Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 04 декабря 2018 г. по делу N 33а-1271/2018

Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего Фомина М.В,

судей Ковалевой Ю.В. и Строчкиной Е.А,

при секретаре судебного заседания Хрящевой О.В,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Магомедова Абдуллы к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю, Управлению Росреестра Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

по апелляционной жалобе представителя заинтересованного лица администрации Буденновского муниципального района Соколова Андрея Николаевича на решение Ставропольского краевого суда от 31.07.2018 года.

Заслушав доклад судьи Фомина М.В, судебная коллегия

установила:

Магомедов А. обратился в суд с административным иском, в котором просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 1 400 292 кв.м, из категории земель сельскохозяйственного назначения, разрешенным пользованием для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости по состоянию на 26.11.2015 года в сумме 4 060 000 руб.

В обоснование требований указал, что является арендатором данного земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 26.11.2015 года на основании результатов кадастровой оценки, утвержденных приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 года N 1381 в размере 8 550 042,92 руб.

Согласно отчету об оценке N, подготовленному 30.11.2017 года оценщиком ЗАО "ЭССЭ" ФИО11, рыночная стоимость земельного участка на туже дату составляет 4 060 000 руб, что нарушает имущественные права истца, влечет неоправданное завышение арендной платы.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 21.12.2017 года N в пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отказано.

Обжалуемым решением Ставропольского краевого суда от 31.07.2018 года заявленные требования удовлетворены.

Кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере ночной стоимости по состоянию на 26.11.2015 года в сумме 4 211 000 руб.

Тем же решением датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости признано 12.12.2017 года.

С Магомедова А. в пользу ООО ОК "Эксперт" взыскано в счет оплаты услуг по проведению экспертизы 50 000 руб.

Решение обжаловано представителем заинтересованного лица Буденновского муниципального района Соколовым А.Н, который в своей апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении требований. Ссылается на достоверность заключения эксперта ООО ОК "Эксперт" ФИО12 N от 10.07.2018 года, положенного в основу решения суда, на допущенные экспертом нарушения требований пункта 5 ФСО N 3, пункта 22 О N 7, выразившиеся в применении в качестве аналогов объектов, существенно отличающихся от оцениваемого по местоположению и виду пользования.

Представитель административного истца Ковтун Е.В. в заседании судебной коллегии поддержала доводы, изложенные в возражениях на апелляционную жалобу, в которых просила оставить решение без изменения.

Остальные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежаще, ходатайств об отложении судебного заседания не заявили, в связи с чем, дело рассмотрено в их отсутствие на основании статей 150, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ).

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, проверив законность и обоснованность решения по правилам части 1 статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Закона).

Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими, юридическими лицами в случае, если затрагивают их права и обязанности.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 1400292 кв.м, разрешенным использованием: для сельскохозяйственного производства, расположенный "адрес", был передан административному истцу в аренду на основании договора N от 13.01.2016 года, заключенного сроком до 13.01.2036 года.

Согласно приложению N к договору размер арендной платы рассчитывается исходя из удельного показателя кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, размер которой по состоянию на 26.11.2015 года определен в сумме 8550042,92 руб. на основании результатов государственной кадастровой оценки, утвержденных приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 года N 1381.

Сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости19.12.2015 года и на момент рассмотрения дела являются актуальными (https://pkk5.rosreestr.ru/).

В соответствии с частями 1 и 5 статьи 65 ЗК РФ, пункта 1 статьи 390, пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации (далее НК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным, формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Статьей 388 НК РФ предусмотрено, что плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 данного Кодекса, на праве собственности.

Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которого введен налог (пункт 1 статьи 389 названного Кодекса).

Налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации. Налоговым периодом признается календарный год (статья 390, пункт 1 статьи 393 этого же Кодекса).

Таким образом, в силу вышеизложенных законоположений и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, выраженных в абзаце 6 пункта 6 Постановления от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", истец, являясь плательщиком налога, размер которого зависит от кадастровой стоимости земельного участка, вправе оспорить в установленном законом порядке результаты его государственной кадастровой оценки.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, Магомедов А. в подтверждение величины его рыночной стоимости представил составленный оценщиком ЗАО "Экономическая Ставропольская Специализированная Экспертиза" ФИО13 30.11.2017 года отчет N на сумму 4060000 руб.

Решением Комиссии по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю N от 21.12.2017 года заявление о пересмотре размера кадастровой стоимости отклонено в связи с несоответствием отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

При разрешении судебных споров лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ, пункт 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28).

Руководствуясь указанными требованиями закона, 30.05.2018 года судом первой инстанции по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО ОК "Эксперт".

Согласно заключению эксперта ФИО14 N от 10.07.2018 года рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 26.11.2015 года составила 4211 000 руб.

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, судом первой инстанции было принято обжалуемое решение.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31.05.2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии со статьями 7, 8 которого эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями, проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Министерство имущественных отношений Российской Федерации разработало и утвердило распоряжением от 06.03.2002 года N Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков в целях использования их при проведении оценки рыночной стоимости земельных участков.

В соответствии с разделом V Методических рекомендаций оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения производится исходя из их разрешенного, неистощительного и наиболее эффективного использования с учетом особенностей сельскохозяйственного районирования территории.

Рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения определяется на основе оценки входящих в его состав сельскохозяйственных угодий и земель, занятых зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. При этом земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, оцениваются методами оценки застроенных или предназначенных для застройки земельных участков.

Земли под хозяйственными постройками (сараи и иные некапитальные строения), расположенные на сельскохозяйственных угодьях, оцениваются как сельскохозяйственные угодья.

Из заключения эксперта ФИО15 N от 10.07.2018 года и его показаний в судебном заседании 16.10.2018 года следует, что исследование проведено с применением сравнительного и доходного походов, при этом, вопрос об имеющихся в границах земельного участка строений экспертом не изучался.

Между тем, согласно материалам дела, административному истцу принадлежит объект недвижимости - нежилое здание дома животновода, Литер 1, расположенный по тому же адресу, что и оцениваемый участок.

Поскольку выявленные неясность и неполнота заключения по результатам допроса эксперта в суде апелляционной инстанции устранены не были, определением судебной коллегии от 16.10.2018 года в соответствии с частью 1 статьи 83 КАС РФ по делу было назначено проведение дополнительного исследования, по результатам которого рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 26.11.2015 года составила 4039 000 руб. (заключение N от 06.11.2018 года с дополнением N от 14.11.2018 года).

Из содержания заключения эксперта и его показаний в судебном заседании 04.12.2018 года следует, что в соответствии с приведенными выше требованиями законодательства об оценочной деятельности, требованиями пунктов 10, 12-14 ФСО N 1, пункта 11 ФСО N 3, пунктов 22, 25 ФСО N 7 с учетом целей оценки на ретроспективную дату экспертом было произведено исследование рынка в сегменте, соответствующем фактическому, наиболее эффективному использованию и условиям рынка продажи земель соответствующего назначения.

Отбор объектов-аналогов, в том числе, расположенных в иных районах Ставропольского края соответствует требованиям подпункта "б" пункта 11 ФСО N 7 и обоснованы рыночными условиями.

В силу подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7 удельный показатель стоимости участков скорректирован по выявленным различиям: условиям продажи, местоположению, физическим и иным влияющим на ценообразование характеристикам участков.

В заключении приведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности) в разделе "Обоснование принятых корректировок".

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7.

Вопреки доводам жалобы, в соответствии с разделом V Методических рекомендаций оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения оценка произведена, исходя из разрешенного, наиболее эффективного использования оцениваемого земельного участка, с учетом особенностей сельскохозяйственного районирования территории, входящих в состав участка земель, плодородия сельскохозяйственных угодий.

В рамках доходного подхода был применен метод капитализации земельной ренты, для расчетов которого использовалась ставка рефинансирования, опубликованная на официальном сайте Центробанка России, и усредненные (статистические) показатели урожайности, цен реализации и рентабельности в целом по Ставропольскому краю.

В заключении приводится описание выбранных методов, позволяющее понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного экспертом метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

На основании пункта 25 ФСО N 1 эксперт для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Целью согласования результатов использования методов и подходов к оценке является определение преимуществ и недостатков каждого из них и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.

Согласно разделу 2.10 заключения эксперта согласование результатов оценки, полученных различными подходами (методами), проведено путем введения для каждого из них соответствующего весового коэффициента, отражающего степень его достоверности.

Выполненные расчеты стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения по результатам оценки различными подходами не имеют существенных различий, их результат находится в определенном на основе анализа рынка диапазоне цен, выше среднего удельного показателя кадастровой стоимости по земельно-оценочному району.

Примененные экспертом методы в рамках сравнительного подхода также соответствуют пункту 22 ФСО N 7 и пункту 8 ФСО N 1 и целям оценки.

Заключение лицами, участвующими в деле, не оспорено и по результатам оценки в совокупности с другими доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ сомнений в достоверности у судебной коллегии не вызывает.

В таких обстоятельствах с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28, заявленные истцом требования подлежат удовлетворению в размере, определенном на основании заключения эксперта N от 06.11.2018 года в сумме 4039000 руб, с изменением решения суда в соответствующей части (пункты 3, 4 части 2 статьи 310 КАС РФ).

В остальном доводы апелляционной жалобы не содержат новых обстоятельств, которые не были бы предметом обсуждения судом первой инстанции, сводятся по существу к иной оценке установленных по делу обстоятельств, представленных доказательств.

Предусмотренных статьей 310 КАС РФ безусловных оснований для отмены решения суда судебной коллегией не установлено.

Руководствуясь статьями 307 - 311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 31.07.2018 года изменить в части установления размера кадастровой стоимости.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1 400 292 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного пользования: для сельскохозяйственного производства, расположенного в "адрес", в размере рыночной стоимости по состоянию на 26.11.2015 года в сумме 4039000 руб.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи