Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики от 19 декабря 2018 г. по делу N 33-1925/2018

Судебная коллегия по гражданским делам

Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:

председательствующего Кучукова О.М,

судей Хамирзова М.Х. и Бейтуганова А.З.

при секретаре Абазова Э.А.

с участием Искаковой Р.А. и её представителя Шинахова З.М, представителя Местной администрации городского округа Нальчик Ахаминова Р.А.

по докладу Кучукова О.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Исаковой Марьяны Александровны к Местной администрации городского округа Нальчик об оспаривании выкупной стоимости жилого помещения и определении цены для совершения сторонами сделки по выкупу жилого помещения

по апелляционной жалобе Исаковой Марьяны Александровны

на решение Нальчикского городского суда КБР от 17 октября 2018 года.

Судебная коллегия

Установила:

На основании свидетельства о государственной регистрации права собственности серии N N Исаковой Марьяне Александровне на праве собственности принадлежит двухкомнатная "адрес" КБР, площадью 42,8 кв.м, расположенная на втором этаже многоквартирного дома. Жилой дом, в котором расположена принадлежащая Исаковой М.А. квартира, признан аварийным, непригодным для проживания. Предоставляемое Исаковой М.А. взамен аварийного жилое помещение ее не устроило, от переселения в предоставляемое жилое помещение она отказалась, в связи с тем, что предложенный вариант не является равноценным. В связи с отказом Исаковой М.А. от переселения в предлагаемое ей жилое помещение Местная администрация г.о Нальчик предложила Исаковой М.А. взамен предоставления другого жилого помещения получить выкупную цену за принадлежащую ей квартиру в размере 1289385 рублей. Квартира оценена независимым оценщиком ФИО6 по договору с Местной администрацией г.о. Нальчик N Д07/91.04-2017 от 21 апреля 2017 года. Утверждая, что данная оценка стоимости выкупаемого жилого помещения не достоверна, Исакова М.А. обратилась в Нальчикский городской суд КБР с иском к Местной администрации городского округа Нальчик об оспаривании предложенной ей выкупной стоимости двухкомнатной "адрес" КБР, площадью 42,8 кв.м. и определении цены квартиры для совершения сторонами сделки по выкупу жилого помещения. В обоснование заявленного иска она указала следующее.

В отчете N 467.07/106-2017 от 30 августа 2017 года ИП ФИО6 объект оценки обозначен "квартира барачного типа, площадью 42,8 кв.м", однако из документов, представленных заказчиком, такое не следует. В свидетельстве о государственной регистрации права объект права указан " 2-комнатная квартира, назначение жилое, общая площадь 42,8 кв. м, этаж 2.". Тем самым, оценщик придает квартире статус, заведомо снижающий ее потребительские качества, влияющие на стоимость, и в качестве аналогов в ходе расчетов берет объявления по продаже жилплощади в бараках, что также снижает итоговую стоимость объекта оценки. На странице 2 отчета указана недостоверная информация о невозможности осмотра квартиры в связи блокированием доступа со стороны собственника. В "Анализе рынка" объекта оценки, как основные ценообразующие факторы оценщик указывает: местоположение, транспортная доступность, этаж, количество комнат в квартире, характеристики квартиры. Из указанных данных следует, что 2-комнатная квартира на втором этаже жилого дома в центре г..Нальчик при хорошем техническом состоянии стоит 54650 руб. за 1 квадратный метр общей площади. Однако оцениваемая квартира по всем эти показателям выбивается только по показателю технического состояния как требующая ремонта и оценена по 16733 руб. за 1 квадратный метр, что является ниже показателей рынка более чем в 3 раза. Никаких пояснений по поводу такого отличия оценщик в своем отчете не дает. Пункт "Описание объекта оценки" (стр. 41) содержит множество недостоверных сведений, которые легли в основу оценки, следовательно, расчеты, проведенные на их основе, являются недостоверными. В пункте 7.1 "Обоснование отказа от использования двух подходов к оценке" (стр.43-44) оценщик указывает, что ему не известны случаи приобретения жилья, когда покупатель - частное лицо, приобретал в собственность одну квартиру в многоквартирном доме посредством её строительства. Такие заявления вызывают вопросы к квалификации, а значит и к качеству выполненных работ оценщиком.

Оценщик неправильно вывел общую чистую корректировку как в рублях, так и в процентах от принятой цены продажи. Им неверно подсчитано количество проведенных корректировок по аналогам, неправильно определена общая валовая корректировка. Так как все эти ошибки влияют на итоговое значение рыночной стоимости и влияют в сторону уменьшения, то достоверность проведенных расчетов сведена к нулю, и итоговая рыночная стоимость вводит в заблуждение.

Проведенный расчет стоимости земельного участка также является неверным, аналоги подобраны неправильно, по конфигурации вносится необоснованная корректировка (изъятию подлежит весь земельный участок, общей площадью 1315 кв.м, а не только доля в общей долевой собственности собственника "адрес"), тем самым эта корректировка внесена, чтобы снизить стоимость, и итоговая рыночная стоимость также вводит в заблуждение. Документы, представленные заказчиком и используемые оценщиком, не подписаны и не заверены надлежащим образом. В части объявлений по продаже объектов, принятых в качестве аналогов, продавцами выступают сами собственники, без посредников, поэтому введенная корректировка на вознаграждение риэлтора не обоснована, не подтверждена, что нарушает требования законодательства по оценке. Утверждая, что в отчет оценщика ФИО6 не были включены предусмотренные пунктом 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации убытки, что имеется другой отчет N 01/08/17 от 01 августа 2017 года об оценке того же объекта проведенный оценщиком ФИО7 и указанное жилое помещение оценено в 1930000 руб. и такая цена для совершения сделки по выкупу жилого помещения ее устраивает, что Соглашение от 18 сентября 2017 года между Исаковой М.А. и ответчиком о выкупной цене жилого помещения, распложенного по адресу: КБР, г. Нальчик, ул. Суворова, 10, кв. 22, не достигнуто, Исакова М.А. обратилась в Нальчикский городской суд КБР с иском к Местной администрации г.о. Нальчик. С учетом уточнений исковых требований от 14 сентября 2018 года, она просила о признании стоимости для выкупа изымаемого жилого помещения, расположенного по адресу: КБР, "адрес", указанной в отчете оценщика ИП ФИО6 N 467.07/106-2017 от 30 августа 2017 года в размере 1289385 руб. недостоверной, об определении цены для совершения сделки по выкупу изымаемого жилого помещения в размере 2249000 руб.

В судебном заседании Исакова М.А. и ее представитель Шинахов З.М. иск поддержали, просили его удовлетворить.

Представитель Местной администрации г.о. Нальчик иска не признал, просил отказать в его удовлетворении.

Решением Нальчикского городского суда КБР от 17 октября 2018 года исковые требования Исаковой М.А. удовлетворены частично. Судом постановлено признать стоимость для выкупа изымаемого жилого помещения, расположенного по адресу: КБР, "адрес", указанную в отчете оценщика ИП ФИО6 N 467.07/106-2017 от 30 августа 2017 года в размере 1289385 руб. недостоверной. В удовлетворении исковых требований Исаковой М.А. об определении цены для совершения сделки изымаемого жилого помещения, принадлежащего ей на праве собственности, расположенного по адресу: КБР, г. Нальчик, ул. Суворова, 10, кв.22 и доли в земельном участке, указанной в заключении эксперта в размере 2249000 руб. соответствующей действительности отказать. С Местной администрации г.о. Нальчик в пользу АНО "Независимая судебная экспертиза" взысканы расходы, связанные с проведением экспертизы в размере 8300 руб.

Считая решение суда незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, Исакова М.А. подала на решение суда апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить в части и принять по делу новое решение о признании достоверной стоимости для совершения сделки по выкупу изымаемого жилого помещения, принадлежащего ей на праве собственности, расположенного по адресу: КБР, "адрес" доли в земельном участке, указанной в заключении эксперта N 255/С/О/Э от 05 сентября 2018 года в размере 2249000 руб... В обоснование жалобы указано на то, что суд необоснованно относит заявленное Исаковой М.А. требование к гражданским отношениям, регулируемых указанными статьями 153, 154 и 421 Гражданского кодекса Российской Федерации. В иске заявлено требование о признании соответствующей действительности цену изымаемого жилого помещения и доли в земельном участке. Это требование следует из полученного ею уведомления о том, что жилое помещение будет изъято путем выкупа. Считает, что суд первой инстанции, признав предложенную ответчиком цену в размере 1289385 руб. за ее квартиру недостоверной, необоснованно отказал признать достоверной цену, установленную экспертизой, назначенной своим же определением. Считает, что признание судом установленной экспертом стоимости квартиры и доли в земельном участке, не влечет для ответчика возникновения каких-либо обязательств. По делу была установлена выкупная стоимость конкретного жилого помещения и эта стоимость должна быть признана судом достоверной.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда КБР Кучукова О.М, обсудив доводы апелляционной жалобы, поддержанной Исаковой М.А. и её представителем Шинаховым З.М, выслушав возражения представителя Местной администрации городского округа Нальчик Ахаминова Р.А. на апелляционную жалобу, изучив материалы дела, проверив в соответствии с правилами части 1 статьи 327-1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правильность принятого судом первой инстанции решения исходя их доводов, изложенных в апелляционной жалобе и в возражениях на апелляционную жалобу, выслушав Исакову М.А. и её представителя Шинахова З.М, представителя Местной администрации городского округа Нальчик Ахаминова Р.А, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в части отказа Исаковой М.А. в требованиях об определении выкупной цены "адрес" КБР с принятием в этой части нового решения, которым определить размер выкупной цены изымаемого жилого помещения - двухкомнатной "адрес" КБР, используемой в целях выкупа у Исаковой Марьяны Александровны указанной квартиры в связи с её изъятием, равной 2249000 руб. по следующим основаниям.

В соответствии со статьёй 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены решения суда первой инстанции в апелляционном порядке являются неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными, несоответствие изложенных в решении суда выводов обстоятельствам дела, нарушение или неправильное применение судом норм материального или процессуального права. Дело судом рассмотрено с такими нарушениями.

В соответствии с частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции жилого помещения в разумный срок. В случае, если собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. Изъятие жилых помещения в таком доме осуществляется в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 2, статье 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме имеет право на предоставление другого жилого помещения, либо его выкуп. При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

В силу части 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено не пригодное к проживанию жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Согласно части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

В силу части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно разъяснениям, изложенным в подпункте "з" пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации в от 02 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. При наличии спора о выкупной цене изымаемого жилого помещения спор подлежит разрешению судом.

Материалами дела установлено, что на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности серии N N ФИО1 на праве собственности принадлежит двухкомнатная "адрес" КБР, площадью 42,8 кв.м, расположенная на втором этаже многоквартирного дома. Жилой дом, в котором расположена принадлежащая Исаковой М.А. квартира, признан аварийным, непригодным для проживания и подлежащим сносу. Стороны соглашения о переселении Исаковой М.А. и членов её семьи в другое жилое помещение не достигли.

В соотве5тствии со статьёй 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и разъяснениями, содержащимися в пунктах 20 и 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции. Исходя из этих положений закона, право выбора способа изъятия жилого помещения у его собственника (путём выкупа либо путём предоставления другого жилого помещения) принадлежит собственнику изымаемого жилого помещения. Стороны к соглашению о переселении Исаковой М.А. в другое жилое помещение, предоставляемое ей Местной администрацией городского округа Нальчик не пришли, а пришли к соглашению о выкупе квартиры, но не пришли к соглашению о размере выкупной цены. Местная администрация городского округа Нальчик предложила заключить соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд по цене 1289385 руб. Исакова М.А. с предложенной ей ценой не согласилась и обратилась в суд с требованием об установлении выкупной цены квартиры и причитающейся ей доли земельного участка равной 1930000 руб.

Поскольку Местная администрация городского округа Нальчик с предложенной ценой не согласилась, судом была назначена и проведена экспертиза, определившая, что стоимость принадлежащей Исаковой М.А. квартиры и её доли земельного участка составляет 2249000 руб. Правильность выводов эксперта в установленном порядке сомнению не подвергнута, требований о назначении иной экспертизы сторонами заявлено не было. В судебном заседании Исакова М.А. увеличила размер требований, просила признать достоверной рыночную стоимость принадлежащего ей имущества - квартиры и доли земельного участка, равной 2249000 руб. Признав эти обстоятельства установленными обоснованно признав предложенную Местной администрацией городского округа Нальчик выкупную цену квартиры заниженной, суд необоснованно вопреки положениям статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и разъяснениями, содержащимися в пунктах 20 и 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", отказал Исаковой М.А. в её требованиях.

Поскольку Исакова М.А. вправе требовать определения выкупной цены спорного жилого помещения и ее выплаты в размере 2249000 руб, а суд в её требованиях необоснованно отказал, поскольку выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации порядке, у суда отсутствовали правовые основания для отказа в удовлетворении этих требований Исаковой М.А.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

Определила:

Решение Нальчикского городского суда КБР от 17 октября 2018 года в части отказа в определении выкупной цены "адрес" КБР отменить.

Определить размер выкупной цены изымаемого жилого помещения - двухкомнатной "адрес" КБР, используемой в целях выкупа у Исаковой Марьяны Александровны указанной квартиры в связи с её изъятием равной 2249000 руб.

В остальной части решение Нальчикского городского суда КБР от 17 октября 2018 года оставить без изменения.

Председательствующий: О.М. Кучуков.

Судьи: 1. М.Х. Хамирзов.

2. А.З. Бейтуганов.