Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 20 декабря 2018 г. по делу N 33-55722/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Дементьевой Е.И.,

и с удей Раскатовой Н.Н, Васильевой Е.В,

при секретаре Игнатовой Е.А,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Раскатовой Н.Н.

гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истца Баженовой М.А. по доверенности - Коробейниковой А.И.

на решение Пресненского районного суда г. Москвы от 03 октября 2018 года, которым постановлено:

"В удовлетворении исковых требований Баженовой М.П. к Фатьянову А.Н, Кайгородовой Е.С. о расторжении договоров купли-продажи, прекращения права собственности, снятия обременения, признания права собственности на квартиру,- отказать. ",

установила:

Истец Баженова М.П. обратилась в суд с иском к ответчикам Фатьянову А.Н, Кайгородовой Е.С. о расторжении договоров купли-продажи квартиры, прекращении права собственности ответчиков на квартиру, снятии обременения на квартиру, признани права собственности истца на квартиру, мотивируя свои требования тем, что между Баженовой М.П. и Кайгородовой Ксенией (в настоящий момент Есения) Станиславовной был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу:... от 01.04.2014 г, на основании которого была произведена государственная регистрация права собственности Кайгородовой Е.С. на указанную квартиру от 07.04.2014 г.

Истец просит расторгнуть указанный договор купли-продажи, поскольку продавцом от имени истца в момент совершения сделки выступал ее сын -.., на основании нотариально оформленной доверенности. Однако цена продажи квартиры была указана меньше, чем она была обговорена изначально: так, вместо 525 000 долларов США было указано 990 000 руб. Кроме того, истец намеревалась продать квартиру Фатьянову А.Н, а договор был заключен с ранее неизвестной истцу Кайгородовой Е.С. Также несмотря на то, что в договоре указано, что денежные средства передаются сразу при заключении договора, денежные средства за покупку квартиры так и не были переданы ни истцу, ни представителю истца по доверенности.., равно как и не был подписан акт приема-передачи квартиры с ключами. Изложенное по мнению истца является основанием для расторжения договора купли-продажи от 01.04.2014 г.

Также истец просит расторгнуть последующий договор купли-продажи спорной квартиры от 15.09.2014 г, заключенный между Кайгородовой К.С. и Фатьяновым А.Н, где цена квартиры была указана как 1 000 000 руб, и 25.09.2014 г. была осуществлена регистрация права собственности на квартиру на имя Фатьянова А.Н. Данный договор истец просит расторгнуть, поскольку он не может являться правомочным, в виду расторжения договора купли-продажи от 01.04.2014 г.

При этом истец в иске указала, что со стороны Фатьянова А.Н. была написана расписка от 15.09.2014 г. на имя истца, где он указал, что денежные средства за покупку квартиры истцу не передавались и реальная цена квартиры должна быть указана как 525 000 долларов США.

Также от имени Фатьянова А.Н. на истца была оформлена генеральная доверенность от 13.12.2014 г. с правом продажи квартиры, и переоформления ее обратно на имя истца, однако истец лишена возможности воспользоваться данной доверенностью, поскольку на квартиру наложено обременение со стороны кредитной организации.

Поскольку в обозначенную дату в расписке - 29.01.2015 г. ответчик Фатьянов А.Н. не переоформил квартиру на имя истца, а досудебная претензия от 25.02.2015 г. осталась без ответа, указанные обстоятельства послужили основанием для обращения с иском в суд, в котором истец просит расторгнуть договор купли-продажи от 01.04.2014 г, расположенной по адресу:.., заключенный между Шумкиным А.А. и Кайгородовой К.С.; расторгнуть договор купли-продажи от 15.09.2014 г, расположенной по адресу:.., заключенный между Кайгородовой К.С. и Фатьяновым А.Н.; право собственности на указанное жилое помещение за Кайгородовой К.С. зарегистрированное Управлением Росреестра по Москве N... от 03.04.2014 г. прекратить; право собственности на указанное жилое помещение за Фатьяновым А.Н, зарегистрированное Управлением Росреестра по Москве N... от 25.09.2014 г. прекратить; признать право собственности на спорную квартиру за истцом.

Истец в судебное заседание суда первой инстанции не явилась, направила в суд своего представителя, который заявленные исковые требования поддержал.

Ответчик Кайгородова Е.С. в судебное заседание суда первой инстанции не явилась, извещена надлежащим образом.

Ответчик Фатьянов А.Н. в судебное заседание суда первой инстанции не явился, извещен надлежащим образом, сведений о причинах неявки суду не сообщил.

Представители третьих лиц ООО "АКБ "СТОЛИЦА", Управления Росреестра по Москве, ООО "Межрегиональная Группа Ипотеки и Сервиса", ПАО АКБ "ИНВЕСТОРГБАНК" в судебное заседание суда первой инстанции не явились, извещены надлежащим образом.

Суд постановилприведенное выше решение, об отмене которого просит представитель истца по доводам апелляционной жалобы.

Ответчики, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились.

Выслушав в заседании судебной коллегии представителя истца, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия находит, что решение суда подлежит отмене в части отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли-продажи квартиры от 01.04.2014 г. как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права, а также как необоснованное, поскольку судом не установлены обстоятельства, которые имеют существенное значение при разрешении спора. В остальной части решение суда подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как установлено в ходе разбирательства дела и подтверждается материалами дела, между Баженовой М.П. (в лице представителя по доверенности Шумкина А.А.) и Кайгородовой Ксенией (в настоящий момент Есения) Станиславовной был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу:... от 01.04.2014 г, на основании которого была произведена государственная регистрация права собственности Кайгородовой Е.С. на указанную квартиру от 07.04.2014 г. (л.д.145-146 т.1).

Как следует из условий договора купли-продажи квартиры по согласованию сторон указанная квартира оценена и продается за сумму 999 000 руб, расчет между сторонами будет произведен в момент подписания договора.

При этом в пакете правоустанавливающих документов на указанную спорную квартиру, поступивших по запросу суда, имеется копия доверенности от 26.10.2013 г, выданная... от Баженовой М.П. на право представления ее интересов по управлению принадлежащей ей квартирой, расположенной по адресу:.., в том числе, продать за цену и на условиях по своему усмотрению, с правом подписания договора-купли-продажи, с правом получения денежных средств, регистрации права собственности. Доверенность была выдана сроком на один год без права передоверия полномочий иным лицам (л.д.147-148 т.1).

15 сентября 2014 г. был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу:.., между Кайгородовой К.С. и Фатьяновым А.Н. При этом в договоре цена квартиры была указана в размере 1 000 000 рублей (т. 1 л.д. 133). Право собственности Фатьянова А.Н. на указанную квартиру была зарегистрировано 25 сентября 2014 г.

Также в деле имеется согласие на оформление договора купли-продажи со стороны ООО "Межрегиональная Группа Ипотеки и Сервиса" от 19.09.2014 г, согласно которому указанное общество дает согласие на переход права собственности на квартиру по договору купли-продажи от 15.09.2014 г. в связи с тем, что залогодержателем вышеуказанного недвижимого имущества является ООО "Межрегиональная Группа Ипотеки и Сервиса" на основании договора об ипотеке N... от 11.04.2014 г. Залогом указанной квартиры обеспечено исполнение обязательств по договору займа от 11.04.2014 г. (л.д.135 т.1).

Отказывая в удовлетворении исковых требований в части расторжения договора купли-продажи квартиры от 01.04.2014 г, суд исходил из того, что оснований для расторжения указанного договора не имеется, поскольку договор был заключен уполномоченным лицом, которому в силу выданной истцом доверенности были предоставлены права по установлению цены продаваемой квартиры. Истец не оспаривала выданную доверенность в рамках определенного круга полномочий представителя, равно как не оспаривала и факт подписания договора уполномоченным от ее имени лицом на заключение договора купли-продажи.

Кроме того, суд пришел к выводу о том, что неполучении истцом оплаты по договору купли-продажи квартиры от 01.04.2014 г. не является основанием для расторжения договора купли-продажи, поскольку в доверенности прямо предусмотрено, что доверенность на имя Шумкина А.А. выдана с правом получения денежных средств, при этом суду не предоставлено объективных данных свидетельствующих о том, что... также отрицает получение денежных средств по договору купли-продажи от 01.04.2014 г.

Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда по следующим основаниям.

В силу ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору купли-продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу ч. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 486 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно ст. 555 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

В силу п. 2 ст. 453 ГК РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Согласно расписке от 15 сентября 2014 г. (т. 1 л.д. 224), ответчик Фатьянов А.Н. подтверждает факт того, что денежные средства Баженовой М.П. за проданную ею квартиру по адресу:... в размере 525 000 долларов США не передавались и берет на себя обязательство передать Баженовой М.П. указанные денежные средства за проданную ею квартиру в срок до 22 декабря 2014 г. В случае, если в указанный срок денежные средства Фатьяновым А.Н. Баженовой М.П. переданы не будут, то Фатьянов А.Н. обязуется по истечении указанного срока произвести переофомление спорной квартиры на Баженову М.П. в течение месяца, но не позднее 29.01.2015 г. без существенных ограничений права собственности.

Также в материалах дела имеется копия соглашения от 18.12.2015 г. о расторжении договора купли-продажи квартиры от 01.04.2014 г, заключенного между Кайгородовой К.С. и Шумкиным А.А, действующим по доверенности, выданной Баженовой М.П. (т. 1 л.д. 212), из которого также следует, что покупатель не оплатил цену за квартиру, расположенную по адресу:...

Таким образом, договор купли-продажи квартиры от 01 апреля 2014 г, заключенный между Баженовой М.П. и Кайгородовой К.С, является исполненным при условии проведения полного расчета покупателя с продавцом.

Доводы истца о том, что Кайгородова К.С. не уплатила ей денежные средства за приобретаемое имущество, стороной ответчика не опровергнуто, доказательства оплаты квартиры не представлены.

Кроме того, в соответствии с п. 4 договора купли-продажи от 01.04.2014 г. продавец обязуется передать квартиру, в отношении которой заявлен спор, по передаточному акту в течение одного дня с момента государственной регистрации договора и перехода права собственности.

Акт приема-передачи квартиры с Кайгородовой К.С. не подписан, ключи от квартиры Кайгородовой К.С. переданы не были.

Таким образом, передача покупателем продавцу указанной квартиры в установленный срок по передаточному акту не производилась, доказательств обратного стороной ответчика в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено.

На основании изложенного, договор купли-продажи спорной квартиры исполнен не был, в том числе, в части оплаты покупателем имущества, так как денежная сумма за проданное недвижимое имущество не была передана собственнику квартиры, акт приема-передачи квартиры сторонами не подписывался.

При таких обстоятельствах решение суда в части отказа в расторжении договора купли-продажи квартиры от 01 апреля 2014 г. нельзя признать законным и оно подлежит отмене с вынесением нового решения.

Учитывая, что неисполнение покупателем обязательства по оплате стоимости квартиры является основанием для расторжения договора купли-продажи квартиры, требования Баженовой М.П. к Кайгородовой К.С. о расторжении договора купли-продажи.

Отказывая в удовлетворении требования истца о расторжении договора купли-продажи спорной квартиры от 15.09.2014 г, расположенной по адресу:.., заключенного между Кайгородовой К.С. и Фатьяновым А.Н, суд обоснованно исходил из того, истец не является стороной по указанному договору, следовательно, не может требовать его расторжения, поскольку в соответствии со ст. 450 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено только стороной договора, а ни одни из участников данного договора не изъявил желание его расторгнуть.

Также суд пришел к обоснованному выводу о том, что не подлежит удовлетворению требование истца о прекращении обременения (ипотеки в силу закона) в отношении спорной квартиры, поскольку залог не был признан недействительным судом. Истец в суд с таким требованием не обращалась. Кроме того, в материалы дела суду предоставлена копия заочного решения Раменского городского суда Московской области от 20.02.2017 г, вступившего в законную силу 28.03.2017 г, по иску ПАО "Тимер Банк" к Фатьянову А.Н. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, которым удовлетворены требования ПАО "Тимер Банк" и с Фатьянова А.Н. взыскана задолженность по договору займа от 05.11.2014 г. в размере 12 687 721 руб. 08 коп, расходы по оплате государственной пошлине в размере 60 000 руб, а также обращено взыскание на заложенную квартиру, расположенную по адресу:.., путем продажи имущества на публичных торгах, с установлением начальной продажной цены при реализации предмета залога в размере 19 075 000 руб.

Суд правомерно отказал в удовлетворении требований истца о прекращении права собственности на указанное жилое помещение Кайгородовой К.С. зарегистрированное Управлением Росреестра по Москве N... от 03.04.2014 г, права собственности на указанное жилое помещение Фатьянова А.Н, зарегистрированное Управлением Росреестра по Москве N... от 25.09.2014 г, признании права собственности на спорную квартиру за истцом, поскольку право собственности Кайгородовой К.С. и так было прекращено после продажи спорной квартиры Фатьянову А.Н. и регистрации права собственности Фатьянова А.Н. на спорную квартиру, а прекращение права собственности Фатьянова А.Н. на спорную квартиру невозможно, поскольку договор купли-продажи квартиры от 15.09.2014 г, на основании которого возникло право собственности на спорную квартиру у Фатьянова А.Н, не может быть расторгнут судом по указанным выше основаниям и не был признан судом недействительным, поскольку истец такого требования в суде первой инстанции не заявляла и это требование не было предметом рассмотрения в суде первой инстанции. Равно как не заявлялось истцом требование о возврате стоимости квартиры в случае невозможности возврата в собственность истца спорной квартиры.

Доводы апелляционной жалобы не могут служить основанием к отмене решения суда в части отказа в расторжении договора купли-продажи спорной квартиры от 15.09.2014 г, отказа в прекращении обременения, прекращении права собственности ответчиков на спорную квартиру и признании за истцом права собственности на спорную квартиру, поскольку все эти доводы свидетельствуют о том, что истец считает сделки с её квартирой недействительными, однако требований о признании договоров купли-продажи квартиры недействительными она не заявляла, она просила их расторгнуть. Расторжение договора и признание его недействительным - это совершенно разные действия, имеющие совершенно разные правовые последствия.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия,

определила:

Решение Пресненского районного суда г. Москвы от 03 октября 2018 г. в части отказа в расторжении договора купли-продажи квартиры от 01 апреля 2014 г. отменить.

В указанной части вынести новое решение, которым расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу:.., от 01 апреля 2014 г, заключенный между Баженовой М.П. и Кайгородовой К.С.

В остальной части решение Пресненского районного суда г. Москвы от 03 октября 2018 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца Баженовой М.А. по доверенности - Коробейниковой А.И. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: