Определение Московского городского суда от 09 января 2019 г. по делу N 4г-16736/2018

Судья Московского городского суда Ермилова В.В., рассмотрев кассационную жалобу истца Романико Г.А., поступившую в суд кассационной инстанции 05 декабря 2018 года, на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 26 сентября 2017 года по гражданскому делу по иску Романико Г.А. к ООО "МИРА" (третьи лица - ПАО "Промсвязьбанк", Романико А.С.) о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности в нежилом помещении,

УСТАНОВИЛ:

Романико Г.А. обратился в суд с иском к ООО "МИРА" (третьи лица - ПАО "Промсвязьбанк", Романико Александр Сергеевич) о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности в нежилом помещении. Истец просил признать за ним право собственности на долю в праве общей долевой собственности в нежилом помещении.

Решением Савеловского районного суда города Москвы от 21 ноября 2016 года постановлено:

- и сковые требования Романико Г.А. удовлетворить;

- признать за Романико Г.А. право собственности на 0,0314206 доли в праве общей долевой собственности в нежилом помещении с кадастровым номером 77:09:0004003:3967 по адресу: г***, соответствующие апартаменту (помещению), расположенному по адресу: г***, общей (ориентировочной) площадью 145 кв.м, а именно: этаж 3, ком.10,11;

- п раво собственности на указанные доли в праве общей долевой собственности подлежит обязательной регистрации в Управлении Росреестра по Москве;

- погасить запись о регистрации права собственности ООО "МИРА" на 0,0314206 доли в праве общей долевой собственности в нежилом помещении с кадастровым номером 77:09:0004003:3967 по адресу: г***, соответствующие апартаменту (помещению), расположенному по адресу: г***, общей (ориентировочной) площадью 145 кв.м, а именно: этаж 3, ком.10,11.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 26 сентября 2017 года решение суда отменено, по делу принято новое решение, которым постановлено:

- в удовлетворении исковых требований Романико Г.А. к ООО "МИРА" о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности в нежилом помещении, расположенном по адресу: г***, отказать.

Определением Савеловского районного суда города Москвы от 28 июня 2018 года Романико Г.А. восстановлен срок для подачи кассационной жалобы на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 26 сентября 2017 года по гражданскому делу по иску Романико Г.А. к ООО "МИРА" о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности в нежилом помещении.

В кассационной жалобе истец Романико Г.А. выражает несогласие с апелляционным определением судебной коллегии, считая его незаконным и необоснованным.

Изучив кассационную жалобу, исследовав представленные документы, судья приходит к следующим выводам.

В силу ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Подобных нарушений в настоящем случае по доводам кассационной жалобы не усматривается.

Из представленных документов следует, что 30.01.2015 г. между ООО "МИРА" (продавец) и ИП Романико Н.Ю. (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи апартамента, согласно условиям которого стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи апартамента, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями предварительного договора апартамент, находящийся по адресу: ***, общей (ориентировочной) площадью 145 кв.м, 3 этаж, ком.10,11. Во исполнение условий предварительного договора в части оплаты общей (продажной) цены апартаментаё ИП Романико Н.Ю. в установленные договором сроки произвела оплату, что подтверждается платежным поручением от 02.02.2015г. N 00014 на сумму 21 600 000 руб. Согласно соглашению об уступке прав и обязанностей покупателя по предварительному договору купли-продажи апартамента от 01.03.2016 г. между ООО "МИРА", ИП Романико Н.Ю. и Романико А.С, права и обязанности по предварительному договору от 30.01.2015г. между ООО "МИРА" и ИП Романико Н.Ю. были переданы от ИП Романико Н.Ю. - Романико А.С. Согласно соглашению об уступке прав и обязанностей покупателя по предварительному договору купли-продажи апартамента от 03.03.2016 г. между ООО "МИРА", Романико Г.А. и Романико А.С. права и обязанности по предварительному договору от 30.01.2015г. между ООО "МИРА" и ИП Романико Н.Ю. были переданы от Романико А.С. - Романико Г.А. Решением Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-23625/16-71-40 Б от 19.08.2016 г. ООО "МИРА" признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре ликвидируемого должника, в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена Вирфель Ж.С. Определением Арбитражного суда г. Москвы от 09.08.2017г. конкурсным управляющим ООО "МИРА" утвержден Чураков А.А.

Обратившись в суд с настоящим иском, истец Романико Г.А. исходил из того, что

поскольку свои обязательства перед ответчиком по оплате стоимости приобретаемого апартамента он исполнил и ввиду того, что реконструкция объекта в настоящий момент не завершена, то на основании п.17 Обзора практики рассмотрения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013г, истец полагал, что он имеет право на получение в собственность доли в объекте незавершенного строительства.

Рассматривая данное дело, суд по мотивам, изложенным в решении суда, на основании положений ст.ст. 130, 131, 219 ГК РФ, положений Федерального закона от 30 декабря 2004 г..N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", положений Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", положений Закон а РФ от 07 февраля 1992 г..N 2300-1 "О защите прав потребителей", пришел к выводу об удовлетворении заявленных Романико Г.А. исковых требований; при этом, суд исходил из того, что спорный объект недвижимости является результатом реконструкции объекта капитального строительства, при этом результатом предстоящей реконструкции данного объекта должно было стать создание многоквартирного дома с апартаментами, не существовавшими в объекте недвижимости до его реконструкции; созданный в результате реконструкции многоквартирный дом подлежал вводу в эксплуатацию. При этом, ООО "МИРА" являлся собственником подлежащего реконструкции объекта недвижимости, право собственности на него было зарегистрировано в установленном порядке, а сам объект, хотя и подлежал реконструкции, являлся объектом, строительство которого было завершено и который был введен в эксплуатацию.

Поскольку спорный объект недвижимости является результатом реконструкции объекта капитального строительства, постольку привлечение ответчиком денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирном доме, создаваемом в результате реконструкции ранее существовавшего объекта недвижимости и еще не введенном в эксплуатацию в этом качестве, могло осуществляться только способами, перечисленными в пункте 2 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе на основании договоров участия в долевом строительстве. Тем самым, предварительный договор по своему содержанию отвечает требованиям Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", содержит все существенные условия, определенные этим Законом и несмотря на то, что реконструкция апартаментов не окончена, доля в не завершенных строительством (реконструкции) помещениях в соответствии с действующим законодательством может находиться в собственности граждан, в связи с чем требования истца являются обоснованными и подлежащими удовлетворению. При этом при расчете доли истца в праве общей долевой собственности на нежилые помещения суд произвел расчет от общей площади помещений с учетом площади, приходящейся на долю истца.

Отклоняя доводы представителя ответчика ООО "МИРА" и представителя третьего лица ЗАО "Промсвязьбанк" о том, что право собственности на спорный объект недвижимости не может быть признано за истцом, поскольку все помещения находятся в залоге у банка на основании договора об ипотеке N Н-1/0917-14-2-0 от 18.11.2014 г..между ПАО "Промсвязьбанк" и ООО "Мира", суд руководствовался ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", согласно которой после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 - 3 настоящей статьи, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства. В связи с изложенным, суд посчитал, что сделка между ПАО "Промсвязьбанк" и ООО "Мира" по передаче в залог спорного апартамента является ничтожной в силу ст. 168 ГК РФ как противоречащая приведенным выше положениям законодательства, поскольку спорный апартамент обременен правами истца как участника долевого строительства. В связи с удовлетворением требований истца о признании права собственности на 0,0314206 доли в праве общей долевой собственности в нежилом помещении с кадастровым номером 77:09:0004003:3967 по адресу: г***, соответствующей апартаменту (помещению), расположенному по адресу: г***, общей (ориентировочной) площадью 145 кв.м, а именно: этаж 3, ком.10,11, судом постановлено о погашении записи о регистрации права собственности ООО "МИРА" на указанное нежилое помещение, в части, соответствующей долям в праве собственности на указанное помещение, признанным решением суда за истцом Романико Г.А.

Отменяя решение суда в апелляционном порядке и принимая новое решение об отказе в удовлетворении заявленных Романико Г.А. исковых требований, руководствуясь положениями ст.ст. 8, 219, 549, 455, 429, 455, 431 ГК РФ, ст. 27 Федерального закона от 30.12.2004 г..N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", п.п. 1, 5, 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 54 от 11.07.2011 г.."О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", п. 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", судебная коллегия исходила из того, что согласно условиям предварительного договора купли-продажи недвижимости от 30.01.2015 г, стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи апартамента, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями предварительного договора апартамент, находящийся по адресу: ***, общей (ориентировочной) площадью 145 кв.м, этаж 3, ком.10,11. Общая площадь апартамента подлежит уточнению сторонами в основном договоре.

Согласно п. 1.2 предварительного договора покупатель уведомлен, что апартамент на момент заключения договора обременен залогом. В соответствии с п. 1.4 предварительного договора основной договор должен быть заключен сторонами не позднее 30.10.2015 года при условии выполнения покупателем обязательств по оплате обеспечительного платежа, предусмотренного настоящим договором, а также в случае получения продавцом соответствующих документов на апартамент, необходимых для регистрации перехода права собственности на покупателя и снятия залога с апартамента. Согласно п. 2.1 предварительного договора общая (продажная) цена апартамента составляет сумму в размере 21 600 000 руб. Общая (продажная) цена апартамента подлежит уточнению сторонами в основном договоре исходя из расчета 148 965,51 руб. за один квадратный метр апартамента. Согласно п. 2.2 предварительного договора оплата общей (продажной) цены апартамента производится покупателем в течение 5-ти рабочих дней с момента подписания основного договора путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца. Согласно п. 2.3 предварительного договора до заключения основного договора покупатель перечисляет продавцу на расчетный счет в качестве обеспечения исполнения своих обязательств по заключению основного договора обеспечительный платеж в размере 21 600 000 руб. Оплата производится в течение 3-х рабочих дней с даты подписания предварительного договора. Указанный обеспечительный платеж не является авансом или задатком. Согласно п. 2.4 предварительного договора в редакции дополнительного соглашения N 1 от 30.11.2015г. в случае заключения основного договора между сторонами внесенный по настоящему договору обеспечительный платеж по требованию покупателя может быть зачтен в счет оплаты общей (продажной) цены апартамента по основному договору. Согласно п. 2.5 предварительного договора в случае незаключения основного договора по вине продавца обеспечительный платеж возвращается покупателю в полном объеме.

Оплата по предварительному договору в размере 21 600 00 руб. произведена Романико Н.Ю. 02.02.2015 г..согласно платежному поручению N 000141. Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на 12.07.2016 г..ООО "МИРА" является собственником нежилого помещения площадью 4 614,8 кв.м. по адресу: г..Москва, ул. Часовая, д.28, стр. 54, кадастровый (или условный) номер 77:09:0004003:3967. В отношении указанного объекта недвижимости зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу ПАО "Промсвязьбанк". Как усматривается из материалов дела, заявленное Романико Г.А. требование о признании за ним права собственности на долю в праве общей долевой собственности в нежилом помещении с кадастровым номером 77:09:0004003:3967 по адресу: г***, соответствующей апартаменту (помещению), расположенному по адресу: г***, общей (ориентировочной) площадью 145 кв.м, а именно: этаж 3, ком.10,11, основано на предварительном договоре купли-продажи недвижимости от 30.01.2015г, заключенном между ООО "МИРА" и Романико Н.Ю, и последующих соглашениях об уступке прав и обязанностей покупателя. Истец указывает, что основной договор купли-продажи недвижимого имущества между сторонами заключен не был, чем нарушены его права. В порядке обеспечения исполнения обязательств ООО "МИРА" по кредитному договору 18.11.2014г. между ПАО "Промсвязьбанк" (залогодержатель) и ООО "МИРА" (залогодержатель) заключен договор об ипотеке N Н-1/0917-14-2-0, согласно которому залогодатель передает залогодержателю в залог помещение (нежилое) общей площадью 4 614,8 кв.м, кадастровый (или условный) номер 77:09:0004003:3967, по адресу: ***. Договор ипотеки зарегистрирован в Управлении Росреестра по Москве 21.11.2014г.

Выводы суда о том, что сложившееся между истцом и ООО "МИРА" отношения регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 г..N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", и заключенный между сторонами договор фактически является договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома, основаны на неправильном применении и толковании норм материального права. Сведения о том, что в отношении спорного объекта недвижимости имела место реконструкция в целях создания многоквартирного дома с апартаментами, в материалах дела отсутствуют. На момент заключения между сторонами предварительного договора купли-продажи за ООО "МИРА" уже было зарегистрировано право собственности на нежилое помещение общей площадью 4 614,8 кв.м, кадастровый номер: 77:09:0004003:3967, расположенное по адресу: г..Москва, ул. Часовая, д.28, стр. 54. Также являются ошибочными выводы суда первой инстанции о ничтожности заключенного между ПАО "Промсвязьбанк" и ООО "Мира" договора об ипотеке N Н-1/0917-14-2-0 от 18.11.2014г, как не соответствующего положениям ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016г.) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", поскольку заключенный между сторонами договор, поименованный как предварительный, не является договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

Поскольку предварительный договор купли-продажи недвижимости от 30.01.2015г, заключенный между ООО "Мира" и Романико Н.Ю, не зарегистрирован в соответствии с п. 3 ст. 4, ст. 17 Федерального закона от 30.12.2004г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", то, исходя из положений статьи 431 ГК РФ, этот договор является договором купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем. Доводы апелляционных жалоб о необходимости квалифицировать заключенный между сторонами договор, как предварительный договор, обязательства по которому прекращены в связи с незаключением основного договора купли-продажи в установленный срок, а не как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, являются необоснованными. Анализируя содержание заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, дав толкование условиям предварительного договора по правилам ст. 431 ГК РФ, судебная коллегия пришла к выводу о том, что данный договор является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, поскольку содержит все существенные условия, предъявляемые к такому договору. Согласно условиям предварительного договора купли-продажи недвижимости от 30.01.2015 г, заключенного между ООО "МИРА" и Романико Н.Ю, стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи апартамента, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями предварительного договора апартамент, находящийся по адресу: ***, общей (ориентировочной) площадью 145 кв.м, этаж 3, ком.10,11.

Между тем, право собственности ООО "МИРА" на спорный объект, который по утверждению истца, должен быть передан ему в силу заключенного между ними предварительного договора купли-продажи недвижимости - апартамент, находящийся по адресу: ***, общей (ориентировочной) площадью 145 кв.м, этаж 3, ком.10,11, в установленном законом порядке не регистрировалось. Согласно имеющейся в материалах выписке из ЕГРП за ООО "МИРА" зарегистрировано право собственности на помещение, назначение: нежилое, общая площадь 4 614,8 кв.м, этаж 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, выход на кровлю, номера на поэтажном плане: этаж выход на кровлю - комнаты 1, 2; этаж 1 - комнаты с 1 по 5, 7, 8, с 11 по 18; этаж 2 - комнаты с 1 по 13; этаж 3 - комнаты с 1 по 13; этаж 4 - комнаты с 1 по 13; этаж 5 - комнаты с 1 по 13; этаж 6 - комнаты с 1 по 13; этаж 7 - комнаты с 1 по 13; адрес (местонахождение) объекта: ***, кадастровый номер: 77:09:0004003:3967, право собственности зарегистрировано 15.08.2013 г..В материалы дела не представлены надлежащие допустимые доказательства того, что объект недвижимости, в отношении которого между истцом и ООО "МИРА" заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости - апартамент, находящийся по адресу: ***, общей (ориентировочной) площадью 145 кв.м, этаж 3, ком.10,11, создан в натуре, в силу чего индивидуализировать указанный объект недвижимости не представляется возможным.

Полученные ответчиком по договору, поименованному как предварительный, денежные средства являются оплатой за товар (ценой товара) по договору купли-продажи, поскольку согласно дополнительному соглашению N 1 от 30.11.2015г, в случае заключения основного договора между сторонами внесенный по настоящему договору обеспечительный платеж подлежит зачету в счет оплаты общей (продажной) цены апартамента по основному договору. В договоре, поименованном как предварительный, стороны согласовали такие условия как объект недвижимого имущества, который будет являться предметом основного договора, цену объекта недвижимого имущества, договор заключен в отношении имущества, право собственности продавца на которое на дату оформления предварительного договора оформлено не было, договор предусматривает условие о выплате денежных средств, поименованных как обеспечительный платеж, равного стоимости приобретаемого объекта недвижимости, что является основанием для квалификации предварительного договора как договора купли-продажи будущей вещи. При заключении указанного договора стороны преследовали цель продажи и приобретения будущего объекта недвижимого имущества. Нормы гражданского законодательства об обязательствах не предусматривают возможность удовлетворения требования о признании права собственности на нежилые помещения за покупателем будущей нежилой недвижимости, либо требования о государственной регистрации перехода права собственности на нее в ситуации, когда за продавцом по договору купли-продажи будущей вещи право собственности не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При таких данных покупатель вправе предъявить продавцу денежное требование, в том числе в размере уплаченной продавцу суммы. С учетом вышеуказанных обстоятельств правовых оснований для удовлетворения исковых требований Романико Г.А. о признании за ним права собственности на долю в праве общей долевой собственности в нежилом помещении с кадастровым номером 77:09:0004003:3967 по адресу: г***, соответствующей апартаменту (помещению), расположенному по адресу: г***, общей (ориентировочной) площадью 145 кв.м, а именно: этаж 3, ком.10,11, не имеется.

В кассационной жалобе истец ссылается на то, что суд апелляционной инстанции неправильно квалифицировал договор от 30 января 2015 года. Указанный договор является основным договором долевого участия в строительстве, поскольку предмет договора идентифицирован, а обязательным условием договора являлась оплата цены создаваемого помещения. К отношениям сторон применимы положения закона о долевом участии в строительстве. Суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу третьего лица ПАО "Промсвязьбанк", что является нарушением норм процессуального права, так как предмет спора не затрагивает права и интересы банка.

Между тем, не согласиться с оценкой судом второй инстанции обстоятельств дела оснований не имеется, поскольку она соответствует нормам материального права и представленным по делу доказательствам. Ссылка на то, что решение суда не затрагивает права и интересы ПАО "Промсвязьбанк", не состоятельна, поскольку спорное имущество находится в залоге у банка. Кроме того, решение суда было обжаловано не только ПАО "Промсвязьбанк", но и ООО "МИРА".

При таких данных, вышеуказанное апелляционное определение судебной коллегии сомнений в его законности с учетом доводов кассационной жалобы истца Романико Г.А. не вызывает, а предусмотренные ст. 387 ГПК РФ основания для его отмены или изменения в настоящем случае отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 381, 383 ГПК РФ,

ОПРЕДЕЛИЛ:

В передаче кассационной жалобы Романико Г.А. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 26 сентября 2017 года по гражданскому делу по иску Романико Г.А. к ООО "МИРА" (третьи лица - ПАО "Промсвязьбанк", Романико А.С.) о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности в нежилом помещении для рассмотрения в судебном заседании Президиума Московского городского суда - отказать.

Судья Московского

городского суда Ермилова В.В.