Апелляционное определение СК по административным делам Московского городского суда от 20 декабря 2018 г. по делу N 33а-8333/2018

Судебная коллегия по административным делам Московского городского суда в составе

председательствующего Д.В. Шаповалова,

судей В.В. Лукьянченко, В.В. Ставича,

при секретаре Д.А. Михайлове, рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи В.В. Лукьянченко административное дело по апелляционной жалобе Комитета г. Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвеста) на решение Пресненского районного суда г. Москвы от 23 июля 2018 года по делу по административному иску Бахитова А.Р. к Москомстройинвесту о признании незаконным решения от 30 июня 2017 года N 77-08-2582/7-1 об отказе во включении в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирного дома на территории г. Москвы и чьи права нарушены, по административному иску Насибулиной Э.М. к Москомстройинвесту о признании незаконным решения от 17 июля 2017 года N 77-08-2727/7-1 об отказе во включении в указанный реестр, которым требования административного иска удовлетворены,

установила:

А.Р. Бахитов, Э.М. Насибулина обратились в суд с указанными выше административными исками к Москомстройинвесту, оспаривая вышеупомянутое решение Москомстройинвеста.

Заявленные требования мотивированы ошибочностью доводов Москомстройинвеста об отсутствии законных оснований для включения административных истцов в указанный реестр. Выражают несогласие с выводами административного ответчика о том, что заключенные административными истцами договоры не свидетельствовали о привлечении денежных средств административных истцов для строительства многоквартирных домов.

Указывают на противоречивость позиции и избирательность подхода Москомстройинвеста, выраженного в том, что некоторые граждане по тому же объекту и в той же правовой ситуации включаются в реестр, а им неправомерно отказано.

Решением Пресненского районного суда г. Москвы от 23 июля 2018 года постановлено: административные исковые заявления Бахитова А.Р, Насибулиной Э.М. удовлетворить; признать незаконным решение Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства от 30.06.17 N 77-08-2582/7-1; обязать Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства устранить допущенные нарушения и включить Бахитова А.Р. в Реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирного дома и чьи права нарушены; признать незаконным решение Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства от 17.07.17 N 77-08-2727/7-1; обязать Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства устранить допущенные нарушения и включить Насибулину Э.М. в Реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирного дома и чьи права нарушены по объекту долевого строительства

В апелляционной жалобе Москомстройинвеста ставится вопрос об отмене решения.

В заседании судебной коллегии представители А.Р. Бахитова, Э.М. Насибулиной по доверенностям К.Б. Оржония, М.С. Спиридонова просили решение суда оставить без изменения.

Представители Москомстройинвеста по доверенности А.В. Михайлова, Е.В. Силантьева поддержали доводы жалобы.

Судебная коллегия на основании ст. 150, ст. 152 КАС РФ сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных ст. 310 КАС РФ для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке.

Как усматривается из материалов дела, 18.07.2013 между АО "Косинское" (Застройщик) и ООО "Лето" (Инвестор) был заключен Договор N 0003-123/13 инвестирования строительства Офисно-жилого комплекса, расположенного по строительному адресу: г. Москва, ул. Салтыковская, вл. 8, согласно условиям которого, предметом Договора является привлечение финансовых средств Инвестора в строительство Офисно-жилого комплекса, общей площадью 24000 кв.м.

При этом целью инвестирования является приобретение Инвестором в собственность Квартир в Офисно-жилом комплексе. Согласно п. 3.3. Договора, Квартиры передаются Инвестору после исполнения обязательств по оплате инвестиционного вклада в размере 1437600000 рублей (п.4.1. Договора).

Согласно п. 7.1. Договора, Инвестор вправе уступить права требования на получение Квартир любому третьему лицу с обязательным уведомлением Застройщика в течение 10 календарных дней с даты уступки прав требования.

ООО "Лето" надлежаще исполнило свои обязательства по Договору N 0003-123/13 инвестирования строительства Офисно-жилого комплекса от 18.07.2013, что подтверждено материалами дела, а именно Соглашением о предоставлении отступного от 13.04.2015, Актом приема-передачи векселей на сумму 1437600000 рублей.

18.07.2013 между ООО "Лето" и ООО "НДВ - недвижимость для Вас" (Соинвестор) был заключен Договор N 0002-123/13 соинвестирования строительства Офисно-жилого комплекса, согласно условиям которого, предметом Договора является привлечение финансовых средств Соинвестора в строительство Офисно-жилого комплекса, общей площадью 24000 кв.м.

Целью соинвестирования является приобретение Соинвестором в собственность Квартир в Офисно-жилом комплексе. Согласно п. 3.3. Договора, Квартиры передаются Соинвестору после исполнения обязательств по оплате инвестиционного вклада в размере 1500000000 рублей (п. 4.1. Договора). При этом, денежные средства в размере 1455000000 рублей согласно п. 4.2. Договора необходимо перечислить не позднее 18.07.2013, а денежные средства в размере 45000000 рублей - в течение 5 календарных дней с момента начала продаж помещений Объекта или утверждения протокола Рабочей группы Градостроительно-земельной комиссии (ГЗК).

Кроме того, 12.05.2015 между ООО "Лето" и ООО "НДВ - недвижимость для Вас" был заключен Предварительный договор N 12/05/15 о заключении в будущем договора купли-продажи недвижимого имущества, а именно Квартир, указанных в Приложении N 1 к Договору, согласно условиям которого, ООО "НДВ - недвижимость для Вас" в качестве Покупателя перечисляет в пользу ООО "Лето" денежные средства (стоимость Квартир) в размере 1455000000 рублей. При условии завершения в полном объеме условий п. 3.2. Договора, Стороны обязуются заключить Основной договор в срок не позднее 1.12.2018, однако не ранее даты регистрации ООО "Лето" своего права собственности на Квартиры.

ООО "НДВ - недвижимость для Вас" надлежаще исполнило свои обязательства по Договору N 0002-123/13 соинвестирования строительства Офисно-жилого комплекса от 18.07.2013, что подтверждается копией платежного поручения N 2949 от 18.07.2013.

17.03.2015 между ООО "НДВ - недвижимость для Вас" и Э.М. Насибулиной заключен Предварительный договор N 37-СЛТН-3-126/17-03-15 о заключении в будущем договора купли-продажи, согласно которому, административным истцом уплачена стоимость жилого помещения, состоящего из 1 комнаты, с условным номером (индекс) 126, в корпусе N 3, на 9 этаже, в секции N 2, номер на площадке 2, площадью 38 кв.м. в размере 2731250 рублей, что подтверждается копией платежного поручения.

22.06.2015 между Э.М. Насибулиной и ООО "НДВ - недвижимость для Вас" заключен договор N 37-СЛТН-З-126/17-03-15 уступки прав требования по Предварительному договору N 12/05/15 о заключении в будущем договора купли-продажи недвижимого имущества от 12.05.2015г. в отношении жилого помещения, состоящего из 1 комнаты, с условным номером (индекс) 126, в корпусе N 3, на 9 этаже, в секции N 2, номер на площадке 2, площадью 38,71 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Салтыковская, вл. 8.

17.03.2015 между А.Р. Бахитовым и ООО "НДВ - недвижимость для Вас" заключен Предварительный договор N 35-СЛТН-3-109/17-03-15 о заключении в будущем договора купли-продажи, согласно которому, административным истцом уплачена стоимость жилого помещения, состоящего из 2 комнат, с условным номером (индекс) 109, в корпусе N 3, на 5 этаже, в секции N 2, площадью 58 кв.м. в размере 4168750 рублей, что подтверждается копией платежного поручения.

22.06.2015 между А.Р. Бахитовым и ООО "НДВ - недвижимость для Вас" заключен Договор N 35-СЛТН-3-109/17-03-15 уступки прав требования по Предварительному договору N 12/05/15 о заключении в будущем договора купли-продажи недвижимого имущества от 12.05.2015 в отношении жилого помещения, состоящего из 2 комнат, с условным номером (индекс) 117, в корпусе N 3, на 7 этаже, в секции N 2, площадью 59, 08 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Салтыковская, вл. 8.

Таким образом, А.Р. Бахитов, Э.М. Насибулина оплатили цену договора, что подтверждается платежными документами (л.д. 20, 29-30, 43, 51-52).

Застройщиком строительства жилого дома является АО "Косинское". До настоящего времени строительство домов не начиналось, обязательства по передаче жилых помещений застройщика не выполнены.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 28.04.2017 по делу N А40-53873/17-187-69 ОАО "Косинское" признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Е.В. Веснин.

27.06.2017 административные истцы обратились с заявлением в Москомстройинвест о включении в Реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены (л.д. 9-13, 32-36).

Решениями Москомстройинвеста от 30.06.17 N 77-08-2582/7-1 и от 17.07.17 N 77-08-2727/7-1 отказано во включении в Реестр, по основаниям, установленным п.п. 4, 5 п. 14 раздела IV Правил ведения Реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирного дома и чьи права нарушены.

Удовлетворяя заявленные административные исковые требования, суд руководствовался незаконностью оспариваемых решений Москомстройинвеста.

Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда, в связи со следующим.

В силу частей 1 и 2 статьи 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с данным Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), а также с установлением гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действующей на момент рассмотрения дела судом).

Согласно части 2 статьи 1 названного Федерального закона привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

В соответствии с частью 1 статьи 4 приведенного Федерального закона по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу части 4 этой же статьи договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Согласно части 3 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.

В своих разъяснениях Верховный Суд Российской Федерации, изложенных в пункте 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, указал, что при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Таким образом, обстоятельствами, имеющими значение, которые необходимо установить суду являются соответствие лиц, привлекавших денежные средства административных истцов, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона.

В соответствии с указанными законоположениями (в редакции на момент заключения договоров), застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" (далее - Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства") случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.

Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

Исходя из содержания статьи 19 названного Закона об участии в долевом строительстве, застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

В пункте 1 статьи 21 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать, в том числе, информацию о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство; о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом; о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства.

На установление данных обстоятельств было указано в Определении Верховного Суда РФ от 25 мая 2016 г. N 55-КГ16-4.

В соответствии с ч. 7 ст. 23 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" контролирующий орган признает в соответствии с установленными уполномоченным органом критериями граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, пострадавшими и ведет реестр таких граждан.

Приказом Министерства регионального развития РФ от 20.09.2013 года N 403 утверждены критерии отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших, а также Правила ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены (Зарегистрировано в Минюсте России 16.12.2013 года N 30598)

Согласно пункту 2 Приложения N 1 к Приказу Минстроя России от 12.08.2016 N 560/пр (ред. от 24.01.2018) "Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан и правил ведения реестра пострадавших граждан" Критериями отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан (далее - критерии) являются:

1) неисполнение застройщиком обязательств по договору участия в долевом строительстве жилого помещения, заключенному в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ), в течение более 6 месяцев с даты, установленной в таком договоре, при отсутствии прироста вложений в незавершенное строительство объекта строительства в течение двух последовательных отчетных периодов или введение в отношении застройщика одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика (далее - проблемный объект), за исключением следующих объектов строительства:

а) введенных в эксплуатацию многоквартирных домов;

б) не завершенного строительством многоквартирного дома, строительство которого осуществлено (осуществляется) в отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором возведен (возводится) такой объект;

в) не завершенного строительством многоквартирного дома, созданного (создаваемого) на земельном участке в отсутствие государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка, либо договора безвозмездного пользования земельным участком, предусмотренных Федеральным законом N 214-ФЗ;

г) не завершенного строительством многоквартирного дома, созданного (создаваемого) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного дома;

д) утратил силу. - Приказ Минстроя России от 24.01.2018 N 37/пр.

2) привлечение застройщиком проблемного объекта денежных средств гражданина - участника долевого строительства для строительства проблемного объекта осуществлялось на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ;

3) надлежащее исполнение гражданином - участником долевого строительства обязательств по договору участия в долевом строительстве проблемного объекта;

4) неисполнение застройщиком проблемного объекта обязательств по действующему договору участия в долевом строительстве по передаче жилого помещения, расположенного в проблемном объекте, гражданину - участнику долевого строительства;

5) отсутствие лица, являющегося правопреемником прав и обязанностей застройщика по строительству проблемного объекта, к которому может быть заявлено требование об исполнении обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве;

6) необеспечение обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве поручительством банка или страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору в порядке, установленном Федеральным законом N 214-ФЗ, либо осуществление выплаты по договору участия в долевом строительстве, обеспеченному поручительством банка или страхованием гражданской ответственности застройщика не может быть осуществлено ввиду введения одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве и (или) ликвидации соответствующей кредитной или страховой организации;

7) отсутствие заявителя в реестре пострадавших граждан в отношении того же и (или) иного проблемного объекта;

8) отсутствие факта привлечения денежных средств двух и более лиц в отношении одного и того же жилого помещения, расположенного в составе проблемного объекта.

Анализируя доводы апелляционной жалобы о незаконности оспариваемого судебного решения, судебная коллегия находит их необоснованными.

Суд обоснованно исходил из необходимости включения административных истцов в реестр пострадавших граждан, поскольку административные истцы в полной мере соответствуют требованиям предъявляемым вышеприведенными нормами Закона к застройщикам. Совокупность вышеизложенных обстоятельств дела свидетельствует о правильной правовой позиции суда первой инстанции посчитавшего доказанным факт привлечения административными истцами денежных средств для строительства многоквартирного дома.

Кроме того, суд обоснованно учел факт включения в Реестр пострадавших граждан по объекту расположенному по адресу: г. Москва, ул. Салтыковская, д. 8 распоряжением Москомстройинвеста от 6 декабря 2018 года N 77-02-1467/8 А.В. Савенко.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Руководствуясь ст. 311, КАС РФ, судебная коллегия по административным делам Московского городского суда,

определила:

решение Пресненского районного суда г. Москвы от 23 июля 2018 года оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи