Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 18 декабря 2018 г. по делу N 33а-1577/2018

Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Фомина М.В,

судей Брянского В.Ю, Луневой С.П,

при секретаре судебного заседания Хрящевой О.В,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Цоколова Владимира Владимировича к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,

по апелляционной жалобе комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Ставропольского краевого суда от 19 октября 2018 года.

Заслушав доклад судьи Брянского В.Ю, выслушав выступление участника процесса, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Цоколов В.В. обратился в суд с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером... в размере его рыночной стоимости 2234 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

В обоснование административного иска указано, что Цоколов В.В. является арендатором иельного участка с кадастровым номером.., общей площадью 1508 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенный вид использования: для продолжения строительства станции технического обслуживания автомобилей, расположенного по адресу:...

Кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2015 года определена в размере 10 816 326,04 рублей.

Согласно отчету об оценке ООО "Альянс" N 15/2018 от 06 июля 2018 года рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2015 года составляет 2 234 000 рублей.

Административный истец считает, что оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, тем самым нарушает его права и законные интересы арендатора, поскольку влечет увеличение размера арендной платы за пользование участком, исчисляемой исходя из его кадастровой стоимости,

Решением Ставропольского краевого суда от 19 октября 2018 года административное исковое заявление удовлетворено.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером.., равной ее рыночной стоимости, по состоянию на 01 января 2015 года в размере 4 686 000 рублей.

Не согласившись с постановленным по делу решением, заместитель руководителя комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя Горская Л.А. подала на него апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Указывает, что удовлетворение административного иска, осуществляемое посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка, нарушает интересы муниципального образования города Ставрополя. Установление кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером:... в размере 4 686 000 рублей приведет к финансовым потерям муниципального бюджета, пополняемого за счет арендных платежей, размер которых исчисляется из установленной кадастровой стоимости.

Комитет считает, что оспариваемое решение подлежит отмене, поскольку основывается на доказательствах - результатах судебной экспертизы N 035-18-ОК от 11 сентября 2018 года, не отвечающих требованиям обоснованности и достоверности, в связи, с чем оно неприменимо при рассмотрении заявления о пересмотре спорной кадастровой стоимости земельного участка.

Применяя сравнительный подход к оценке, экспертом не обосновано, почему им выбрано малое количество аналогов при наличии большого сегмента рынка коммерческой недвижимости. Тогда как для получения более точных результатов в рамках сравнительного подхода к оценке необходимо найти и проанализировать как можно большее количество аналогов, поскольку единичные сделки или предложения не всегда отражают тенденцию рынка.

При расчете рыночной стоимости земельного участка экспертом необоснованно применена корректировка в размере -8,46% на сервитуты к объектам-аналогам N 2 и N 3. Информация о наличии или отсутствии обременений на данных земельных участках экспертом не подтверждена, в заключение эксперта информация об отсутствии обременений также отсутствует. Комитет считает, практически на каждом земельном участке города Ставрополя имеется обременение, поскольку город Ставрополь плотно застроен и через многие земельные участи проходят линии электропередач, водоснабжения, газоснабжения и т.д.

В рамках проведенного исследования экспертом при определении рыночной стоимости земельного участка применена понижающая корректировка на условия продажи (уторговывание) в размере - 14% близком к максимальной границе диапазона. Такая высокая поправка на торг применима в условиях пассивного рынка, однако Ставропольский край и город Ставрополь таковым не является.

Следовательно, экспертом допущено нарушение в применении сравнительного подхода, не представлена достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Таким образом, информация, используемая экспертом при определении рыночной стоимости земельного участка сравнительным методом, не соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки. В связи с чем, определенная в заключение эксперта рыночная стоимость земельного участка не может быть признана достоверной.

Запрашиваемая рыночная стоимость земельного участка несопоставима с реальными рыночными ценами на территории города Ставрополя для земельных участков с аналогичным видом использования.

Вместе с тем, комитет не считает оспариваемую кадастровую стоимость участка завышенной, учитывая расположение земельного участка, его функциональное использование.

В отзыве на апелляционную жалобу представитель административного истца Ефимова Л.А. указывает на несостоятельность доводов апелляционной жалобы, просит решение оставить без изменения. Считает, что апелляционная жалоба не содержит обоснования о нарушениях процессуального характера, выразившихся в ущемлении прав заинтересованного лица о назначении повторной экспертизы. В данном случае оспаривание выводов экспертного заключения не имеет оснований. Заинтересованным лицом не представлено ни одного доказательства в опровержение выводов эксперта.

Цоколов В.В, представители филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ставропольскому краю, администрации города Ставрополя, комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя в суд апелляционной инстанции не явились, будучи извещенными о месте и времени рассмотрения дела судом апелляционной инстанции. Сведений об уважительности причин неявки не представили, ходатайств об отложении слушания дела не заявили.

Представители Управления Росреестра по Ставропольскому краю, Министерства имущественных отношений Ставропольского края в суд апелляционной инстанции не явились, будучи извещенными о месте и времени рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, поступили ходатайства о рассмотрении жалобы в их отсутствие.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным, а присутствующее лицо не возражало против рассмотрения дела в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц в соответствии со ст.ст. 150, 307 КАС РФ.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, выслушав представителя административного истца Ефимову Л.А, поддержавшую отзыв на апелляционную жалобу, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, Цоколов В.В. является арендатором земельного участка с кадастровым номером.., общей площадью 1508 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенный вид использования: для продолжения строительства станции технического обслуживания автомобилей, расположенного по адресу:.., в соответствии с договором аренды от 15 июня 2016 года N 5856, заключенным между администрацией города Ставрополя и ООО "... " и соглашением об уступке прав арендатора, заключенным 06 июня 2018 года между ООО "... " и Цоколовым В.В. Срок действия договора аренды с 15 июня 2016 года по 14 июня 2019 года.

Согласно пункту 3 договора аренды и расчету, приложенному к договору, арендная плата за использование вышеназванного земельного участка устанавливается в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

Постановлением Правительства Ставропольского края от 29 марта 2016 года N 112-п "Об утверждении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов" ставка арендной платы за использование земельного участка установлена в процентах от кадастровой стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером... по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2015 года определена в размере 10 816 326,04 рублей.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил составленный оценщиком ООО "Альянс" отчет об оценке N 15/2018 от 06 июля 2018 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2015 года составляет 2 234 000 рублей.

В процессе рассмотрения дела в целях подтверждения достоверности заявленной величины рыночной стоимости земельного участка по ходатайству представителя административного истца определением Ставропольского краевого суда от 23 августа 2018 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы N 035-18-ОК от 11 сентября 2018 года, выполненной экспертом ООО Оценочная компания "Эксперт", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером... по состоянию на 01 января 2015 года составила 4 686 000 рублей.

Заключение эксперта составлено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2011 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Заключение содержит исчерпывающие ответы на поставленный вопрос, в том числе описание объекта оценки, объектов-аналогов, методику их отбора, сопоставления, аргументацию применения необходимых корректировок.

Экспертное заключение полностью соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами суду не представлено.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

В заключении экспертом приводится описание выбранного метода, позволяющих понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного метода объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Выполненные в заключении расчеты стоимости объекта оценки соответствуют выбранным подходам и методам.

Доказательств, опровергающих изложенные в заключении эксперта выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, административными ответчиками, заинтересованными лицами не представлено.

Допрошенный судом в ходе судебного разбирательства эксперт З.В.А. выводы, изложенные в заключении эксперта поддержал, дал пояснения аналогичные выводам судебной экспертизы.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к верному выводу об удовлетворении административных исковых требований согласно заключению эксперта ООО Оценочная компания "Эксперт" З.В.А. N 035-18-ОК от 11 сентября 2018 года.

Судебная коллегия полагает, что судом правильно определены имеющие значение для дела обстоятельства и применены нормы материального и процессуального права, подлежащие применению к спорному правоотношению, в связи с чем, решение суда является законным и обоснованным.

Доводы апелляционной жалобы не содержат новых обстоятельств, которые не были бы предметом обсуждения судом первой инстанции и не могут быть признаны состоятельными, поскольку сводятся по существу к иной оценке установленных по делу обстоятельств, представленных доказательств, и направлены на иное толкование норм материального права, что не отнесено ст. 310 КАС Российской Федерации к числу оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 307 - 311 КАС РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ставропольского краевого суда от 19 октября 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: