Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 20 ноября 2018 г. по делу N 33-24067/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

Председательствующего

Петровой Ю.Ю.

судей

Сухаревой С.И,

Кудасовой Т.А.

при секретаре

Фадеевой А.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании 20 ноября 2018 года гражданское дело N2-210/2018 по апелляционной жалобе Румянцева А. В. на решение Ленинского районного суда Санкт-Петербурга от 31 июля 2018 года по иску Румянцева А. В. к ООО "Леонтьевский мыс" об обязании передать по акту приема-передачи квартиры без дополнительной оплаты, взыскании стоимости устранения недостатков, указанных в смотровых листах, взыскании судебной неустойки, судебных расходов по оплате экспертизы, расходов на услуги представителя, государственной пошлине.

Заслушав доклад судьи Петровой Ю.Ю, объяснения представителя Румянцева А.В. - адвоката Верещагиной В.В, представителя ООО "Леонтьевский мыс" - Мурай В.В, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

Определением Ленинского районного суда Санкт-Петербурга от 17 октября 2017 года выделены в отдельное производства исковые требования Румянцева А.В, с учетом уточненных исковых требований в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, к ООО "Леонтьевский мыс" о возложении обязанности передать по акту приема-передачи 3-хкомнатную квартиру площадью "... " кв.м, расположенную на "... " этаже секции "... ", строительный номер N.., строительные оси "... " и "... "-хкомнатную квартиру площадью "... " кв.м, расположенную на "... " этаже секции "... ", строительный номер N.., строительные оси "... " в многофункциональном комплексе жилых и общественных зданий со встроено-пристроенными помещениями, крытыми стоянками и крытыми котельными по адресу: "адрес" в течение 5 рабочих дней без дополнительной оплаты, взыскании стоимости устранения недостатков, указанных в смотровых листах от 13 сентября 2017 года в размере "... " рублей, взыскании судебной неустойки на сумму "... " рублей за каждый день неисполнения судебного акта о присуждении обязанности передать по акту приема-передачи двух указанных выше квартир, взыскании судебных расходов по оплате судебной экспертизы в размере 140 000 рублей, по оплате услуг представителя в размере "... " рублей, расходов по уплате государственной пошлины, со ссылками в обоснование заявленных требований на то обстоятельство, что истец приобрел у ответчика по договорам долевого участия в строительстве две трехкомнатные квартиры в многофункциональном комплексе жилых и общественных зданий со встроено-пристроенными помещениями, крытыми стоянками и крытыми котельными по адресу: "адрес". Истец оплатил долевой взнос своевременно и в полном размере. Ответчик до настоящего времени квартиры по акту приема-передачи истцу не передал, указывая на увеличение их площади и необходимость осуществления доплаты.

Вместе с тем при осмотре квартир, истцом было выявлено изменение проектов квартир, незаконное устранение перегородок между кухней-гостинной и лоджиями, что привело к включению площади лоджии в общую площадь квартиры, при этом в соответствии с договором лоджии в общую площадь квартиры не включались, оплачены истцом как отдельная площадь. Внешние границы квартир не изменились. При таких обстоятельствах, в отсутствии фактического увеличения площади квартиры по внешним границам, истец полагал требования ответчика незаконными и неправомерным удержание квартир ответчиком.

Решением Ленинского районного суда Санкт-Петербурга от 31 июля 2018 года исковые требования Румянцева А.В. удовлетворены в части, со взысканием с ООО "Леонтьевский мыс" денежных средств в счет расходов на восстановительный ремонт в размере 496 592 рублей, расходов за проведение экспертизы в размере 140 000 рублей, расходов за услуги представителя в размере 30 000 рублей, расходов по уплате государственной пошлины в размере 46 800 рублей, в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе Румчнцев А.В. просит решение суда отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований как незаконное и необоснованное.

Судебная коллегия, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 24 сентября 2012 года между КОО "Леонтьев Мальта Лимитед" (дольщиком) и ООО "Леонтьевский мыс" (застройщиком) был заключен договор участия в долевом строительстве N.., согласно которому застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многофункциональный комплекс жилых и общественных зданий со встроенно-пристроенными помещениями, крытой автостоянкой и крышными котельными по адресу: "адрес" и после получения разрешения на ввод объекта строительства в эксплуатацию не позднее 30 апреля 2014 года передать участнику долевого строительства ряд квартир, а участник долевого строительства принял обязательство уплатить обусловленную договором цену и принять квартиры по актам приема-передачи (пункты 1.2, 2.2 и 6.2.4 договора).

Общая цена по договору составила "... " рублей.

13 марта 2015 года между КОО "Леонтьев Мальта Лимитед" и ООО "Леонтьевский мыс" заключено дополнительное соглашение N... к договору участия в долевом строительстве от 24 сентября 2012 года, которым стороны изменили перечень, характеристики и стоимость квартир, подлежащих передаче дольщику, в частности, застройщик обязался передать дольщику квартиру со строительным номером N... площадью 233,33 кв.м по цене "... " рублей и квартиру со строительным номером N... площадью 218 кв.м по цене "... " рублей. Этим же соглашением стороны увеличили срок исполнения ответчиком обязательств по передаче дольщику квартир - не позднее "дата".

Из договора усматривается, что площадь балкона (лоджии) квартиры N... определена застройщиком: лоджии 3,4(1,7), 4,2 (2,1), веранды 14 кв.м; квартиры N... определена: балкон 9,3 (4,7), веранды 13,2 кв.м.

Из условий о цене договора усматривается, что площадь лоджий, веранд, террас, балконов не подлежала включению в общую площадь.

04 июня 2015 года между ООО "Леонтьевский мыс", КОО " Леонтьев М. Л." (цедентом) и ООО "Строй-Мастер" (цессионарием) были заключены договоры цессии N... и N.., по которым цедент передает цессионарию, а цессионарий принимает и обязуется оплатить право требования квартир со строительными номерами N... и N.., принадлежащее цеденту как участнику долевого строительства по договору участия в долевом строительстве от 24 сентября 2012 года N... и дополнительному соглашению от 13 марта 2015 года N...

Справками ООО "Леонтьевский мыс" от 01 июля 2015 года подтверждается, что обязательства по оплате квартир со строительными номерами N... и N... в строящемся многофункциональном жилом комплексе исполнены ООО "Строй-Мастер" в полном объеме.

29 июля 2015 года между ООО "Строй-Мастер" (цедентом) и Румянцевым А.В. (цессионарием) были заключены договоры цессии N... и N.., в соответствии с которыми цедент передал цессионарию, а цессионарий принял и обязался оплатить право требования двух квартир N... и N... в указанном выше жилом комплексе, принадлежащее цеденту на основании договора участия в долевом строительстве от 24 сентября 2012 года, дополнительного соглашения к нему от 13 марта 2015 года, договоров цессии от 04 июля 2015 года N... и N...

Заключенные договоры зарегистрированы в установленном порядке 18 августа 2015 года.

Разрешение на ввод в эксплуатацию за N... получено ООО "Леонтьевский мыс" 17 февраля 2017 года.

Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда Санкт-Петербурга от 02 ноября 2016 года по гражданскому делу N... с ООО "Леонтьевский мыс" в пользу Румянцева А.В. взыскана неустойка за нарушение сроков передачи квартиры в размере "... " рублей за период с 01 ноября 2015 года по 02 ноября 2016 года.

Письмом от 25 августа 2017 года ответчик подтвердил запись истца на осмотр квартир 13 сентября 2017 года, одновременно сообщив, что по результатам обмеров ПИБ площадь квартиры N... составила 249,4 кв.м, в связи с чем в соответствии в условиями п.5.4 договора участия в долевом строительстве истцу необходимо осуществить доплату в размере 2 111 618,04 рублей, площадь квартиры N... составила 235,3 кв.м, в связи с чем к доплате определено 2 421 264,92 рублей.

13 сентября 2017 года истцом осуществлен осмотр квартир, о чем составлен смотровой лист строительной готовности жилого помещения, с указанием Румянцевым А.В. на замечания по строительной готовности жилого помещения в отношении квартиры N... и квартиры N.., в частности указано на наличие перепланировки в форме отсутствия перегородки (стены) между кухней-столовой и верандой в обеих квартирах.

Истец полагал, что незаконная перепланировка привела к изменению расчета общей площади и необоснованному выводу застройщика об увеличении площади квартиры.

Между сторонами возник спор относительно наличия перепланировки квартиры, несоответствия ее согласованному в договоре проекту, стоимости устранения перепланировки и последствий перепланировки

По ходатайству истца определением суда от 07 марта 2018 года по делу была назначена строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению судебной экспертизы, планировка "... "-х комнатной квартиры площадью 233,3 кв.м, расположенной на "... " этаже в секции "... " со строительным номером N... в строительных осях "... " и "... "-хкомнатной квартиры площадью 218 кв.м, расположенной на "... " этаже секции "... " со строительным номером N.., в строительных осях "... " в многофункциональном комплексе жилых и общественных зданий со встроено-пристроенными помещениями, крытыми стоянками и крытыми котельными по адресу: "адрес" не соответствует условиям договоров цессии N... и N... от 04 июня 2015 года об уступке права требования отдельной квартиры по договору участия в долевом строительстве N ЛM-54/LML от "дата", договоров цессии N... и N... от 29 июля 2015 года об уступке права требования отдельной квартиры по договору участия в долевом строительстве N... от 24.09.2012 года.

Экспертом указано, что в "... "-х комнатной квартире площадью 233,3 кв.м со строительным номером N... демонтирована перегородка, ограждающая лоджию от кухни столовой, в "... "-хкомнатной квартире площадью 218 кв.м со строительным номером N... демонтирована перегородка лоджии в помещении кухни-гостиной, за счет чего увеличилась площадь помещения; устроены дополнительные перегородки в помещении площадью 31,7 кв.м в результате чего образовались дополнительные помещения площадями 20,4 кв.м, 2,3 кв.м и 7,5 кв.м, выполнена перепланировка в помещениях площадью 7,4 и 6,8 кв.м, в результате перепланировки образовались помещения 2,2 кв.м, 8,5 кв.м.

Общая и жилая площадь квартиры N... увеличилась за счет отсутствия перегородки лоджии в помещении кухни-гостиной. Площадь с учетом проведенных фактических измерений увеличилась на 12,8 кв.м.

Общая и жилая площадь за счет отсутствия перегородки лоджии в помещении кухне-гостиной квартиры N... увеличилась на 13 кв.м.

Стоимость устранения строительных недостатков, указанных в смотровых листах, по квартирам N... и N... составляет 460 592 рублей, рыночная стоимость переноса радиаторов отопления по квартирам N... и N.., демонтаж которых был осуществлен в ходе проведения исследования экспертами, составляет 36 000 рублей.

В ч. 1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ (здесь и далее нормы закона приведены в редакции, действовавшей на момент заключения договора участия в долевом строительстве) предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно ч. 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В силу ч. 3 ст. 7 Закона N 214-ФЗ в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с ч. 2 ст. 9 данного закона.

В соответствии с ч. 6 ст. 7 Закона N 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если недостатки были выявлены в течение гарантийного срока.

По смыслу указанных выше положений закона участник долевого строительства в течение гарантийного срока вправе потребовать от застройщика возмещения своих расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, не только если выявленные недостатки делают объект непригодным для предусмотренного договором использования, но также и в случае, если объект построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, приняв во внимание пояснения сторон, заключение судебной экспертизы, пришел к выводу об установлении факта несоответствия квартир 18-9 и 18-10 проекту, согласованному в договорах долевого участия в строительстве с дольщиком, в связи с чем подлежащими взысканию с ответчика в пользу истца денежные средства необходимые на устранение выявленных недостатков в виде устранения самовольной перепланировки, определив их в размере соответствующем заключению судебной экспертизы.

Судебная коллегия с указанными выводами суда первой инстанции соглашается, находит их обоснованными обстоятельствами дела и нормами материального права, приведенными выше.

Требования о передаче истцу по передаточным актам квартир 18-9 и 18-10 в течение пяти дней, суд счел нецелесообразным, поскольку установление факта наличия недостатков в квартирах и урегулирования вопроса по их устранению предполагает возможность принятия квартир истцом и осуществления восстановительных работ. При этом, суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований Румянцева А.В. о передаче квартир без обязания истца осуществить доплату за увеличение площади квартир, поскольку исходя из условий договора, проектных параметров квартир, увеличение площади в результате строительных погрешностей имеет место, площадь лоджий, террас и веранд не входила в размер долевого взноса, что усматривается из дополнительного соглашения от 2015 года, соответственно расходы по их строительству не были возмещены застройщику и подлежат оплате истцом, до указанного момента не представляется возможным считать истца исполнившим надлежащим образом финансовые обязательства перед ответчиком.

Судебная коллегия не может согласиться с таким выводом суда первой инстанции, находит обоснованными доводы апелляционной жалобы истца, представившего следующий расчет площади квартир, подлежащих передаче.

Проектная площадь квартиры строительный номер N... составляет 233,3 кв.м, общая площадь с учетом площади лоджии, веранды, балкона, террасы (ч. 1 ст. 5 ФЗ РФ N 214- ФЗ от 30.12.2004) составляет: 233,3 кв.м + 1,7 кв.м (лоджия) + 2,1 кв.м(лоджия) + 14,0 кв.м (веранда) = 251,1 кв.м.

Проектная площадь квартиры строительный номер N... составляет 218,0 кв.м, общая площадь с учетом площади лоджии, веранды, балкона, террасы (ч. 1 ст. 5 ФЗ РФ N 214- ФЗ от 30.12.2004г.) составляет: 218.0 кв.м + 4,7 кв.м (лоджия) + 13,2 кв.м (веранда) = 235,9 кв.м.

Как указано в решении суда, согласно Ведомости помещений и их площадей Приложения к поэтажному плану, по адресу: "адрес", площадь квартир оставляет: для квартиры N... (ПИБ квартира N... ) - 249,4 кв.м.

Указанная площадь складывается из суммы площадей всех помещений квартиры - 246,1 кв.м и площади лоджий - 3,3 кв.м: 246.1 кв.м + 3,3 кв.м = 249,1 кв.м. Именно эта площадь указана ответчиком в уведомлении о получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и готовности объекта долевого строительства к передаче /л.д. "... "/.

Таким образом общая площадь квартиры N... ( N... ) в соответствии с договором долевого участия составляет 251,1 кв.м, фактически площадь готовой квартиры согласно данным технической инвентаризации составляет 249,1 кв.м, то есть фактическая площадь квартиры на 2 кв.м меньше чем предусмотрено договором.

Для квартиры N... (ПИБ квартира N... ) площадь согласно ведомости помещений составляет 235,3 кв.м. Указанная площадь складывается из суммы площадей всех помещений квартиры - 230,6 кв.м и площади лоджий 4,7 кв.м: 230,6 кв.м + 4,7 кв.м = 235,3 кв.м. Именно эта площадь указана ответчиком в уведомлении о получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и готовности объекта долевого строительства к передаче /л.д. "... "/.

Таким образом общая площадь квартиры N... ( N... ) в соответствии с договором долевого участия составляет 235,9 кв.м, фактически площадь готовой квартиры согласно данным технической инвентаризации составляет 235,3 кв.м, то есть фактическая площадь квартиры на 0,6 кв.м меньше чем предусмотрено договором.

Указанный расчет соответствует представленному дополнительному соглашению к договору долевого участия от 13 марта 2015 года, согласно которому оплате подлежит площадь квартиры N... 233,3 кв.м, причем приведены площади балконов, лоджии, веранды без указания на оплату, квартиры N... 218 кв.м, также с приведением площадей балкона, веранды без указания на оплату.

Приведенные доводы апелляционной жалобы согласуются и с заключением судебной экспертизы, не оспоренным ответчиком, об увеличении площадей квартиры в связи с произведенной ответчиком незаконной перепланировкой.

Указанные обстоятельства не давали суду оснований для отказа в удовлетворении искового требования истца об обязании ответчика передать квартиры по акту, не усматривает судебная коллегия и оснований для доплаты за объекты недвижимости, исходя из установленных обстоятельств.

Кроме того, ответчик даже при отсутствии доплаты за превышение площади квартиры не освобождается от обязанности передать предварительно оплаченный истцом исходя из согласованных условий договора объект в установленный в договоре срок окончания строительства.

Указанная позиция согласуется с разъяснениями, приведенными в п.10 Обзора судебной практики ВС РФ N3 за 2018 год.

Выводы суда об отсутствии у истца права на получение по акту приема-передачи квартир до их полной оплаты в связи с неисполнением встречного обязательства не соответствуют действующему законодательству.

При таких обстоятельствах, требования истца о возложении на ответчика обязанности составить акт приема-передачи квартир и передать квартиры истцу в течение 5 дней с момента вступления в законную силу решения суда являются правомерными и подлежат удовлетворению, в связи с чем решение суда в указанной части подлежит отмене.

Разрешая требование о взыскании судебной неустойки судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1).

Согласно п. 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" на основании пункта 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательств в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя.

Из приведенных положений усматривается, что судебная неустойка является мерой ответственности за неисполнение требований решения суда. В настоящее время оснований полагать, что данное решение ответчиком не будет исполнено, у судебной коллегии не имеется, истцом доказательств реальной угрозы неисполнения ответчиком решения суда не представлено. При таком положении начисление судебной неустойки в настоящее время является преждевременным, а потому требования истца в указанной части не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ленинского районного суда Санкт-Петербурга от 31 июля 2018 года отменить в части.

Обязать ООО "Леонтьевский мыс" передать Румянцеву А. В. по акту приема-передачи "... "-хкомнатную квартиру площадью 233,3 кв.м, расположенную на "... " этаже секции "... ", строительный номер N... строительные оси "... " и "... "-хкомнатную квартиру площадью 218 кв.м, расположенную на "... " этаже секции "... ", строительный номер N.., строительные оси "... " в многофункциональном комплексе жилых и общественных зданий со встроено-пристроенными помещениями, крытыми стоянками и крытыми котельными по адресу: "адрес" в течение 5 дней с момента вступления решения суда в законную силу без дополнительной оплаты.

В остальной части решение районного суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Румянцева А. В. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: