Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 10 декабря 2018 г. по делу N 33-54174/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи фио,

судей фио, фио,

при секретаре фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи фио дело по апелляционной жалобе Балакова П.Ю, фио на решение Кунцевского районного суда адрес от 17 мая 2018 года, по которому постановлено:

В удовлетворении иск Балакова фио, фиок наименование организации о признании предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости договором долевого участия в строительстве - отказать,

УСТАНОВИЛА:

фио, Н.В. обратились в суд с иском к наименование организации о признании предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости N ТГ/Верн-В/N2/92,68 от 10 июня 2010 г, заключенного между ними и наименование организации в отношении квартиры, расположенной в корпусе В, на 22 этаже, номер на площадке 2, в жилом строящемся доме по строительному адресу: адрес,Б,В, общей проектной площадью квартиры 96,68 кв.м. - договором долевого участия встроительстве; взыскании расходов по оплате госпошлины. В обоснование иска указали, что 10.06.2010 г. между наименование организации и истцами был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N ТГ/Верн-В/N2/92,68. Соинвестором и застройщиком строящегося объекта явилось наименование организации (ранее наименование организации). Пунктом 1.1.3. Договора стороны определили, что Третье лицо ( наименование организации) распоряжается в качестве Продавца квартирой на основании Договора N 9/32-И сонвестирования строительства жилого дома по адресу: адрес. корп. А,Б,В (II очередь застройки) от 25 апреля 2006 года между наименование организации в лице генерального директора фио и наименование организации в лице генерального директора фио

Согласно условиям договора, стоимость объекта составила сумма, которые истцы оплатили в полном объеме в порядке и сроки, определенные договором.

Стороны обязались подписать основной договор купли-продажи квартиры в срок не позднее адрес 2014 г.

Истцы свои обязательства по договору исполнили в полном объеме. В дальнейшем строительство дома было приостановлено. У ответчика отсутствует информация о наличии прав истцов на спорную квартиру.

Ссылаясь на то, что предварительный договор купли-продажи 10 июня 2010 года содержал все условия, необходимые для включения в договор участия в долевом строительстве объекта недвижимости, лицо, привлекающее денежные средства для строительства, соответствовало требованиям, предъявляемым к застройщикам, истцы обратились в суд с указанным иском.

В судебном заседании представитель истцов исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске. В судебное заседании представитель ответчика не явился. Третьи лица - наименование организации, наименование организации, Управление Росреестра по Москве в судебное заседание не явились.

Судом постановлено вышеприведенное решение, об отмене которого как незаконного просят в апелляционной жалобе истцы, не соглашаясь с выводами суда.

Ответчик, третьи лица наименование организации, наименование организации, Управление Росреестра по Москве, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в суд апелляционной инстанции не явились. Судебная коллегия, согласно ст. 167 ГПК РФ, сочла возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материал дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя истцов фио, Н.В. - фио, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ч.1 ст.420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу положений ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с правилами п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с ч. 1 и 3 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ.

Договор участия в долевом строительстве должен содержать указание на срок передачи застройщиком участнику долевого строительства объекта долевого строительства (п. 2 ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ).

Из материалов дела следует, что 10 июня 2010 г. между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N ТГ/Верн-В/N2/92,68, расположенной в корпусе В, на 22 этаже, номер на площадке 2, в жилом строящемся доме по строительному адресу: адрес,Б,В, общей проектной площадью квартиры 96,68 кв.м.

Согласно условиям договора, стоимость объекта составляет сумма, которые истцы оплатили в полном объеме в порядке и сроки, определенные договором.

Стороны обязались подписать основной договор купли-продажи квартиры в срок не позднее адрес 2014 г.

Как следует из материалов дела, до настоящего времени объект недвижимости в эксплуатацию не введен, строительство дома, где находится приобретенная истцами квартира, приостановлено.

Разрешая спор и принимая решение об отказе в удовлетворении иска, суд исходил из того, что истцы избрали ненадлежащий способ защиты своих прав, поскольку, исходя из смысла и содержания ст.12 ГК РФ, а также Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденного Президиумом ВС РФ 04.12.2013 г, требования о признании предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости - договором долевого участия в строительстве, не могут быть заявлены самостоятельно, в данном случае надлежащим способом защиты прав является предъявление иска о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незаверенного строительства в виде квартиры. Поэтому заявленное истцами исковое требование не предусмотрено в качестве способа защиты прав, и не подлежит удовлетворению.

С таким выводом суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может ввиду следующего.

Из материалов дела следует, что между истцами и наименование организации (в рамках данного дела -третье лицо) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N ТГ/Верн-В/N 2/92,68 от 10 июня 2010 г, предметом которого являлось определение сторонами необходимых и существенных условий договора купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной в корпусе В, на 22 этаже, N на площадке 2, в жилом строящемся доме, расположенном по строительному адресу: адрес,Б,В (II очередь застройки), общая проектная площадь2 квартиры 96,68 квадратных метров.

Стоимость квартиры определена пунктом 2.5. договора в сумме сумма. Стороны обязались подписать основной договор купли-продажи квартиры в срок - не позднее адрес 2014 г. (пункт 1.1. договора).

В соответствии с п. 1.1. договора, истцы обязались оплатить денежную сумму - цену договора и принять квартиру у наименование организации. Согласно п. 1.1. Договора наименование организации обязалось заключить с истцами основной договор купли-продажи в будущем, с учетом существенных условий, перечисленных в предварительном договоре.

Пунктом 1.1.3. договора стороны определили, что третье лицо ( наименование организации) распоряжается в качестве продавца квартирой на основании Договора N 9/32-И соинвестирования строительства жилого дома по адресу: адрес,Б,В (II очередь застройки) от 25 апреля 2006 года между наименование организации в лице генерального директора фио и наименование организации в лице генерального директора фио

Материалами дела подтверждено, что истцы в полном объеме исполнили обязательства, предусмотренные договором.

Из материалов дела усматривается, что между наименование организации и истцом фио был заключен договор оказания

услуг N ОУТГ/Верн-В/22/N2/92.68 от 10 марта 2011 г, в соответствии с которым наименование организации обязалось зарезервировать за истцами спорную квартиру.

В дальнейшем, как следует из материалов дела, строительство жилого дома с расположенной в нем спорной квартирой было приостановлено.

Как следует из ответа Комитета адрес по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест) N 77-23-54/2-3 от 31.01.2017 г. на обращение истца, - ориентировочный ввод в эксплуатацию объекта незавершенного строительства - адрес 2018 г.;

- застройщиком является наименование организации;

- срок разрешения на строительство N КЛ-77207000-004304 от 18.12.2009 г. продлен до 19.06.2018 г.;

- по состоянию на 17.01.2017 г. застройщиком на объекте выполнены монолитные несущие конструкции 17-15-16 этажей. Частично выполнена кирпичная кладка внутренних стен и перегородок, к прокладке инженерных сетей застройщик не приступал. Строительные работы приостановлены, не возобновлены, строительная площадка огорожена и охраняется;

- на 17.01.2017 г. разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не оформлялось, и извещение об окончании проведения строительства застройщик не направлял.

Из пункта 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ от 04.12.2013 г, следует, что требование лица, заключившего предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием ее предварительной оплаты и исполнившего такое обязательство, о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры, подлежит удовлетворению.

Согласно п. 9 данного Обзора, при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

При таких обстоятельствах, учитывая, что в предварительном договоре купли-продажи строящегося объекта стороны включили все условия, обязательные для включения и в договор участия в долевом строительстве, лицо, привлекающее денежные средства, в данном случае, наименование организации, в полной мере соответствует требованиям, предъявляемым к застройщикам, у суда не было оснований для отказа в удовлетворении иска Балаковых о признании предварительного договора купли-продажи договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации.

То обстоятельство, что истцами одновременно с данным требованием не было заявлено требование о признании права собственности на объект недвижимости, не свидетельствует об избрании ими ненадлежащего способа защиты права и не является основанием для отказа в иске. Суд, согласно ч. 3ст. 196 ГПК РФ, должен был принять решение по заявленному требованию, разрешив спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

Согласно ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:

1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;

2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;

3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;

4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Поскольку суд при рассмотрении данного дела неправильно определилобстоятельства, имеющие значение для дела, нарушил нормы материального и процессуального права, решение суда не может быть признано законным и обоснованным, поэтому подлежит отмене.

С учетом установленных по делу обстоятельств, требований закона, регулирующего возникшие отношения, судебная коллегия приходит к выводу о том, что по делу должно быть постановлено новое решение об удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329. 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Кунцевского районного суда адрес от 17 мая 2018 года отменить.

Постановить по делу новое решение.

Признать предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости N ТГ/Верн-В/N2/92,68 от 10 июня 2010 г, заключенного между фио, фио и наименование организации в отношении квартиры, расположенной в корпусе В, на 22 этаже, номер на площадке 2, в жилом строящемся доме по строительному адресу: адрес,Б,В, общей проектной площадью квартиры 96,68 кв.м. - договором долевого участия в строительстве между фио, фио и наименование организации.

Взыскать с наименование организации в пользу Балакова П.Ю. расходы по госпошлине сумма, в пользу фио - сумма

Председательствующий

Судьи