Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 18 декабря 2018 г. по делу N 33-11096/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:

председательствующего Науменко Л.А,

судей Тертишниковой Л.А, Диденко О.В.

при секретаре Сафронове Д.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Королевой И. И, действующей в своих интересах, а также в интересах несовершеннолетних детей Кручины А. А.ча и Королевой Т. Д, к Тремпольцеву М. В, Тремпольцевой С. В. о расторжении договора купли-продажи недвижимости

по апелляционной жалобе истца Королевой И. И, действующей в своих интересах, а также в интересах несовершеннолетних детей Кручины А. А.ча и Королевой Т. Д, на решение Родинского районного суда Алтайского края от 03 сентября 2018 года.

Заслушав доклад судьи Науменко Л.А, пояснения Тремпольцева М.В, Тремпольцевой С.В, их представителя Жгун Л.А, судебная коллегия

установила:

ДД.ММ.ГГ между продавцами Тремпольцевым М.В, Тремпольцевой С.В. и покупателем Королевой И.И, действующей в своих интересах и в интересах своих несовершеннолетних детей Кручины А.А, Королевой Т.А, был заключен договор *** купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: "адрес" за 330 000 рублей.

Королева И.И, действующая также в интересах детей, обратилась в суд с иском к Тремпольцеву М.В, Тремпольцевой С.В, просила расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и жилого "адрес" от ДД.ММ.ГГ, заключенный между истцами и ответчиками в отношении жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: "адрес"; применить последствия расторжения договора купли-продажи земельного участка и жилого "адрес" от ДД.ММ.ГГ, взыскав с ответчиков в равных долях в пользу истцов 250 000 рублей и передав в собственность ответчиков жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: "адрес".

В обоснование требований истица указала, что до подписания договора ответчикам было передано 250 000 рублей. Пунктом 2 договора предусмотрено обязательство ответчиков передать истцам дом и земельный участок в качественном состоянии, соответствующем описанию ответчиков в части наличия или отсутствия дефектов и недостатков. Вместе с тем указанное обязательство исполнено продавцами ненадлежащим образом Зимой 2016-2017 года истцами были выявлены следующие недостатки: при отоплении дома в зимнее время на стенах до 50 сантиметров от уровня пола выступает влага, мокнет пол, в помещениях дома становится сыро; в углах дома появилась плесень; в помещении кухни провис потолок, проваливается пол; в стенах кухни при демонтаже обоев обнаружены глубокие трещины. Истец полагает, что недостатки возникли до передачи дома, являются скрытыми, не были оговорены ответчиками, и их невозможно было выявить путем визуального осмотра перед покупкой дома. Нарушение условий договора является существенным, поскольку делает дом непригодным для проживания, требует значительных вложений в ремонт. В связи с выявлением указанных недостатков не было выполнено обязательство по оплате оставшейся части денежных средств в размере 80 000 рублей.

Истицей было направлено ответчикам требование о расторжении договора, возврате покупателю 250 000 рублей, продавцам - жилого дома и земельного участка, которое не было исполнено.

Представитель истицы Желудько А.А. указывал, что ответчики скрыли имеющиеся в доме недостатки, сделав ремонт, поэтому покупатель не могла увидеть недостатки.

Королева И.И. поясняла, что проживала с детьми в спорном доме с сентября 2016 года по май 2017 года, затем уехала проживать в "адрес", в этот период все перечисленные в исковом заявлении недостатки уже были в доме. Когда она приобретала дом, то лично осматривала его и никаких недостатков и дефектов не обнаружила, потолок не провисал, пол не проваливался. Дом снаружи обшит сайдингом, внутри наклеены обои, поэтому дефекты в стенах не были видны. Требования о снижении цены за дом ответчикам не направляла. С мая 2017 года без договора аренды в доме проживает мужчина, который смотрит за домом, отапливает его по мере необходимости, убирает.

Ответчики возражали против удовлетворения иска, ссылаясь на то, что в спорном жилом доме проживали около 10 лет. Дом был сухой и теплый, влаги на стенах и полу не было никогда, также не было сырости в доме и стены не промерзали. При покупке дома истица лично осматривала дом вместе со своей мамой, проживала в нем несколько дней до подписания договора купли-продажи. Никаких претензий по состоянию дома не предъявляла. Предложение о расторжении договора купли-продажи от истицы не получали. Дом был приобретен ответчиками по договору купли-продажи, сами они его не строили. Ремонт в доме они производили за пять лет до его продажи. Позже ответчик Тремпольцев М.В. пояснил, что при продаже дома он не говорил истице о недостатках дома, ремонт в доме производился в 2014 году: в спальне обшили потолок пластиковыми панелями, на стены поклеили обои, установили пластиковые окна, в кухне на стенах поклеили обои. Когда клеили обои в кухне и спальне трещин в стенах не было. В 2015 году обшили дом снаружи сайдингом. Дом построен из круглого деревянного бруса, внутри поштукатурен. Они приобрели спорный жилой дом в 2003 году. Тремпольцев М.В. присутствовал при осмотре дома экспертами, при этом он обратил внимание на то, что в кухне дома на потолке оторвана плитка. На одной из стен оторвана часть обоев и именно в этом месте имеется трещина в стене. Ответчица полагала, что трещина образована действиями истицы, также отметила, что с данным иском истица обратилась в суд по истечении двух лет после его приобретения.

Представитель ответчиков Жгун Л.А. указывала, что жилой дом истице был передан в исправном техническом состоянии, без дефектов, просила учесть, что при проведении экспертизы и составлении экспертного заключения эксперты не руководствовались проектной документацией на жилой дом, а использовали СНиПы и ГОСТы, действующие на момент проведения исследования, которые не должны применяться в процессе исследования, поскольку спорный жилой дом был построен более 30 лет назад, а тогда могли действовать другие ГОСТы и СНиПы, в связи с чем экспертами сделаны выводы о наличии недостатков на основании нормативных документов, не подлежащих в данном случае применению. Дом ответчиками истице был передан в надлежащим состоянии, все выявленные недостатки возникли в результате ненадлежащего содержания дома истицей после его приобретения. Выявленные экспертами недостатки являются устранимыми, не представляют угрозы жизни и здоровью граждан, существенными не являются, поэтому требования истцов о расторжении договора купли-продажи удовлетворению не подлежат. Полагает, что истица ненадлежащим образом содержала дом, поскольку в нем не проживала, не отапливала, в связи с чем и произошло промерзание стен. Представитель ответчиков также полагала, что не соблюден претензионный порядок, права ответчиков нарушаются. Доказательств, свидетельствующих о том, что продавцы знали о наличии в доме недостатков, которые были допущены при строительстве дома, не предоставлено. Нарушений условий договора купли-продажи жилого помещения со стороны ответчиков не имеется. Жилой дом является частично благоустроенным в соответствии с планом и архитектурным решением и отвечает санитарным и техническим требованиям. Данные о том, что проживание в жилом доме невозможно вследствие угрозы жизни и здоровью граждан, а равно о том, что ответчики намеренно скрыли от истца приведенные истцом в обоснование иска обстоятельства отсутствуют.

Решением Родинского районного суда Алтайского края от 03 сентября 2018 года в удовлетворении иска отказано.

С Королевой И.И. в пользу ООО "Лаборатория судебной строительно-технической экспертизы" взысканы расходы по оплате экспертизы в размере 24 600 рублей.

Королева И.И. в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении иска, указывая, что спорный дом непригоден для проживания без устранения недостатка - недостаточного сопротивления теплопередаче конструкции наружных стен, что подтверждается заключением эксперта, однако не было принято судом во внимание. Выводы суда противоречат экспертному заключению. Истец полагает, что установлено существенное нарушение требований к качеству товара, в связи с чем имеются основания для расторжения договора купли-продажи. Истица проявила разумную осмотрительность при приобретении дома, осмотрев его. Судом неверно указана сумма подлежащих возмещению расходов на проведение экспертизы, так как стоимость услуг эксперта составила 16 800 руб.

Ответчики и их представитель в ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции возражали против удовлетворения жалобы.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения гражданского дела извещены надлежаще, об уважительности причин неявки судебную коллегию не уведомили, что в силу ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является основанием рассмотрения гражданского дела без их участия.

Проверив материалы дела исключительно в пределах доводов апелляционной жалобы согласно ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Суд при разрешении спора правильно применил закон, верно определилкруг обстоятельств, имеющих значение для дела, выводы суда обоснованы, соответствуют исследованным в ходе рассмотрения дела доказательствам.

Как следует из материалов дела, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГ продавцы Термпольцев М.В. и Тремпольцева С.В. передали в общую долевую собственность (по 1/3 доле) покупателей Королевой И.И, Кручины А.А. и Королевой Т.Д. жилой дом площадью "данные изъяты" кв.м и земельный участок площадью "данные изъяты" кв.м по адресу: "адрес". В пункте 2 договора указано, что покупатели, осмотрев дом и земельный участок, удовлетворены их качественным состоянием, не обнаружили каких-либо дефектов и недостатков, о которых им не сообщили продавцы.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В заключенном сторонами договоре купли-продажи указано, что продавцы приобрели право собственности на дом по договору от ДД.ММ.ГГ, следовательно, они действительно длительное время пользовались спорным домом. Факт проживания ответчиков в доме подтвержден показаниями свидетелей. Таким образом суд обоснованно пришел к выводу о том, что дом длительное время использовался ответчиками для проживания.

В силу п. 2 ст. 456 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.

Истцом представлен технический паспорт на жилой дом по "адрес", составленный по состоянию на ДД.ММ.ГГ, в котором отсутствует информация о дате постройки дома. Указано, что дом общей площадью "данные изъяты" кв.м, жилой - "данные изъяты" кв.м имеет бутовый ленточный фундамент, глинобитные стены.

Указанные доказательства свидетельствуют о том, что основные характеристики дома были доведены до сведения покупателя, продавцы выполнили обязательство по передаче продавцу дома и относящихся к нему документов надлежащим образом. Ссылки истицы на то обстоятельство, что продавцы намеренно скрыли от нее недостатки дома, ничем не подтверждены.

Истица в обоснование заявленных требований ссылалась на непригодность жилого дома для проживания, то есть на невозможность его использования в целях, для которых он приобретался.

ДД.ММ.ГГ Королева И.И. направила ответчикам почтой претензию, в которой предложила расторгнуть договор и возвратить друг другу всё полученное по сделке (л.д. 16-20). Суд пришел к обоснованному выводу о том, что досудебный порядок расторжения договора был соблюден, поскольку вышеуказанное требование было направлено по единственному известному покупателю адресу продавцов, указанному в договоре купли-продажи.

Поскольку в договоре купли-продажи отсутствуют условия, определяющие специальные требования к качеству продаваемого жилого дома, необходимо исходить из того, что он должен соответствовать только одному требованию к качеству - быть пригодным к использованию по назначению, то есть для постоянного проживания.

Как следует из заключения эксперта ООО "Лаборатория судебной строительно-технической экспертизы" *** от ДД.ММ.ГГ в жилой комнате дома по нижней части наружных стен над плинтусами имеется коробление, отслоение обоев от основания, следы увлажнения, темные и бурые пятна, плесень; в наружных стенах кухни имеются глубокие трещины шириной раскрытия до 10 мм; на потолке кухни имеются диагональные трещины, провисание, отслоение штукатурного слоя, отслоение и отпадение окрасочного слоя от основания; часть конструкции пола кухни вблизи дверного проема в помещение веранды имеет ощутимую "зыбкость".

Коробление, отслоение обоев, следы увлажнения, темные и бурые пятна, плесень образовались в связи с недостаточным сопротивлением теплопередаче конструкции наружных стен (приведенное сопротивление теплопередаче конструкции наружных стен менее его нормируемого значения, вследствие чего температура внутренних поверхностей наружных стен в холодный период года опускается ниже допустимого значения, что приводит к конденсации влаги на указанных поверхностях), поскольку при строительстве дома были нарушены требования строительных норм и правил - п. 9.19 СП 55.13330.2016 "Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31.02.2001" и части "а" п. 5.1 СП 50.1330.2012 "Тепловая защита зданий. Актуализированная редакция СНиП 23-02-2003". Экспертом указано, что достоверно определить, когда именно образовались указанные недостатки не представляется возможным, но они образовались по причине, возникшей до ДД.ММ.ГГ, которую Королева И.И. при визуальном осмотре обнаружить не могла. Остальные недостатки образовались в результате естественного физического износа.

В заключении сделан вывод о возможности устранения выявленных дефектов и недостатков путем выполнения указанных экспертом работ, в том числе по утеплению наружных стен исследуемого жилого дома с внешней стороны. В письменном разъяснении к заключению дополнительно указано, что без устранения недостатка в виде недостаточного сопротивления теплопередаче конструкции наружных стен, приводящего к несоответствию микроклимата в помещениях дома в холодный период установленным требованиям, дом является непригодным для использования его в качестве жилого помещения и для проживания в нем. Проживание в доме угрозу жизни не представляет, но может способствовать ухудшению состояния здоровья проживающих в нем лиц (л.д. 183-187).

Указанное заключение эксперта подтверждает наличие недостатка дома, препятствующего использованию его по прямому назначению.

Однако нарушение требования к качеству проданного товара, по общему правилу, влечет последствия, предусмотренные в пункте 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, где указано, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Истица указанные требования не заявляет, а просит расторгнуть договор и вернуть ей уплаченные денежные средства.

Такое требование может быть удовлетворено лишь в случае установления существенного недостатка проданного товара.

Так, в силу п. 2 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Из буквального содержания приведенных норм следует, что недостаток, который может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, не является существенным.

Довод апелляционной жалобы о том, что установление непригодности дома для проживания безусловно означает существенность имеющегося недостатка, основано на неверном понимании закона.

Принимая во внимание, что стороной истца при решении вопроса о назначении по настоящему делу экспертизы заявлялось о необходимости передачи на разрешение эксперта вопроса о размере затрат, необходимых для устранения недостатков дома (л.д. 76), однако судом этот вопрос не был включен в определение о назначении экспертизы, несмотря на то, что указанное обстоятельство имеет существенное значение для разрешения спора, судебной коллегией в порядке подготовки настоящего дела к рассмотрению в апелляционной инстанции было предложено эксперту дополнительно предоставить информацию о стоимости устранения недостатка, повлекшего невозможность использования дома по назначению.

Как следует из представленного экспертом Куклиным С.В. дополнения от ДД.ММ.ГГ к заключению эксперта, ориентировочная стоимость работ и материалов по устранению нарушения требований действующих строительных норм и правил в виде недостаточного сопротивления теплопередаче конструкции наружных стен жилого дома, расположенного по адресу: "адрес" в ценах по состоянию на сентябрь 2016 года составляет 44 250 рублей, в настоящее время - 49 584 рубля.

Принимая во внимание определенную сторонами цену жилого дома - 320 000 рублей (пункт 1.4 договора), характер имеющихся недостатков, факт длительного использования дома ответчиками для проживания, судебная коллегия полагает, что расходы в сумме 44 250 рублей, необходимые для устранения установленного недостатка дома, свидетельствующего о нарушении установленных законом требований к его качеству, являются соразмерными.

При таких обстоятельствах коллегия соглашается с выводом суда об отсутствии основания для расторжения договора купли-продажи, поскольку выявленные недостатки не являются существенными.

Иные доводы апелляционной жалобы (о том, что истица проявила разумную осмотрительность при покупке дома, осуществляла уход за ним и другие) не могут повлечь отмену решения суда, поскольку не влияют на правильность его выводов.

Довод о том, что судом неправильно определен размер подлежащих взысканию с истицы расходов на проведение экспертизы, опровергается материалами дела. Согласно представленному ООО "Лаборатория судебной строительно-технической экспертизы" заявлению от ДД.ММ.ГГ стоимость проведения экспертизы оставила 24 600 рублей (л.д. 172).

Таким образом в пределах доводов апелляционной жалобы оснований для отмены, либо изменения вынесенного судом решения не усматривается.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Родинского районного суда Алтайского края от 03 сентября 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца Королевой И. И, действующей в своих интересах, а также в интересах несовершеннолетних детей Кручины А. А.ча и Королевой Т. Д, - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: