Решение Московского городского суда от 28 ноября 2018 г. по делу N 3а-3635/2018

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Севастьяновой Н.Ю,

при секретаре Зотовой Д.Д,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-3635/2018 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Натали" к Правительству Москвы, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 г,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Натали" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением к Правительству Москвы, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 2234 кв.м. с кадастровым номером "... " по адресу: г.Москва, "... ", равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 г. в размере 38065000 руб.

Требования мотивированы тем, что административный истец является арендатором земельного участка и не согласен с его кадастровой стоимостью по состоянию на 1 января 2016 г, считает её завышенной и несоответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика арендной платы. В подтверждение заявленной рыночной стоимости предоставлен отчет об оценке от 21 июня 2018 г. N119/06/2018, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Асэксперт". Однако решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по городу Москве от 31 июля 2018 г. N51-16549/2018 административному истцу отказано в удовлетворении просьбы о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления рыночной стоимости объекта недвижимости. С учетом изложенного административный истец полагает, что его права могут быть защищены посредством установления кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца общества с ограниченной ответственностью "Натали" - Ананичева Н.О, действующая по доверенности, поддержала административные исковые требования и просила их удовлетворить.

Представитель административного ответчика Правительства Москвы и заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы - Скворцова А.Д, действующая по доверенности, возражала против удовлетворения административных исковых требований, считает правильной кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Представитель административного отв етчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства надлежаще извещен. При таких обстоятельствах и на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ неявка представителя не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.

Выслушав объяснения представителей административных истца и ответчика, заинтересованного лица, исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом, административный истец является арендатором спорного земельного участка площадью 2234 кв.м. с кадастровым номером "... " по адресу: г.Москва, "... ", на основании договора аренды земельного участка от 27 февраля 2014 г. NМ-03-044546, с учетом дополнительного соглашения к нему. При этом размер арендной платы исчисляется в процентном отношении от кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии со статьёй 65 Земельного кодекса РФ и спользование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Положения пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусматривают, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010 г. N508 (в редакции приказа Минэкономразвития РФ от 22 июня 2015 г. N388), под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Из приведенных норм права следует, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена постановлением Правительства Москвы от 29 ноября 2016 г. N791-ПП "Об утверждении кадастровой стоимости и удельных показателей кадастровой стоимости земель города Москвы по состоянию на 1 января 2016 г." методом массовой оценки. Поскольку административный истец является арендатором указанного земельного участка и оплачивает арендную плату, исходя из кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, его права и законные интересы напрямую затрагиваются установленной кадастровой стоимостью земельного участка.

При этом суд считает необоснованными доводы Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы о том, что, оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, административный истец фактически оспаривает потенциальную цену продажи данного земельного участка и пытается в одностороннем порядке изменить условия договора аренды.

Согласно статье 65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения (определения размеры земельного налога) и определения платы за использование земли (в том числе, определения размера арендной платы), а не определения цены продажи земельного участка.

Установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости влечет изменение размера арендной платы, а не изменение условий заключенного сторонами договора аренды земельного участка. Условиями договора аренды установлен лишь порядок определения размера арендной платы, а не конкретный фиксированный размер арендной платы за земельный участок. По условиям договора аренды, размер арендной платы зависит от кадастровой стоимости земельного участка, установленной на соответствующий период.

В соответствии с абзацем первым статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

На основании изложенного и в силу абзаца первого статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ административный истец, будучи арендатором земельного участка, находящегося в собственности города Москвы, оплачивающий арендную плату исходя из кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости данного земельного участка, путем обращения в суд и комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости указанного земельного участка. При этом суд учитывает, что установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца, как арендатора земельного участка, от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения арендной платы за предоставленный земельный участок.

По результатам государственной кадастровой оценки земель города Москвы, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 29 ноября 2016 г. N791-ПП, кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена по состоянию на 1 января 2016 г. в размере 67876180 руб. 50 коп.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости спорного земельного участка, утвержденные постановлением Правительства Москвы от 29 ноября 2016 г. N791-ПП, административный истец представил суду отчет об оценке от 21 июня 2018 года N119/06/2018, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Асэксперт", согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2016 г. в размере 38065000 руб. В ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя административного истца и на основании статьи 77 Кодекса административного судопроизводства РФ определением Московского городского суда от 26 сентября 2018 г. по административному делу назначена оценочная судебная экспертиза.

По заключению оценочной судебной экспертизы от 15 ноября 2018 г. N105/18-Э, проведенной экспертом общества с ограниченной ответственностью "БСГ-Консалтинг групп" "... ":

- отчет об оценке от 21 июня 2018 г. N119/06/2018, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Асэксперт", не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки;

- рыночная стоимость земельного участка площадью 2234 кв.м. с кадастровым номером "... " по адресу: г.Москва, "... ", по состоянию на 1 января 2016 г. составляет 44600000 руб.

Представитель административного истца Ананичева Н.О. не оспаривала выводы оценочной судебной экспертизы.

Представитель а дминистративного ответчика Правительства Москвы и заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы - Скворцова А.Д. в судебном заседании не согласилась с выводом оценочной судебной экспертизы относительно размера рыночной стоимости земельного участка. При этом конкретные замечания на экспертное заключение административными ответчиками и заинтересованным лицом суду не предоставлены, х одатайство о назначении по делу повторной или дополнительной экспертизы не заявлено. Вместе с тем, положения части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ возлагают на административных ответчиков бремя представления доказательств, подтверждающих недостоверность сведений о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, в случае возражения административных ответчиков против удовлетворения заявленных административных исковых требований.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение оценочной судебной экспертизы от 15 ноября 2018 г. N105/18-Э, подготовленное экспертом общества с ограниченной ответственностью "БСГ-Консалтинг групп" "... ", соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденных приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N297, N298, N299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого земельного участка основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Полномочия, квалификация эксперта подтверждается приложенными к заключению документами, в частности эксперт является оценщиком первой категории, прошел профессиональную переподготовку на факультете академических программ обучения Академии народного хозяйства при Правительстве РФ по программе профессиональной переподготовке оценщиков "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)", что подтверждается дипломом о профессиональной переподготовке ПП N419511 от 3 декабря 2001 г, выданным Академией народного хозяйства при Правительстве РФ; неоднократно проходил повышение квалификации по программе "Оценочная деятельность", что подтверждается свидетельствами о повышении квалификации; сдал единый квалификационный экзамен, подтверждается квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности N"... " от 14 сентября 2017 г.; является членом саморегулируемой организации оценщиков Некоммерческого партнерства "Кадастр-оценка", включен в реестр членов 1 июня 2011 г, регистрационный N"... "; гражданская ответственность эксперта застрахована; эксперт имеет стаж работы в оценочной деятельности с 20 ноября 1997 г, работает в обществе с ограниченной ответственностью "БСГ-Консалтинг групп" по трудовому договору.

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы от 15 ноября 2018 г. N105/18-Э в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчета об оценке от 21 июня 2018 г. N119/06/2018, подготовленного оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Асэксперт", требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; а также подтверждающего величину рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2016 г. в размере 44600000 руб, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.

Поскольку рыночная стоимость земельного участка меньше его кадастровой стоимости, суд считает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка общей площадью 2234 кв.м. с кадастровым номером "... " по адресу: г.Москва, "... ", в размере его рыночной стоимости, равной 44600000 руб. и определенной по состоянию на 1 января 2016 г.

При этом отсутствуют правовые основания для удовлетворения административного искового заявления об установлении в отношении спорного земельного участка кадастровой стоимости, равной рыночной по состоянию на 1 января 2016 г. и определенной в размере 38065000 руб, поскольку отчет об оценке от 21 июня 2018 г. N119/06/2018 не является надлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости, так как не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

Правила статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3 предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Датой обращения административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по городу Москве является 16 июля 2018 г. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 г. применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2018 г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного земельного участка, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Разрешая ходатайство эксперта о возмещении расходов на оплату его услуг в размере 80000 руб, суд учитывает положения части 5 статьи 247, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства РФ, согласно которым бремя предоставления доказательств, подтверждающих величину рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2016 г, возложено законом на административного истца.

По заключению оценочной судебной экспертизы предоставленный административным истцом отчет об оценке от 21 июня 2018 г. N119/06/2018 признан несоответствующими требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, величина рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2016 г. определена в другом размере. Административный истец согласился с выводами оценочной судебной экспертизы. Таким образом, заключением эксперта нашли свое подтверждение доводы административного ответчика и заинтересованного лица о несоответствии отчета оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки и о недостоверности заявленной административным истцом величины рыночной стоимости спорного земельного участка.

Поскольку бремя предоставления доказательств, подтверждающих величину рыночной стоимости земельного участка, возложено законом на административного истца, заключение судебной экспертизы принято судом в качестве надлежащего доказательства, в том числе подтверждающего величину рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2016 г, суд считает необходимым взыскать с административного истца расходы на оплату услуг эксперта в размере 80000 руб. на основании части 3 статьи 108, статьи 111, части 5 статьи 247, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства РФ. Необходимо отметить, что разница между кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью незначительная, составляет 34%, что не свидетельствует об ошибочности кадастровой стоимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Натали" об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 г, уд овлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 2234 кв.м. с кадастровым номером "... " по адресу: г.Москва, "... ", в размере его рыночной стоимости, равной 44600000 (сорок четыре миллиона шестьсот тысяч) руб. и определенной по состоянию на 1 января 2016 года.

Датой обращения общества с ограниченной ответственностью "Натали" в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по городу Москве считать 16 июля 2018 года.

Применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "... " для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2018 г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "... " в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Отказать обществу с ограниченной ответственностью "Натали" в удовлетворении административного искового заявления к Правительству Москвы, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 2234 кв.м. с кадастровым номером "... " по адресу: г.Москва, "... ", равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 г. в размере 38065000 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Натали" в пользу общества с ограниченной ответственностью "БСГ-Консалтинг груп" расходы по оплате услуг эксперта в размере 80000 (восемьдесят тысяч) руб.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья Московского

городского суда подпись Н.Ю. Севастьянова