Апелляционное определение СК по гражданским делам Воронежского областного суда от 11 декабря 2018 г. по делу N 33-8269/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:

председательствующего Холодкова Ю.А,

судей Родовниченко С.Г, Хныкиной И.В,

при секретаре ФИО3,

с участием адвоката Лефи Г.Г, -

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Хныкиной И.В.

гражданское дело по иску Управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж к Самородовой Галине Арсеньевне о взыскании задолженности по арендной плате и пени по договору аренды земельного участка

по апелляционной жалобе Самородовой Галины Арсеньевны

на решение Центрального районного суда г.Воронежа от 25 сентября 2018 года

(судья Буслаева В.И.),

УСТАНОВИЛА:

Управление имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж обратилось в суд с иском к Самородовой Г.А, в котором с учетом уточнения требований просило взыскать задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка N/гз от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 536 003,66 руб, пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 917 592,04 руб.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 16.06.2015 между департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области (арендодатель) и Самородовой Г.А. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N/гз, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок, расположенный по адресу: "адрес", общей площадью 12 374 кв.м, целевое назначение - для проектирования и строительства складских помещений V класса вредности.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязанности по внесению арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ образовалась задолженность в размере 1 536 003,66 руб. В соответствии с пунктом 2.10 договора аренды на сумму задолженности начислена пеня за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 917 592,04 руб. В добровольном порядке задолженность ответчицей не погашена (л.д.2-7,68-69).

Решением Центрального районного суда г.Воронежа от 25 сентября 2018 года исковые требования Управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж удовлетворены частично.

Судом постановлено взыскать с Самородовой Г.А. в пользу Управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 536 003,66 руб, пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 370 000 руб.

В остальной части иска отказано (л.д.155,156-161).

В апелляционной жалобе Самородова Г.А. ставит вопрос об отмене состоявшегося решения суда как незаконного и необоснованного, постановленного с нарушением норм материального и процессуального права, по неполно проверенным обстоятельствам.

В жалобе указала на отсутствие оснований для взыскания с нее задолженности по арендной плате, поскольку фактически договор аренды и акт приема-передачи были подписаны сторонами ДД.ММ.ГГГГ, а обязанность по внесению арендных платежей возникла у арендатора с ДД.ММ.ГГГГ - даты регистрации договора аренды в ЕГРН (л.д.167-171).

В отзыве на апелляционную жалобу Управление имущественных и земельных отношений администрации городского округа "адрес" просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчицы - без удовлетворения, ссылаясь на необоснованность изложенных в ней доводов.

Указал, что условия договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ приняты ответчицей без разногласий, стороны распространили условия договора на правоотношения, возникшие с ДД.ММ.ГГГГ (п.2.3 договора), что не противоречит пункту 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Самородова Г.А. и ее представитель - адвокат по ордеру Лефи Г.Г. доводы апелляционной жалобы поддержали.

Представитель Управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж по доверенности ФИО6 возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, поддержал письменный отзыв на нее.

Другие лица, участвующие в деле, в судебную коллегию по гражданским делам Воронежского областного суда не явились, о месте и времени слушания дела в апелляционной инстанции извещены надлежащим образом.

При таких обстоятельствах судебная коллегия, руководствуясь положениями части 1 статьи 327 и части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения ответчика, представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции согласно части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и усматривается из материалов дела, 23.04.2015 Самородова Г.А. обратилась в департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка для строительства и проектирования складских помещений V класса вредности по адресу: "адрес" (л.д.102).

Приказом департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области Nз от ДД.ММ.ГГГГ утверждена схема расположения земельного участка из земель населенных пунктов площадью 12374 кв.м, для проектирования складских помещений V класса вредности по адресу: "адрес", в том числе с частью земельного участка, на который предполагается установить право ограниченного пользования площадью 88 кв.м, занятой инженерными сетями, на кадастровом плане территории 36:34:0305008, утвержден акт выбора данного земельного участка (л.д.101).

ДД.ММ.ГГГГ приказом департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области Nз ФИО1 предоставлен в аренду сроком на 5 лет земельный участок из категории земель населенных пунктов площадью 12374 кв.м, расположенный по адресу: "адрес", с разрешенным использованием: для проектирования складских помещений V класса вредности.

На отдел по оформлению прав на земельные участки юридическим лицам возложена обязанность подготовить проект договора аренды и направить его Самородовой Г.А. для подписания в установленном порядке (л.д.100).

ДД.ММ.ГГГГ между департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области (арендодатель) и Самородовой Г.А. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N/гз, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок, расположенный по адресу: "адрес", общей площадью 12 374 кв.м, целевое назначение - для проектирования и строительства складских помещений V класса вредности (л.д.116-117).

Пунктом 1.2 договора аренды предусмотрено, что участок осмотрен арендатором, признан им удовлетворяющим его потребности и принят арендатором во владение и пользование согласно акту приема-передачи арендованного земельного участка, являющегося неотъемлемой частью договора.

Согласно пункту 2.1 договор аренды заключается сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 2.3 договора определено, что в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны установили, что условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим с ДД.ММ.ГГГГ

Согласно пункту 2.6 договора аренды, арендная плата начисляется с даты подписания акта приема-передачи земельного участка.

Арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования участком поквартально равными частями не позднее 25 числа первого месяца квартала (пункт 2.8 договора).

Не использование участка арендатором не может служить основанием невнесения арендной платы (п.2.11 договора аренды).

Согласно акту приема - передачи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, арендатором Самородовой Г.А. принят в аренду земельный участок, характеристики которого указаны в разделе 1 договора (л.д.118).

Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ и акт приема-передачи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ подписаны арендодателем и арендатором Самородовой Г.А. (л.д.118), договор не оспорен, в установленном законом порядке недействительным, в том числе в части, не признан, содержит все существенные условия применительно к положениям гражданского законодательства.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, поэтому арендная плата за пользование земельным участком должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Соответственно стороны договора аренды обязаны руководствоваться теми ставками арендной платы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которая предписана соответствующим нормативным актом.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.

В соответствии с абзацем 2 пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Стоимость аренды земельного участка, находящихся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен (статья 424 Гражданского кодекса Российской Федерации), в связи с чем, органы государственной власти и местного самоуправления вправе определять (изменять) ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование участком.

Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ).

Постановлением администрации Воронежской области от 25.04.2008 N 349 утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.

В силу п.2.5 указанного Положения размер арендной платы на год рассчитывается по приведенной в нем формуле: кадастровая стоимость земельного участка х арендная ставка, установленная в процентах от кадастровой стоимости в зависимости от вида разрешенного использования х корректирующий (повышающий) коэффициент х корректирующий (понижающий) коэффициент.

Если к договору аренды земельного участка подлежит применению регулируемая арендная плата, порядок определения ее размера, утвержденный нормативным правовым актом уполномоченного органа, по общему правилу применяется для таких договоров с момента вступления в силу данного акта, даже если в момент заключения договора аренды такой порядок еще не был установлен. Данная позиция изложена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2015.

В соответствии с кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.10.2015 составляла 26 434 576,20 руб. (л.д.10).

Таким образом, размер арендной платы в год составил 660 864,41 руб. (26 434 576,20 х 2,5% х 1 х 1), в квартал - 165 216.10 руб.

В соответствии с кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 07.03.2018 кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 30.06.2016 составляет 24 873 101,14 руб. (л.д.19)

Таким образом, размер арендной платы в год с 30.06.2016 составляет 621 827,53 руб. (24 873 101,14 х 2,5% х 1 х 1), в квартал - 155 456,88 руб. В результате нарушения ответчицей обязательства по внесению арендной платы за земельный участок за период с 01.10.2015 по 31.03.2018 образовалась задолженность в размере 1 536 003,66 руб.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции, установив на основе оценки представленных в материалы дела доказательств ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по уплате арендной платы за период с 01.10.2015 по 31.03.2018 за используемый земельный участок, проверив представленный истцом расчет задолженности с учетом требований закона и условий договора аренды, пришел к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для взыскания с ответчицы задолженности по арендной плате по договору аренды в размере 1 536 003,66 руб. и пени, предусмотренной условиями договора аренды, за период с 27.07.2015 по 12.03.2018 в размере 370 000 рублей.

При определении размера задолженности, подлежащей взысканию, районный суд обоснованно в основу решения положил расчет, предоставленный истцом, поскольку он соответствует законодательству и условиям договора аренды, в нем учтены произведенные ответчицей в 2018 году платежи.

Ответчицей достоверных и достаточных доказательств надлежащего исполнения обязательств из договора аренды, либо опровергающих сумму задолженности не представлено ни в суд первой, ни в суд апелляционной инстанций.

Пунктом 2.10 договора аренды предусмотрено, что по окончании установленных сроков уплаты арендной платы невнесенная сумма считается недоимкой консолидированного бюджета и взыскивается с начислением пени (неустойки) в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый просроченный день.

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Согласно расчету истца, за период с 27.07.2015 по 12.03.2018 неустойка составляет 917 592,04 руб.

Разрешая вопрос о размере неустойки, подлежащей взысканию с ответчицы, суд первой инстанции, проверив и приняв за основу расчет неустойки, представленный истцом, учитывая фактические обстоятельства дела, период просрочки исполнения обязательства, соотношение суммы основной задолженности по договору и размера неустойки, компенсационный характер неустойки, пришел к выводу о явной несоразмерности неустойки в размере 917 592,04 руб. последствиям нарушения обязательства, в связи с чем на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу об ее уменьшении до 370 000 рублей.

Судебная коллегия полагает, что неустойка в таком размере соразмерна последствиям нарушения обязательства, соответствует компенсационной природе неустойки, является разумной мерой имущественной ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства.

Уменьшая размер пени до 370 000 руб, районный суд в полной мере учел требования пункта 6 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснения, изложенные в абзаце третьем пункта 72 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", согласно которым основаниями для отмены в кассационном порядке судебного акта в части, касающейся уменьшения неустойки по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут являться нарушение или неправильное применение норм материального права, к которым, в частности, относятся нарушение требований пункта 6 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда сумма неустойки за просрочку исполнения денежного обязательства снижена ниже предела, установленного пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, или уменьшение неустойки в отсутствие заявления в случаях, установленных пунктом 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (статья 387 ГПК РФ).

Довод апелляционной жалобы об обязанности ответчицы производить уплату арендных платежей с даты регистрации договора аренды 16.01.2018 аналогичен доводу, приведенному в суде первой инстанции, который судом проверен и отклонен по мотивам, подробно изложенным в решении, оснований не согласиться с которыми судебная коллегия не имеет.

Районный суд правильно исходил из того, что право лица на аренду возникает в силу гражданского договора, обязанность арендатора по уплате арендной платы возникает с момента, определенного соглашением сторон, в данном случае, с даты подписания акта приема-передачи (п.2.6 договора аренды). Соответственно, отсутствие государственной регистрации права аренды на спорный земельный участок не освобождает ответчка от исполнения обязанности по оплате используемого участка.

Статьей 26 Федерального закона от 21 июля 1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" определено, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Государственная регистрация договора аренды, равно как и государственная регистрация права его аренды, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора.

С учетом изложенного, районный суд пришел к обоснованному выводу о том, что обязанность арендатора по уплате арендных платежей возникла у Самородовой Г.А. с момента передачи ей земельного участка, до государственной регистрации договора аренды.

Довод ответчицы о фактическом подписании сторонами договора аренды 31.08.2017 на правильность выводов районного суда о взыскании задолженности по арендной плате не влияет исходя из следующего.

Пунктом 2.6 договора аренды предусмотрено, что арендная плата начисляется с даты подписания участником акта приема-передачи.

Из подписанного ответчицей акта приема-передачи следует, что спорный земельный участок передан ей в аренду 16.06.2015 (л.д.15), иной даты его подписания либо иной даты передачи участка ответчице в пользование, материалы дела не содержат.

В пункте 2.3 договора аренды, не оспоренного ответчицей и не признанного в установленном порядке недействительным, стороны установили, что условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 16.06.2015.

Из толкования данного условия следует, что стороны подтвердили возникновение арендных правоотношений с 16.06.2015 г.

Условия проекта договора аренды от 16.06.2015 приняты ответчицей без разногласий, подписав договор, она выразила свое согласие со всеми закрепленными в нем условиями.

Довод ответчицы о необоснованном распространении судом действия договора аренды на отношения, возникшие до его подписания, подлежит отклонению как необоснованный, на основании пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом правовой позиции, изложенной в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Поскольку судом установлено, что собственник передал имущество ответчице в пользование 16.06.2015, которая приняла его без каких-либо замечаний, что подтверждается как актом приема-передачи земельного участка, так и пунктами 1,2 и 2.3 договора, с учетом принципа платности использования земельного участка, закрепленного в статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации, оснований для освобождения ответчицы от уплаты арендных платежей за фактическое использование земельного участка не имеется.

Довод апелляционной жалобы о фактической передаче земельного участка 31.08.2017 достоверными и достаточными доказательствами не подтвержден.

Напротив, из представленного в суд Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области дела правоустанавливающих документов N 36:34:0305008:74 следует, что именно акт приема-передачи от 16.06.2015 был представлен на государственную регистрацию (л.д.110-125).

Вопреки доводам апелляционной жалобы, не имеется отметки о подписании акта приема-передачи Самородовой Г.А. 31.08.2017 и в первичных документах, представленных по запросу суда ДИЗО Воронежской области (л.д.95-107).

В заявлении от 15.09.2015 г. на имя руководителя ДИЗО Воронежской области Самородова Г.А. также указала, что земельный участок 09.06.2015 был предоставлен ей в аренду, однако не представлен проект договора для его подписания (л.д.105).

На данное заявление Самородовой Г.А. первым заместителем руководителя ДИЗО Воронежской области 14.10.2015 г. выдан ответ о том, что были подготовлены проекты договора аренды земельного участка от 16.06.2015 N 3482-15/гз и выданы нарочно Самородовой Г.А. для подписания 18.09.2015, о чем имеется соответствующая запись в журнале выдачи договоров аренды, но до настоящего времени проекты договора аренды земельного участка от 16.06.2015 N 3482-15/гз Самородовой Г.А. не подписаны и в ДИЗО Воронежской области не возвращены (л.д.106).

Факт получения ответчицей проекта договора для его подписания 18.09.2015 г. достоверно подтвержден журналом направления и выдачи договоров аренды, с подписью ответчицы о его получении (л.д.107). Препятствий для его подписания у ответчицы не имелось. Ссылка ответчицы на получение иного документа является надуманной, поскольку в журнале указаны номер и дата документа: 3482-15/ГЗ от 16.06.2015 г, которые относятся к реквизитам спорного договора аренды.

Довод ответчицы о невозможности использования земельного участка в связи с наличием судебного спора с 19.06.2015 по иску ООО "Мультимаркет" к ДИЗО Воронежской области о предоставлении 36 земельных участков, не может быть принят во внимание, поскольку наличие указанного дела на права ответчицы не повлияло, запрет не его использование не принимался судом, Самородова Г.А. ответчицей по иску не являлась, и 21.10.2015 в иске ООО "Мультимаркет" отказано в полном объеме.

Иные доводы заявителя также получили оценку суда первой инстанции со ссылкой на положения норм действующего законодательства применительно к установленным фактическим обстоятельствам дела и были мотивированно отклонены. Судебная коллегия не усматривает оснований для переоценки установленных судом обстоятельств и доказательств, оцененных судом по правилам статей 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что разрешая заявленные требования, суд первой инстанции правильно определилюридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановилрешение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.

Доводы апелляционной жалобы выводов суда не опровергают, а выражают несогласие с ними, сводятся к субъективному толкованию норм материального права и переоценке доказательств, оцененных судом надлежащим образом, и не содержат каких-либо подтвержденных данных, свидетельствующих о неправильности постановленного решения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Центрального районного суда г.Воронежа от 25 сентября 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Самородовой Галины Арсеньевны - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи коллегии: