Решение Московского городского суда от 27 декабря 2018 г. по делу N 3а-3675/2018

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Полыги В.А,

при секретаре Давтян М.А,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску АО "Мосстроймеханизация N 4" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

АО "Мосстроймеханизация N 4" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *.

В административном исковом заявлении административные истцы просят установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, определенной по результатам независимой оценки, проведенной ООО "Консалтинговая группа "Высшие Стандарты Качества", по состоянию на 20 октября 2016 года, а именно в размере 1 115 660 477 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером *, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 20 октября 2016 года определена в размере 3 399 065 779 рублей 20 копеек.

Поскольку общество является арендатором указанного земельного участка, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Представитель АО "Мосстроймеханизация N 4" по доверенности Гущина В.В. в судебном заседании поддержала изначально заявленные требования, ходатайствовала о проведении дополнительной экспертизы.

Представитель Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы по доверенностям Агафонова С.С. в судебном заседании поддержала доводы, изложенные в приобщенных к материалам дела письменных пояснениях. Представила возражения относительно выводов судебной оценочной экспертизы, ходатайствовала о назначении повторной экспертизы.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили.

Выслушав объяснения представителя АО "Мосстроймеханизация N 4", представителя Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Как установлено судом и следует из материалов дела, АО "Мосстроймеханизация N 4" является арендатором земельного участка с кадастровым номером *, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости (т. 1, л.д. 9-167).

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" исчисление арендной платы за земельный участок производится в процентах от его кадастровой стоимости.

Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. В свою очередь пунктом 3 приведенной нормы установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 20 октября 2016 года определена в размере 3 399 065 779 рублей 20 копеек (т. 1, л.д. 168).

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного земельного участка влияют на права и обязанности АО "Мосстроймеханизация N 4" как плательщика арендных платежей, а административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной на дату определения его кадастровой стоимости, то есть на 20 октября 2016 года.

Судом также установлено, что административный истец воспользовался предоставленным статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и 9 августа 2018 года обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве.

21 августа 2018 года решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве, N 51-*/2018 административному истцу было отказано в удовлетворении заявления о пересмотре результатов определения вышепоименованной кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1, л.д. 169-171), в связи с чем АО "Мосстроймеханизация N 4" обратились в суд с настоящим административным иском.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

АО "Мосстроймеханизация N 4" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости был представлен ранее направлявшийся в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости отчет N * от 1 августа 2018 года, подготовленный по заданию заявителя ООО "Консалтинговая группа "Высшие Стандарты Качества", в котором рыночная стоимость объекта оценки была определена в размере 1 115 660 477 рублей.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки ( статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом по ходатайству представителя административного истца была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "Экспертно-правовое бюро".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 20 октября 2016 года по результатам судебной экспертизы составляет 2 274 127 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы, а также представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО "Консалтинговая группа "Высшие Стандарты Качества", и достоверности определенной в нем рыночной стоимости земельного участка.

Так, статьями 12, 15 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12).

В свою очередь выводы эксперта позволяют утверждать, что допущенные оценщиком ошибки существенным образом влияют на итоговое определение рыночной стоимости земельного участка.

Эксперт указал, что оценщиком в нарушение положений п. 5 ФСО N 3 при расчете стоимости земельного участка в рамках доходного подхода методом предполагаемого использования необоснованно принята для расчетов при застройке общая площадь возводимого объекта недвижимости в размере 12 642 кв. м, что не соответствует рыночным данным по плотности застройки аналогичных участков.

При анализе цен предложений земельных участков под многоэтажное строительство, экспертом подобраны 5 из 7 аналогов, находящихся в Новой Москве, в то время как спорный объект оценки расположен между ТТК и МКАД, что привело к искажению итоговой стоимости объекта оценки.

Согласно выводам эксперта оценщиком допущены и иные нарушения методологического и расчетного характера. Подробный анализ допущенных нарушений приведен на стр. 29-30 экспертного заключения. Таким образом, определенная в отчете об оценке итоговая рыночная стоимость земельного участка не может быть признана достоверной.

Вместе с тем представителями административного истца, административного ответчика выражено несогласие с заключением эксперта, в обоснование чего представлены письменные возражения.

Возражая против результатов судебной экспертизы, сторона административного истца ссылается на то, что экспертом в рамках сравнительного подхода некорректно применены корректировки, что привело к завышению итоговой стоимости оцениваемого объекта; при расчете рыночной стоимости земельного участка в рамках доходного подхода допущена арифметическая ошибка.

Возражая против результатов судебной экспертизы, сторона административного ответчика ссылается на то, что в рамках сравнительного подхода отсутствует описание объема доступных эксперту рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов; необоснованно не применена корректировка на дату предложения объекта-аналога N 3, некорректно рассчитана корректировка на местоположение для аналога N 3. Также ответчики полагали, что экспертом необоснованно применен в качестве источника Справочник оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А.

В ответ на возражения административного истца и административного ответчика экспертом ООО " Экспертно-правовое бюро" * представлены письменные пояснения, в которых экспертом даны ответы на дополнительно поставленные перед ним вопросы.

В частности, экспертом даны пояснения по всем введенным корректировками, на некорректность применения которых ссылались стороны. Указанные пояснения эксперта являются полными, мотивированными, оснований сомневаться в обоснованности применения корректировок к объектам не имеется.

Также эксперт пояснил, что при расчете рыночной стоимости земельного участка в рамках доходного подхода им не допущена арифметическая ошибка. Так, все расчеты проведены с использованием программного комплекса Microsoft Office Excel и могут незначительно отличаться при пересчете на других вычислительных устройствах, например, калькуляторе. Разница в 0,01% не превышает статистической погрешности расчетов.

Суд также отмечает, что расчет рыночной стоимости земельного участка произведен экспертом без округления используемых коэффициентов (поскольку в программном комплексе Microsoft Office Excel используемые в расчетах значения применяются без округления, что дает более достоверный итоговый результат), в то время как в таблице для удобства данные суммы отражены с округлением (например, коэффициент "П" в таблице N 17 указан равным 200, в то время как используемая в расчетах сумма коэффициента без округления составляет 199,9554). Указанное также свидетельствует об отсутствии арифметической ошибки в расчетах.

Доводы административного ответчика об отсутствии описания объема доступных эксперту рыночных данных об объектах-аналогах суд признает несостоятельными. Так на страницах 39-41 экспертного заключения экспертом указано, что им была проведена выборка сопоставимых с объектом оценки объектов-аналогов по основным ценообразующим критериям. При этом выводы о ценообразующих факторах, которые послужили основанием для отбора аналогов, сделаны экспертом по результатам анализа рынка, который приведен в заключении. Также экспертом указаны источники информации об объектах-аналогах, все необходимые скриншоты приобщены к материалам заключения. В заключении присутствует описание аналогов, которое соответствует приведенным скриншотам.

Аналогичным образом подлежат отклонению и доводы административного ответчика об отсутствии в разделе "Анализ рынка" основных выводов относительно рынка в сегменте оцениваемого объекта. Напротив, на страницах 21-29 заключения приведена подробная мотивировка по динамике цен объектов недвижимости. Также экспертом проанализированы фактические цены сделок по соответствующим объектам на территории г. Москвы.

Экспертом дано мотивированное обоснование отсутствия необходимости введения корректировки на изменение цены объектов-аналогов во времени. При этом доводы административного ответчика о том, что разница между датой предложения объекта-аналога N 3 и датой оценки составляет 10 месяцев, не свидетельствуют о допущенных экспертом ошибках, поскольку в рамках проведенного анализа данных о ценах сделок и предложений эксперт пришел к выводу о том, что средний срок экспозиции соответствующих объектов на рынке составляет от полугода до года, при этом их цена существенно не меняется.

Экспертом даны ответы и на иные поставленные перед ним вопросы, письменные пояснения эксперта на поставленные перед ним вопросы приобщены к материалам дела.

Не могут быть приняты во внимание и иные доводы представителей административного истца и административного ответчика о недостоверности результатов судебной оценочной экспертизы. Все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт * имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

В свою очередь сведений о наличии соответствующих специальных познаний у административного ответчика, административного истца и их представителей не имеется.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется, в связи с чем отсутствуют и основания для назначения по делу повторной или дополнительной экспертизы, о чем было заявлено представителями административного истца и административного ответчика. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.

Позиция административного истца и административного ответчика о неверном определении результатов рыночной стоимости земельного участка в рамках экспертного исследования основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.

Судом отклоняются изложенные в письменных пояснениях доводы представителя Правительства Москвы и Департамента городского имущества г. Москвы о том, что АО "Мосстроймеханизация N 4" не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости. Такое право предоставлено административным истцам Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, принимая во внимание, что согласно разъяснениям, данным в п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости; п роверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта по состоянию на 20 октября 2016 года, а именно в размере 2 274 127 000 рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости. С учетом того, что административный истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 9 августа 2018 года, принимая во внимание положения ст. 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января 2018 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером * равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 20 октября 2016 года, в размере 2 274 127 000 рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 9 августа 2018 года. Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2018 года до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда

подпись

В.А. Полыга