Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 19 декабря 2018 г. по делу N 33-9372/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда

в составе председательствующего судьи Осиповой И.Г.

судей Селюковой З.Н. и Шишовой В.Ю.

при секретаре Костине Э.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании 19 декабря 2018 года

дело по апелляционной жалобе представителя администрации города Пятигорска Рыбиной Е.В.

и по апелляционной жалобе Фахириди М.Г.

на решение Пятигорского городского суда Ставропольского края от 25 июля 2018 года

по делу по иску прокурора в интересах неопределенного круга лиц и муниципального образования города-курорта Пятигорска к администрации города Пятигорска и Фахириди М.Г. о признании недействительными постановления администрации города Пятигорска о выдаче разрешения на строительство и договора аренды земельного участка

заслушав доклад судьи Шишовой В.Ю.

установила:

Прокурор города Пятигорска в интересах неопределенного круга лиц и муниципального образования города-курорта Пятигорска обратился в суд с иском к администрации города Пятигорска и Фахириди М.Г. о признании недействительными постановления администрации города Пятигорска о выдаче разрешения на строительство и договора аренды земельного участка.

В обоснование иска указано, что прокуратурой города Пятигорска в рамках надзора за исполнением градостроительного и природоохранного законодательства выявлено не соответствующее требованиям федерального законодательства постановление администрации города Пятигорска от 31 декабря 2013 года N "... " "О выдаче Фахириди М.Г. разрешения на строительство магазина на предоставленном земельном участке в районе "... " и разрешение на строительство N "... " от 31 декабря 2013 года.

Вышеуказанным постановлением Фахириди М.Г. разрешено строительство 2-х этажного здания магазина в границах земельного участка с кадастровым номером "... ".

Считает, что постановление администрации города Пятигорска от 31 декабря 2013 года N "... " не соответствует требованиям федерального законодательства, принято с нарушением порядка принятия, поскольку предоставленный под строительство земельный участок с кадастровым номером "... " расположен во второй зоне округа санитарной охраны города Пятигорска, в границах которой в соответствии с требованиями п. 13 Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 07 декабря 1996 года N 1425, запрещено размещение объектов и сооружений, не связанных непосредственно с созданием и развитием сферы курортного лечения и отдыха.

При этом, в соответствии с ч. 3 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации не допускается выдача разрешений на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки, за исключением строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения муниципальных районов, объектов капитального строительства на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых не устанавливаются градостроительные регламенты, и в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

По состоянию на 31 декабря 2013 года Правила землепользования и застройки муниципального образования города-курорта Пятигорска приняты не были.

Вместе с тем, постановление администрации города Пятигорска от 31 декабря 2013 года N "... " вынесено 31 декабря 2013 года, то есть в период действия ч.3 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации применительно к территориям городских поселений и городских округов.

Считает, что постановление администрации города Пятигорска от 31 декабря 2013 года N "... " не соответствует ч. 3 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, установлено, что в границах вышеуказанного земельного участка 26 июня 2015 года на основании технического плана от 24 июня 2015 года и вышеуказанного разрешения на строительство в государственный реестр недвижимости внесены сведения о незавершенном строительством здании площадью 495,8 кв.м, 18 % готовности, право на которое зарегистрировано за Фахириди М.Г. 28 июля 2015 года.

Выездом на место с привлечением специалистов Управления Росреестра го Ставропольскому краю установлено, что в границах земельного участка с кадастровым номером "... " отсутствуют какие-либо объекты недвижимости, земельный участок полностью покрыт зелеными насаждениями, что свидетельствует об отсутствии каких-либо объектов в его границах.

Таким образом, филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра по Ставропольскому краю" в нарушение нормы ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" на государственный кадастровый учет поставлен не существующий объект недвижимого имущества, права в отношении которого зарегистрированы за Фахириди М.Г.

Земельный участок с кадастровым номером "... " предоставлен Фахириди М.Г. на условиях прошедшего государственную регистрацию договора аренды земельного участка от 25 августа 2015 года N "... ", заключенного на основании пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, то есть под объектом незавершенного строительства. Иные основания для предоставления вышеуказанного земельного участка Фахириди М.Г. без проведения торгов не установлены.

С учетом того, что какие-либо объекты незавершенного строительства в границах земельного участка на момент заключения договора аренды от 25 августа 2015 года отсутствовали, считает, что договор аренды земельного участка от 25 августа 2015 года с кадастровым номером "... " не соответствует требованиям пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Поскольку сведения о наличии постановления администрации города Пятигорска от 31 декабря 2013 года N "... ", а также договора аренды от 25 августа 2015 года поступили в прокуратуру города Пятигорска 23 апреля 2018 года из филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ставропольскому краю, срок исковой давности по данному заявлению подлежит исчислению с 23 апреля 2018 года.

Прокурор города Пятигорска просил признать постановление администрации города Пятигорска от 31 декабря 2013 года N "... " "О выдаче Фахириди М.Г. разрешения на строительство магазина на предоставленном земельном участке в районе "... ", недействительным с момента принятия; признать договор аренды земельного участка от 25 августа 2015 года N "... ", заключенный между администрацией города Пятигорска и Фахириди М.Г. в отношении земельного участка с кадастровым номером "... ", недействительной (ничтожной) сделкой; признать отсутствующим право собственности Фахириди М.Г. в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером "... ".

Решением Пятигорского городского суда Ставропольского края от 25 июля 2018 года исковое заявление прокурора города Пятигорска в защиту интересов неопределенного круга лиц и муниципального образования города-курорта Пятигорска к администрации города Пятигорска и Фахириди М.Г. удовлетворено.

Постановление администрации города Пятигорска от 31 декабря 2013 года N "... " "О выдаче Фахириди М.Г. разрешения на строительство магазина на предоставленном земельном участке в районе ООО "Фирма "Гепард" (бывшая химчистка) и магазина "Магнит" по ул. Московской", признано недействительным с момента принятия.

Договор аренды земельного участка от 25 августа 2015 года N "... ", заключенный между администрацией города Пятигорска и Фахириди М.Г. в отношении земельного участка с кадастровым номером "... ", признан недействительной (ничтожной) сделкой.

Признано отсутствующим право собственности Фахириди М.Г. в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером "... ".

В апелляционной жалобе представитель администрации города Пятигорска Рыбина Е.В. указывает, что решение суда является незаконным и необоснованным.

Считает, что прокурором не представлено доказательств уважительности причин пропуска срока исковой давности об оспаривании ненормативного правового акта - постановления администрации города Пятигорска от 31 декабря 2013 года N "... " "О выдаче Фахириди М.Г. разрешения на строительство магазина на предоставленном земельном участке в районе "... "".

Суд не учел, что требования ФЗ "Об экологической экспертизе" не распространяются на объекты, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт которых предполагается осуществлять на землях населенных пунктов, независимо от того, распространяется ли на муниципальное образование правовой режим особо охраняемых территорий.

Договор аренды земельного участка с кадастровым номером "... " заключен 25 августа 2015 года, земельный участок предоставлен Фахириди М.Г. на основании пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ под объектом, не завершенным строительством.

Право собственности на объект незавершенного строительства общей площадью 495,8 кв.м, 18 % готовности зарегистрировано за Фахириди М.Г. 28 июля 2015 года. Данная запись о государственной регистрации права в установленном законом порядке не признана недействительной, незаконной.

В основу решения суда положен только акт об отсутствии объекта на территории земельного участка, составленный работниками прокуратуры с привлечением специалистов. Однако, с требованиями об аннулировании регистрационной записи прокурор в суд не обращался. Полагает, что наличие только акта не является достаточным доказательством для признания договора аренды ничтожной сделкой.

Истец не обосновал, каким образом будет защищен публичный интерес в результате исполнения ответчиком требований прокурора, заявленных в исковом заявлении.

Просит решение суда отменить и принять по делу новое решение, которым в удовлетворении иска прокурора отказать.

В апелляционной жалобе Фахириди М.Г. также указывает на незаконность решения суда, принятого в ее отсутствие, при том, что она не была извещена надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, так как она с 25 мая 2016 года зарегистрирована в городе Москва, однако ни по адресу регистрации, ни по временному адресу проживания в городе Пятигорске судебных повесток не получала.

Суд пришел к необоснованному выводу, что постановление администрации города Пятигорска от 31 декабря 2013 года N "... " не соответствует ч.3 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

Указывает, что реализация ею прав арендатора земельного участка, в том числе на осуществление его застройки в соответствии с разрешенным использованием, не может быть поставлена в зависимость от бездействия уполномоченного органа местного самоуправления по разработке правил землепользования и застройки города-курорта Пятигорска, распространяющих свое действие на территорию, где расположен арендованный ею (Фахириди М.Г.) земельный участок

На основании разрешения на строительство N "... " от 31 декабря 2013 года ею на арендованном земельном участке с кадастровым номером "... " были капитально установлены бетонные фундаментные блоки, и согласно техническому плану от 24 июня 2015 года в государственный кадастр недвижимости внесены сведения об объекте незавершенного строительства площадью застройки 201 кв.м, общей площадью 495,8 кв.м, степень готовности 18%.

Ввиду приостановки строительства по улице Московской в городе Пятигорске в 2015 году, отсутствием охраны на вышеуказанном объекте, и ее длительным нахождением за пределами города Пятигорска она не могла проверять объект незавершенного строительства, и неизвестные лица в неустановленное время разобрали и похитили фундаментные блоки; в настоящее время она готова восстановить объект незавершенного строительства.

Просит отменить решение суда.

В возражениях на апелляционные жалобы старший помощник прокурора Тимофеев Э.Л. просит оставить решение без изменения, полагая его законным и обоснованным.

В ходе рассмотрения дела судебная коллегия пришла к выводу о том, что ответчица Фахириди М.Г. не была извещена надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела, что в соответствии со статьей 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - Гражданского процессуального кодекса РФ) является нарушением принципа состязательности и равноправия сторон.

В силу пункта 2 части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Учитывая вышеизложенное, рассмотрение дела по существу с нарушением требований статей 113 - 116 Гражданского процессуального кодекса РФ, согласно пункту 2 части 4 статьи 330 данного кодекса является безусловным основанием для отмены решения суда в апелляционном порядке.

Ввиду перечисленных выше нарушений требований процессуального закона определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 05 декабря 2018 года постановлено перейти к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции, без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Ответчица Фахириди М.Г, представитель ответчика администрации города Пятигорска и представитель третьего лица Управления Росреестра по Ставропольскому краю в суд апелляционной инстанции не явились, будучи извещенными о дате, времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, что подтверждается имеющейся в материалах дела информацией отслеживания почтовых отправлений.

Фахириди М.Г. предоставила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Другие участники судебного разбирательства не предоставили доказательств, подтверждающих уважительность причин их неявки и не просили об отложении дела слушанием.

Принимая во внимание, что указанные выше участники судебного разбирательства надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения искового заявления прокурора по правилам производства в суде первой инстанции, судебная коллегия судебная коллегия приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие не явившихся участников судебного разбирательства, признав извещение сторон надлежащим, в том числе и посредством размещения соответствующей информации на сайте Ставропольского краевого суда в соответствии с положениями части 2.1 статьи 113 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, выслушав прокурора Ставропольской краевой прокуратуры Дремову М.Д, просившую удовлетворить исковые требования прокурора в полном объеме, а также адвоката Уфимцеву Д.В, действующую в защиту интересов ответчицы Фахириди М.Г. по ордеру "... " от 04 декабря 2018 года и по доверенности, просившую отказать в удовлетворении иска прокурора ввиду необоснованности, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Принимая во внимание, что исковое заявление прокурора города Пятигорска в интересах неопределенного круга лиц и муниципального образования города-курорта Пятигорска к администрации города Пятигорска и Фахириди М.Г. о признании недействительными постановления администрации города Пятигорска о выдаче разрешения на строительство и договора аренды земельного участка рассмотрено судом первой инстанции в отсутствие сведений о надлежащем извещении ответчика Фахириди М.Г, которая в нарушение требований статьи 113 Гражданского процессуального кодекса РФ не была извещена о дате, времени и месте судебного разбирательства, вынесенное по делу решение подлежит безусловной отмене.

Разрешая исковые требования прокурора города Пятигорска по правилам производства суда первой инстанции, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - Градостроительного кодекса РФ), подпунктом 20 пункта 1 статьи 14 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (здесь и далее правовые нормы приведены в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) выдача разрешений на строительство, расположенных на территориях поселений, относятся к полномочиям органов местного самоуправления поселений.

Часть 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ предусматривает, что разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных этим Кодексом.

Согласно части 11 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство проводит проверку наличия документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство (1), проверку соответствия проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, а также красным линиям (2), выдает разрешение на строительство или отказывает в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа (3).

В силу норм части 13 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ (в применимой к спорным отношениям редакции) уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или уполномоченная организация, осуществляющая государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, отказывают в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных частями 7 и 9 настоящей статьи, или несоответствии представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции. Неполучение или несвоевременное получение документов, запрошенных в соответствии с частями 7.1 и 9.1 настоящей статьи, не может являться основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство.

Как следует из материалов гражданского дела, постановлением администрации города Пятигорска от 31 декабря 2013 года N "... " Фахириди М.Г. выдано разрешение N "... " от 31 декабря 2013 года на строительство магазина на предоставленном земельном участке в районе "... " (т.1 л.д. 58).

В соответствии с указанным разрешением Фахириди М.Г. разрешено строительство двух этажного здания магазина в границах земельного участка с кадастровым номером "... " площадью застройки 200,96 кв.м (т.1 л.д. 56-57).

Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением, прокурор города Пятигорска указал, что данное постановление администрации города Пятигорска не соответствует требованиям федерального законодательства и принято с нарушением установленного законом порядка.

Судебная коллегия соглашается с данными доводами, основанными на правильном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.

В силу прямого указания закона (пункта 4 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ для получения разрешения на строительство необходимо положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 6 статьи 49 данного Кодекса.

Названная норма Градостроительного кодекса РФ предусматривает, что не допускается проведение иных государственных экспертиз проектной документации, за исключением государственной экспертизы проектной документации, а также государственной экологической экспертизы проектной документации объектов, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт которых предполагается осуществлять, в том числе и на землях особо охраняемых природных территорий.

Согласно пункту 6.1 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ для проведения государственной экспертизы проектной документации и государственной экологической экспертизы проектной документации объектов, строительство, реконструкцию которых предполагается осуществлять на землях особо охраняемых природных территорий, такая проектная документация в установленном Правительством Российской Федерации порядке представляется в:

1) федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на проведение государственной экспертизы проектной документации, в отношении объектов, строительство, реконструкцию которых предполагается осуществлять на землях особо охраняемых природных территорий федерального значения, и в отношении особо опасных, технически сложных и уникальных объектов, объектов обороны и безопасности, строительство, реконструкцию которых предполагается осуществлять на землях особо охраняемых природных территорий регионального и местного значения, в случаях, если строительство, реконструкция таких объектов на землях особо охраняемых природных территорий допускаются законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации;

2) орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на проведение государственной экспертизы проектной документации, в отношении объектов, строительство, реконструкцию которых предполагается осуществлять на землях особо охраняемых природных территорий регионального и местного значения, за исключением проектной документации объектов, указанных в пункте 1 настоящей части.

Результатами проведения государственной экологической экспертизы проектной документации объектов, строительство, реконструкцию которых предполагается осуществлять на землях особо охраняемых природных территорий, являются соответствующие заключения (пункт 6.3 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ).

В соответствии в частью 3 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ не допускается выдача разрешений на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки, за исключением строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения муниципальных районов, объектов капитального строительства на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых не устанавливаются градостроительные регламенты, и в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

Градостроительный регламент представляет собой устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (пункт 9 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс РФ), реконструкция и расширение существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

Статьей 1 Федерального закона от 23 марта 1995 г. N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (в редакции, действовавшей до вступления в силу Закона N 406-ФЗ) курорт определен как освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры.

В силу статьи 2 Федерального закона от 28 декабря 2013 г. N 406-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 406) курорты исключены из состава особо охраняемых природных территорий. В то же время согласно части 3 статьи 10 названного Закона особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу данного Закона, сохраняются в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном до дня вступления в силу Закона N 406-ФЗ.

В соответствии с Постановлениями Правительства Российской Федерации от 06 июля 1992 г. N 462 "Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации - Кавказских Минеральных Водах", от 17 января 2006 г. N 14 "О признании курортов Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск, расположенных в Ставропольском крае, курортами федерального значения и об утверждении Положений об этих курортах" город Пятигорск признан курортом федерального значения в границах и с режимом округа санитарной охраны, которые установлены Постановлением Совета Министров РСФСР от 09 июля 1985 г. N 300 "Об установлении границ и режима округа санитарной охраны курортов Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск в Ставропольском крае".

Спорный земельный участок по улице Московской в городе Пятигорске "... " с кадастровым номером "... " расположен в границах второй зоны горно-санитарной охраны города курорта - города Пятигорска, в которой запрещено размещение объектов и сооружений, не связанных непосредственно с созданием и развитием сферы курортного лечения и отдыха, а также проведение работ, загрязняющих окружающую среду, природные лечебные ресурсы и приводящих к их истощению.

Принимая во внимание, что по состоянию на 31 декабря 2013 года Правила землепользования и застройки муниципального образования города-курорта Пятигорска не были приняты, доводы прокурора о несоответствии оспариваемого постановления требованиям действующего законодательства нашли свое подтверждение.

Выдавая разрешение на строительство двухэтажного здания магазина в границах земельного участка с кадастровым номером "... " площадью застройки 200,96 кв.м, орган местного самоуправления оставил без внимания, что в нарушение требований части 2 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ ответчицей Фахириди М.Г. не предоставлена проектная документация, которая должна содержать материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определять архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта. В представленных документах в нарушение требований Градостроительного кодекса РФ отсутствуют технические условия на подключение объекта к инженерным сетям, результаты инженерных изысканий, заключение экологической экспертизы.

В соответствии с пунктом 13 Положения о курорте федерального значения Пятигорске, утвержденного Постановлением N 14, режим второй зоны устанавливается для территории, с которой происходит сток поверхностных и грунтовых вод к месторождениям лечебных грязей, минеральным озерам и лиманам, пляжам, местам неглубокого залегания незащищенных минеральных вод, для естественных и искусственных хранилищ минеральных вод и лечебных грязей, парков, лесопарков и других зеленых насаждений, а также для территорий, занимаемых зданиями и сооружениями санаторно-курортных учреждений и предназначенных для санаторно-курортного строительства.

На территории второй зоны запрещается размещение объектов и сооружений, не связанных непосредственно с созданием и развитием сферы курортного лечения и отдыха, а также проведение работ, загрязняющих окружающую природную среду и приводящих к истощению природных лечебных ресурсов, в том числе вырубка зеленых насаждений, кроме рубок ухода за лесом и санитарных рубок, и другое использование земельных участков, лесных угодий и водоемов, которое может привести к ухудшению качества или уменьшению количества природных лечебных ресурсов лечебно-оздоровительной местности и курорта федерального значения.

В соответствии с абзацем шестым статьи 12 и статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации признание судом акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным является одним из способов защиты гражданских прав.

В связи с тем, что при издании постановления администрации города о выдаче Фахириди М.Г. разрешения на строительство были нарушены нормы Градостроительного кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 23 марта 1995 г. N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", Федерального закона от 28 декабря 2013 г. N 406-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", судебная коллегия приходит к выводу о наличии предусмотренных законом оснований для удовлетворения исковых требований прокурора и признании оспариваемого постановления недействительным.

Разрешая исковые требования прокурора о признании недействительной (ничтожной) сделкой договора аренды земельного участка от 25 августа 2015 года N "... ", заключенного между администрацией города Пятигорска и Фахириди М.Г. в отношении земельного участка с кадастровым номером "... ", суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса РФ (в редакции на момент заключения договора аренды) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса). Недействительная сделка не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Права публичного собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (пункт 1 статьи 209, пункт 3 статьи 214, пункт 1 статьи 125 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункта 4 статьи 27 данного Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - Гражданского кодекса РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ).

Из материалов дела усматривается, что 25 августа 2015 года между администрацией города-курорта Пятигорск и Фахириди М.Г. заключен договор N "... " аренды земельного участка с кадастровым номером "... ", расположенного по адресу: город Пятигорск, в районе "... ". Вид разрешенного использования земельного участка: под строительство развлекательного центра. Вид функционального использования участка: под объектом незавершенного строительства (свидетельство о государственной регистрации права "... " от 28 июля 2015 года). Срок аренды участка установлен с 21 августа 2015 года по 21 августа 2018 года.

Данный договор аренды зарегистрирован Управлением Росреестра по Ставропольскому краю в установленном законом порядке (т.1 л.д. 146-150).

Принимая во внимание отсутствие на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства как такового, что подтверждается содержанием акта комиссионного обследования спорного земельного участка (т.1 л.д. 198-212), дающего право на заключение договора аренды без торгов однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"), исковые требования прокурора города Пятигорска являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Ввиду отсутствия совокупности условий, установленных пунктами 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, для заключения с ответчицей Фахириди М.Г. договора аренды без проведения торгов в отношении земельного участка, имеющего вид разрешенного использования земельного участка: под строительство развлекательного центра, при том, что Фахириди М.Г. было выдано разрешение на строительство магазина, и принимая во внимание, что указанное разрешение выдано в нарушение требований действовавшего на тот период времени законодательства, договор аренды земельного участка от 25 августа 2015 года N "... " подлежит признанию недействительной (ничтожной) сделкой.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Таким образом, иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения судом и разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество.

Возможность обращения с требованием о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим предоставлена только лицу, которое является владеющим собственником этого имущества, право которого зарегистрировано в ЕГРП.

То обстоятельство, что в ЕГРП имеется запись о государственной регистрации права собственности в отношении объекта незавершенного строительства, якобы имеющего степень готовности 18 % (т.1 л.д. 4) с кадастровым номером "... ", и якобы расположенного на спорном земельном участке по адресу: город Пятигорск, "... ", безусловно, нарушает право Российской Федерации и неопределенного круга лиц, в защиту интересов которых действует прокурор на использование земельного участка в лечебно-профилактических целях курорта федерального значения.

Действующее законодательство содержит прямой запрет осуществления на землях рекреационного назначения деятельности, не соответствующей их целевому назначению.

В связи с этим удовлетворение иска прокурора в соответствии с избранным им способом защиты права Российской Федерации и неопределенного круга лиц не противоречит разъяснениям, содержащимся в абзаце третьем пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22, о возможности обращения с требованием о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим для владеющего собственника спорного имущества - земельного участка, являющегося особо охраняемой природной территорией.

Избранный прокурором способ защиты нарушенного права соответствует материальному закону, установленным фактическим обстоятельствам и специфике земельного участка, расположенного на территории лечебно-оздоровительной местности курорта федерального значения.

Разрешая ходатайство органа местного самоуправления о применении последствий пропуска прокурором срока исковой давности по заявленным требованиям (т.1 л.д. 252-253) и ходатайство представителя Фахириди М.Г. - Уфимцевой Д.В. аналогичного содержания, поданное в суд апелляционной инстанции, коллегия приходит к следующим выводам.

Как следует из положений статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года, течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Согласно указанным положениям начало течения срока исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, равно как и по требованию о признании сделки недействительной в силу ничтожности, обусловлено началом исполнения такой сделки.

При этом начало течения срока исковой давности по предъявленным прокурором требованиям определяется по правилам гражданского законодательства так же, как если бы за судебной защитой обращалось само лицо, право которого нарушено (пункт 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности").

Федеральным законом от 7 мая 2013 г. N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 100-ФЗ) внесены изменения в указанные выше статьи, в том числе в статью 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" при обращении в суд органов государственной власти, органов местного самоуправления, организаций или граждан с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов других лиц в случаях, когда такое право им предоставлено законом (часть 1 статьи 45 и часть 1 статьи 46 Гражданского процессуального кодекса РФ), начало течения срока исковой давности определяется исходя из того, когда о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права, узнало или должно было узнать лицо, в интересах которого подано такое заявление.

Согласно статье 208 Гражданского кодекса РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

Согласно абзацу третьему пункта 57 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в силу абзаца пятого статьи 208 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.

Поскольку исковые требования прокурора о признании недействительным постановления администрации города Пятигорска от 31 декабря 2013 года N 5179 "О выдаче Фахириди М.Г. разрешения на строительство магазина на предоставленном земельном участке в районе ООО "Фирма "Гепард" (бывшая химчистка) и магазина "Магнит" по ул. Московской" и признании недействительной (ничтожной) сделкой договора аренды земельного участка от 25 августа 2015 года N "... ", заключенного между администрацией города Пятигорска и Фахириди М.Г. в отношении земельного участка с кадастровым номером "... " поданы прокурором в защиту Российской Федерации и неопределенного круга лиц - жителей и гостей курорта федерального значения города Пятигорска, в силу указанных норм исчисление срока исковой давности по данным требованиям

начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Для прокурора, не являющегося стороной сделки и соответственно - субъектом материально-правовых отношений, исчисление срока исковой давности должно производиться с момента, когда ему стало известно о нарушении прав Российской Федерации и неопределенного круга лиц и не должно превышать десятилетний срок.

По настоящему делу не установлено наличие обстоятельств, свидетельствующих о пропуске прокурором указанного выше срока исковой давности по требованиям об оспаривании ненормативного акта органа местного самоуправления и признании договора аренды земельного участка ничтожной сделкой.

На исковые требования прокурора о признании отсутствующим права Фахириди М.Г. на несуществующий объект незавершенного строительства в силу статьи 208 Гражданского кодекса РФ исковая давность не распространяется.

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия по гражданским делам приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований прокурора в полном объеме.

Руководствуясь статьями 196-198, 328, пунктом 2 части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Пятигорского городского суда Ставропольского края от 25 июля 2018 года отменить.

Удовлетворить исковые требования прокурора города Пятигорска в защиту интересов неопределенного круга лиц и муниципального образования города-курорта Пятигорска к администрации города Пятигорска и Фахириди М.Г.

Признать недействительным с момента принятия постановление администрации города Пятигорска от 31 декабря 2013 года N 5179 "О выдаче Фахириди М.Г. разрешения на строительство магазина на предоставленном земельном участке в районе "... ".

Признать недействительной (ничтожной) сделкой договор аренды земельного участка от 25 августа 2015 года N "... ", заключенный между администрацией города Пятигорска и Фахириди М.Г. в отношении земельного участка с кадастровым номером "... ".

Признать отсутствующим право собственности Фахириди М.Г. в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером "... ".

Председательствующий:

Судьи: