Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 18 декабря 2018 г. по делу N 33а-1236/2018

Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе

председательствующего судьи Фомина М.В,

судей Луневой С.П, Строчкиной Е.А,

при секретаре Пика А.И,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе администрации Минераловодского городского округа

на решение Ставропольского краевого суда от 06 августа 2018 года по административному иску Газимагомедова С. М. к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

заслушав доклад судьи Луневой С.П,

УСТАНОВИЛА:

Газимагомедов С.М. обратился с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В обоснование иска Газимагомедов С.М. указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером.., общей площадью 1 297 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под строительство магазина, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Минеральные Воды, в 573 м на северо-восток от жилого дома N... по ул....

Кадастровая стоимость данного земельного участка по состоянию на 01 января 2015 года определена в размере... рублей.

29 декабря 2017 года он обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и установлении ее равной рыночной по состоянию на 01 января 2015 года в размере... рублей, определенной оценщиком ООО "БизнесПрофиль" в отчете об оценке N... от 26 декабря 2017 года.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 25 января 2018 года указанное заявление отклонено.

Административный истец, считая оспариваемую кадастровую стоимость земельного участка значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы арендатора, поскольку влечет увеличение размера арендной платы за пользование земельным участком, исчисляемой исходя из его кадастровой стоимости, просил установить кадастровую стоимость этого объекта недвижимости, равной его рыночной по состоянию на 01 января 2015 года в размере... рублей.

Обжалуемым решением Ставропольского краевого суда от 06 августа 2018 года административный иск удовлетворен. Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером.., общей площадью 1 297 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под строительство магазина, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Минеральные Воды, в 573 м на северо-восток от жилого дома N... по ул..., равной его рыночной стоимости по состоянию 01 января 2015 года в размере... рублей.

В апелляционной жалобе представитель администрации Минераловодского городского округа по доверенности Королев В.В. просит обжалуемое решение суда отменить, указывая, что в соответствии с заключением эксперта N.., определена рыночная стоимость указанного выше земельного участка по состоянию на 01.01.2015 года. В процессе исследования данного заключения заинтересованное лицо - администрация Минераловодского городского округа - выявила недостатки данного заключения и заявила ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы вместе с возражения к заключению. Однако, данное ходатайство осталось без удовлетворения.

Как указано в заключении, на разрешение эксперту поставлен вопрос о том, какова рыночная стоимость соответствующего земельного участка по состоянию на 01.01.2015 года. В соответствии с заключением эксперта (таблица 4), предложения цены за объекты аналоги взяты по состоянию на 26.08.14, 30.04.14, 23.05.14, 03.11.14. Изложенное свидетельствует о необоснованной разнице во временных интервалах установления стоимости объектов аналогов и объекта оценки - стоимость аналогичных объектов по состоянию на январь 2015 года могла существенно измениться. Анализ данных значений на соответствие рыночным данным в заключении не приведен, что является нарушением требований ФСО N 3. Каким-либо законом, ФСО или иным нормативно-правовым актом не предусмотрена возможность использования предложений цен за объекты-аналоги, взятых за прошедший временной период в сравнении с датой, по состоянию на которую определяется рыночная стоимость объекта оценки.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав лиц участвующих в деле, оценив проведенную судом апелляционной инстанции повторную судебную оценочную экспертизу, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, земельный участок с кадастровым номером.., общей площадью 1 297 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под строительство магазина, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Минеральные Воды, в 573 м на северо-восток от жилого дома N... по ул..., находится в пользовании Газимагомедова С.М. на праве аренды, что подтверждается договором аренды земельного участка N... от 30 ноября 2011 года, заключенным между администрацией г. Минеральные Воды и Е.В, соглашением о передаче прав и обязанностей от 30 августа 2013 года заключенным между Е.В. и М.М, соглашением о передаче прав и обязанностей от 05 августа 2014 года заключенным между М.М. и Газимагомедовым С.М. Срок действия договора аренды с 29 ноября 2011 года по 28 ноября 2060 года.

Согласно договору аренды арендная плата за использование вышеназванного земельного участка устанавливается в процентах от кадастровой стоимости участка.

Данный порядок расчета арендной платы утвержден постановлением Правительства Ставропольского от 16 апреля 2008 года N 64-П "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы и предоставления отсрочки (рассрочки) уплаты арендных платежей в пределах текущего финансового года за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", утратившим силу 31 марта 2016 года.

Действующим в настоящее время постановлением Правительства Ставропольского края от 29 марта 2016 года N 112-п, вступившим в силу с 01 апреля 2016 года, предусмотрен аналогичный порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Таким образом, в силу вышеизложенных законоположений, Газимагомедов С.М, являясь плательщиком арендной платы, размер которой зависит от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, находящегося в ведении муниципального образования, имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости этого объекта недвижимости.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 N... "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае" утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 01 января 2015 года.

Согласно представленной в деле кадастровой справке от 28 ноября 2018 года, выданной ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером... по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2015 года, определена в размере... рублей.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванного земельного участка, Газимагомедов С.М. в подтверждение величины его рыночной стоимости представил составленный оценщиком ООО "БизнесПрофиль" отчет об оценке N... от 26 декабря 2017 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка, по состоянию на 01 января 2015 года составляет... рублей.

В соответствии с частями 1 и 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 названной статьи является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Разрешая спор и удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена в размере его рыночной стоимости на основании заключения судебной оценочной экспертизы N... от 06 июня 2018 года, выполненной экспертом ООО Оценочной компанией "Эксперт", согласно которой рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером... по состоянию на 01 января 2015 года составила... рублей.

Судом апелляционной инстанции назначена повторная судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту

ООО "ПРОФЭКСПЕРТ" С.С.

Согласно заключению эксперта N... от 26.11.2018 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером... по состоянию на 01 января 2015 года составляет... рубля.

Судебная коллегия в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение повторной оценочной судебной экспертизы эксперта С.С. ООО "ПРОФЭКСПЕРТ"

N... от 26.11.2018 соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки"Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 297, N 298, и Министерства экономического развития Российской Федерации от

25 сентября 2014 года N 611.

Приведенные в заключении повторной оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода, отказ от использования затратного и доходного подходов к оценке земельного участка экспертом обоснован и сомнений не вызывает.

Оценивая приведенные выводы оценочной повторной судебной экспертизы всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, судебная коллегия считает правильным, обоснованным и объективным заключение оценочной судебной повторной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы.

На момент проведения оценки было выбрано четыре аналога с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки и привел подробное обоснование и расчет их значений. Подробное объяснение применения конкретных корректировок дано в заключении. Все корректировки, применяемые в расчетах, приведенные в заключении сведения дают надлежащее представление о рынке объекта и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость, экспертом произведен качественный анализ подобранных объектов-аналогов в целях их сопоставления.

По своему содержанию повторная оценочная судебная экспертиза

соответствует статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ.

На основании изложенного судебная коллегия считает возможным принять повторную судебную оценочную судебную экспертизу ООО "ПРОФЭКСПЕРТ" эксперта С.С. N... от 26.11.2018 в качестве надлежащего доказательства, и положить в основу судебного акта по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.

Поскольку иные обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены правильно, выводы суда соответствуют изложенным в решении обстоятельствам, нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права не установлено, в остальной части решение суда следует признать законным и обоснованным.

Руководствуясь ст.ст. 307 - 311 КАС РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ставропольского краевого суда от 06 августа 2018 года в части установления кадастровой стоимости изменить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером.., общей площадью 1 297 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под строительство магазина, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Минеральные Воды, в 573 м на северо-восток от жилого дома N... по ул..., равной его рыночной стоимости по состоянию 01 января 2015 года в размере... рубля.

В остальной части это же решение оставить без изменения.

Апелляционную жалобу удовлетворить в части.

Председательствующий:

Судьи: