Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 19 декабря 2018 г. по делу N 33-24891/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе

председательствующего Кривцовой О.Ю,

судей Куловой Г.Р. и Смирновой О.В.

с участием прокурора Замалетдиновой Л.И.

при секретаре Рахматуллине И.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Набиевой Л.С, Набиевой Л.Р, Набиева И.Р. на решение Благоварского межрайонного суда Республики Башкортостан от 29 октября 2018 г, по иску Чапаева Р.А. к Набиевой Л.С, Набиевой Л.Р, Набиеву И.Р. о признании прекратившими право пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета.

Заслушав доклад судьи Кривцовой О.Ю, выслушав объяснения Набиевой Л.С, Набиевой Л.Р, поддержавших доводы апелляционной жалобы, заключение прокурора, полагавшей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

установила:

Чапаев Р.А. обратился в суд с иском к Набиевой Л.С, Набиевой Л.Р, Набиеву И.Р. о признании прекратившими право пользования жилым домом N... по адрес в адрес Республики Башкортостан, выселении со снятием с регистрационного учета.

Заявленные требования мотивированы тем, что Чапаев Р.А. на основании договора дарения жилого дома и земельного участка от дата является собственником жилого адрес в адрес Республики Башкортостан, в котором на основании договора от дата, заключенного между прежним собственником Чапаевой Э.С. и ответчиком Набиевой Л.С, проживают ответчики. Договором аренды от дата предусмотрено, что дом предоставлен семье Набиевых для проживания сроком на три года, ответчики были зарегистрированы по месту пребывания. В настоящее время ответчики отказываются освободить спорный жилой дом, требование от дата о добровольном снятии с регистрационного учета и освобождении жилого дома осталось без ответа.

Решением Благоварского межрайонного суда Республики Башкортостан от 29 октября 2018 г. постановлено:

исковое заявление Чапаева ФИО15 к Набиевой ФИО16 Набиевой ФИО17, Набиеву ФИО18, третье лицо отделение по вопросам миграции отдела Министерства Внутренних дел России по адрес Республики Башкортостан, Чапаева ФИО19 о признании прекратившим права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета и выселении - удовлетворить.

Признать Набиеву ФИО20 Набиеву ФИО21, Набиева ФИО22 прекратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: адрес.

Выселить Набиеву ФИО23, Набиеву ФИО24, Набиева ФИО25 из жилого помещения, расположенного по адресу: адрес.

Решение суда является основанием для снятия с регистрационного учета по адресу: адрес.

В апелляционной жалобе Набиева Л.С, Набиева Л.Р, Набиев И.Р. ставят вопрос об отмене вышеуказанного решения суда, считая его постановленным с нарушением норм материального и процессуального права.

Истец Чапаев Р.А, третьи лица - представитель отделения по вопросам миграции ОМВД России по адрес, Чапаева Э.С. в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки не сообщали. В связи с чем, на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся.

Проверив материалы дела, выслушав ответчиков и заключение прокурора, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями частей 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что на основании договора дарения жилого дома и земельного участка, заключенного дата между Чапаевой Э.С. и Чапаевым Р.А, последний является собственником жилой дома и земельного участка, расположенных по адресу: адрес.

Ранее жилой дом принадлежал на праве собственности матери истца и сестре ответчика Набиевой Л.С. - Чапаевой Э.С. на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию, выданного нотариусом ФИО26 нотариальной конторы Республики Башкортостан ФИО11 от дата, реестровый N...

дата Чапаева Э.С. и Набиева Л.С. заключили договор, по условиям которого Чапаева Э.С. сдала сестре Набиевой Л.С. в аренду вышеуказанный жилой дом сроком на три года с дата по дата для проживания. Названным договором стороны предусмотрели, что изменение его условий или его расторжение может иметь место по соглашению сторон. Договор удостоверен ФИО27 нотариальной конторы Республики Башкортостан ФИО11, зарегистрирован в реестре за N...

Набиева Л.С. и ее дети - Набиева Л.Р. и Набиев И.Р. зарегистрированы в спорном жилом доме по месту жительства и проживают в нем с 1996 г. по настоящее время.

дата Чапаев Р.А. направил в адрес Набиевой Л.С. уведомлением о том, что он является собственником спорного жилого дома, своим проживанием ответчики нарушают его права владения, пользования и распоряжения жилым домом, в связи с чем, просил добровольно освободить жилой дом и сняться с регистрационного учета в срок до дата

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования Чапаева Р.А, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 31 и 35 Жилищного кодекса Российской Федерации, исходил из того, что истец является собственником спорного жилого дома, ответчики членами семьи истца не являются, стороны совместного хозяйства не ведут, какого-либо соглашения по вопросу пользования спорным жилым помещением между ними заключено не было; регистрация ответчиков в принадлежащем истцу жилом доме препятствует реализации его прав собственника на пользование и распоряжение своим недвижимым имуществом; между собственником спорного жилого помещения и ответчиками каких-либо договоров найма, договоров безвозмездного пользования, либо договоров аренды не заключалось.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции, поскольку ответчики проживают в спорном жилом доме на условиях договора коммерческого найма, срок которого не истек.

Из содержания части 2 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и данным кодексом.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", принимая во внимание, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).

В силу пункта 1 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

На основании статьи 675 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Договор найма жилого помещения согласно пункту 1 статьи 683 Гражданского кодекса Российской Федерации заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Статьей 684 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При рассмотрении дела установлено, что в отношении спорного жилого помещения между прежним собственником Чапаевой Э.С. и Набиевой Л.С. в 1996 г. возникли правоотношения по договору коммерческого найма, заключенному сроком на три года. Следовательно, в силу вышеприведенных правовых норм смена собственника спорного жилого дома с Чапаевой Э.С. на ее сына Чапаева Р.А. не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник Чапаев Р.А. становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма, который в силу положений статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации считается неоднократно продленным с 1996 г. на тех же условиях и на тот же срок, следовательно, исходя из трехлетнего срока действия договора найма, он считается продленным также с дата на три года, и ко дню обращения Чапаева Р.А. с настоящими требованиями срок договора найма не истек.

Поскольку между сторонами возникли гражданско-правовые отношения по пользованию ответчиками спорным жилым помещением, основания для прекращения этих отношений устанавливаются не Жилищным кодексом Российской Федерации, как указал суд первой инстанции, а гражданским законодательством.

Положения статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Таким образом, обязанность предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем возложена гражданским законодательством на наймодателя, при несоблюдении которой в случае согласия нанимателя договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

По данному делу юридически значимым и подлежащим установлению с учетом заявленных исковых требований и подлежащих применению норм материального права являлось выяснение вопроса о том, истек ли срок действия договора коммерческого найма и выполнил ли наймодатель предусмотренную пунктом 2 статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по направлению в установленный срок в адрес нанимателя уведомления об отказе от продления договора найма.

От выяснения данных обстоятельств зависело правильное разрешение судом спора. Однако суд, указанные обстоятельства не определилв качестве юридически значимых для правильного разрешения спора, они не вошли в предмет доказывания по делу и не получили правовой оценки суда.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока действия договора коммерческого найма дата наймодатель Чапаев Р.А. не предупредил нанимателя Набиеву Л.С. об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем, такое уведомление истец направил лишь дата Поскольку наймодатель Чапаев Р.А. не выполнил этой обязанности, а наниматель Набиева Л.С. не отказалась от продления договора, договор считается продленным с дата на тех же условиях и на тот же срок - три года.

Таким образом, решение судом первой инстанции принято с нарушением норм материального права, подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Чапаева Р.А.

Руководствуясь статьями 327 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Благоварского межрайонного суда Республики Башкортостан от 29 октября 2018 г. отменить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований Чапаева ФИО28 к Набиевой ФИО29, Набиевой ФИО30, Набиеву ФИО31 о признании прекратившими право пользования жилым помещением по адресу: адрес, выселении со снятием с регистрационного учета - отказать.

Председательствующий

Судьи

Справка: судья ФИО12