Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики от 19 декабря 2018 г. по делу N 33-1217/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики в составе:

председательствующего: Гришиной С.Г.

судей: Болатчиевой А.А, Езаовой М.Б.

при секретаре: Урусове Р.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании

гражданское дело по апелляционной жалобе Свербиева А.В. на решение Зеленчукского районного суда от 12 октября 2018 года по делу по иску Свербиева А.В. к администрации Зеленчукского муниципального района и Василенко Ф.Д. о признании незаконным решения о предоставлении в аренду земельного участка.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда КЧР Гришиной С.Г, объяснения истца Свербиева А.В, его представителя Айбазовой Ш.З, представителя администрации МР Миргородской Н.В, ответчика Василенко Ф.Д. и его представителя Анушко В.Д, представителя Исправненского МО Брыкиной М.И, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Свербиев А.В. обратился в суд с иском к администрации Зеленчукского муниципального района о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка и возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером N.., расположенного по адресу: "адрес", считая, что администрацией не учтено его преимущественное право на предоставление данного земельного участка, так как ему на праве собственности принадлежат объекты недвижимости, расположенные на этом земельном участке: дом сторожа общей площадью "данные изъяты" кв.м, дом - столовая, общей площадью "данные изъяты" кв.м, крытый ток, общей площадью "данные изъяты" кв.м. При этом проведение кадастровых работ для формирования земельного участка приостановлено в связи с допущенной ответчиком ошибкой в постановлении об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории.

Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Василенко Ф.Д.

В ходе судебного разбирательства истцом изменены заявленные требования, он просит признать недействительным постановление от 11.01.2017 г. N 8 "О предоставлении в аренду земельного участка Василенко Ф.Д.;

признать недействительным постановление от 27.06.2017 г. N 434 "Об изменении вида разрешенного использования земельных участков";

признать недействительным договор аренды спорного земельного участка, заключенный между администрацией МР и Василенко Ф.Д. 11.01.2017 г. и дополнительное соглашение к договору от 26.09.2017 г.;

аннулировать сведения о государственной регистрации договора аренды и дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка;

обязать Василенко Ф.Д. привести земельный участок в первоначальное состояние путем демонтажа возведенных построек.

Свои требования истец мотивировал тем, что предоставление в аренду Василенко Ф.Д. земельного участка существенно ущемляет и ограничивает ему свободный доступ и проезд к объектам недвижимости, имеющим общее назначение, нарушает требования пожарной безопасности, санитарные требования. Истец также ссылается на отсутствие законных оснований для предоставления спорного земельного участка ответчику без проведения торгов.

В судебном заседании истец и его представитель Узденова Ю.И. поддержали исковые требования, представитель администрации Миргородская Н. А, ответчик Василенко В.Д. и его представитель Анушко В.Д. возражали против удовлетворения иска.

Решением Зеленчукского районного суда от 12 октября 2012 года в удовлетворении иска Свербиева А.В. отказано.

В апелляционной жалобе истец просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новое решение об удовлетворении иска, считая, что судом неправильно определены обстоятельства по делу, неправильно применены нормы процессуального и материального права, выводы суда не соответствуют доказательствам, исследованным в ходе судебного разбирательства.

В возражениях на апелляционную жалобу администрация муниципального района просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, считая доводы жалобы неубедительными.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия полагает решение суда первой инстанции подлежащим отмене в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела, существенным нарушением норм материального права.

Как усматривается из материалов дела, Свербиев А.В. по договору купли-продажи от 22 мая 2017 года приобрел у "ФИО"1 недвижимое имущество, расположенное по адресу: "адрес" а именно, дом-столовая площадью "данные изъяты" кв.м, дом-сторожка площадью "данные изъяты" кв.м, крытый ток площадью "данные изъяты" кв.м. Право собственности истца зарегистрировано 30 мая 2017 года.

На указанные объекты недвижимости составлен единый технический паспорт.

5 июня 2017 года Свербиев А.В. обратился в администрацию Зеленчукского муниципального района с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка по вышеуказанному адресу в связи с нахождением на нем принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости.

Письмом от 27 июня 2017 года он был уведомлен о том, что ему необходимо провести межевые работы по установлению границ испрашиваемой территории и до 15.07.2017 г. предоставить схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории.

Постановлением администрации МР от 10.10.2017 г. N 922 утверждена схема расположения земельного участка, расположенного по адресу: "адрес", площадью "данные изъяты" кв.м. из земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования - сельскохозяйственное использование и предварительно согласовано Свербиеву А.В. предоставление вышеуказанного земельного участка.

Истец вновь обратился с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка по вышеуказанному адресу. На что 13 декабря 2017 года администрация МР сообщила ему о необходимости проведения кадастровых работ в отношении земельных участков, определенных утвержденной схемой для разрешения данного вопроса.

ИП глава КФХ Василенко Ф.Д. 7 ноября 2016 года обратился в администрацию МР с заявлением о предоставлении в аренду на 3 года земельного участка, расположенного по адресу: "адрес" площадью "данные изъяты" кв.м. из земель сельскохозяйственного назначения для выпаса сельскохозяйственных животных.

Решением комиссии по регулированию земельных и имущественных отношений Зеленчукского муниципального района от 11.11.2016 г. было рекомендовано предоставить данный земельный участок в аренду для выпаса сельскохозяйственных животных.

Постановлением администрации Зеленчукского муниципального района N 1140 от 23.11.2016 г. утверждена схема расположения земельного участка, ИП Василенко Ф.Д. предложено обратиться в Управление Росреестра по КЧР за постановкой земельного участка на кадастровый учет. 23 декабря 2016 года земельный участок был поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера N.., площадь - "данные изъяты" кв.м, кадастровая стоимость "данные изъяты" рублей, адрес: "адрес", категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование- для выпаса сельскохозяйственных животных.

Постановлением администрации МР от 11.01.2017 г. N 8 указанный земельный участок с кадастровым номером N... предоставлен Василенко Ф.Д. в аренду сроком на три года для выпаса сельскохозяйственных животных. В этот же день администрацией Зеленчукского муниципального района и Василенко Ф.Д. заключен договор аренды спорного земельного участка на срок до 11.01.2020 г, размер арендной платы "данные изъяты" рублей. Государственная регистрация договора аренды земельного участка произведена 06.02.2017 г.

Дополнительным соглашением от 26 сентября 2017 года в договор аренды от 11.01.2017 г. N 04/17 были внесены изменения в связи с принятием администрацией МР постановления от 27.06.2017 г. N 434 "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка, расположенного по адресу: "адрес"" и кадастровой выпиской в части вида разрешенного использования земельного участка и арендной платы.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции признал установленным то, что при предоставлении земельного участка в аренду администрация муниципального района не разместила в средствах массовой информации сведения о предоставлении его в аренду, что не позволило истцу подать заявку на участие в передаче земельного участка, что администрацией истцу предоставлен другой земельный участок площадью "данные изъяты" кв.м, на котором находятся принадлежащие истцу строения, а также то, что земельный участок был предоставлен в аренду ответчику Василенко Ф.Д. до обращения истца за предоставлением спорного земельного участка.

Суд также установил, что предоставление указанного земельного участка существенно ущемляет и ограничивает истцу свободный доступ и проезд к объектам недвижимости, которые являются единым недвижимым комплексом, имеющим общее назначение. Однако заявления о предоставлении спорного земельного участка в аренду истец не подавал. Исходя из этого, суд пришел к выводу, что оснований для признания незаконным передачу в аренду спорного земельного участка не имеется.

Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда, так как они противоречивы, не соответствуют обстоятельствам дела и подлежащим применению нормам материального права.

В соответствии с п.2 ст. 168 ГПК РФ по общему правилу сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на права и охраняемые законом интересы третьих лиц ничтожна.

Как разъяснено в пункте 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 25 от 23 июня 2015 года "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий её недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Таким образом, при разрешении требований о признании недействительным договора аренды земельного участка юридическое значение имеет нарушение при заключении данной сделки требований закона, нарушение прав истца и отсутствие у него иного способа защиты своего права.

Фактическим основанием для отказа в удовлетворении всех заявленных требований судом указано отсутствие нарушения прав истца при предоставлении спорного земельного участка в аренду ответчику.

Вместе с тем суд привел и установленные им обстоятельства, не соответствующие указанному выводу, а именно - невозможность подачи истцом заявки на предоставление спорного земельного участка, ограничение доступа истца к принадлежащим ему объектам недвижимости.

При установлении таких обстоятельств ссылки суда на отсутствие обращения истца за предоставлением спорного земельного участка и предоставление ему другого земельного участка, граничащего с арендуемым, на котором непосредственно расположены принадлежащие ему объекты недвижимости, не могут служить достаточным основанием для отказа в иске.

Кроме этого последние обстоятельства не соответствуют исследованным судом доказательствам.

Так, в материалах дела имеется заявление истца в администрацию муниципального района о предоставлении земельного участка, в том числе и с кадастровым номером "данные изъяты" (л.д. 19).

Доказательства же предоставления истцу иного земельного участка на определенном праве в деле отсутствуют, что не отрицается и администрацией МР, ссылавшейся на отсутствие до настоящего времени правовых оснований для использования истцом земельного участка под строениями.

Нормы материального права, приведенные судом в обоснование своих выводов (ст.ст. 35, 39.1, 39.3, 39.20 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ), устанавливающие особенности приобретения земельных участков собственниками зданий и сооружений, расположенных на таких земельных участка, выводы суда также не подтверждают.

Кроме этого судом отказано в удовлетворении требований о признании незаконным отказа в предоставлении спорного земельного участка истцу.

Между тем требования, заявленные истцом после изменения иска (л.д.187) такого требования не содержат.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене в связи с его незаконностью и необоснованностью.

При разрешении заявленных требований по существу судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В силу положения ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. Аналогичную норму содержит и ст. 552 ГК РФ.

Пунктом 1 ст. 39.20 ЗК РФ установлено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду граждан, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с положениями подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.

Из материалов дела следует, что Свербиев А.В. является собственником трех объектов недвижимости, дома-столовой площадью "данные изъяты" кв.м, дома-сторожа площадью "данные изъяты" кв.м. и крытого тока площадью "данные изъяты" кв.м, расположенных по месту нахождения спорного земельного участка.

Право собственности истца зарегистрировано 30 мая 2017 года, при этом, как следует из материалов дела, продавцу "ФИО"1 данное имущество принадлежало на основании решения суда от 13.11.2008 г.

Таким образом, исключительное право на приобретение земельного участка, на котором находятся данные объекты недвижимости принадлежало "ФИО"1, а после перехода права собственности истцу, Свербиеву А.В.

Из объяснений лиц, участвующих в деле, следует, что о существовании собственника объектов недвижимости сторонам было известно до предоставления земельного участка в аренду ответчику Василенко Ф.Д, однако при определении границ спорного земельного участка вопрос о площади и границах земельного участка, необходимого для использования сооружений, в том числе возможность проезда техники к указанным сооружениям, принадлежащих Боташеву А.К, сингуляторным правопреемником которого является истец, не разрешался.

Так, представитель Исправненского сельского поселения Брыкина М.И. пояснила, что строения, которые купил истец, относятся к территории бывшей бригады N 4 СПК Исправная (ранее колхоз 22 партсъезда КПСС), фактически собственником являлся "ФИО"2, дядя "ФИО"1 Земельным участком под током пользовался как истец, так и другие жители станицы "адрес", в том числе Василенко Ф.Д. "ФИО"2 обращался в администрацию сельского поселения с жалобой по поводу использования его недвижимости. Вместе с тем жители станицы возмущались тем обстоятельствам, что все строения стали собственностью "ФИО"1.

Ответчик Василенко Ф.Д. пояснил суду, что "ФИО"1 обещал продать строения ему.

Кроме этого представитель сельской администрации пояснила, что у Свербиевых рядом с током расположено принадлежащее им поле. Василенко Ф.Д. выделен земельный участок, являющийся двором между током и домом-сторожкой, через этот двор идет дорога на сенокосы, поля.

Из представленных суду картографических материалов и фотографий также усматривается, что спорный земельный участок расположен между строениями, принадлежащими истцу на праве собственности.

На указанные объекты недвижимости составлен единый технический паспорт.

В соответствии с положениями ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии же с п.6 ст.11.6 ЗК РФ образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные ЗК, другими федеральными законами.

Исходя из вышеизложенного, утверждение истца о нарушении его права на использование объектов недвижимости и приобретение земельного участка, необходимого для такого использования, обоснованно.

Кроме этого, как усматривается из материалов дела, спорный земельный участок был предоставлен ответчику Василенко Ф.Д. без проведения торгов.

Между тем по общему правилу, предусмотренному п.1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

То есть, такой порядок предоставления может быть применен только в случаях, прямо предусмотренных законом.

Вместе с тем фактическим основанием для предоставления спорного земельного участка явилось предоставление для выпаса сельскохозяйственных животных (пункт 19 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ - земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества или земельного участка, расположенного за границами населенного пункта, гражданину для ведения личного подсобного хозяйства).

Однако, сведений о том, что спорный земельный участок относится к пастбищам, суду представлено не было. Между тем из представленных доказательств, картографического материала, объяснений сторон, фотографий земельного участка усматривается, что фактически данный участок был необходим ответчику как главе КФХ и предоставлялся администрацией для стационарного размещения скота и техники, осуществления КФХ хозяйственной деятельности (заявление было подано от Василенко Ф.Д. как главы КФХ, приложены документы, подтверждающие государственную регистрацию КФХ, в постановлении об утверждении схемы расположения земельного участка указано на статус заявителя).

В своих объяснениях Василенко Ф.Д, обосновывая необходимость в предоставлении земельного участка, указывал на жалобы жителей станицы на размещение им возле домовладения принадлежащей ему техники.

Кроме этого, постановлением администрации муниципального района от 27.06.2017 г. N 434 был изменен вид разрешенного использования земельного участка, расположенного по адресу: "адрес" по заявлению Василенко Ф.Д. "для выпаса сельскохозяйственных животных" на "сельскохозяйственное использование" и заключено дополнительное соглашение к договору аренды. Возведены на спорном земельном участке и сооружения для содержания животных.

Таким образом, фактических оснований для предоставления земельного участка для выпаса сельскохозяйственных животных не имелось.

Пунктом 15 ст. 39.6 ЗК РФ предусмотрена возможность предоставления без торгов земельного участка для осуществления крестьянским фермерским хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 ЗК РФ.

В силу же требований пункта 8 ст. 39.14, ст. 39.18 ЗК РФ в случае поступления заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности уполномоченный орган в срок, не превышающий тридцати дней с даты поступления заявления обеспечивает опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов уставом муниципального образования и размещает извещение на официальном сайте уполномоченного органа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет". В извещении указывается в том числе информация о праве граждан подавать заявление о намерении участвовать в аукционе, адрес и способ подачи заявлений, кадастровый номер и площадь земельного участка и другая информация.

Такое извещение арендодателем размещено не было.

Представленный суду первой инстанции скриншот страницы сайта предусмотренной законом информации не содержит, а также не позволяет определить время размещения данного извещения. Более того, судебная коллегия учитывает и то обстоятельство, что в первых судебных заседаниях представителем ответчика администрации МР было заявлено об отсутствии извещения.

Таким образом, постановление администрации МР о предоставлении земельного участка ответчику Василенко Ф.Д. было принято, а договор аренды заключен без предварительного информирования населения о предоставлении спорного земельного участка крестьянскому фермерскому хозяйству, то есть с нарушением публичных процедур, прав и законных интересов истца, претендовавшего на получение того же участка.

Так как иного способа защиты для претендента на приобретение спорного земельного участка, в том числе в связи с нахождением по данному адресу принадлежащих ему на праве собственности строений законом не установлено, судебная коллегия полагает подлежащими удовлетворению требования о признании недействительным постановления N 8 от 11.01.2017 г. о предоставлении в аренду земельного участка, договора аренды земельного участка от 11.01.2017 г, дополнительного соглашения к договору от 26 сентября 2017 года.

В силу положений ст. 167 ГК РФ в связи с удовлетворением требований о признании сделки недействительной подлежат удовлетворению и требования о применении последствий недействительности договора в виде аннулирования сведений о государственной регистрации договора аренды и дополнительного соглашения и возложении обязанности на Василенко Ф.Д. привести земельный участок в первоначальное состояние путем демонтажа возведенных построек.

Ссылки администрации муниципального района на пропуск истцом трехмесячного срока обращения в суд, установленного положениями ст. 219 КАС РФ нельзя признать убедительными, так как исполнение постановления органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка повлекло заключение гражданско-правового договора аренды и соответственно возникновению гражданских прав и обязанностей, в связи с чем спор рассмотрен по правилам ГПК РФ.

Вместе с тем оснований для удовлетворения требований о признании недействительным постановления об изменении вида разрешенного использования судебная коллегия не усматривает, так как само по себе данный правовой акт прав истца не нарушает.

Руководствуясь ст.ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Зеленчукского районного суда от 12 октября 2018 года отменить и принять по делу новое решение.

Исковые требования Свербиева А.В. к администрации Зеленчукского муниципального района и Василенко Ф.Д. удовлетворить частично.

Признать недействительным постановление администрации Зеленчукского муниципального района от 11.01.2017 г. N 8 "О предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: "адрес", Василенко Ф.Д.".

Признать недействительным договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: "адрес", заключенный между администрацией Зеленчукского муниципального района и Василенко Ф.Д. 11.01.2017 г. и дополнительное соглашение к договору аренды от 26.09.2017 г.

Аннулировать сведения о государственной регистрации договора аренды от 11.01.2017 г. и дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, расположенного по адресу: "адрес", с кадастровым номером N...

Обязать Василенко Ф.Д. привести земельный участок, расположеный по адресу: "адрес", в первоначальное состояние путем демонтажа возведенных построек.

В иске Свербиеву А.В. о признании недействительным постановления от 27.06.2017 г. N 434 "Об изменении вида разрешенного использования земельных участков" отказать.

Председательствующий:

Судьи: