Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики от 12 декабря 2018 г. по делу N 33-1197/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики в составе:

председательствующего: Гришиной С.Г.

судей: Болатчиевой А.А, Езаовой М.Б.

при секретаре: Хабовой М.Т.

рассмотрела в открытом судебном заседании

гражданское дело по апелляционной жалобе Текеевой Д.И. на решение Карачаевского городского суда от 20 сентября 2018 года по делу по иску прокурора города Карачаевска, действующего в интересах Карачаевского городского округа к Текеевой Д.И. о взыскании задолженности по арендной плате.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда КЧР Гришиной С.Г, объяснения ответчика Текеевой Д.И, прокурора Мурадовой А.Ю, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Прокурор обратился в суд с иском в интересах неопределенного круга лиц к Текеевой Дине Ильясовне о взыскании задолженности по арендной плате в сумме "данные изъяты" копейки, исчисленной по 10 февраля 2017 года, ссылаясь на то, что ответчиком не исполняется договор аренды от 24.01.2012 года, заключенный Управлением имущественных и земельных отношений администрации Карачаевского городского округа и ответчиком в отношении земельного участка N N.., расположенного в 250 м от ул. "адрес". По мнению прокурора, указанный договор считается заключенным на неопределенный срок, так как после окончания срока аренды (24.01.2015 г.) земельный участок арендодателю не возвращался и находится в пользовании арендатора до настоящего момента.

В письменных возражениях на исковое заявление прокурора ответчик просит применить срок исковой давности и указывает на необоснованность требований в части размера арендной платы.

В судебном заседании прокурор Тоторкулов М.М. поддержал заявленные требования, представитель ответчика Батчаева А.К. возражала против их удовлетворения, представитель Управления поддержал иск.

Решением Карачаевского городского суда от 20 сентября 2018 года исковые требования прокурора удовлетворены частично. Суд взыскал с Текеевой Д.И. задолженность по аренде земельного участка за период с июня 2015 года по февраль 2017 года в размере 302 869 рублей 05 копеек.

В апелляционная жалобе ответчик просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новое решение, которым отказать во взыскании арендной платы за период с 24.01.2012 года по июнь 2018 года и взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с июля 2015 года по 14.02.2017 года в размере "данные изъяты" рублей, считая необоснованными выводы суда о применении при расчете арендной платы процентных ставок по виду разрешенного использования земельных участков - рестораны, кафе, бары. Решение суда не содержит оснований, по которым суд отверг доводы стороны ответчика о том, что арендодателем при составлении расчета задолженности применены процентные ставки, не соответствующие виду разрешенного использования земельного участка, предоставленного в аренду. В решении суда также не дана оценка доводам стороны ответчика о злоупотреблении арендодателем своим правом на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке без уведомления арендатора. Кроме этого дело рассмотрено в отсутствие истца, надлежащим образом не извещенного о времени и месте судебного разбирательства.

В возражениях на апелляционную жалобу прокурор просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, считая, что оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия полагает решение суда первой инстанции подлежащим изменению в связи с существенным нарушением норм материального права, несоответствием выводов суда обстоятельствам дела.

Как следует из материалов дела, 24 января 2012 года Управлением имущественных и земельных отношений администрации Карачаевского городского округа и Текеевой Д.И. был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером N... общей площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по адресу: "адрес", в 270 мерах от улице "адрес" по направлению на юго-запад под строительство автомойки совмещенной с кафе. Срок действия договора установлен 3 года, до 24 января 2015 года.

Пунктом 4.1 договора общая сумма арендной платы установлена "данные изъяты" рубля за год (1,5 % от кадастровой стоимости "данные изъяты" рублей). Размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти Карачаево-Черкесской Республики, а также органов местного самоуправления Карачаевского городского округа централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшения арендной платы или полного освобождения от неё), но не чаще одного раза в год. Изменения размера арендной платы осуществляется без перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения к нему. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями путем перечисления указанной в п.4.1 суммы на счет Управления.

Указанный земельный участок поставлен на кадастровый учет с видом разрешенного использования - для строительства автомойки, совмещенной с кафе, категория земель - земли населенных пунктов, почтовый ориентир: "адрес", кадастровая стоимость - "данные изъяты" рублей.

Постановлением Правительства КЧР N 394 от 16.12.2014 г. установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере "данные изъяты" рублей.

На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 12.09.2017 г. и указанного договора аренды 25.09.2017 г. зарегистрировано право собственности ответчика на нежилое здание - автомойку, совмещенную с кафе площадью "данные изъяты" кв.м, расположенное по адресу: "адрес".

Стороны в судебном заседании не оспаривали факт наличия между сторонами арендных отношений и, соответственно, обязательства ответчика по внесению арендной платы, а также невыполнения ответчиком этого обязательства с момента заключения договора аренды земельного участка.

Частично удовлетворяя заявленные требования и взыскивая задолженность по арендной плате за период с июля 2015 года по февраль 2017 года, суд правильно руководствовался положениями подп.7 п.1 ст.1 ЗК РФ, абзацем 6 ст.42 ЗК РФ, ст. 614 ГК РФ и пришел к верному выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате, а также обоснованно применил к периодическим платежам срок исковой давности.

Довод апелляционной жалобы ответчика о ненадлежащем извещении её о времени и месте судебного заседания не соответствует материалам дела, так как в деле имеется уведомление о вручении ей судебного извещения 15 сентября 2018 года по её месту жительства. Довод о несоответствии имеющейся в извещении подписи реальной подписи ответчика на конкретных доказательствах не основан.

Вместе с тем вывод суда о размере задолженности по арендной плате нельзя признать законным и обоснованным, так как он сделан без учета подлежащих применению норм материального права и обстоятельств дела.

Так, суд исходил из того, что с 24.01.2012 по 28.12.2012 г. расчет арендной платы должен производиться исходя из кадастровой стоимости "данные изъяты" рублей, процентная ставка - 0,2 - земельные участки, предоставляемые для строительства и реконструкции (п.52 Постановления от 26.12.2008 г. N 509);

с 28.12.2012 г. по 27.12.2014 г. - в соответствии с Постановлением от 28.12.2012 г. N 575 процентная ставка для земельных участков, предназначенных для размещения ресторанов, кафе, баров - 20;

с 27.12.2014 г. по 16.05.2015 г. - в связи с изменением кадастровой стоимости "данные изъяты", процентная ставка - 20;

с 16.05.2015 г. по 14.02.2017 г. - в соответствии с Постановлением от 28.04.2015 г. N 106 - процентная ставка для земельных участков, предназначенных для размещения ресторанов, кафе, баров - 17. Свои выводы суд мотивировал в частности ссылкой на регистрацию права собственности ответчика на построенный объект недвижимости.

С данными выводами согласиться нельзя, так как они не соответствуют подлежащим применению нормам материального права и обстоятельствам дела.

Статьей 39.7 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством РФ.

Если иное не установлено ЗК РФ или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта РФ.

Правительством РФ принято постановление от 16 июля 2009 года N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", которое является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Одним из принципов определения арендной платы Постановление N 582 указывает принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.

Изменение порядка расчета арендной платы арендодателем произвольно недопустимо.

В спорный период в КЧР такое нормативное регулирование было предусмотрено Постановлением Правительства КЧР от 20.06.2008 г. N 226 "О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Карачаево-Черкесской Республики и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, за исключением земельных участков в муниципальном образовании - городе Черкесске", установившим порядок исчисления годовой арендной платы за вышеназванные земельные участка и утвердившим процентные ставки от кадастровой стоимости земельных участков, учитывающих вид разрешенного использования.

Так, в соответствии с п. 1 Постановления N 226 установлено, что размер годовой арендной платы рассчитывается по следующей формуле: АП= ПК х КСЗУ,

где АП - размер годовой арендной платы;

ПК - процентная ставка от кадастровой стоимости земельного участка, учитывающая вид разрешенного использования земельного участка;

КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка.

Администрацией Карачаевского городского округа в 2012 году указано на применение процентной ставки, установленной пунктом 52 Приложения 1 к постановлению N 226, которым определен размер процентной ставки для земельных участков, находящихся в государственной собственности КЧР, вид разрешенного использования - земельные участки, предоставляемые для строительства и реконструкции по Карачаевскому городскому округу (0,02).

Вместе с тем процентная ставка в соответствии с постановлением Правительства КЧР N 226 в редакции, действовавшей до вступления в силу 26.01.2013 г. Постановления N 575 от 28.12.2012 г, установленная в п.50 приложения 5 (процентные ставки по земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории Карачаевского муниципального городского округа) для земельных участков, предоставляемых для строительства и реконструкции, составляла 0,2.

Кроме этого договором аренды от 24.01.2012 г. была установлена определенная сумма арендной платы, оснований же для её пересмотра арендодателем в одностороннем порядке, как предусмотрено п. 4,2 договора (решений органов государственной власти КЧР или органов местного самоуправления), не имелось.

С 28 декабря 2012 года арендодателем использовались процентные ставки в размере 20 и 17 по приложению 5, устанавливающему указанные ставки по земельным участкам, по Карачаевскому городскому округу, по виду разрешенного использования - земельные участки ресторанов, кафе и баров.

Действительно, постановлением N 575 от 28.12.2012 г. пункт 50 приложения 5, устанавливающий процентные ставки для земельных участков, предоставляемых для строительства и реконструкции, был исключен, для иных видов разрешенного использования земель установлена процентная ставка - 2, для земельных участков ресторанов, кафе, баров, из категории земель населенных пунктов - 20, в том числе в период строительства и в период проектно-изыскательских работ объекта.

Постановлением Правительства КЧР от 28.04.2015 г. N 106, вступившим в силу 16 мая 2015 года, процентная ставка для земельных участков ресторанов, кафе, баров в г. Карачаевске была установлена - 17. Пунктом 50 приложения 5 установлена процентная ставка для земельных участков, предоставляемых на период нормативного строительства и проектно-изыскательских работ - 2, иные виды разрешенного использования земель - 5.

Между тем в соответствии с утвержденным приказом Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 года N 540 классификатором видов разрешенного использования земельных участков к отдельным видам разрешенного использования относятся "общественное питание" (размещение объектов капитального строительства в целях устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары) и "объекты придорожного сервиса" (размещение автозаправочных станции; размещение магазинов сопутствующей торговли, зданий для организации общественного питания в качестве объектов придорожного сервиса; предоставление гостиничных услуг в качестве придорожного сервиса; размещение автомобильных моек и прачечных для автомобильных принадлежностей, мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей и прочих объектов придорожного сервиса).

В приложении 5 постановления N 226 установлены процентные ставки для земельных участков с такими видами разрешенного использования как: земельные участки ресторанов, кафе, баров; земельные участки для размещения объектов технического обслуживания и ремонта транспортных средств, машин и оборудования; земельные участки, предназначенные для размещения автозаправочных станций, иные виды разрешенного использования.

Как усматривается из выписки из ЕГРН, вид разрешенного использования земельного участка - для строительства автомойки, совмещенной с кафе, категория земель - земли населенных пунктов, земельный участок, государственная собственность на который не разграничена.

Утверждение истца о том, что указанный вид разрешенного использования относится к размещению объектов общественного питания нельзя признать обоснованным, так как по характеру деятельности, которая должна осуществляться в возведенном объекте он должен быть отнесен к одному из видов объектов придорожного сервиса. Так как процентные ставки установлены не для всех видов объектов придорожного сервиса, в данном случае применению подлежат процентные ставки, установленные для иных видов разрешенного использования земель.

Не учтены судом первой инстанции время вступления в силу применяемых нормативных актов, а также то, что в силу положений ст.24.20 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения о кадастровой стоимости земельного участка используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, по общему правилу с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает решение суда подлежащим изменению в части размера взыскиваемой задолженности по арендной плате.

Кроме этого судебная коллегия считает необходимым обратить внимание на то, что при применении процентных ставок по виду разрешенного использования к использованию достроенных объектов недвижимости или к случаям превышения сроков нормативного строительства данных объектов, к юридически значимым обстоятельствам относился и факт превышения указанных сроков, который в силу требований ст. 56 ГПК РФ должен был вынесен судом на обсуждение сторон.

Между тем судом данное обстоятельство не исследовалось, доказательства в подтверждение этого обстоятельства суду не представлялись.

Нельзя согласиться и с выводом суда об обоснованности применения указанных процентных ставок в связи с регистрацией права собственности истицы не объект недвижимости, так как указанное обстоятельство, регистрация права собственности Текеевой на нежилое здание - автомойку совмещенную с кафе имела места 25.09.2017 г, после окончания периода, за который судом взыскана задолженность по арендной плате. Кроме этого основанием регистрации явилось разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 12.09.2017 г, выданное администрацией муниципального образования. Доказательств того, что объект недвижимости был введен в эксплуатацию ранее, суду представлено не было.

Вместе с тем судебная коллегия учитывает и то обстоятельство, что с момента заключения договора аренды до ввода построенного объекта в эксплуатацию прошел достаточно длительный период времени - 5 лет, ответчик факт нарушения нормативного периода строительства не оспаривает, в апелляционной жалобе просит применить процентные ставки для иных видов разрешенного использования.

Исходя из вышеизложенного, судебная коллегия считает решение суда первой инстанции подлежащим изменению в части взыскания с ответчика задолженности по арендной плате и взыскать за период с июля 2015 года по февраль 2017 года арендную плату, исчисленную из кадастровой стоимости "данные изъяты" рублей и процентной ставки по иным видам разрешенного использования земель - 5 - "данные изъяты" рублей.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Карачаевского городского суда от 20 сентября 2018 года изменить в части удовлетворения требований прокурора г. Карачаевска к Текеевой Д.И. о взыскании задолженности по арендной плате за период с июля 2015 года по февраль 2017 года.

Взыскать с Текеевой Д.И. задолженность по арендной плате по договору аренды N 8 от 24 января 2012 года за период с июля 2015 года по февраль 2017 года в размере 89 470 рублей 50 копеек

В остальной части решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: