Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 13 ноября 2018 г. по делу N 33-10224/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:

председательствующего Вишняковой С.Г,

судей Бредихиной С.Г, Новоселовой Е.Г,

при секретаре Ахроменко А.Н,

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу третьих лиц Амбросовой Ю. А, Амбросова В. П. на решение Чарышского районного суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ по делу

по иску Малихова А. Т. к Ащеуловой Н. Е. о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, взыскании судебных расходов.

Заслушав доклад судьи Бредихиной С.Г, судебная коллегия

установила:

Малихов А.Т. обратился в суд с указанным иском к Ащеуловой Н.Е. и просил признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, заключенный между Малиховым А.Т. и Ащеуловой Н.Е. недействительной сделкой, применить последствия недействительности сделки - взыскать с ответчика Ащеуловой Н.Е. 100 000 рублей, взыскать судебные расходы - государственную пошлину 3200 рублей, за оказание юридической помощи по составлению претензии и искового заявления в размере 3500 рублей, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГ между сторонами был заключен договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: "адрес". Стоимость жилого дома была определена в размере 310000 рублей. ДД.ММ.ГГ в счет оплаты продажной цены он передал ответчику 100000 рублей. Позднее ему стало известно, что Ащеулова Н.Е. не является собственником дома и у нее отсутствует доверенность, уполномочивающая ее распоряжаться указанным имуществом, а также, что на момент заключения договора и по 2030 год, указанный жилой дом обременен правами третьего лица - залогодержателя ПАО Сбербанк, на жилой дом наложена ипотека в силу закона.

Решением Чарышского районного суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ постановлено:

Исковые требования Малихова А.Т. к Ащеуловой Н.Е. удовлетворить.

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, заключенный между Малиховым А.Т. и Ащеуловой Н.Е, признать недействительной сделкой.

Применить последствия недействительности сделки - взыскать с Ащеуловой Н.Е. в пользу Малихова А.Т. 100000 рублей, переданные истцом в счет оплаты по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГ.

Взыскать с Ащеуловой Н.Е. в пользу Малихова А.Т. судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3200 рублей, расходы по оплате юридических услуг в размере 3500 рублей.

В апелляционной жалобе третьи лица просят решение суда отменить, ссылаясь на то, что между ними в лице их представителя Ащеуловой Н.Е. (мама третьего лица *** действующей на основании доверенности) было достигнуто соглашение о продаже принадлежащего им имущества в виде дома и земельного участка. В знак соглашения истец передал через представителя денежные средства в сумме 100 000 рублей, денежные средствами им получены, они не отрицали данный факт и в судебном заседании неоднократно на это указывали, при этом сумма по договору составляла 310 000 рублей, которую истец обязался оплатить в течение нескольких месяцев, однако до настоящего времени истец не выполнил свои обязательства, в связи с чем, третьи лица обратились к истцу с требованием об оплате оставшейся части 210 000 рублей по предварительному договору купли-продажи. Ссылка истца на истечение срока доверенностей не может свидетельствовать о не совершении данного договора, они готовы завершить сделку, но истец отказывает передать оставшуюся сумму по договору. При составлении предварительного договора истец был уведомлен о наличии обременения в виде ипотеке, истцу были предъявлены документы на дом и земельный участок, из которых видно обременение. Кроме того истец проживал в данном доме на протяжении всего лета, осени 2017 года, затем вкладывать остальные денежные средства отказался, решилвернуть деньги спустя год.

Апелляторы до момента наступления претензионного порядке говорили неоднократно истцу, что в силу данного соглашения, внесенные денежные средства от его имени являются задатком и в силу закона не возвращаются, они готовы подождать пока истец накопит деньги. К показаниям свидетеля Карасевой Н.А. суд должен был отнестись критически, так как она является его дочерью, путалась в показаниях.

Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем публикации сведений на официальном сайте "адрес"вого суда, в судебное заседание не явились. В соответствии с ч.3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствии не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверяя законность и обоснованность решения в соответствии с ч. 1 ст. 327-1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы.

В силу п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с ч.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли - продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли - продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 209 ГК РФ права владения, пользования и распоряжения своим имуществом принадлежат собственнику. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст. 288 ГК РФ, собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

В силу пункта 1 статьи 182 ГК РФ полномочия представителя могут быть основаны на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного или муниципального органа.

Согласно п. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшение цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Как следует из материалов дела и установлено судом,

ДД.ММ.ГГ между истцом Малиховым А.Т. и Ащеуловой Н.Е. был заключен договор, согласно которому Малихов А.Т. покупает жилой дом по адресу: "адрес" Ащеуловой Н.Е. стоимостью 310000 рублей, оплату производит частями, равными долями, первый взнос 100000 рублей как в залог. Договор подписан Малиховым А.Т. и Ащеуловой Н.Е.

ДД.ММ.ГГ Малихов А.Т. направил в адрес Ащеуловой Н.Е. претензию о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, возврате денежных средств, по основаниям указанным в иске.

В судебном заседании истец требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить и показал, что возникла необходимость приобрести дом, Ащеулова Н.Е. предложила купить у нее, оплату дома договорились произвести частями. Взял кредит 100000 рублей, с дочерью пошли к Ащеуловой Н.Е, заключили сделку, отдал ей 100000 рублей. До заключения договора купли-продажи Ащеулова Н.Е. пояснила ему, что она собственник данного дома, документы на дом не показала, поскольку знал ее, то оснований сомневаться не было. Через некоторое время узнал, что дом ей не принадлежит, доверенность, уполномочивающая распоряжаться домом, у нее отсутствует, а также о том, что дом находится в залоге у банка. Попросил ее вернуть деньги, поскольку при указанных обстоятельствах дом приобретать не желает. Однако она отказалась. Сделку купли-продажи жилого дома заключили ДД.ММ.ГГ. Согласно данной сделки он приобрел жилой дом по адресу: "адрес" Алтайского края, "адрес". В данном доме проживала дочь около 8 месяцев. Узнал о том, что дом в залоге у банка, через 6 месяцев.

В судебном заседании ответчик Ащеулова Н.Е. требования истца не признала, просила в удовлетворении требований отказать и показала, что приобрести дом ответчику она не предлагала, он вместе с дочерью пришли к ней и поинтересовались о продаже дома, и предложили его купить, сказав, что оплату смогут произвести только частями. Она ему пояснила, что дом принадлежит дочери, которая приедет только в ноябре, и они тогда смогут заключить сделку, но ему надо было ранее. Показала документы на дом, поставила в известность о том, что дом находится в обременении, но проблем с этим не возникнет, как только он рассчитается за дом, они внесут деньги в банк и снимут обременение. Перед заключением сделки купли-продажи они с дочерью осмотрели дом, их все устроило. В августе 2017 года в дом заселилась его дочь, которая там проживала до июня 2018 года.

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГ N "адрес", собственниками жилого дома, расположенного по адресу: "адрес", являются Амбросов В.П, Амбросова Ю.А. по ? доли каждый.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГ ***, жилой дом, расположенный по адресу: "адрес" Алтайского края, "адрес", обременен правами третьего лица - ипотека в силу закона в пользу ПАО Сбербанк России (с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ годы).

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу с учетом представленных доказательств, пояснений сторон, показаний свидетеля, что договор купли-продажи является недействительным, поскольку на момент заключения договора между истцом и ответчиком, Ащеулова Н.Е. не являлась собственником жилого дома, не имела полномочий на заключение договора купли-продажи, а также не сообщила истцу о наличии обременения.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, в том числе право отчуждать его в собственность другим лицам.

Исходя из этого и положений п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли - продажи продавцом, т.е. стороной, обязующейся передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), может выступать собственник отчуждаемого имущества либо лицо, которому он передал право распоряжения имуществом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

В этой связи Ащеулова Н.Е. не являющаяся собственником жилого дома, указанного в заключенном между ней и истцом договоре, права распоряжаться им на момент заключения договора не имела.

Доводы жалобы о том, что Ащеулова Н.Е. (мама третьего лица Амбросовой Ю.А.) действовала по доверенности, судебной коллегией отклоняется, поскольку о том, что Ащеулова Н.Е. действует от имени третьих лиц и в их интересах, представленный договор не содержит сведений.

Вопреки доводам жалобы, из пояснений третьего лица Амбросовой Ю.А. в судебном заседании следует, что доверенность от Амбросова В.П. была на ее имя, она дала доверенность Ащеуловой Н.Е, от Амбросова В.П. на имя Ащеуловой Н.Е. доверенности не было, иных доверенностей, кроме представленных в материалах дела не было.

В материалы дела представлены доверенность, выданная ДД.ММ.ГГ сроком на два года согласно которой Амбросов В.П. уполномочивает Амбросовой Ю.А. продать ? долю в праве собственности на земельный участок и жилой дом, то есть выданная после подписания договора.

Доверенность от ДД.ММ.ГГ сроком на один год (срок доверенности прошел), согласно которой Амбросова Ю.А. уполномочивает Ащеулову Н.Е. продать ? долю в праве собственности на земельный участок и жилой дом.

Доводы жалобы о том, что истец был уведомлен о наличии обременения в виде ипотеки, истцу были предъявлены документы на дом и земельный участок, являются бездоказательными и противоречат представленному договору, согласно которому истец покупает дом у Ащеуловой Н.Е.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд необоснованно принял во внимание показания свидетеля Карасевой Н.А. (дочери истца), к ее показаниям суд должен был отнестись критически не могут являться основанием к отмене обжалуемого решения суда, поскольку согласно положениям ст. ст. 56, 59, 67 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне их надлежит доказывать, принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела, оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Кроме того, судебная коллегия принимает во внимание тот факт, что ответчиком решение суда не обжалуется, прав третьих лиц решение суда не нарушает.

При этом судебная коллегия отмечает, что в силу пункта 1 статьи 37 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Статьей 39 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации; досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

Приведенные доводы в апелляционной жалобе не свидетельствуют о наличии правовых оснований к отмене решения суда, поскольку по существу сводятся к выражению несогласия с произведенной судом оценкой обстоятельств дела, а также повторяют изложенную позицию, которая была предметом исследования и оценки суда первой инстанции. Оснований для иной оценки исследованных судом доказательств судебная коллегия не усматривает.

При таких обстоятельствах судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации проверена в пределах доводов апелляционной жалобы.

Руководствуясь ст.ст.3271,328,329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

апелляционную жалобу третьих лиц Амбросовой Ю. А, Амбросова В. П. на решение Чарышского районного суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ оставить без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: