Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 12 декабря 2018 г. по делу N 33-11119/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:

председательствующего Еремина В.А,

судей Алешко О.Б, Решетниковой И.Ф,

при секретаре Поздняковой А.А,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Бакулина Ивана Александровича на решение Новоалтайского городского суда Алтайского края от 24 сентября 2018 года по делу

по иску Базовой Клавдии Викторовны к Бакулину Ивану Александровичу об уменьшении покупной цены жилого дома, взыскании денежных средств.

Заслушав доклад судьи Еремина В.А, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Базовая К.В. обратилась в суд с указанным иском и с учетом уточнения исковых требований просила уменьшить покупную цену по Договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГ жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: "адрес", с 1 500 000 рублей до суммы 913 755 рублей и взыскать с Бакулина И.А. в пользу Базовой К.В. сумму соразмерного уменьшения покупной цены по Договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГ в размере 586 245 рубля и судебные расходы, указав в обоснование исковых требований, что по Договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГ приобрела у Бакулина И.А. земельный участок с расположенным на нем жилым домом по адресу: "адрес"

По условиям Договора от ДД.ММ.ГГ отчуждаемые земельный участок и жилой дом сторонами оценены в 1 500 000 рублей, в том числе стоимость земельного участка 500 000 рублей, стоимость жилого дома- 1 000 000 рублей.

Расчет между сторонами произведен полностью до подписания Договора.

При заключении Договора от ДД.ММ.ГГ Базовая К.В. визуально ознакомилась с качеством приобретаемого недвижимого имущества, не обнаружила никаких видимых дефектов, своих претензий не высказывала, о чем содержится указание в пункте 11 Договора.

Однако в ходе эксплуатации жилого дома были выявлены следующие недостатки:

деформация наружной облицовки стен с образованием трещин практически по всему периметру фасадов здания;

сквозная трещина задней стены гаража раскрытием до 2 мм, вызванная осадкой фундамента;

несущая балка покрытия поражена грибком черного цвета, утеплитель чердачного покрытия (древесные опилки) повышенной влажности вследствие не герметичности кровли (наличие недостаточного нахлеста листов профнастила между собой в отдельных местах;

промерзание стен и образование грибка черного цвета в нижней части в углах помещений жилых комнат, вследствие снижения теплоизоляционных свойств стен из-за наличия влаги в толще материала;

образование грибка черного цвета внизу откосов оконных проемов помещений 5-8, вызванное недостаточной вентиляцией помещений;

поражение конструкций пола грибком черного цвета на 30% площади, в подпольном пространстве повышенная влажность, материал фундамента местами имеет сырые пятна;

деформация отмостки по периметру здания в виде проседания и многочисленных трещин, зазор между стеной здания и отмосткой местами составляет до 20 мм, водоотвод от здания не обеспечен;

отсутствие вертикальной обмазочной гидроизоляции фундамента (материал фундамента непрочный и легко крошится при незначительных механических воздействиях).

Стоимость ремонтных работ составляет 586 245 рублей.

Направленная 28.08.2017 в адрес ответчика претензия об уменьшении покупной цены по Договору купли-продажи оставлена им без удовлетворения.

Решением Новоалтайского городского суда Алтайского края от 24 сентября 2018 года исковые требования Базовой Клавдии Викторовны удовлетворены частично. Суд постановилуменьшить соразмерно покупную цену земельного участка с расположенным на нем жилым домом "адрес" "адрес" "данные изъяты", приобретенных Базовой Клавдией Викторовной по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, с 1 500 000 рублей до 1 160 550 рублей. Взыскать с Бакулина Ивана Александровича в пользу Базовой Клавдии Викторовны в счет соразмерного уменьшения покупной цены по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГ земельного участка с расположенным на нем жилым домом "адрес", денежные средства в размере 339 450 рублей, судебные расходы 28 525,87 рублей. В удовлетворении остальной части исковых требований отказал.

В апелляционной жалобе ответчик просит об отмене решения суда полностью. Указывает на то, что согласно договору, покупатель до его заключения ознакомился с качеством имущества и претензий не имеет. Право устанавливать цену, с которой согласилась истец, принадлежит продавцу. Сумма соразмерного уменьшения покупной стоимости должна определяться с учетом стоимости только дома, без учета земельного участка. Дом пригоден для проживания.

В письменных возражениях истец просит оставить жалобу без удовлетворения.

В суде апелляционной инстанции ответчик и его представитель настаивали на удовлетворении жалобы, истец и его представитель просили оставить жалобу без удовлетворения.

Судебная коллегия, руководствуясь положениями ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие остальных неявившихся лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения дела.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверяя законность и обоснованность решения в соответствии с ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия находит решение суда подлежащим изменению в части в связи с неправильным применением норм материального права.

Согласно ст.469 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В соответствии со статьей 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст.557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу ч.1 ст.475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 1 ст. 476 ГК РФ).

ДД.ММ.ГГ между Бакулиным И.А. и Базовой К.В. был заключен договор купли-продажи земельного участка, общей площадью "данные изъяты" кв. м, кадастровый номер *** и расположенного на нем жилого дома, общей площадью "данные изъяты" кв. м, кадастровый номер *** по адресу: "адрес", "адрес", по условиям которого покупатель до заключения данного договора ознакомился с качеством отчуждаемого имущества, претензий к качеству не имеет и принимает его в таком качественном состоянии, как он есть.

Право собственности Бакулиной И.А. зарегистрировано в ЕГРП ДД.ММ.ГГ за ***, *** соответственно.

По заключению эксперта Сибирского филиала АО "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" судебной строительно-технической экспертизы *** от ДД.ММ.ГГ в результате проведенного исследования в жилом доме, расположенном по адресу: "адрес" выявлены следующие дефекты:

трещины в наружной облицовке стен из лицевого кирпича, ослабление кладки кирпичной облицовки, отставание отдельных кирпичей от кирпичной кладки. Данные дефекты являются явными, неустранимыми, малозначительными, так как влияют на эстетические свойства (внешний вид) и не влияют на возможность эксплуатации по назначению; образовались в результате некачественных строительных работ или при применении некачественных строительных материалов;

следы промерзания стен, образования грибка черного цвета в углах и нижней части наружных стен в помещениях поз.6,7 и по всей внутренней поверхности наружных стен в помещении поз.8. Данный дефект является явным, устранимым путем потравки стен антигрибковым раствором, значительным, так как снижена долговечность и эксплуатационные качества стен, не обеспечено соблюдение требований в части содержания потенциально опасных для человека биологических веществ; вызван наличием влаги в толще стен;

наружная стена (правая относительно фасада) помещения поз.3 имеет повреждения в виде отдельной глубокой трещины и отпадения штукатурного слоя. Данный дефект является явным, устранимым путем заделки трещины цементным раствором, малозначительным, так как влияет на эстетические свойства (внешний вид) и не влияет на возможность эксплуатации по назначению; образован в результате осадки фундамента;

фактическое сопротивление теплопередаче наружной стены не соответствует требованиям по теплопередаче; температурный перепад между температурой внутреннего воздуха (17,9 градусов на дату осмотра) и температурой внутренней поверхности наружных стен (в нижней части стен) составляет более 4 градусов, что не соответствует требованиям п.5.1 СП 50.13330.2012. Данные дефекты являются скрытыми, устранимыми путем дополнительного утепления наружных стен и цоколя, при этом будут проведены работы по демонтажу и устройству кладки из облицовочного кирпича, тем самым устраняя выявленные в ней дефекты (трещины в кирпичах, их отставание). Дефекты являются значительными, так как снижают эксплуатационные характеристики наружных стен (увеличивают теплопотери, способствуют образованию конденсата на внутренней поверхности стен и в толще стен, способствуют промерзанию; образовались в результате строительства жилого дома (при утеплении стен);

утепление чердачного перекрытия (опилки) имеют повышенную влажность, промерзание в толще опилок, деревянные балки перекрытий со стороны чердачного пространства имеют поражения грибком черного цвета. Данные дефекты являются явными, устранимыми путем смены утеплителя из опилок, потравки древесины поврежденных конструкций антисептиком; значительными, так как снижены долговечность перекрытия, а также снижены теплоизоляционные свойства утеплителя, что приводит к промерзанию конструкций перекрытия и к дальнейшему образованию грибка на деревянных конструкциях; образовались в результате негерметичности кровли;

фактические сопротивления теплопередаче перекрытия не соответствуют требованиям по теплопередаче. Данный дефект является скрытым, устранимым путем дополнительного утепления перекрытия; значительным, так как снижены эксплуатационные качества перекрытия (приводит к дополнительным потерям тепла через перекрытие); образовался в результате строительства жилого дома (при утеплении перекрытия);

конструкции полов (деревянные балки, настил) в местах сопряжения со стенами имеют повреждения грибком черного цвета, следы увлажнения. Данный дефект является явным, устранимым путем протравки древесины пораженных конструкций антисептиком; значительным, так как снижена долговечность конструкции полов и не обеспечено соблюдение требований в части содержания потенциально опасных для человека биологических веществ; образовался в результате проникновения влаги в толщу материала фундамента и стен;

в чердачном пространстве часть поверхности утеплителя (опилки) имеет снежный покров, а также следы замачивания утеплителя, что свидетельствует об отсутствии герметичности кровельного покрытия. Данный дефект является скрытым, устранимым путем демонтажа и повторного устройства части кровли в соответствии с требованиями; значительным, так как снижены и эксплуатационные качества кровли, вследствие чего происходит замачивание конструкций крыши и перекрытия; образовался в результате некачественных работ по устройству кровли;

образование грибка черного цвета внизу откосов оконных проемов помещений поз.5,6,7,8. Данный дефект является явным, устранимым путем потравки откосов оконных проемов; значительным, так как не обеспечено соблюдение требований в части содержания потенциально опасных для человека биологических веществ; вызван наличием влаги в толще стен;

система вентиляции в исследуемом жилом доме предусмотрена с естественным притоком и удалением воздуха через оконные и дверные проемы и вентиляционный канал в санузле поз.1 удаление воздуха происходит с помощью механической вытяжной вентиляции. Вентиляционные каналы выполнены из ПВХ- труб, проходят горизонтально по чердачному пространству и выведены горизонтально через фронтон кровли, что не соответствует требованиям п.4.9 Пособия к СНиП 2.08.01-89. Данный дефект является явным, устранимым путем устройства вертикальных вентиляционных каналов; значительным, так как подобное устройство вентиляционных каналов приводит к периодическим нарушениям циркуляции воздуха в системе и нарушению тепловлажностного режима помещений; образовался в результате проведения работ по устройству вентиляционных каналов.

Стоимость ремонтно-строительных работ и материалов по устранению выявленных недостатков по адресу: "адрес" составляет 586 245 рублей.

Поскольку скрытые недостатки не были оговорены продавцом в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, а свидетельские показания Ч.С.А, Б.Д.С. об обратном не свидетельствуют, также как и отсутствуют доказательства того, что цена жилого дома при заключении сделки была снижена с учетом недостатков, то наличие скрытых недостатков в данном случае дают истцу основания требовать снижения покупной цены жилого помещения в порядке ст. 475 ГК РФ.

Под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества (абз. 2 п. 1 ст. 475 ГК РФ).

Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара, указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

Требование истца об уменьшении покупной цены на сумму расходов на устранение скрытых недостатков по экспертному заключению, фактически сводится к требованию о возмещении убытков, связанных с расходами на устранение выявленных недостатков (абз. 4 п. 1 ст. 475 ГК РФ).

Однако, в соответствии со ст. 475 ГК РФ требование о возмещении расходов на устранение недостатков и требование о соразмерном уменьшении цены различны по своему правовому содержанию, при этом, уменьшение покупной цены приобретенного жилого дома не может осуществляться путем возмещения стоимости ремонтных работ.

По заключению Сибирского филиала АО "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" дополнительной судебной строительно-технической экспертизы *** от ДД.ММ.ГГ, рыночная стоимость земельного участка с расположенным на нем жилым домом "адрес" "адрес" на дату заключения договора купли-продажи- ДД.ММ.ГГ составляет 2 410 000 рублей, из них стоимость дома- 2150000 руб, а рыночная стоимость этого же объекта недвижимости на момент заключения договора купли-продажи ДД.ММ.ГГ с учетом выявленных недостатков, влияющих на качество объекта недвижимости, составляет 1 864 664 рубля (2410000-545336 руб.), что, как посчитал суд, ведет к снижению общей цены объекта недвижимости на 22,63%.

Между тем, с учетом приведенных выше норм и смысла материального закона, суд не учел, что при определении размера уменьшения покупной цены могут учитываться лишь скрытые, а не все, включая явные недостатки, в связи с чем, поставил на разрешение дополнительной судебной экспертизы неверный вопрос.

Кроме того, поскольку в договоре купли-продажи отдельно определена стоимость как земельного участка, так и жилого дома, о каких-либо недостатках земельного участка истцом по делу не заявлено, уменьшение покупной цены следует применять только к стоимости жилого дома.

В этой части доводы жалобы заслуживают внимания.

При допросе в суде апелляционной инстанции, судебный эксперт С.Н.А. пояснила, что если учитывать только скрытые недостатки, то стоимость работ и материалов по их устранению в ценах на 3-й квартал 2015 составит 417180 руб, представив письменное дополнение к заключению экспертизы.

Таким образом, уменьшение покупной цены жилого дома будет составлять (2150000-417180=1732820 руб. стоимость дома с учетом скрытых недостатков, что уменьшает рыночную стоимость на 80,6 %, 1000000 руб. цена дома по договоруХ80,6=806000 руб, уменьшение на 194000 руб.) 194000 руб.

Соответственно пересчету пропорционально удовлетворенным требованиям подлежат судебные расходы в виде госпошлины 2998 руб. 76 коп. (9062,45 Х 33,09%) и судебных издержек в виде оплаты услуг представителя 3309 руб. (10000Х 33,09%), оплаты досудебного исследования ООО "Алтайское бюро оценки" 3309 руб. (10000Х 33,09%), почтовых расходов 60 руб. 55 коп. (183 Х 33,09%), оплаты первоначальной судебной строительно-технической экспертизы 10232 руб. 32 коп. (30922,69 Х 33,09%). Документов об оплате дополнительной экспертизы не имеется.

Руководствуясь ст.328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Новоалтайского городского суда Алтайского края от 24 сентября 2018 года изменить в части.

Изложить абзацы 2 и 3 резолютивной части решения в следующей редакции:

"Уменьшить соразмерно покупную цену жилого дома "адрес", приобретенного Базовой Клавдией Викторовной по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, с 1000000 руб. до 806000 руб.

Взыскать с Бакулина Ивана Александровича в пользу Базовой Клавдии Викторовны в счет соразмерного уменьшения покупной цены по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГ денежные средства в размере 194000 руб, судебные издержки в размере 16910 руб. 87 коп, госпошлину в размере 2998 руб. 76 коп.".

В остальной части решение оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи: