стоимости взят Отчет оценки, составленный независимым оценщиком.

В нарушение условий Договора займа, Закладной, платежи по возврату суммы займа и процентов за пользование им, Ответчиками не произведены в полном объеме:

С момента выдачи займа по ДД.ММ.ГГГГ Ответчиками в счет погашения долга по договору займа были перечислены на расчетный счет АО "ИИАСК" денежные средства на общую сумму 573302,05 руб. 05 коп.

Остаток задолженности по основному долгу на дату подачи иска: 746697,95 рублей.

С момента выдачи займа заимодавцем начислялись проценты по займу в размере 8,25 % в соответствии с пунктом 1.1.2. Договора, остаток задолженности по процентам на дату подачи иска составил 39041,45 рублей.

В связи с неисполнением Ответчиками обязательств по возврату займа и уплате процентов за пользование им, нарушаются права Истца на своевременное и должное получение причитающихся ему денежных средств, предусмотренных Договором Займа и Закладной.

Суд, удовлетворяя исковые требования, правильно установилобстоятельства по делу и правильно применил нормы материального права, подлежащие применению в сложившихся правоотношениях.

Согласно представленному истцом расчету, который проверен судом и признан обоснованным, задолженность по договору займа по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 861 956,12 (Восемьсот шестьдесят одна тысяча девятьсот пятьдесят шесть) рублей 12 копеек, в том числе: по основному долгу - 746 697 (семьсот сорок шесть тысяч шестьсот девяносто семь) рублей 95 копеек, проценты за пользование займом в соответствии с п. 1.1.2. Договора - 39 041,45 (тридцать девять тысяч серок один) рублей 45 копеек за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, сумма начисленных пени на основной долг в соответствии с п. 6.1. договора займа за нарушение сроков возврата суммы займа - 72 429,70 (семьдесят две тысячи четыреста двадцать девять) рублей 70 копеек (за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ), сумма начисленных пени в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа по процентам за период ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 3 787,02 (Три тысячи семьсот восемьдесят семь) рублей 02 коп.

Согласно ч.1 ст. 43 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).

Согласно ч. 5 ст. 46 вышеназванного закона, предусматривающей условия удовлетворение требований залогодержателей по предшествующей и последующей ипотекам, правила, содержащиеся в настоящей статье, не применяются, если залогодержателем по предшествующей и последующей ипотекам является одно и то же лицо. В этом случае требования, обеспеченные каждой из ипотек, удовлетворяются в порядке очередности, соответствующей срокам исполнения соответствующих обязательств, если федеральным законом или соглашением сторон не предусмотрено иное.

Суд, удовлетворяя иск об обращении взыскания на заложенное имущество, правильно пришел к выводу об обращении взыскания на жилой дом и земельный участок, поскольку согласно п. 1.3. договора займа обеспечением исполнения обязательства ответчиков является ипотека в силу договора объекта недвижимости ? жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: "адрес", принадлежащие на праве собственности Ответчикам.

Судебная коллегия не может согласиться и с доводами о завышенном размере неустойки (пени), взысканной судом, в данном случае, учитывая необходимость установления баланса интересов сторон, длительность просрочки, суд правомерно, более, чем в три раза, уменьшил заявленную истцом неустойку. В данной части решение суда является правильным, оснований для его изменения не имеется.

Обсуждая доводы о занижении начальной продажной цены, установленной в размере 1312800 рублей, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

В силу ч.1, ч. 3 ст. 340 ГК РФ стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом.

Если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

Согласно ч. 1 ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

Обращая взыскание на заложенное ответчиками имущество для удовлетворения за счет стоимости этого имущества требований банка и определяя начальную продажную цену заложенного имущества, суд исходил из Закладной и отчета оценщика ООО "Деловой партнер" и пришел к выводу о возможности установления начальной продажной цены имущества в размере 80% от указанной рыночной стоимости имущества, что составляет 1312800 рублей.

Между тем вывод суда в отношении начальной продажной цены заложенного имущества нельзя признать правильным, поскольку он основан на неправильном толковании норм материального права.

Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, определены ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

В частности, в соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 указанного Закона, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

Из материалов усматривается, что начальная продажная цена жилого дома и земельного участка, принадлежащих ответчикам, расположенных по адресу: "адрес", установленная судом, определена исходя из их стоимости, указанной оценщиком по состоянию ДД.ММ.ГГГГ и не соответствует её действительной цене (рыночной стоимости) на момент обращения на неё взыскания судом, как утверждает заявитель жалобы.

Судебная коллегия находит, что данные доводы заслуживают внимания, поскольку впоследствии это обстоятельство может привести к нарушению прав должника в ходе осуществления исполнительного производства.

Суд при обращении взыскания на предмет залога и определении начальной продажной цены заложенного имущества, исходя из Закладной и отчета оценщика ООО "Деловой партнер" N от ДД.ММ.ГГГГ не учел значительный промежуток времени с момента заключения договора ипотеки до момента обращения на него взыскания, а также положения п. 4 ч. 2 ст. 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Определением судебной коллегии по гражданским делам от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная оценочная экспертиза недвижимого имущества, являющегося предметом залога.

В соответствии с заключением судебной экспертизы "Главэксперт" от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость недвижимого имущества - жилого дома и надворных построек, кадастровый N, состоящего из 3-х комнат, общей площадью, 89.3 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на дату оценки ДД.ММ.ГГГГ составляет: 1654822 (один миллион шестьсот пятьдесят четыре тысячи восемьсот двадцать два) рубля.

Рыночная стоимость недвижимого имущества - земельного участка, кадастровый N, площадью 531 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на дату оценки ДД.ММ.ГГГГ составляет: 1696969 (один миллион шестьсот девяносто шесть тысяч девятьсот шестьдесят девять) рублей.

На основании п.4 ч.2 ст. 54 Федерального закона N102-ФЗ восемьдесят процентов от указанной в экспертизе стоимости составляет 2681432,80 рублей (3351791*80%), что следует признать начальной продажной ценой заложенного имущества.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции в данной части нельзя признать законным, как принятое с существенными нарушениями норм материального права, повлиявшими на исход дела, без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов ответчика, что является основанием для его изменения в обжалуемой части.

Доводы истца и его представителя, изложенные в судебном заседании суда апелляционной инстанции, сводящиеся к несогласию с заключением судебной экспертизы, отклоняется судебной коллегией.

В соответствии со ст. 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Исходя из положений статьи 5, части 1 статьи 67, части 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, только суду принадлежит право оценки доказательств при принятии решения. Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Заключение эксперта составлено и выдано на основании судебного определения, проведено экспертом, имеющим необходимую квалификацию и специальные познания в соответствующей области, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Заключение выполнено с соблюдением требований, предъявляемых к производству экспертизы Федеральным законом "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", а также требований ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. В заключении подробно описаны произведенные исследования, указаны сделанные на их основании выводы, приведены обоснованные заключения, указаны сведения об эксперте. Экспертиза проведена с учетом всех имеющихся материалов дела, так как в распоряжение эксперта было направлено гражданское дело в полном объеме, вопросы перед экспертом были поставлены с учетом мнения участников данного судебного процесса.

Указанное заключение является полным и научно обоснованным, не противоречит требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, дано в письменной форме, содержит подробное описание проведенного исследования, его результаты с указанием примененных методов, ссылку на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные вопросы. В заключении приведены выводы эксперта об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела. Заключение эксперта не допускает неоднозначного толкования, является достоверным и допустимым доказательством.

Данное заключение сделано на анализе цен на аналогичные жилые помещения с применением коэффициентов и поправок, во внимание приняты все влияющие на рыночную стоимость жилого помещения ответчиков факторы, при оценке учитывалось место расположения объекта, соответствует требованиям ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и является относимым, допустимым, достоверным доказательством по делу, подтверждающие в совокупности с иными доказательствами, имеющимися в материалах дела.

Кроме того, эксперт был допрошен в судебном заседании суда апелляционной инстанции и дал все необходимые пояснения в опровержение доводов истца и его представителя о несогласии с заключением экспертизы.

Судебная коллегия считает, что с учетом обстоятельств рассматриваемого дела, заключение судебной экспертизы соответствует требованиям закона о допустимости доказательств, а его результаты - обстоятельствам дела. Надлежащих доказательств, подтверждающих иную оценку спорных объектов и опровергающих указанную выше оценку по судебной экспертизе, стороной в суд апелляционной инстанции не представлено.

Согласно п. 2 ст. 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов, суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту или другим экспертам.

Само заключение эксперта содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы достаточно ясны и полны. Сомнений в правильности и обоснованности данного заключения, а также каких-либо противоречий судебная коллегия не усматривает и оснований для назначения повторной экспертизы, предусмотренных п. 2 ст. 87 ГПК РФ, не имеется.

Поскольку противоречий в выводах эксперта при проведении первой экспертизы не усматривается, стороной доказательств, опровергающих выводы эксперта не представлено, а несогласие истца и его представителя с проведенной экспертизой, не является основанием для назначения повторной экспертизы, в связи с чем мотивированное обоснование необходимости назначения повторной экспертизы, судебная коллегия не усматривает.

При таком положении, с учетом обоснованной экспертом позиции, изложенной в заключении, а также при допросе в судебном заседании, из соответствия данного заключения нормам процессуального законодательства, оснований не доверять которому у суда апелляционной инстанции не имеется, судебная коллегия считает, что оно является единственным относимым и допустимым доказательством рыночной стоимости спорного нежилого помещения и должно быть положено в основу решения суда.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Октябрьского районного суда г.Ставрополя от 28 июня 2018 г. в части установления начальной продажной цены жилого дома и земельного участка, принадлежащих Ванян С.С. и Салахову Р.М, расположенных по адресу: "адрес", в размере 1312800 рублей, - изменить, установить начальную продажную цену предмета залога в размере 2681432,80 рублей.

Это же решение в остальной части оставить без изменения, апелляционную жалобу и дополнительную апелляционную жалобу - удовлетворить частично.

Председательствующий:

Судьи: