Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 15 января 2019 г. по делу N 33-86/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Тахирова Э.Ю.,

судей Алферовой Н.А, Фетинга Н.Н,

при секретаре Мусаелян З.В,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Старшиновой Елены Михайловны, Старшинова Сергея Александровича к Ершовой Тамаре Александровне о признании договора купли-продажи действительным, признании права собственности на жилой дом по апелляционной жалобе Старшиновой Е.М, Старшинова С.А. на решение Октябрьского районного суда Ростовской области от 17 сентября 2018 годаЗаслушав доклад судьи Алферовой Н.А, судебная коллегия

установила:

Старшинова Е.М, Старшинов С.А. обратились в суд с иском к Ершовой Т.А. о признании договора купли-продажи действительным, признании права собственности на жилой дом, указав, что в сентябре 2000 года заключили с ответчиком договор купли-продажи домовладения, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, оформив его распиской от 01.11.2002, в которой указано, что дом продан за 17000 руб. и эта сумма получена продавцом. Оформление правоустанавливающих документов на дом ответчик затягивала, ссылаясь на тяжелое финансовое положение. В сентябре 2003 года Ершова Т.А. оформила технический паспорт на домовладение и передала его истцам, 06.12.2004 Старшинов С.А. и его сын Старшинов С.С. зарегистрировались в спорном доме с согласия Ершовой Т.А. Ответчик по данному адресу не зарегистрирована. 09.08.2005 Ершова Т.А. взяла в долг у Старшинова С.А. 1400 руб. для оформления документов на дом. С момента фактического проживания в домовладении истцы осуществляли все действия, направленные на добросовестное открытое владение и пользование недвижимым имуществом: подвели к дому все коммуникации, оформили соответствующие договоры с поставщиками коммунальных услуг; осуществляли оплату жилищно-коммунальных услуг, ремонтные работы в доме и на земельном участке. Ответчик уклоняется от совершения действий по оформлению и регистрации сделки.

На основании изложенного, истцы просили суд признать действительной сделку - договор купли-продажи домовладения, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, заключенную 01.11.2000 между Ершовой Т.А. и Старшиновой Е.М, Старшиновым С.А, признать за Старшиновым С.А. и Старшиновой Е.М. право общей совместной собственности на домовладение, находящееся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН ( номер домовладения изменялся с 37 на 31), кадастровый номер 61:28:0100801:826.

Решением Октябрьского районного суда Ростовской области от 17 сентября 2018 года в удовлетворении исковых требований Старшиновой Е.М, Старшинова С.А. отказано.

Старшинова Е.М, Старшинов С.А. не согласились с вынесенным решением, подав апелляционную жалобу и дополнения к ней, просят решение суда отменить как незаконное и необоснованное и вынести новое решение об удовлетворении исковых требований. В обоснование заявители повторяют свою позицию по делу, полагая, что суд не дал ей надлежащей правовой оценки, в частности, суд не дал надлежащей оценки объяснениям ответчика, которая не оспаривала факт заключения договора купли-продажи и их проживание в домовладении на протяжении более 15 лет, но настаивала на том, что расчеты по договору не были произведены в полном объеме- ей не было доплачено 7000 руб, не принял во внимание показания свидетелей, расписки, договор на подключение газоснабжения дома, данные о регистрации, которые полностью подтверждают объяснения истцов о добросовестном, открытом, непрерывном владении и пользовании спорным жилым домом как своим собственным и производстве полного расчета по договору купли-продажи в 2002 году. По мнению апеллянтов, суд пришел к неверному выводу о пропуске истцами срока исковой давности, так как о нарушенном праве им стало известно в 2017 году.

Ершова Т.А. подала возражения, в которых опровергает доводы апелляционной жалобы и просит решение оставить без изменения.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, посчитав возможным рассмотреть дело в отсутствие Старшинова С.А, извещенного о месте и времени судебного заседания надлежащим образом, выслушав Старшинову Е.М. и ее представителя, поддержавших апелляционную жалобу, Ершову Т.А. и ее представителя, просивших решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, исходя из доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч.1 ст.327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и из материалов дела следует, что жилой дом, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, принадлежит на праве собственности Ершовой Т.А. на основании свидетельства о праве на наследство по завещания 16.03.1998, которое зарегистрировано в установленном порядке- удостоверение ОМК per. N 214. На основании Постановления Главы Администрации Мокрологского сельского поселения Октябрьского района Ростовской области от 12.03.2018 N 2 изменен адрес жилого дома: номер дома с 37 на 31.

Принимая решение, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.131, 209, 218, 213, 432, 549, 550, 554, 551 ГК РФ и исходил из того, что представленные истцами расписки не свидетельствуют о соблюдении сторонами надлежащей формы заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, их содержание не соответствует требованиям, предъявляемым для данного вида договора - они не содержат данных о виде договора, индивидуализирующих предмет договора купли-продажи недвижимого имущества, в связи с чем пришел к выводу о незаключенности договора купли-продажи спорного домовладения. Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд также исходил из пропуска истцами срока исковой давности, который исчислил с момента написания Ершовой Т.А. второй расписки в 2005 году.

С указанными выводами суда судебная коллегия не может согласиться, так как они не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, требованиям закон и сделаны с нарушением правил оценки доказательств.

В соответствии с п.1 ст.432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п.1 ст.549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст.554 ГК РФ). Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества ( ст.555 ГК РФ).

Исходя из приведенных положений закона, суд правильно указал, что к существенным условиями договора купли-продажи недвижимости относятся условия о предмете и его цене и при отсутствии этих данных в договоре, условия считаются не согласованными сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со ст.550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

При этом, законодатель не исключает, что договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса ( ст.434 ГК РФ).

В подтверждении позиции о заключении договора купли-продажи спорного жилого дома истцами была представлена расписка от 1.11.2002, подписанная Ершовой Т.А. и А.Т.А, из буквального содержания которой следует, что она получила от Акимовой ( Старшиновой ) Е.М. 17000 руб. за дом. Как пояснила сама Ершова Т.А, в том числе в суде апелляционной инстанции, в 2002 году она продала принадлежащее ей на праве собственности наследственное спорное домовладение за 17000 руб. Страшиновой Е.М, которая вместе с семьей в нем проживает с 2000 года и по настоящее время. Также истцами в материалы дела представлены доказательства того, что они проживают и зарегистрированы в спорном домовладении, несут бремя его содержания и принимают меры к улучшению его состояния на протяжении двадцати лет с момента заключения договора купли-продажи ( жилой дом истцами оснащен водоснабжением, газоснабжением, хозяйственными строениями), что не оспаривалось ответчиком. Таким образом, Ершова Т.А. не отрицала факт заключения договора купли-продажи жилого дома и его исполнение со своей стороны путем передачи жилого дома Старшиновой Е.М. и ее семье, настаивая лишь на том, что истцы не в полном объеме выполнили свои обязательства по оплате приобретенного жилого дома, передав ей 10000 руб, а не 17000 руб. При таких обстоятельствах, судебная коллегия исходит из действительной воли сторон, которая была направлена на заключение договора купли-продажи недвижимости, характеристики которой содержатся в материалах дела и никем не оспаривались ( данные ЕГРН и технический паспорт содержат сведения, позволяющие индивидуализировать предмет продажи) и полагает, что стороны достигли соглашение по всем его существенным условиям, оформив его в письменной форме и подписав (в форме расписки), и его исполнили. При указанных обстоятельствах с учетом приведенных норм права неполнота сведений, содержащихся в расписке, при соблюдении письменной формы не влечет недействительность сделки.

Вопреки положениям ч.2 ст.68 ГПК РФ суд не принял признание ответчиком обстоятельств, на которые ссылались истцы в обоснование своих требований, не учел фактические обстоятельства по делу- действительное волеизъявление сторон, соблюдение письменной формы договора и его фактическое исполнение, в связи с чем пришел к неверному выводу о незаключенности ( недействительности) договора купли-продажи.

Кроме того, судом не было учтено, что в силу п.3 ст.432 ГК сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1). В нашем случае, Ершова Т.А. не отрицала факт заключения договора купли-продажи и принятие ею от истцов частичного исполнения договора, в связи с чем ее дальнейшее уклонение от государственной регистрации перехода права собственности без заявления каких-либо требований к истцам вплоть до 2017 года ( когда истцы потребовали произвести регистрацию перехода права собственности) об истребовании жилого дома, который претерпел существенные улучшения и в отношении которого она не несла каких-либо расходов по содержанию, взыскании недоплаченной суммы по договору и его расторжении следует рассматривать как не отвечающее принципу добросовестности поведения участника гражданского оборота и не подлежащее защите в силу ст.10 ГК РФ.

Также у суда отсутствовали основания для применения трехлетнего срока исковой давности к заявленным исковым требованиям, так как о своем нарушенном праве истцы узнали в 2017 году, когда Ершова Т.А. отказала им в регистрации перехода права собственности на спорный жилой дом и обратилась в правоохранительные органы по поводу отсутствия между сторонами полного расчета по договору купли-продажи. Ссылки суда на расписку от 9.08. 2005 лишь подтверждают версию истцов о том, что вплоть до 2017 года ответчик им обещала оформить техническую документацию на жилой дом и зарегистрировать сделку в установленном порядке. При том, в силу п.61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сторона, фактически исполнявшая сделку до ее необходимой государственной регистрации, не вправе ссылаться на истечение срока исковой давности по требованию другой стороны о ее государственной регистрации (пункт 2 статьи 10, пункт 3 статьи 433 ГК РФ).

С учетом изложенного, судебная коллегия находит решение суда незаконным и необоснованным, подлежащим отмене с вынесением нового решения о частичном удовлетворении исковых требований. При этом, судебная коллегия исходит из того, что поскольку Ершова Т.А. уклонилась от регистрации перехода права собственности на основании спорного договора купли-продажи, Старшинова Е.М. вправе в судебном порядке требовать государственной регистрации перехода права собственности к ней на жилой дом (пункт 3 статьи 551 ГК РФ) ( п.61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010). Доказательств того, что в заключении сделки принимал участие Старшинов С.А, не представлено, в связи с чем его требования судебная коллегия находит незаконными и необоснованными, не подлежащим удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Октябрьского районного суда Ростовской области от 17 сентября 2018 года отменить. Вынести новое решение.

Признать право собственности за Старшиновой Еленой Михайловной на жилой дом площадью 59,4 кв.м, находящийся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. В иске Старшинова Сергея Александровича к Ершовой Тамаре Александровне о признании договора купли-продажи действительным, признании права собственности на жилой дом отказать.

Председательствующий

Судьи

Мотивированный текст настоящего апелляционного определения изготовлен 21 января 2019 года.